Красноярск все расставить по места

В Сибири по количеству населения Красноярск уступает лишь Омску и Новосибирску. По данным Красноярскстата, на 01.01.2006 в городе проживало 920 тыс. человек. В 2005 году средняя заработная плата составляла $400 (10 300 руб.), доходы в расчете на одного жителя города – $360 (9437 руб.). По данным Восточно-Сибирского банка Сбербанка России, вклады жителей Красноярска оцениваются в $250 млн.(6,3 млрд. руб.). Город представляет несомненный интерес для инвесторов, но, как с улыбкой замечают местные игроки, большинство крупных компаний редко идут дальше Урала.
«Красноярск является типичным региональным городом-миллионником – активно развивающимся, с огромным потенциалом. Тем не менее в настоящее время рынок недвижимости находится в начале своего развития – имеются большие планы строительства, есть стоящиеся объекты высшего класса, но практически нет высококачественных объектов недвижимости», – говорит ведущий аналитик отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук.
Лучше всего в городе освоен рынок торговой недвижимости, здесь уже активно работают «Торговый Квартал», «РосЕвроДевелопмент», IKEA, «Регионы Девелопмент» и «Стройинрос». В остальных сегментах преобладают местные игроки. При этом все активней в качестве партнеров привлекаются именитые управляющие компании, консультанты и архитекторы мирового уровня. Так, компания Mirax group сначала выступала консультантом в проекте по строительству бизнес-центра класса А, который строит местный «Монолитхолдинг». Предполагалось также, что Mirax group получит 25% акций управляющей компании, которую она создаст вместе с «Монолитхолдингом». Но совместная работа по каким-то причинам не заладилась.
«Интерес крупных игроков есть, однако барьеры входа на рынки недвижимости всегда высоки. На развивающемся рынке всегда более активны и успешны местные девелоперы, лучше понимающие его специфику», – считает Лада Бейлачук.
Большинство местных девелоперов достаточно молоды. Помимо расширившегося поля деятельности строительных компаний (классический пример – один из ключевых игроков Красноярска «Монолитхолдинг») в Красноярске можно встретить игроков с самым неожиданным прошлым. У многих за плечами металлургическое производство, продажа автомобилей, производство сельхозтехники, лесопромышленность… перечислять можно долго.

Центр переезжает
Как и большинство крупных сибирских городов, Красноярск разделен на две части великой сибирской рекой Енисей: правый берег – более индустриальный, левый – более обжитой. На левом берегу и развернулось основное строительство. Прежде всего в районе Взлетки (Советский район), которому сейчас пророчат роль нового центра города. Здесь уже вовсю возводят жилые комплексы бизнес-класса, торговые центры, гостиницы и клубы. Поговаривают, что именно сюда переедет администрация города. Пока все это только слухи, но то, что власти стремятся развивать это пока еще довольно тихое и необжитое место, очевидно.
«Район Взлетки, расположенный в непосредственной близости от центра города, в настоящее время динамично развивается. Именно его мы выбрали для строительства торгово-развлекательного центра «Планета». Буквально через дорогу от нас будет строиться один из самых, пожалуй, амбициозных на сегодняшний день проектов – «Красноярск-Сити». Скорее всего сюда переедет и администрация. Нам удалось достигнуть полного понимания с властями. В качестве обременения мы строим часть дорог, проходящих рядом с центром. В свою очередь, и администрация пошла нам навстречу – все согласуется в срок, мы вместе разрабатываем схемы движения транспорта. Вовремя были решены вопросы снабжения, подключения к сетям», – сообщил управляющий проектом «РосЕвроДевелопмента» в Красноярске Олег Варвара.
По его мнению, хотя у красноярских строителей не было опыта участия в крупных проектах, разрыв стремительно сокращается: «Когда мы выбирали генподрядчика, решающим фактором для нас была его мобильность и умение строить в заданные сроки. Поэтому мы остановили свой выбор на местной компании «Монолит». У Красноярска богатая история – торговые центры строились и при советской власти, просто сейчас другая динамика и другие требования к объектам. Изменились стандарты, но компании сами подтягиваются к новому уровню». По его словам, пока строительство даже опережает запланированные сроки, и это яркий показатель как открытости властей, так и компетентности местных застройщиков.
Впрочем, освоение Взлетки, по мнению местных девелоперов, началось бы вне зависимости от планов администрации. «Городу расти трудно. С одной стороны горный массив, с другой Енисей, центр уже плотно застроен. На этом фоне неудивительно, что район Взлетки, где довольно много свободных площадей, стал сегодня главным очагом строительства», – уверен заместитель генерального директора по маркетингу ООО «СМ.сити» Александр Васильев.
«Весь центральный район и часть правобережного входят в природоохранную зону, поэтому землю здесь можно взять только в долгосрочную аренду. Кроме этого в центре много памятников культуры, из-за чего существуют серьезные ограничения по высоте застройки», – считает руководитель отдела развития группы компаний «XXI век» Елена Звонарева. По ее словам, пока есть достаточное количество свободных участков, в том числе и в центре, но цена вопроса для регионов достаточно велика.

