Владимир Лиепин: «Идет активная борьба за арендаторов»

Чем ценен опыт вашей компании для участников рынка торговой недвижимости?
- Управляющая компания «Адамант» входит в холдинг «Адамант». В его владении и совладении находится 11 торговых комплексов на территории Санкт-Петербурга. Еще три – в стадии строительства. За это время холдинг накопил опыт создания торговых комплексов как самостоятельно, так и вместе с соинвесторами – от объектов «рыночного» типа до объектов европейского уровня.

Каким образом организован процесс создания ваших торговых комплексов?
- «Адамант» – многопрофильный холдинг, в который входят проектные, строительные, торговые подразделения, а теперь и управляющая компания. Весь процесс создания торговых комплексов происходит силами самого холдинга – мы сами получаем землю, сами проектируем комплексы, сами строим и сами управляем ими. В этом есть существенный недостаток – очень трудно эффективно управлять столь большой компанией. С другой стороны, мы аккумулировали внутри компании весь необходимый опыт, чтобы создавать современные торговые комплексы, построенные по последнему слову технической и инженерной мысли. Располагая этим опытом, мы понимаем, что можно построить на том или ином земельном участке и как это сделать.

Каковы функции управляющей компании? Какие задачи она выполняет?
- Осенью 2004 года была создана управляющая компания «Адамант». Ее целью стало эффективное управление торговыми комплексами, находящимися во владении холдинга и его партнеров. УК участвует во всех этапах создания торгового центра – от разработки концепции до повседневного управления. Утверждение и внесение изменений в проекты торговых комплексов, подбор арендаторов (брокеридж), сдача в эксплуатацию и управление, а также реклама торговых комплексов являются сферами нашей деятельности. В нашем составе собственные юридические, финансовые, технические, маркетинговые и рекламные службы. Сейчас идет становление компании, ее организационной структуры.

Вы являетесь первой управляющей компанией в Санкт-Петербурге?
- Нет. На данный момент в городе присутствуют такие управляющие компании, как «Питер», «МТЛ», в офисной недвижимости известны «Бекар», УК «ПСБ». Многие из этих компаний участвуют в разработке проектов в регионах России. Мы тоже сможем выполнять функции внешней управляющей компании для инвесторов как из нашего города, так и из других регионов – через полгода-год, и такие предложения уже поступают. Но для этого сначала мы отладим необходимую структуру и отработаем ее на собственных торговых комплексах.

Каким образом организуется подбор арендаторов?
- Мы не ориентируемся на каких-то определенных арендаторов, не заключаем стратегических альянсов. По каждому объекту решение принимается индивидуально. Сейчас стандартом стало наличие в торговом комплексе якорных арендаторов – продуктового, бытовой техники, спортивных товаров. У нас сложились хорошие отношения с крупнейшими сетевыми операторами России – такими, как «Патэрсон», «Перекресток», «Мир», «М.видео», «Эльдорадо», «Техносила», «СпортМастер», и мы стараемся поддерживать партнерские отношения с ними. Среди операторов одной категории мы проводим тендер по каждому нашему объекту. При этом ключевыми для принятия взаимовыгодного решения становятся условия, которые предлагают нам операторы. При подборе небольших операторов мы ориентируемся на то, чтобы арендатор представлял какую-либо марку, желательно хорошо известную в городе. Стандартным стало наличие в торговых центрах сетевых операторов одежды и обуви.

Операторы у вас владеют помещениями или берут в аренду?
- Во всех торговых комплексах сейчас площади сданы в аренду. Это относится и к нашему крупнейшему арендатору – «Кронверк-Синема». Однако сейчас у нас есть планы по продаже части помещений в наших новых и действующих комплексах, и мы рассматриваем такие предложения. В первую очередь – по продаже площадей под якорных арендаторов, под офисы, фитнес-центры.

Вы ощущаете конкуренцию со street retail?
- Конкуренция со street retail ощущается в основном в сфере «высоких» марок. Большинство западных брендов считает необходимым открыть магазин на Невском проспекте и не рассматривает торговые комплексы как потенциальное место для размещения. Кроме того, сейчас популярным торговым коридором стал еще и Большой проспект Петроградской стороны.

Каковы тенденции арендных ставок?
- Есть две основные противоположные тенденции. Растут ставки на торговых коридорах в центре города, в первую очередь на Невском проспекте и Большом проспекте. А вот ставки в торговых комплексах снижаются. При этом если раньше арендаторы приходили к нам с предложениями разместить свой магазин, то сейчас нам приходится уже самим выходить к ним со своими предложениями. Идет борьба за арендаторов. Практически в каждом районе города сейчас операторы рассматривают одновременно несколько альтернатив размещения своих магазинов – у них появился выбор.

