Монетный двор: города становятся главными клиентами девелопмента

Автор: Екатерина Горячева

Эпоха «благоустройства для бумаг» закончилась, и монетизация недвижимостью городских пространств настоящего и будущего уже стала доминирующим государственным запросом и вызовом для строителей. Это не только существенно повышает себестоимость, но и требует нового уровня и глубины экспертизы и компетенций, с которыми в России и спустя 35 лет «всё сложно».

Современный мегаполис не может жить по принципу жестко разделенных функций, и взаимодействие девелопмента, архитекторов и региональных властей в последние шесть лет стало гораздо более тесным и системным. Город теперь — полноценный участник процесса работы над любым зданием или ансамблем, и не только в части «согласовательной» функции. Разворот же государственной политики в сторону комплексного освоения территорий собеседники CRE называют «тектоническим изменением» последних семи лет. Речь не только об условных «аэродромах в полях», но и о новом подходе к строительству в исторической части городов, особенно в центральных районах. Государство в целом гораздо жестче регулирует процессы, девелопер не может нести ответственность исключительно за то, что происходит в границах его участка, и становится градостроителем, констатирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор, «Метриум». Строительная отрасль априори работает по принципу интеграции — не только в историческую среду, но и в городские связи: транспортные развязки и узлы, общественные пространства. Как, например, с новой линией метро и ВСМ, которые развиваются в районе Лиговского, где идет работа уже не с отдельными домами, а с частью городской ткани, поясняет Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль». Пётр Фонфара, управляющий партнер Blank, также называет влияние новых проектов на городские связи доминирующим. Архитекторы, по его словам, давно стали частью инвестиционного процесса и лидерами междисциплинарных команд, разделяющих ответственность за экономический и социальный успех решений. Значимую роль сыграло и принципиальное изменение позиции Москомархитектуры и КГА Петербурга: требования к архитектурным концепциям, конкурсные процедуры для знаковых участков, обязательные архитектурные советы — все это усилило институциональное давление и по умолчанию работает на повышение качества проектов, уточняет Алексей Щенников, директор направления архитектуры и развития архитектурного продукта ГК ФСК. «Девелопер действительно перестал быть единственным заказчиком, — размышляет Антон Баев, главный архитектор и сооснователь архитектурно-проектного бюро Soulstone. — Через механизмы КРТ, например, город не только задает параметры застройки, но и ее состав — требует смешанной функции с „местами приложения труда“, то есть офисами. Девелопер может и не планировать их строить, но условие жесткое: хочешь жилье — добавь офисы».

СМЕШАТЬ, ВЗБОЛТАТЬ

Изменение стратегии Москвы с фокусом на развитие производственных парков в черте города, промышленности и создание мест приложения труда изменили и стратегии девелоперов.

В 2025 году финансовые институты начали изучать и классифицировать для себя такой продукт, как многоэтажная индустриальная недвижимость, и уже активно разрабатывают и предлагают финансовые инструменты для приобретения резидентами помещений, делится Николай Бурвиков, директор проектов по реализации индустриальной недвижимости «АФИ Девелопмент». Тренд 2026-го — финансовый лизинг промышленных лотов. Ценность актива все чаще определяется его «встроенностью» в городскую среду, развитием по принципу кластеризации и способностью решать высокотехнологичные задачи. Так называемая бесшовная интеграция стала золотым стандартом, отдельные индустриальные парки повышают привлекательность целых направлений; РЦ е-ком и ритейл-игроков влияют на восприятие территорий как современных логистических хабов, перечисляет Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International. А некоторые объекты лайт индастриал демонстрируют, что и в рамках индустриально-складского сегмента можно реализовать масштабные арт-проекты, которые становятся региональными достопримечательностями.

Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, поддерживает: город все более пристально следит за «красотой» и «бесшовностью» активов в индастриал, а инвесторы, в том числе непрофильные и коллективные, «голосуют сердцем». Тренд начинался в офисах в нарезку, на которые ввиду высоких ипотечных ставок перекинулись бывшие инвесторы в жилье. Сейчас схожая история в складской недвижимости, где продолжается бум непрофильных игроков. Ценность здания во многом определяется теперь именно тем, насколько органично оно встроено в городскую ткань, а первый этаж стал одним из ключевых инструментов капитализации недвижимости, соглашаются Ольга Володина, сооснователь и генеральный директор Manufaqtury, и Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор Manufaqtury. И чем дороже деньги, тем выше цена ошибки в девелопменте, добавляют эксперты «Пространств» (Spaces). В условиях дешевого капитала часть просчетов можно было компенсировать скоростью продаж или масштабом проекта. В условиях дорогих денег — выигрывают не самые эффектные решения, но те, которые проектируются как «долгий актив» и способны сохранять ценность во времени: конструктивно, эксплуатационно, социально и эмоционально.

— Если попытаться представить гостиницу через 35 лет, то это уже не привычное «здание с номерами», а гибридная городская платформа, встроенная в повседневную жизнь. Гостиница будущего перестанет делиться на «гость/не гость», это будет открытая экосистема: часть пространств работает для резидентов, часть — для жителей района, часть — для бизнеса. Коворкинги, спорт, медицина, гастрономия, события — все это станет не дополнением, а основой. По сути, гостиница станет инфраструктурным узлом города.

Очень важен и сценарий взаимодействия. Сегодня мы говорим про «интеграцию», но в будущем это уже не опция, а базовое требование. Первые этажи — полностью открытые, без барьеров. Пространства — продолжение улицы. Граница между «внутри» и «снаружи» будет размыта: двор, лобби, общественные зоны будут работать как единая среда.

Анна Корьева

Руководитель отдела маркетинга комплекса апарт-отелей Valo

Город всё более пристально следит за «красотой» и «бесшовностью» активов в индастриал, а инвесторы, в том числе непрофильные и коллективные, «голосуют сердцем».

ХОРОШО ЗАБЫТОЕ НОВОЕ

Изменение подхода к «трем Р» — редевелопменту, реконструкции и реставрации — собеседники CRE также называют ключевым в государственной политике последних лет. Безусловно, одной из главных причин нового отношения игроков, например, к редевелопменту стал дефицит участков под застройку в топовых локациях, считает Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Эксперт, впрочем, указывает и на параллельный масштабный социальный запрос «на настоящее».

История российского редевелопмента вообще — во многом история потерь, напоминают в IBC Real Estate. Практика «сноса для укрепления фундамента», при которой от исторического здания оставался лишь фасад (или его имитация), а остальное возводилось заново, уничтожила в России огромный пласт исторических интерьеров, подлинных конструктивных систем, уникальных деталей. «Считалось нормой построить в историческом центре „новодел под старину“, чтобы прохожий не отличил его от доходного дома начала XX века, — вспоминает Александр Трофименко, руководитель архитектурного бюро „Галс-Девелопмент“. — Это была архитектурная мимикрия, которая убивала самое ценное — подлинность». В офисном сегменте, например, в начале нулевых основными объектами редевелопмента были крупные промышленные предприятия, бывшие НИИ площадью 20–30 тыс. кв. м, уточняет Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group. Все они превращались в бизнес-центры, которые теперь принято относить к классу C. Как правило, речь шла о максимально утилитарном подходе — простом ремонте без выраженной архитектурной концепции, брендинга, нейминга и т. д. И хотя с 2022 года запрос на локальную идентичность, память места и этнотемы вырос многократно, а сохранение наследия в России в буквальном смысле стало модным, «перегибы на местах» есть до сих пор: бутафорский новодел, «мертвая» музейная реставрация там, где возможна бережная современная интерпретация, перечисляет Юлия Антонова, сооснователь бюро аналитики и подготовки инвестиционных проектов в коммерческой недвижимости «Предпроект». И другая крайность — неуважение к культурной ценности здания, когда исторический объем оказывается подавленным масштабом новой пристройки.

— В начале 90-х годов прошлого века такого явления, как системный девелопмент, не существовало в принципе, а частный рынок строительства только начинал зарождаться. Сегодня мы, напротив, наблюдаем существенное влияние нескольких крупных системных девелоперов на застройку городов. Постепенно они все сильнее «срастаются» с государством и подобное развитие индустрии влияет на среду разнонаправленно. Во времена стихийного рынка мы больше точно не вернемся, а в будущем — ждет усиление монополизации и роли государства, системной застройки городов. Архитектор в этой схеме отходит на второй план, но, с другой стороны, он часто оказывается между девелопером и чиновником. Тогда он может играть роль медиатора, способного помочь учесть все возможные интересы.

