Воронежские перспективы

Воронеж был основан как военная крепость, которая должна была защищать южные границы Руси от набегов крымских татар. В 1590 году деревянную крепость сожгли, но город продолжил свое развитие. По решению Петра I в конце XVII – начале XVIII века здесь строился русский флот, с помощью которого летом 1696 года Россия овладела городом Азовом. С расширением южных границ России город из защитно-оборонительного форпоста страны постепенно превращался в центр Центрально-Черноземной области. Кстати, звание столицы, пусть и областной, греет душу местным предпринимателям, которые стараются подчеркнуть это в каждом интервью. Помимо регалий воронежцы гордятся большим количеством вузов в городе, здесь их порядка двадцати. Кстати, большое число престижных университетов естественным образом «омолаживает» город, ежегодно сюда стекается молодежь со всего Черноземья. Сегодня численность жителей города близится к миллиону и составляет более 900 тыс. человек. Благодаря этому более 63% населения Воронежа – люди трудоспособного возраста.
А трудятся воронежцы на промышленных предприятиях, мебельных фабриках, предприятиях общественного питания, в сфере торговли. Заработная плата в городе не самая высокая по России, среднедушевой доход в городе составляет приблизительно $200 в месяц. Однако потребительский спрос, по мнению местных операторов, выше, чем можно было ожидать при таком уровне зарплат.
Особенностью города является его географическое положение, которое также влияет на развитие рынка коммерческой недвижимости. В отличие от ряда волжских городов, которые вытянулись вдоль естественной преграды – реки Волги, Воронеж раскинулся сразу на двух берегах широченного водохранилища. Но в отличие, например, от Казани, где застройка правого берега реки Казанки началась сравнительно недавно (благодаря чему он стал своеобразным «спальным районом» города), Левобережный район Воронежа является, по сути, промышленной зоной. Здесь сконцентрированы крупные предприятия, многие из которых сегодня стали источниками складских площадей, открытые рынки и массивы многоэтажного недорогого жилья.
Правый берег считается «парадной» частью города, где вольготно расположились городская и областная администрации, вузы, театры, центральные магазины, парки и старинные особняки. Разумеется, в первую очередь инвесторов влечет правый берег, где сейчас ведется строительство ряда торговых и офисных объектов. Однако именно на левом берегу был открыт торговый центр «Магнит», который первым реализовал современную концепцию. Можно подумать, что выбор в пользу Левобережного района был сделан потому, что все лакомые участки на правом берегу уже распроданы. Но это не так. При желании на правом берегу Воронежа еще можно найти участки на «красных линиях», то есть на центральных улицах и магистралях с большим трафиком проходящего транспорта и пешеходов. О наличии привлекательных участков красноречиво свидетельствует отсутствие в городе какой-либо программы расселения людей из частных домов в центре города. Аккуратненькие, в отличие от, например, нижегородских, домики с огородом на шесть соток окружают массивы новостроек. В результате элитные офисные особняки и импозантные жилые многоэтажки в Воронеже могут соседствовать с частным сектором.

Офисные планы
Рынок коммерческой недвижимости в целом и сектор офисных помещений в частности находятся в городе на стадии, которую можно было бы охарактеризовать как «формирование интереса». Те инвесторы, чьи интересы уже сформировались сегодня, начинают проектирование и строительство. Во многом замедленный темп развития рынка коммерческой недвижимости можно объяснить отсутствием в Воронеже сырьевых ресурсов, которые помогли многим «нефтяным» городам активно стартовать на поприще девелопмента офисных и торговых объектов. Но даже если сравнивать Воронеж с другими городами Черноземья, например, с Курском или Белгородом, уровень динамики роста рынка также окажется невысоким. По мнению экспертов Инвестиционной компании «Сота», которая развивает в Воронеже ряд объектов жилой и коммерческой недвижимости, этот парадокс, возможно, объясняется тем, что местные власти, в отличие от руководителей других областей, уделяли меньше внимания развитию бизнеса. Но так как время берет свое, в настоящий момент в Воронеже наблюдается бум строительства торговых и офисных площадей.
По данным компании «Сота», в городе насчитывается 36 офисных зданий, из них в 17 есть вакантные площади. Подавляющее большинство этих зданий было построено еще в советские времена. «Наши оценки нельзя считать абсолютно точными, – предупреждают эксперты ИК «Сота», – так как информацию о сдаваемых площадях многие собственники стараются не афишировать». В частности, в отдельную группу ими были выделены наиболее привлекательные помещения со ставкой аренды более $ 200/кв. м в год (менее ликвидные площади можно снять от $65/кв. м в год). Примечательно, что в этот список вошли 6 офисных центров, три из которых находятся в стадии строительства. На сегодняшний день одним из наиболее престижных в Воронеже является офисный комплекс «Мегион» на пр-т Труда, 65. Собственник успешно сдал первую очередь комплекса в аренду и совсем недавно закончил реконструкцию второй очереди общей площадью 4,8 тыс. кв. м, где ставки аренды составляют от $260/кв. м в год. Несмотря на то что пр-т Труда является одной из крупнейших промышленных зон правого берега (здание находится на второй линии), собственник не испытывает проблем со сдачей площадей в аренду. Это связано с тем, что в комплексе серьезное внимание было уделено качеству инженерии, инвестированы крупные средства в электрические сети, современные системы телекоммуникаций, вентиляцию и кондиционирование. В данный момент подобных предложений в Воронеже недостаточно.
