Новости
Компании
Назад
1 Июля 2010, 11:38
Где нам стоит дом построить?
Застройка Москвы происходит неравномерно. К этому, с одной стороны, приводит ограниченное количество площадок для девелопмента и предпочтения покупателей – с другой. Строительная активность в жилом секторе наблюдается и сегодня, причем строятся и единичные проекты, и целые микрорайоны. При этом можно выделить как районы-лидеры, интересные покупателям и девелоперам, так и очевидно непопулярные районы.
От Остоженки до Бибирево
Самым престижным районом Москвы является Остоженка. На сегодняшний день, по данным компании Knight Frank, здесь построено и строится 36 элитных объектов общей площадью 371,5 тыс. кв. м. Остоженка считается самой дорогой улицей в Москве. В 2009 году она второй раз вошла в топ-10 улиц мира по этому показателю, составленный британским изданием Wealth Bulletin. Стоимость «квадрата» здесь доходит до $25–30 тыс. Финансовый кризис практически не повлиял на стоимость жилья в самом престижном районе столицы. Ни повышенный уровень плотности застройки, ни сложная транспортная ситуация, ни загазованность, ни неоднородный социальный состав района (с элитными домами здесь все еще соседствует старый фонд с нерасселенными коммуналками) не являются контраргументами для покупки квартиры именно здесь, на «золотой миле».
Однако, по мнению Екатерины Тейн, директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, уже через какие-то пять-шесть лет историю Остоженки, где после кризиса 1998 года было построено большое количество клубных домов, после чего район стал самым дорогим в городе, смогут повторить Хамовники. Несмотря на то что район расположен в центре Москвы, здесь неплохая экология, относительно нормальная транспортная ситуация и хорошая инфраструктура. Выгодно отличает Хамовники от той же Остоженки и однородная социальная среда, сложившаяся в 1970–80-х, когда здесь было построено много домов для советской номенклатуры. Средняя цена квадратного метра, например, на Плющихе составляет пока $15–16 тыс. Район обладает значительным резервом строительных площадок. В ближайшие годы по числу стройплощадок Хамовники могут опередить Остоженку: уже сейчас в районе застраивается 10 площадок общей площадью 286 тыс. кв. м.
Мечтой каждого девелопера, занимающегося элитным жильем, является район Замоскворечья. За проживание в историческом центре Москвы покупатели готовы платить любые деньги.
Некоторые аналитики полагают, что по сравнению, например, с той же Остоженкой недооцененным является Пресненский район, в котором при наличии таких явных плюсов, как развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность, жилье стоит на порядок дешевле, чем в пределах Садового кольца.
В Западном административном округе престижным районом справедливо считается Крылатское, где стоимость квадратного метра в среднем на $1,5 тыс. выше, чем по округу. «Наценка» определяется близостью к Рублевскому шоссе и отличной экологической обстановкой – Москва-река, Серебряный Бор. Впрочем, возможность дышать чистым воздухом компенсируется для жителей района длительным стоянием в пробках и относительно слабым развитием инфраструктуры.
Для мегаполиса со все ускоряющимся темпом жизни на первый план выходит транспортная доступность района, которая значительно влияет на стоимость квадратного метра. И это необходимо учитывать при выборе места под застройку. Среди спальных районов, по мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, одним из самых недооцененных сегодня можно назвать Бибирево. Алтуфьевское шоссе, которое связывает Бибирево с центром города, обладает хорошей пропускной способностью и средней загруженностью. Еще один плюс района – развитая инфраструктура: только рядом со станцией метро «Бибирево» здесь построено пять торговых центров. Благоприятная экологическая обстановка района обеспечивается расположенными по соседству Хлебниковским лесом и притоком реки Яузы.