С одной стороны, укрупнение рынка позволяет практиковать более системный подход к решению городских проблем. С другой, на ранней стадии развития экономики первые девелоперы с большим вниманием прислушивались к архитекторам при принятии ключевых решений. Порой это положительно сказывалось на городе. Например, можно вспомнить первый крупный проект редевелопмента территории в центре Москвы — Остоженки. На тот момент, по воспоминаниям участников, застройщик советовался с архитекторами на предмет предельных показателей площади новых зданий, которые можно разместить, не испортив облик района

Антон Стружкин

Партнёр архитектурного бюро T+T Architects

Очевидно, что зрелый и бережный подход к редевелопменту определяется законодательными границами архитектурного вмешательства. В международной практике они давно описаны и закреплены как профессиональные нормы. Российская регуляторика редевелопмента наследия, несмотря на наличие 73-ФЗ, пока на старте. Для поиска и сопровождения инвесторов, а также реализации программы льготного кредитования на восстановление ОКН создана платформа «Наследие. ДОМ. РФ», которая нацелена на вовлечение в оборот около 1000 объектов культурного наследия к 2030 году. При этом правовой режим 73-ФЗ применим только к ОКН, а значительная часть исторической застройки в стране таким статусом не обладает, хотя ценность этих зданий ничуть не меньше, а их утрата невосполнима. Потенциальная емкость же этого рынка впечатляет. В России более 120 тыс. зданий только XIX века, более 180 тыс. зданий первой половины XX века. Отдельный массив — 23 тыс. сохранившихся зданий советского конструктивизма. По расчетам Елизаветы Ильюхиной, маржинальность проектов при редевелопменте и перепрофилировании в офисные центры для ее компании может достигать 45%, что сопоставимо с новым строительством, а порой и выше. Но в итоге именно такие БЦ намного быстрее заполняются даже при более высоких арендных ставках и цене квадратного метра и вообще становятся штучным продуктом и трофейным активом.

— Эволюция архитектуры российской недвижимости проходила несколько этапов: от утилитарного девелопмента 1990-х через эпоху знаковых зданий 2000-х к сегодняшней фазе синергии архитектуры, среды и сценариев жизни. Опыт последних десятилетий показывает, что одна из главных ошибок девелопмента — игнорирование контекста среды. Типовая архитектура, отсутствие общественных пространств и экономия на концепции приводят к быстрой моральной устарелости объектов. Сегодня рынок все лучше понимает, что архитектура напрямую влияет на ликвидность проекта, скорость продаж и его долгосрочную капитализацию. Баланс между технологичностью и традицией становится одной из ключевых характеристик современной архитектуры.

В перспективе же архитектура городов будет все более интегрированной и многофункциональной. Торговые центры превратятся в общественные пространства, офисы будут тесно связаны с городской средой, а жилье и отели будут проектироваться как комплексная среда жизни, объединяющая архитектуру, сервисы и природный ландшафт.

Ольга Трояновская

Коммерческий директор Группы Мантера

Олеся Могилевская, соосновательница, партнер, главный архитектор архитектурного бюро Continuum, поддерживает: если раньше новодел считался более выгодной и интересной историей, то сейчас все иначе. Важными впервые за 35 лет истории рынка становятся не только фасады, но зачастую намного более ценные подлинные интерьеры и конструктив. Это, очевидно, требует более сложных проектных решений, одновременно формируя уникальный продукт, который невозможно воспроизвести в новом строительстве, подчеркивает Марина Димова, руководитель и партнер UNK design. Александр Устинов, директор по развитию Professional FM, среди неудачных проектов работы с историческими лотами, например, выделяет «Новоспасский двор». Сейчас, когда район активно перестраивается, особенно заметно, что территория так и не «согласовалась» с контекстом, поясняет он: большие и пустые площади живут только в часы пик, когда сотрудники приходят в офисы. Объект не попадает в число интересных маршрутов для туристов, несмотря и на близость нового причала. Возможно, ситуация изменится с реставрацией Дербеневской набережной и появлением нового протяженного маршрута. Но пока, несмотря на качественное архитектурное исполнение, проект не прижился в контексте района и остается очень обособленным.