В прошлом году состоялось открытие офисного центра «Парус» на ул. Платонова, 4. Недавно построенное здание находится в историческом центре города в непосредственной близости от городской и областной администрации, что является большим преимуществом. Впрочем, за это арендаторам придется платить от $360/кв. м в год.
Компания «Строй-Град» завершает строительство офисного центра на Московском пр., 53, общей площадью 4,4 тыс. кв. м. Сейчас объект напоминает жилой кирпичный дом, но собственник обещает в I квартале 2006 года обшить его вентилируемым фасадом и сдать в эксплуатацию. Желающим «поселиться» на ведущей транспортной магистрали уже сегодня предлагается приобрести в собственность офис по цене от 20 тыс. руб./кв. м.
ИК «Сота» приступила к реализации проекта по строительству офисного центра класса А. В 2007 году на Московском проспекте вырастет современный центр общей площадью около 19 тыс. кв. м. Предполагаемая арендная ставка для офисных помещений составит приблизительно $350–400/кв. м в год. «На первом и втором этажах мы планируем разместить банковский филиал и иную инфраструктуру для компаний-арендаторов, – рассказывает директор ИК «Сота». – Здание будет находиться под единым управлением. Сейчас ведутся переговоры с крупной иностранной УК, имеющей в управлении сотни тысяч квадратных метров. Мы считаем, что в последующем в конкурентной борьбе будут выигрывать те офисные центры, которые имеют хорошую транспортную доступность (в часы пик в центре города огромные пробки, а в дальнейшем ситуация будет только ухудшаться, так как альтернативы автомобильному транспорту нет), тщательно проработанную грамотную концепцию, инженерные сети, отвечающие всем современным требованиям, и профессиональную управляющую компанию, которая имеет опыт реализации подобных проектов и управляет всем зданием. А это, в свою очередь, возможно при условии, что собственник у здания один». По словам директора, участие в разработке концепции офисного центра принимал ряд московских компаний, которые были единодушны в оценке инвестиционной привлекательности проекта.
Кроме этого, по данным компании «Сота», в городе на ближайшие два года намечено строительство и реконструкция 10 бизнес-центров. Если все заявленные проекты будут реализованы в срок, рынок офисных помещений Воронежа к 2008 году пополнится более чем на 50 тыс. кв. м.

«То берег левый нужен им, то берег правый»...
Рынок торговых площадей города формируется открытыми рынками, встроенно-пристроенными помещениями, отдельно стоящими магазинами и торговыми центрами. По данным компании SMT-Developments, в Воронеже насчитывается 1700 магазинов общей площадью 181 тыс. кв. м. Федеральные сети начали окутывать город своей плотной сетью, здесь открыли свои магазины «Пятерочка», «Магнит», «Провиант», «Перекресток», «Эльдорадо», «Л'Этуаль», «Электрофлот», Мехх, Mango, Reebok, Adidas, Sela, Ecco и др. Работает два ресторана McDonald’s. Крупными местными операторами являются сети «Мебель Черноземья» и «Семь дней» (хозтовары). Основные торговые коридоры – это пр. Революции, ул. Плехановская, ул. Кирова, основной транспортной магистралью города считается Московский пр., где ведется строительство нескольких торговых центров. На левом берегу основной торговой зоной считается пересечение Ленинского проспекта с ул. Димитрова и ул. Остужева. На ул. Остужева построены гипермаркет Metro сash & сarry и торговый центр «Магнит».
Ставки аренды на центральных улицах колеблются от $ 350 до 1400/кв. м. в год. При продаже торговых помещений в центральной части цены могут доходить до $3 тыс./кв. м, на левом берегу наиболее привлекательные площади под торговлю оцениваются до $2 тыс./кв. м.
Действующих торговых центров в Воронеже в прямом смысле слова «раз, два и обчелся». Наиболее значимым на данный момент является «Россия». Некоторое время назад «Ассоциация «Галерея Чижова», которая управляет ТЦ, изменила концепцию объекта. На площади порядка 12 тыс. кв. м (общая площадь объекта) собраны ведущие представители розничной торговли (помимо управления «Россией», «Ассоциация» является франчайзи ряда западных марок, например, Mango, Benetton и др.). На первом этаже работает супермаркет «Мир Вкуса» (самая известная и дорогая сеть города). Архитектурные ограничения, существующие в ТЦ, а также система прилавочной торговли не позволяют назвать «Россию» торговым центром с современной концепцией. Ставки аренды здесь составляют от $500 до $1050/кв. м в год.
