К барьеру: банки против УК

Шарль Буде, управляющий директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle, отметил, что вакантная доля площадей в офисном секторе достигла отметки в 25%. Это много, учитывая, что нормальным считается уровень 9–10%. Впрочем, эксперт консалтинговой компании был настроен весьма позитивно: положительные сдвиги все-таки заметны. «Ситуация уже сейчас сильно изменилась по сравнению с тем, что было в начале года. И в дальнейшем эта тенденция продолжится, – считает Шарль Буде. – Раньше потенциальные арендаторы откладывали решение «офисного вопроса», поскольку не понимали, что будет с их собственным бизнесом, что будет с рынком недвижимости. Сейчас они рассуждают по-другому. Они понимают, что наступили отличные времена, для того чтобы закрыть офисный вопрос на много лет».

Рынок инвесторов пассивный, но это не значит, что конечных покупателей нет. В качестве примера эксперт привел сделку, которая произошла всего несколько дней назад: департамент «Сименс» по недвижимости (SRE) приобрел новый бизнес-центр «Легион II» у компании Legion Development.

Вице-президент Giffels Management Russia Руслан Суворов заявил, что складская недвижимость не будет строиться, пока арендные ставки настолько низки. Ситуация изменится, когда инвесторы смогут получить удовлетворительный доход на вложенный капитал. Это произойдет, по его мнению, когда ставки поднимутся до $120 за квадратный метр в год.

Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International, признался, что не готов давать точных прогнозов относительно дальнейшего развития рынка. «Я не взял на работу аналитика, который на собеседовании заявил, что может спрогнозировать величину арендных ставок, стоимость строительства и актуальные тренды на следующий год», – рассказал Максим Гасиев. Это, впрочем, не помешало ему сделать некоторые прогнозы. По версии Максима Гасиева, в следующем году мы увидим устойчивый рост арендных ставок (собственники в хороших объектах уже перестали давать скидки) и дефицит качественной торговой недвижимости. То есть на лицо все предпосылки для появления следующего бума, как только откроется заемное финансирование. Максим Гасиев отметил ряд заслуживающих внимание событий: это выход на российский рынок уже в кризисное время западных операторов, экспансия региональных сетей на московский рынок и открытие крупных торговых центров – «Метрополиса» и «Золотого Вавилона». Еще одно событие на кризисном рынке – покупка «Тряпки» ГК «Ташир».

Владимир Александровский, директор по коммерческой недвижимости «Детский мир – Центр», сообщил, что разделяет оптимизм консультантов только отчасти: «Не забывайте, что с российского рынка ушел Carrefour, а Wal-Mart так и не вышел. А появление нескольких новых одежных операторов – это только эпизод». Но в кризисе, с его точки зрения, есть и положительные стороны, например снижение арендных ставок, что позволяет отказаться от больших наценок, и отказ от тактики гигантомании. «Нас, ритейлеров, начинает беспокоить ситуация, которая сложилась в последнее время. Большинство торговых центров, в которых мы арендуем площади, меняют практического собственника. Они переходят от девелоперских и управляющих структур к компаниям, далеким от этого бизнеса. Это финансовые и банковские структуры, которые, говоря простым языком, не знают, что делать с этими объектами», – рассказал Владимир Александровский.

Владимир Ильичев, директор по развитию по России и СНГ Hilton Hotels Corporation, опроверг утверждение, что гостиничный сектор, так же как и офисный, остро чувствует падение спроса со стороны потребителей. «Поскольку спрос превышает предложение, рынок быстро восстановился. Сейчас загрузка в гостинцах Hilton в Москве и в Перми в будние дни равна 100%», – заметил Владимир Ильичев. Эксперт отметил, что интерес к гостиничной отрасли возрастает, но вот привлечение долгосрочного финансирования все еще остается большой проблемой. «Банки требуют около 40% собственного капитала, – говорит г-н Ильичев. – Кроме того, в западных странах все так же актуально госрегулирование, инвесторам не рекомендуют вкладывать деньги за пределами страны». Также эксперт отметил, что есть только один способ насытить рынок города Сочи качественными гостиничными проектами – объявить этот город единственной в стране игорной зоной.

Жаркая дискуссия, разгоревшаяся во второй части саммита, разделила ее участников на два лагеря. О том, как эффективно управлять недвижимостью, которая переходит банкам, спорили банкиры и профессиональные управляющие. «Позиция банков – верните наши деньги в срок и с процентами», – сказал Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ, вице-президент ГУД, отметив, что банки не заинтересованы становиться собственниками объектов недвижимости.

Банкиры пытались объяснить управляющим, что им достаются далеко не самые доходные и эффективные объекты. «Управляющие компании действительно забывают, что банкам достались проблемные активы, и УК эти проблемы решить не сможет, потому что больше половины не годятся для управления. И по рыночной цене эти активы продать нельзя, ведь банку надо сохранить капитал», – отметил Владимир Гамза, вице-президент ООО «Мой Банк», вице-президент ассоциации «Россия».

Зачастую это может быть «ангар в поле», который по документам проходит как торговый центр. Сейчас банкиры сами пытаются разобраться с тем, что им достается, и определить стратегию своих действий. Осложняет подписание контракта с управляющими и неопределенность с контрагентом. Процесс перехода актива в собственность банка – сложный и долгий.

Татьяна Романова, руководитель департамента управления ЗПИФами недвижимости группы управляющих компаний «УРАЛСИБ», отмечает: «УК привлекается тогда, когда банк принял решение, что делать с этим активом. Если банк сталкивается с тем, что заемщик не платит, то вместо кредита на его балансе появляется актив. Затем банк должен принять решение, что делать. И тогда в структуре банков создаются собственные подразделения. Дальше эти активы надо упаковать. ЗПИФ – это инструмент паковки активов. После того как активы сгруппированы, надо принимать инвестиционные решения. Если это рентный бизнес, надо привлекать УК. В зависимости от стратегии банк может выбирать разных партнеров».

Как утверждает Александр Шарапов, вице-президент ГУД, президент Becar Realty Group, пока только средние менеджеры в банках готовы отдавать объекты на аутсорсинг, но не топ-менеджеры.

«Между банками и управляющими компаниями нет никакого диалога, – полагает Евгения Власова, генеральный директор Sawatzky Property Management. – В зависимости от объекта можно что-то делать. Но банки не приходят к УК, а если и приходят, то просят проконсультировать или оценить актив, но не отдают в управление».

Банкиры заверили управляющих, что услуги property и facility management обязательно будут пользоваться спросом у банков. Резюмируя дискуссию, ее участники пришли к выводу, что банкам никуда не деться без профессионалов, но на осознание этого уйдет еще минимум год.