— Среди удачных примеров в мировой практике, на которые стоит равняться в городах будущего, могу выделить Prologis Park в Токио, логистический парк Asia Park в Кыргызстане и Amazon Fulfillment Centers, расположенные в разных странах. Новые технологии — главный драйвер развития архитектуры на сегодня. Один из ярких примеров в складском сегменте — роботизация изменила сетку колонн.

В складском сегменте архитектурные концепции вообще стали более прагматичными и технологичными. «Правильная» же архитектура напрямую влияет сначала на себестоимость, добавляя к ней в целом по рынку от 5 до 20%, но еще сильнее — на капитализацию, обеспечивая ее прирост до 50%.

Наталья Черенкова

Директор по проектной экспертизе «Х5 Недвижимость»

— Дополнительные вложения на уровне примерно 5% в архитектуру и качество среды в итоге дают рост ставок на 10–15%, более быструю загрузку и устойчивость проекта. То есть экономический эффект от «правильной» архитектуры многократно превышает первоначальные затраты. Но важно понимать, что под «правильной» подразумевается не просто красивая оболочка здания, но комплексное понимание того, как пространство работает для людей. Меняются сами сценарии использования зданий: роботы-доставщики уже не фантастика, а реальность. И девелоперы закладывают инфраструктуру для их работы — доступ в здание, навигацию внутри, интеграцию с лифтами, чтобы доставлять посылки непосредственно к рабочему месту сотрудника.

Михаил Бродников

Генеральный директор Space 1

Стартовавшая в прошлом году президентская программа реставрации исторических зданий и вступившие в марте новые упрощенные правила работы с объектами культурного наследия помогут снять административные барьеры, уменьшить сроки окупаемости проектов, что сделает это направление более привлекательным для девелоперов, прогнозирует Алексей Алёшин. Александр Трофименко добавляет, впрочем, что нужна не «бесшовная интеграция, которая часто означает стирание граней, а осмысленный диалог эпох»: здание не притворяется «старым», но учитывает контекст. Александр Стариков, партнер архитектурного бюро Syntaxis, указывает на растущий интерес инвесторов и девелоперов к историческим и малым городам — Суздалю, Угличу, Рыбинску, Переславлю-Залесскому и другим. Дарья Туркина, основатель архитектурного бюро Bohan studio, называет идеальным примером работы с архитектурным наследием флигель «Руина» в Музее архитектуры имени Щусева — бывший каретный сарай усадебного двора, который неоднократно перестраивался, а затем сгорел и почти 15 лет стоял без крыши и окон. Авторы реконструкции сделали ставку не на евроремонт «под старину», а на консервацию красоты подлинных элементов, обнажив скелет стены и превратив пространство в выставочный зал, напоминает она.

ЧЕЛОВЕЧНЕЕ НАДО БЫТЬ

Современные материалы и инженерные решения позволяют делать в городской недвижимости то, что раньше было невозможно. Более тонкие конструкции без потери прочности, большие площади остекления без ущерба энергоэффективности, гибкие инженерные системы, перечисляет Никита Деев-Анисимов, управляющий директор компании Titul. Если всего десять лет назад технологии воспринимались как опция, то сегодня все начинается с BIM-моделирования: цифровой двойник здания позволяет просчитать все до последнего кирпича «на берегу». Трехмерная информационная модель, которая является единым источником данных для всех участников проекта — от архитектора до строителя и эксплуатирующей организации, — сократила количество ошибок на стройке и изменила сам процесс проектирования. Параметрическое проектирование открыло возможность создавать формы, которые были бы невозможны при ручном труде. В России BIM в итоге перешел из «передового инструмента» в статус обязательного требования для государственных объектов, напоминает Евгений Саурин, руководитель департамента стратегического консалтинга, IBC Real Estate.