Федеральные девелоперы «подогрели» рынок
Торговая недвижимость развивается в городе наиболее интенсивно. Здесь уже ведут активное строительство игроки федерального уровня. Но пока единственный торгово-развлекательный центр, работающий в городе, – «Торговый Квартал».
«Рынок торговой недвижимости Красноярска сегодня можно отнести к динамично развивающимся, движущимся к современным форматам торговли. В последнее время в регионе наблюдается активный рост предложения высококачественных торговых площадей. Сейчас свои проекты здесь реализуют такие крупные федеральные девелоперы, как «РосЕвроДевелопмент» (ТРЦ «Планета»), «Регионы Девелопмент» (ТРЦ «Июнь) и «Стройинрос» (ТРЦ «Огни»). С 2005 года в Красноярске функционирует ТРЦ «Торговый Квартал на Свободном».
Кроме этого на рынке представлены местные сети. Сегмент розничной торговли в городе активно осваивают сетевые операторы, как местные, так и федеральные», – рассказывает Николай Волчков, генеральный директор управляющей компании «Торговый Квартал».
Если говорить о местных игроках, то в городе есть свои сильные сети продуктовых супермаркетов («Красный Яр», «Командор»), а также крупные строительные и мебельные торговые центры. Появились и федеральные сети электроники, в частности «Эльдорадо». Неплохо развит стрит-ритейл, представлено немало мировых брендов, однако традиционных торговых коридоров нет, магазины хаотично разбросаны по центральным улицам, к слову сказать, довольно протяженным. В такой ситуации главными якорями «Торгового квартала» стали брендовые магазины одежды, собранные под одной крышей. А вот расположенный на первом этаже «Рамстор», похоже, плохо справляется с привычной ролью якорного арендатора. Даже вечером работают всего несколько касс, пропускающих узкий ручеек покупателей. Как признаются красноярцы, продукты они предпочитают покупать в магазинах у дома, вместо того чтобы делать покупки в крупном супермаркете на неделю вперед.
Большинство торговых центров Красноярска унаследовали все плюсы и минусы старых вещевых рынков. Хотя фасад регулярно обновляется, в глаза бросается ряд огрехов: отсутствие четкой концепции, мелкая нарезка площадей, непродуманная планировка, хаотичный подбор арендаторов.
При этом качественных площадей традиционно не хватает. Например, «Иль де Ботэ», по словам Елены Звонаревой, уже несколько лет не могут войти в город только из-за того, что нельзя найти подходящее место для магазина.
Через несколько лет, по мнению экспертов, от былого затишья не останется следа. «На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Красноярска динамично развивается и уже несколько «подогрет». И если сегодня мы говорим о нехватке современных торговых площадей, то очевидно, что присутствие 3–4 сетевых девелоперов и успешное завершение ими заявленных проектов значительно насытят рынок. Такая ситуация может привести к стабилизации арендных ставок, а также возможным сложностям с поиском торговых операторов одежды, обуви и аксессуаров для последующих девелоперских проектов», – прогнозирует Николай Волчков.

Полмиллиона офисов, а сесть негде
По сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в городе должны выйти на рынок порядка 9 новых офисных центров, заявленных как B+ и А-класс. Но пока современных офисных центров в городе нет. Основную массу предложения составляют перепрофилированные НИИ и первые этажи жилых домов.
Как отмечают девелоперы, в первую очередь в городе востребованы площади в центре. Тем не менее основное строительство развернулось в Советском районе. Данные C&W/S&R гласят, что в Красноярске сейчас строится порядка пяти бизнес-центров. Крупнейший из них – «Монолит голд» площадью 56 кв. м – возводится на улице Молокова в Советском районе. На границе Центрального и Советского районов офисный центр площадью 25 000 кв. м строит «XXI век».
Почти готов к реализации бизнес-центр «Европа» площадью 12 500 кв. м на улице Вейнбаума. Впрочем, это классический долгострой. «Проект старый. Он разработан еще в восьмидесятых годах. В свое время назывался «утюгом», потом «Титаником», а затем вдруг стал «Европой». По ходу строительства вносили корректировки. Начинка достаточно современная, но, разумеется, долгая история строительства наложила свой отпечаток – сегодня далеко не все можно подогнать под современные стандарты», – говорит Елена Звонарева.
По данным C&W/S&R, сегодня базовые ставки в Красноярске варьируются в районе $240–360 за кв. м в год (550–800 руб. в месяц). Но новые объекты будут дороже в разы, например, «XXI век» использует сегодня при расчетах ставки аренды в 2000–2300 руб./кв. м в месяц.
По данным «СМ.сити», всего в городе-миллионнике примерно 500 000 офисов. При этом дефицит качественных площадей довольно значительный. Даже перелицованные НИИ, позиционирующиеся после ремонта как класс B, заполняются более чем на 90%.
«Дефицит качественных площадей ощущается в полной мере. Известны случаи, когда крупные компании не открывают представительства в Красноярске только потому, что в городе нет качественных площадей, отвечающих современным требованиям», – рассказывает Александр Васильев.