На какой стадии развития сейчас находится рынок торговых комплексов Санкт-Петербурга?
- Рынок крупноформатной торговой недвижимости города прошел несколько стадий. Первая – «рыночная» стадия в 1993–1996 годах. Основным форматом были открытые и крытые рынки, где торговали «челноки», комплексы «ярмарочного» типа. Затем последовала стадия создания крупных торговых комплексов «клеточного» типа, где основными арендаторами были ПБОЮЛ, а известных марок практически не было. Наиболее популярными местами покупок были бывшие универмаги – «Гостиный Двор», «Фрунзенский» и другие. В 2002 году началась новая стадия: ее причиной стали как внешний фактор – массовый выход многих известных российских и зарубежных сетей в город, так и внутренний – рост благосостояния населения. С этого времени все торговые комплексы стали проектироваться в расчете не на мелких арендаторов, а на арендаторов, представляющих бренды, а также якорных арендаторов. Обязательным стало присутствие якорных операторов по продуктам, бытовой технике и электронике, спортивным товарам, наличие зоны развлечений и ресторанного дворика. Уже в 200
3–2004 годах в городе появились первые торгово-развлекательные центры современного уровня. Часть – после пристройки развлекательной части к нашим комплексам («Заневский каскад», «Норд»), а часть – совсем новые объекты, например «Гулливер», «Меркурий», «Сенная». Сейчас Петербург находится на стадии массового создания торговых центров по западным стандартам. Также уже появляется конкуренция между торговыми комплексами, которая выливается в борьбу за арендаторов.

Почему в вашем городе только в последние годы стали появляться крупные комплексы с развлекательной частью?
- Действительно, в то время как в Москве уже несколько лет функционировали крупные торгово-развлекательные комплексы, в Санкт-Петербурге их не было. В создании развлекательной части мы отстали на несколько лет. Это было связано с тем, что в городе не было компаний, способных создавать развлекательные части в торговых центрах, не было операторов мультиплексов. Москвичи же к созданию развлекательной части в наших торговых комплексах интереса не проявляли. Как только в городе появился собственный крупный оператор многозальных кинотеатров («Кронверк-Синема»), мы сразу начали с ним работу и в 2003–2004 годах запустили 6 многозальных кинотеатров в наших торговых комплексах. Кроме того, в двух комплексах появился еще и боулинг – операторами стали крупные московские компании «Планета боулинг» и «Космик боулинг».

Что изменилось с открытием развлекательной части в ваших комплексах?
- Во-первых, выросла посещаемость. Но неравномерно. Наибольший рост зафиксирован в торговых комплексах, которые находятся не рядом с метро, а на крупных магистралях. Для них многозальные кинотеатры действительно стали притягательным «якорем». Выросла посещаемость комплексов в выходные дни и вечерние часы. Ряд арендаторов, в том числе и с отдельным входом, изменили режим работы на более поздний. Кроме того, с появлением развлекательной части появилось в комплексах больше операторов питания, расширились ресторанные дворики. Операторы развлечений и питания дополнили друг друга.

Большую известность приобрел ваш проект «Варшавский экспресс»? Что это будет?
- До этого все комплексы мы создавали самостоятельно в своем проектном бюро. Но в этом проекте мы хотим идти впереди рынка. Рынок России пока отстает от европейского уровня. «Варшавский» станет проектом такого уровня. Поэтому мы привлекли для его разработки итальянского архитектора Джованни Бартоли, который предложил оригинальную концепцию организации внутреннего пространства. Уникальность комплекса состоит еще и в том, что он создается в здании бывшего Варшавского вокзала, которое является исторической достопримечательностью. Внешний вид здания будет полностью сохранен.

Ваши прогнозы развития коммерческой недвижимости города?
- В 2003 году было введено в строй около 300 тыс. кв. м торговых площадей. После этого наступило затишье. Но уже во второй половине 2005-го – первой половине 2006 года ожидается ввод в строй более 10 новых крупных торговых комплексов на площади более 300 тыс. кв. м. Причем в основном будут вводиться комплексы с большой долей развлечений. Мы откроем комплексы «Варшавский», «Заневский каскад-2», «Континент». Компания «Макромир» – «Французский бульвар». УК «Питер» – три комплекса: «Гранд», «Лабиринт» и «Нептун». Свои торговые комплексы недавно открыли «О’Кей» и «Рамстор». Сейчас между всеми проектами идет активная борьба за арендаторов. Конкуренция между торговыми комплексами существенно усилится. Но больше всего пострадают старые торговые комплексы «клеточного» типа. В следующие годы произойдет открытие торговых комплексов на выездах из города, а также на строящейся кольцевой автодороге. Также стоит ожидать массового развития небольших локальных торговых зон районного значения, с минимальным набором услуг.

Возможно ли закрытие ряда торговых комплексов в связи с ростом конкуренции?
- В городе есть ряд торговых комплексов, построенных еще во время первых этапов развития крупных форматов в городе, – «рыночного» и «клеточного» типа. Сейчас их посещаемость падает с открытием комплексов современного уровня. Но я думаю, что закрытие таких торговых комплексов неразумно. Это большие потери для владельца. Более рациональна их реконструкция, тем более что в большинстве случаев ее можно провести за 2–3 месяца. Мы сами постоянно проводим реконструкции наших комплексов. Одним из таких примеров является ТРК «Балканский», который был открыт в 1995 году, а в прошлом году были перестроены и расширены торговые площади, заменены инженерные коммуникации и модернизировано оборудование. Состав арендаторов также претерпел изменения – они стали занимать большие площади, часть площадей заняли известные сетевые операторы.