Крупные застройщики используют генеративные модели, которые сокращают время проектирования на 40%, оценивает, в свою очередь, Дмитрий Проскурин. Но самое интересное происходит на стыке нейронаук и архитектуры: с помощью энцефалографов изучают, как пространство влияет на мозговые ритмы человека, и проектируют среду, которая действительно воздействует на психоэмоциональное состояние. Конечно, пока это лишь поле экспериментов, нежели реальная практика девелопмента, но очевидно, что конкуренция застройщиков в продукте будет усиливаться среди прочего и путем своеобразной «гонки технологий» при их создании.

— Сегодня объекты торговой недвижимости морально устаревают в течение 5–7 лет, и архитектурная концепция и связь с городом играют все более значимую роль. С их помощью можно создать узнаваемый внешний облик ТЦ, подчеркнуть его функциональность как общественного пространства и соорудить дополнительные места не только для шопинга, но и для отдыха. Например, это может быть эксплуатируемая кровля или остекленные фасады, которые создают эффект открытости городу. Благодаря решению в фойе поступает больше дневного света, что делает пребывание гостей на территории объекта комфортнее.

Мария Ромашина

Директор по управлению активами ADG group

— В будущем привычные нам форматы недвижимости продолжат существовать, но изменят функции. Торговые центры, скорее всего, окончательно эволюционируют в городские парки с функцией потребления. Офисы будут больше напоминать гибрид дома и работы, гостиницы — работать по персонализированным сценариям, а жилье — гибко меняться под потребности владельца и станет более экологичным и связанным с окружением (в том числе за счет большего развития форматов с террасами и увеличенными балконами).

Михаил Забрамный

Директор по маркетингу СЗ «Сияние»

Одной из главных причин нового отношения игроков, например, к редевелопменту стал дефицит участков под застройку в топовых локациях.

При этом работать девелоперам все сложнее: во-первых, со стороны города и рынка сохраняется высокий запрос на выразительную архитектуру и сложные решения, поясняет Никита Деев-Анисимов. Во-вторых, за последние годы существенно выросла себестоимость строительства, и часть проектов, разработанных в более благоприятных экономических условиях, на этапе реализации сталкиваются с риском убыточности. Это вынуждает повышать «цену метра», что напрямую влияет на спрос. Ольга Нерушева, заместитель генерального директора по маркетингу и PR BN Group, называет именно технологии основным инструментом для перехода к концепции «города-сада». «Они — самое глобальное изменение, задающее тренды для городского проектирования на годы вперед, — резюмирует Олеся Могилевская. — Мы от карандаша и рейсфедера пришли к использованию ИИ и BIM-моделированию, это невероятный прогресс».

— В Москве требования к архитектурному облику объектов, вне зависимости от их функционального назначения, остаются достаточно высокими. Это формирует дополнительный вызов для девелопера — находить оптимальное соотношение между архитектурным качеством, функциональностью и экономической эффективностью проекта.

Скругление фасадов и смягчение геометрии зданий, например, позволяет интегрировать объекты в городскую среду более деликатно, снижает визуальную агрессивность застройки и активно используется даже в функционально сложных типологиях, включая производственные объекты.

Или ярусность и работа с объемом здания — речь идет как о классическом ступенчатом уменьшении объемов по мере роста здания, так и о более современных интерпретациях, включая обратную логику — акцентирование верхних уровней. Это позволяет лучше адаптировать здания к масштабу улицы и формировать разнообразный силуэт.

Наконец, можно отметить тенденцию к формированию замкнутых контуров застройки — своего рода «периметральных» комплексов, создающих внутренние пространства. Прием активно используют в жилых и коммерческих проектах, формируя более контролируемую и функционально организованную среду.

Однако важно учитывать специфику самого продукта: избыточные архитектурные решения, которые существенно увеличивают себестоимость проекта без создания дополнительной ценности для пользователя, как правило, не находят поддержки со стороны инвесторов. В этом сегменте важен баланс: архитектура должна усиливать продукт, но не подменять его экономику.