Запад строится, юг идет следом
Застройка Москвы происходит неравномерно. Это зависит от разных причин. «К неравномерной застройке районов Москвы приводит ограниченное количество площадок для девелопмента, – считает Александра Кадченко, руководитель направления бизнес-консалтинга и оценки агентства «МИАН». – Новое строительство будет осуществляться согласно Генплану Москвы, в первую очередь на территориях, высвобождаемых в результате сноса устаревшего пятиэтажного жилого фонда, и на месте выводимых промышленных зон. Подобные площадки есть во всех округах Москвы, однако их освобождение ведется непрогнозируемо и во многом зависит от активной позиции городских властей и девелоперов».
По объему жилого фонда сегодня лидируют Южный, Юго-Западный и Восточный административные округа.
Как рассказал Константин Ковалев, лидерами по объемам строящегося коммерческого жилья (учитывалась жилая площадь новостроек, введенных в 2008 и 2009 годах, и строящихся в настоящее время) являются ЗАО (23%, или 2 млн кв. м) и ЮАО (16%, или 1,4 млн кв. м). Среди крупных проектов ЗАО можно назвать такие объекты, как «Миракс Парк» (Mirax Group), «Кутузовская Ривьера» (Mirax Group), микрорайон Мичуринский (OAO «Главмосстрой»), Dominion (ЗАО «Интеко»), «Академия Люкс» (ЗАО «ПРОМИНДУСТРИЯ АГ»). Среди крупных проектов ЮАО выделяются микрорайон Царицыно (ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»), ЖК «Скай Форт» (ООО «Инвестиционно-строительная компания "Столица"»).
«В настоящее время наибольшее количество домов-новостроек, квартиры в которых выставлены на продажу, расположено в следующих районах: Хамовники (14 объектов), Раменки (12 объектов), Тверской (12 объектов), – говорит Владислав Луцков, гендиректор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ». – В районе Хамовники наиболее интересным представляется элитный район «Садовые кварталы», в котором предполагается строительство 4 кварталов (ул. Ефремова, вл. 12, ул. М. Трубецкая, вл. 28) в составе 32 корпусов переменной этажности. Девелопер проекта – УК «Уникор». В районе Раменки крупным жилым комплексом, возводимым в настоящее время, является ЖК Dominion, расположенный на пересечении Ломоносовского и Вернадского проспектов. Девелопер проекта – ЗАО "Интеко"».
Владислав Луцков сообщил, что при проектировании и строительстве квартала Dominion, впервые была реализована так называемая концепция «шести сфер» – шести основных составляющих, характеризующих качество проживания человека в городе: район, территория, двор, дом, подъезд, квартира. Каждая из этих составляющих должна быть продумана до мелочей, чтобы стать максимально удобной для жизни.
Наиболее масштабным проектом комплексной застройки, реализуемым в настоящее время, является микрорайон Царицыно, расположенный в ЮАО. Строительство ведется на территории бывшей промзоны. На площади 43,84 га будет возведено 15 монолитных домов жилой площадью 369,6 тыс. кв. м.
Еще одним крупным проектом жилой застройки на территории ЮАО стал второй строящийся жилой квартал. Он характеризуется крайне высокой плотностью застройки: на территории 6,14 га будет возведено около 390 тыс. кв. м площадей, из них жилых – около 208 тыс. кв. м. В ВАО осуществляется строительство жилого комплекса, расположенного недалеко от станции метро «Улица Подбельского». Жилой комплекс будет состоять из девяти корпусов общей площадью 135 тыс. кв. м. На территории ВАО заявлено строительство жилого комплекса бизнес-класса общей площадью около 61 тыс. кв. м.
Реализация самого большого среди заявленных жилых проектов планируется в ЗАО, в районе ул. Большая Очаковская: общая площадь составит около 200 тыс. кв. м. Микрорайон экономкласса будет состоять из панельных домов серии П-44Т и КОПЭ.