По данным SMT-Developments, «Ассоциация «Галерея Чижова» вынашивает планы строительства современного ТЦ общей площадью 60 тыс. кв. м.
Одним из крупнейших торговых объектов города считается «Центральный дом мебели», принадлежащий холдингу «Мебель Черноземья». На 12 тыс. кв. м представлена как продукция холдинга, так и магазины «Шатура-мебель» и «Мебель Италии».
Первый современный торговый объект был открыт компанией «Ермак» на пересечении улицы Остужева и Ленинского проспекта. Торговый центр «Магнит» не поражает размахом (его площадь 8 тыс. кв. м), но радует профессиональной концепцией. На первом этаже районного центра свой первый супермаркет открыла сеть «Перекресток», на втором расположились единственный в городе фуд-корт, развлекательный оператор Star Galaxy, якорные операторы «Электрофлот» и «Фабрика обуви». Арендные ставки в центре колеблются от $660 до $1530/кв. м в год.
В последнее время в Воронеже были пущены в эксплуатацию еще нескольких торговых центров. В декабре 2005 года на ул. Героев Сибиряков открылся торговый центр «Армада» общей площадью 14 тыс. кв. м с фуд-кортом, супермаркетом «Гроссмарт» и магазином бытовой техники «М.видео». Компания Colliers International, которая сопровождала проект, установила арендные ставки в размере $575–800/кв. м в год. В ноябре 2005 года в Северном жилом районе под управлением «Ассоциации «Галерея Чижова» открылся торговый центр «Аксиома» площадью 12 тыс. кв. м. Средний размер арендной ставки составляет $600/кв. м в год. Якорными арендаторами выступили супермаркет «Мир Вкуса», магазин бытовой техники «М.видео» и развлекательный оператор Star Galaxy.
В настоящее время в городе ведется разработка еще нескольких торговых и торгово-офисных центров площадью до 15 тыс. кв. м, выход объектов на рынок запланирован на 2006–2007 годы. Также прорабатывается строительство торгово-развлекательного центра с аквапарком на левом берегу водохранилища.
Кроме того, сегодня на Московском проспекте «Воронежская девелоперская компания» возводит торгово-развлекательный центр общей площадью 60 тыс. кв. м с рабочим названием «на Московском проспекте». Его открытие планируется в 2007–2008 году. Концепция ТРЦ разработана компанией SMT-Developments, девелоперами и собственниками проекта выступают депутат городской Думы Евгений Хамин (владелец сети фитнес-клубов «Триэль», развлекательного комплекса Discovery, сети «Планета спорт») и депутат областной Думы г-н Послухаев (владелец сети «Мебель Черноземья»). «На первом этаже комплекса разместится гипермаркет общей площадью 6,8 тыс. кв. м, – рассказывает Евгений Хамин. – Сейчас мы ведем переговоры о продаже этих площадей, претендентами на них являются две крупные федеральные сети. На втором этаже якорными арендаторами станут магазины электроники и спорттоваров. Третий этаж будет отдан под развлечения, здесь планируется построить 4-зальный кинотеатр, зал детских развлечений Star Galaxy и боулинг». Вопреки ожиданиям в центре не будут представлены магазины сети «Мебель Черноземья» и «Планета спорт», оператором спортивных товаров в «Московском» выступит сеть «СпортМастер». ТЦ отличает удачное местоположение – он находится в непосредственной близости от нового «немецкого» микрорайона, в зону охвата попадают жители двух крупнейших микрорайонов: Коминтерновского и Северного (в общей сложности здесь проживает более 30% населения города). Кроме того, Московский проспект является основной транспортной артерией города. «Мы рассчитываем, что посетителями нашего центра станут не только горожане, но и транзитные автомобилисты», – говорит Евгений Хамин. Впрочем, стоит учитывать, что ТЦ находится по левую сторону трассы на Москву, поэтому посетителями центра станут скорее те, кто следует из столицы на юг, а не наоборот. Ориентировочные ставки аренды в ТЦ «Московский» – от $140 до $1,5 тыс./кв. м в год.
Несмотря на то что рынок коммерческой недвижимости Воронежа находится в начальной стадии развития, уже прорабатываются проекты строительства не самых рентабельных в данной сфере объектов – складских комплексов и отелей. Недавно была открыта новая гостиница «Арт-отель». Основными источниками складских площадей в городе являются бывшие производственные комплексы в Левобережном районе (например, ВАИ), а также площади на выезде с ул. Димитрова. На правом берегу складские помещения расположены в основном вдоль проспекта Труда и окружной дороги. Арендовать склад в Воронеже можно от $15 до $45/кв. м в год, купить – по цене от 1,5 до 6 тыс. руб. за «квадрат». Разрабатываются проекты строительства современных логистических центров (класса А и В) для сдачи в аренду – как разным арендаторам, так и под конкретных заказчиков.
Характерной особенностью девелопмента коммерческой недвижимости в Воронеже является его «тесная» связь с городской или областной администрацией. Впрочем, последнее, наверное, свойственно любому российскому городу с зарождающимся рынком.