Наталья Иголкина

Коммерческий директор Linco Group

ОШИБОК ТРУД

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ, парирует: де-юре девелоперам, конечно, давно предлагается «проектировать среду», де-факто — значительная часть объектов по-прежнему близка к моральному устареванию уже на стадии ввода. В эпоху дорогих денег девелопмент часто ориентирован на краткосрочную экономику, здания проектируются «под текущий спрос» и без запаса на гибкость и трансформацию. «Сценарии использования упрощаются, общественные пространства формальны, благоустройство все еще рассматривается как финальный слой, а не как равноправная часть проекта, — поясняет он. — В некоторых регионах отказаться от таких подходов мешает слабая конкуренция и недостаточный запрос со стороны рынка. Сохраняется и проблема избыточной герметичности, ведь здания часто отрезаны от города, даже если формально говорится обратное».

«Бесшовная интеграция» декларируется повсеместно, но реальное ее наполнение «сильно варьируется», соглашается Евгений Саурин. Например, миллионы квадратных метров, заявленные к строительству в офисном секторе непрофильными, в первую очередь жилыми, девелоперами, создают беспрецедентное давление на рынок, отмечает Елена Малиновская, директор по аренде Millhouse. Поскольку их главная цель — выполнение нормативов МПТ, а не долгосрочная эксплуатация объекта, ситуация порождает целый комплекс отложенных рисков. Именно освоение льготы МПТ послужило триггером запуска продуктов, созданных ради выжимки максимального количества метров ТЭП из минимального объема земли, поддерживает Александр Землянский, генеральный директор KR. «Если базой был не ответ на запросы потребителя, а миллиарды из „экселя“ с суммой сэкономленной льготы, то и результат плачевный, — вздыхает он. — В свою очередь, у города есть запрос на продукты-генераторы „сложного“ ВВП с высокой добавочной стоимостью, а значит, привлечение большей доходности. Именно такой — у Москвы, которая буквально диктует подобные правила; и именно это отражается в ее градостроительном планировании на всех уровнях». Пока же основные ошибки разработчиков остаются неизменными: проектируя здания на 50 лет вперед, они ориентируются на прошлый опыт и статистику, считает Юлий Борисов, руководитель UNK. В итоге города сталкиваются с проблемами стандартизации строительства и ухода от гармоничной человекоориентированной среды в сторону азиатского пути застройки высотными зданиями, где главный продукт — квадратные метры; продолжают появляться гигантские жилые кварталы, которые создают плотную застройку, но не формируют полноценную городскую среду.

ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ ОТСЮДА

Даже при благоприятном раскладе в ближайшие 35 лет российская демография в лучшем случае только начнет разворачиваться в сторону роста, прогнозирует Юлия Антонова. Не без помощи мигрантов, но страна к 2061 году все равно останется взрослой. Города будут состоять из постаревших миллениалов, повзрослевших зумеров и альфа. А значит, вместе со взрослением страны сохранится и поколенческий запрос на досуг, комфортную, цифровую и безопасную среду, «бесшовный» сервис и «право на корот — кую передышку». Усилится и запрос на психоло — гический комфорт, приватность и управляемую сенсорную нагрузку. Именно поэтому главный вопрос городов и зданий в них — не в том, какие новые фор — маты или сегменты недвижимости появятся и в каком виде, но в проектировании с учетом состояний резидентов. Дискуссии об этом давно начаты в образовательной архитек — турной среде: что происходит с человеком в пространстве — как он там работает, учится, думает, общается, восстанавливается; какие состояния это пространство в нем инициирует и поддерживает. Это закономерный переход от моды на психологию личности к психологии пространств городов будущего. Возможно, архитектура и дизайн местами станут терапев — тическими и будут работать на психологиче — ское благополучие, а местами и манипулятив — ными, полагают в «Предпроекте». Кроме того, через 35 лет недвижимость в стране будет значительно старше в физическом, инженер — ном и функциональном смысле, и фиджиталархитектура через редевелопмент может стать одним из главных драйверов развития городов. Это уже поле для нонконформистов и «панков от девелопмента» — людей, которые идут против инерции рынка, общества в целом и предлагают смелые решения. Юлий Борисов считает, что главная революция произойдет в области транспорта. Появление работающих беспилотных решений резко изменит систему парковки. Кардинально трансформироваться может и сама система дорог. Автономные машины меньше нужда — ются в парковке, но они и по-другому сце — нарно должны будут высаживать пассажиров, что существенно повлияет на городское проектирование.