Меньше всего жилья строится в ЮВАО (1,6%, или 0,1 млн кв. м). Дело в том, что исторически этот округ развивался как промышленный, и сейчас он занимает ведущую позицию в городе по объему промышленной продукции. Кроме того, этот округ на одном из первых мест в списке самых неблагоприятных с точки зрения экологической обстановки. В связи с этим данный округ непопулярен как среди покупателей, так и среди девелоперов.
По словам Александры Кадченко, новое строительство практически не ведется в районах сформировавшейся типовой застройки (панельные дома 9–15 этажей, кирпичные дома), а также на территории новых, уже построенных микрорайонов. К таким территориям можно отнести, например, районы ЦАО.
Районы повышенного спроса
Наибольший спрос, как отмечает Константин Ковалев, традиционно приходится на районы ЗАО, ЮЗАО и СЗАО. Это связано в первую очередь с относительно благоприятной экологической обстановкой и более высоким качеством существующего жилого фонда. Покупатели жилья бизнес-класса предпочитают районы ЗАО и ЮЗАО также по причине развитой инфраструктуры и достаточно высокого уровня транспортной доступности. При выборе жилья экономкласса и эконом+ решающим аргументом для большинства покупателей, считает Александра Кадченко, является цена, а не район. Самый высокий спрос покупателей жилья экономкласса наблюдается в ВАО, ЮВАО и СВАО именно по причине относительно невысокой цены.
Стабильно высокий спрос в Москве на жилье, расположенное вблизи станций метро, природных лесопарковых зон, объектов культуры и т. д. «Цены предложения могут изменяться и в рамках одного и того же района в зависимости от удаленности от объектов транспортной, досуговой, социальной инфраструктуры, – рассказывает Владислав Луцков. – На уровень цены предложения в районе оказывает влияние и репутация данного района. Например, в районе Раменки, на территории которого расположены МГУ им. Ломоносова, 16 посольских городков и киностудия «Мосфильм», средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек на жилье бизнес-класса по состоянию на май 2010 года составила 212 тыс. руб./кв. м. В районе Измайлово аналогичное по качеству жилье предлагается по цене всего 140 тыс. руб./кв. м.»
Стоимость квадратного метра жилья во многом зависит от района застройки, однако данный фактор является не единственным: важную роль играют категория жилья, масштаб проекта, выбранная девелопером политика реализации.
Например, к числу самых недорогих округов Москвы можно отнести ВАО со средней стоимостью 108 тыс. руб./кв. м, ЮВАО – 112 тыс. руб./кв. м и СВАО – 128 тыс. руб./кв. м. Самыми престижными и традиционно дорогими являются ЦАО (566 тыс. руб./кв. м), ЗАО (189 тыс. руб.), ЮЗАО (152 тыс. руб./кв. м).
На уровень цен помимо местоположения влияет также качество возводимых домов, говорит Константин Ковалев. Так, в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО строят в основном монолитные дома бизнес-класса, а в ЮВАО и ЮАО преобладают новостройки экономкласса.
«Срок окупаемости жилых проектов зависит от множества факторов, в том числе от масштаба микрорайона, сроков строительства и реализации, – рассказывает Александра Кадченко. – Минимальный срок окупаемости для проектов панельной застройки при успешном девелопменте и отсутствии проблем с финансированием может составлять от двух лет, для проектов монолитной застройки срок окупаемости составит ориентировочно от 2,5 лет. Разница в сроках окупаемости связана с разными темпами возведения проектов панельной и монолитной застройки».
Сегодня инвесторы заинтересованы во вложении средств в проекты, которые будут не просто востребованы на рынке, а станут пользоваться повышенным спросом, благодаря чему появится возможность быстрого возврата инвестиций. Местоположение оказывает прямое влияние на популярность комплекса среди покупателей. Таким образом, привлекательность того или иного района или округа для покупателей напрямую влияет на активность освоения района застройщиками. Эксперты прогнозируют устойчивый спрос на жилье в ЗАО, СЗАО, ЮЗАО. Поэтому большинство девелоперов сегодня держат курс на запад. Строители элитного жилья старательно осваивают территорию Хамовников. Девелоперы, специализирующиеся на жилье экономкласса, не брезгуют и восточной частью Москвы: стоимость жилья здесь на порядок ниже, чем на более благополучном с экологической точки зрения западе столицы, но в условиях перманентного дефицита на жилье сравнительно недорогие квадратные метры здесь будут нарасхват.