Брокеры придут вслед за насыщением
Большинство заявленных бизнес-центров выйдут на рынок к 2009 году. Тем не менее, считают участники рынка, даже если все запланированные объекты будут успешно завершены, обвала не произойдет.
«В целом рынок увеличится, но не критично. Вырастет где-то на 30%. Уйдут только самые некачественные площади. Скорее всего собственники помещений попробуют провести реконструкцию и качество старых площадей вырастет», – рассуждает заместитель генерального директора по маркетингу ООО «СМ.сити».
По мере приближения рынка к точке насыщения будут расти и требования арендаторов к качеству. Пока в городе мало востребованы услуги управляющих компаний и профессиональных брокеров.
«Арендаторы пока не избалованы и берут площади, не глядя на инженерные системы или планировку. Но по мере насыщения рынка люди станут больше внимания уделять качественным показателям. Красноярск сейчас находится в стадии, когда строится большое количество объектов. Как только они будут введены в эксплуатацию, рынок кардинально изменится. По нашим прогнозам, наиболее востребованы будут площади класса А», – делится наблюдениями Александр Васильев.
«Первые качественные объекты будут востребованы, в этом нет сомнений. Девелоперы обычно стараются работать самостоятельно, достаточно редко понимают ценность услуг консалтинга, агентов по недвижимости. Чаще всего первый качественные офисы сдаются самостоятельно и только при наличии реальной конкуренции в высшем ценовом сегменте обращаются к профессиональным брокерам и консультантам», – уверена Лада Бейлачук.

Единственная приличная гостиница
Хотя через Красноярск проходят значительные потоки туристов – город давно стал местом масштабных спортивных соревнований, деловых конференций, выставок, – отелей откровенно не хватает.
«Гостиничный рынок развит довольно слабо. Пока единственный приличный отель в городе – «Октябрьская». При этом у нас постоянно проходят выставки, соревнования, так что с номерами туго. К нам часто приезжают гости, и уже все знают, что бронировать нужно загодя», – говорит Елена Звонарева.
В ближайшее время ситуация сдвинется с мертвой точки. В центральной исторической части города, на пересечении проспекта Карла Маркса и улицы Вейнбаума, строится гостиница площадью 17 000 кв. м на 120 номеров. Застройщиком выступает компания «XXI век», имя инвестора пока не разглашается, упоминается только, что это западная компания. Планируется построить четырехзвездочную гостиницу.
На проспекте Металлургов, на территории в 1,7 га, разместится 22-этажная трех-четырехзвездная гостиница с ресторанами. Кроме этого, кстати, проект включает в себя 16-этажное офисное здание, а также автосалон, торговый центр, несколько кафе и т.д. Выполнены все здания будут в современном урбанистическом стиле. Возможно, они будут несколько диссонировать с окружающей панельной застройкой, но тут уж ничего не поделаешь, органично впишутся разве что такие же панельные здания. Любопытно, что у проекта сразу три заказчика, которым, тем не менее, удалось найти общий язык. Проектировщиками этого комплекса выступили творческие мастерские Арэга Демирханова и Юрия Суздалева. Строительством гостиничного комплекса займется компания «Каравай». Гостиница будет относиться к средней ценовой категории. Комплекс будет состоять из одно-, двухместных номеров. Апартаменты для vip-персон составят 5–10% от общего номерного фонда, остальное – номера средней ценовой категории.
Как считают местные игроки, рынок может принять еще несколько крупных проектов. «Мы построим комплекс на 140 гостиничных номеров, еще три-четыре гостиничных комплекса до 200 номеров впишутся без проблем. Что произойдет, если на рынок выйдет больше объектов, трудно прогнозировать. Возможно, старым гостиницам придется перепрофилироваться», – считает Елена Звонарева.
В целом картина в Красноярске типична для большинства крупных сибирских городов. Тотальная нехватка качественных площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости компенсируется большим количеством заявленных проектов, которые должны выйти на рынок к 2008–2009 году. Тогда и можно будет отойти от абстрактных прогнозов и реально оценить состояние рынка и уровень местных девелоперов.