— Сегодня даже не флагманские, а технические проекты, которые раньше строились по типовым решениям, рассматриваются как полноценные архитектурные объекты и интегрируются в городскую среду. Эпоха случайной застройки ушла. Согласование требует значительных усилий, но в результате город получает разнообразную и качественную архитектуру и среду. Ну и напомню, что большая часть наших компаний была отчасти сформирована в архитектурной отрасли как замена советских институтов, а потом с ними вступали в конкуренцию более молодые бизнесы, которые уже полностью создавались как рыночные. Теперь мы видим еще один тренд на «команды помоложе», которые делают большие и значимые проекты или отдельные части диверсифицированных кластеров. Более опытные игроки, например, берут на себя сложную и объемную техническую часть, а «творческая» история передается молодым коллективам.

Дмитрий Макеенко

Главный архитектор и партнер Mors Architects

— Сегодня примерно 75% жилых комплексов в РФ строится по монолитно-кирпичной технологии. Панельное домостроение в России, преобладавшее 35 лет назад, практически свернуто; на его долю приходится менее 10% многоквартирных проектов в стране, а в Москве таких новостроек на первичном рынке уже нет вовсе. То есть типового жилья остается все меньше даже в массовом сегменте. Именно это основное фундаментальное изменение, влияющее на характеристики жилых домов в городах настоящего и будущего. Кроме того, в многоквартирных домах растет доля собственной инфраструктуры: на первых этажах новостроек, в стилобатах или отдельно стоящих зданиях на придомовой территории.

Все больше резидентов задумываются и об экологичности жилья и экономии на коммунальных тарифах, и энергосбережение становится серьезным конкурентным преимуществом. С 1 сентября 2024 года запрещено возведение МКД ниже класса энергоэффективности D (нормальный). Но в Москве девелоперы действуют с опережением требований государства: уже сейчас не строятся дома ниже класса С (повышенный), а преобладают проекты класса А и B, причем даже в массовом сегменте.

Ярослав Гутнов

Основатель компании SIS Development

ГОРОД В 2060-М

Недвижимость — не квадратные метры, а функции времени и состояния. Исчезнут коробки и прямые углы. Здания будут напоминать огромные цветы, губки или раковины, выращенные с помощью 3D-печати.

Фасад — не стена, но «кожа» здания. Главный архитектурный элемент — не фасад, а то, как здание отбрасывает тень на прилегающие территории. Площади превращаются в многоуровневые «колодцы» с перепадом высот для создания естественной вентиляции. В регионах с экстремальным климатом (жара, холод) такие структуры создают искусственный микроклимат. Внутри — вечная весна. Архитектура здесь работает как инженерная система жизнеобеспечения.

Квартира меняет площадь и конфигурацию в зависимости от времени суток или состава семьи. Стены движутся, комнаты «схлопываются» днем (освобождая объем для общих пространств) и расширяются ночью. Дом перестает быть потребителем энергии. Это электростанция, опреснитель воды и реактор по переработке отходов. «Правильная архитектура» здесь заключается в автономности.

Первые 3–5 этажей (стилобат) больше не принадлежат жильцам. Это та самая городская ткань — проходные дворы, общественные оранжереи, малые производства. Жилые ярусы начинаются выше уровня шума. Балконы трансформируются в посадочные площадки для персонального дронатакси и логистических роботов. Взаимодействие с городом происходит по вертикали, а не только по горизонтали. Горожане перестают ездить в «офисный центр» или «спальный район». Город полицентричен.

Источник: «Intermark Городская Недвижимость».

ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР БУДУЩЕГО

Архитектура стирает грань между «покупкой», и «производством». ТЦ превращается в физический маркетплейс, где товар можно увидеть, потрогать и сразу забрать — в том числе дроном. Физический ритейл существует как иммерсивный опыт, который невозможно получить в онлайне. Весь молл — новая городская гостиная под открытым небом, у которой есть крыша на случай дождя; не магазин, но событийный центр. Архитектура открыта, проницаема, «вырастает» из пространства — никаких глухих стен. Кровля — городской парк. Первый этаж — городская улица с общественными функциями. Внутри — ротация поп-ап-пространств, фудхолл с локальными производителями, зоны для событий и нетворкинга. Здание с бионическими формами, в стиле органической архитектуры, где линии напоминают природные ландшафты. Оно не доминирует, а «пропускает» через себя город. Это система связанных пространств — крытых улиц, террас, зеленых атриумов, которые являются продолжением парков и бульваров. Фасады — живые стены из растений, внутри — не магазины, а опыт: мастерские, арт-пространства, городские фермы и лаборатории. Люди проходят через него не только за покупками, а потому что так интереснее. Торговля интегрирована в жилые кварталы и логистические хабы. Горожане активно используют ТЦ как общественный центр с коворкингами, фудхоллами, точками выдачи заказов для беспилотников.

ОФИС БУДУЩЕГО

Офис перестает быть местом обязательного присутствия и становится «клубом по интересам» внутри пятнадцатиминутной среды. Место выбора, а не обязанности. Архитектурно он больше напоминает университетский кампус, чем традиционный бизнес-центр: пространства для разных режимов работы, изобилие природы (биофильный дизайн как гигиенический минимум), нулевое потребление первичной энергии. Границы между рабочим и нерабочим временем в архитектуре не фиксированы — здание работает 24/7. Местоположение определяется транспортной доступностью, а не престижем адреса. Здания управляются ИИ: адаптивное освещение, бронирование пространств под сценарии дня. Взаимодействие с городом — через общественные пространства на кровлях, спортивные зоны, кампусные решения. Рядом жилье, спорт, образование.

ГОСТИНИЦА БУДУЩЕГО

Не место ночлега, но точка входа в локальную экосистему. Архитектурный стиль — биотек с использованием природных материалов, эксплуатируемые зеленые крыши, вертикальные сады. Концепция: отель как «распределенный университет путешествий» — обучение, коворкинг, медицинские сервисы, локальная фермерская кухня. Он максимально «укоренен» — его архитектура, материалы, программа, еда, развлечения невозможны нигде, кроме именно этой точки на карте; антитезис сетевой стандартизации. Взаимодействие с городом — через беспилотную логистику (доставка багажа, трансфер дронами) и интеграцию с соседними индустриальными парками, где гость может стать участником производственных туров или коротких образовательных программ.

СКЛАД БУДУЩЕГО

Склад перестает быть «задним двором» региона. Часть 15-минутной среды, а не вынесенной «за город». Высокоавтоматизированный вертикальный объект, интегрированный в городскую ткань: последняя миля невозможна без близости к потребителю. Склад — центральный элемент индустриальной экосистемы, управляемый ИИ и роботизированными комплексами; рядом с производством. Архитектура: высокая адаптивность под автоматизацию — увеличенные пролеты, мощные полы, площадки для беспилотной логистики, внутренние беспилотные маршруты. Концепция: склад как маркетплейс в реальном времени — прямая выдача товара конечному потребителю, интеграция с городскими распределительными центрами. Взаимодействие с горожанами: открытые склады для экскурсий, шоурумы, зоны самовывоза, совмещенные с общественными пространствами. Крыша — городская ферма или рекреация.

МФК БУДУЩЕГО

«Вертикальный город» с полным набором функций: жилье, работа, образование, спорт, медицина, досуг. Архитектурный стиль — гибридный, с акцентом на общедоступные ярусы и террасы, соединяющие разные функции. Концепция: самоуправляемая экосистема с собственным цифровым двойником и управлением через ИИ. Взаимодействие с городом — через транспортные хабы с дрон-портами, включение в общегородские маршруты беспилотного транспорта. МФК становится узлом городской активности, работающим 24/7

ЖИЛЬЁ БУДУЩЕГО

Жилье перестает быть «спальным районом». Архитектурный стиль — квартальная застройка с переменной этажностью, активными первыми этажами, внутренними дворами-парками. Концепция: «жилье как часть индустриального кластера» — рядом работа, школа, сервисы, спорт. В рамках 15-минутной среды житель получает все в пешей доступности. Взаимодействие с городом — через интеграцию с образовательными кампусами, беспилотную доставку, «умные» системы управления домом, подключенные к единой платформе парка. Жилье проектируется под долгосрочную адаптацию: меняющиеся планировки, энергоэффективность, встроенные сервисы коливинга для разных поколений.