Самым престижным районом Москвы является Остоженка. На сегодняшний день, по данным компании Knight Frank, здесь построено и строится 36 элитных объектов общей площадью 371,5 тыс. кв. м. Остоженка считается самой дорогой улицей в Москве. В 2009 году она второй раз вошла в топ-10 улиц мира по этому показателю, составленный британским изданием Wealth Bulletin. Стоимость «квадрата» здесь доходит до $25–30 тыс. Финансовый кризис практически не повлиял на стоимость жилья в самом престижном районе столицы. Ни повышенный уровень плотности застройки, ни сложная транспортная ситуация, ни загазованность, ни неоднородный социальный состав района (с элитными домами здесь все еще соседствует старый фонд с нерасселенными коммуналками) не являются контраргументами для покупки квартиры именно здесь, на «золотой миле».
Однако, по мнению Екатерины Тейн, директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, уже через какие-то пять-шесть лет историю Остоженки, где после кризиса 1998 года было построено большое количество клубных домов, после чего район стал самым дорогим в городе, смогут повторить Хамовники. Несмотря на то что район расположен в центре Москвы, здесь неплохая экология, относительно нормальная транспортная ситуация и хорошая инфраструктура. Выгодно отличает Хамовники от той же Остоженки и однородная социальная среда, сложившаяся в 1970–80-х, когда здесь было построено много домов для советской номенклатуры. Средняя цена квадратного метра, например, на Плющихе составляет пока $15–16 тыс. Район обладает значительным резервом строительных площадок. В ближайшие годы по числу стройплощадок Хамовники могут опередить Остоженку: уже сейчас в районе застраивается 10 площадок общей площадью 286 тыс. кв. м.
Мечтой каждого девелопера, занимающегося элитным жильем, является район Замоскворечья. За проживание в историческом центре Москвы покупатели готовы платить любые деньги.
Некоторые аналитики полагают, что по сравнению, например, с той же Остоженкой недооцененным является Пресненский район, в котором при наличии таких явных плюсов, как развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность, жилье стоит на порядок дешевле, чем в пределах Садового кольца.
В Западном административном округе престижным районом справедливо считается Крылатское, где стоимость квадратного метра в среднем на $1,5 тыс. выше, чем по округу. «Наценка» определяется близостью к Рублевскому шоссе и отличной экологической обстановкой – Москва-река, Серебряный Бор. Впрочем, возможность дышать чистым воздухом компенсируется для жителей района длительным стоянием в пробках и относительно слабым развитием инфраструктуры.
Для мегаполиса со все ускоряющимся темпом жизни на первый план выходит транспортная доступность района, которая значительно влияет на стоимость квадратного метра. И это необходимо учитывать при выборе места под застройку. Среди спальных районов, по мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, одним из самых недооцененных сегодня можно назвать Бибирево. Алтуфьевское шоссе, которое связывает Бибирево с центром города, обладает хорошей пропускной способностью и средней загруженностью. Еще один плюс района – развитая инфраструктура: только рядом со станцией метро «Бибирево» здесь построено пять торговых центров. Благоприятная экологическая обстановка района обеспечивается расположенными по соседству Хлебниковским лесом и притоком реки Яузы.
Запад строится, юг идет следом
Застройка Москвы происходит неравномерно. Это зависит от разных причин. «К неравномерной застройке районов Москвы приводит ограниченное количество площадок для девелопмента, – считает Александра Кадченко, руководитель направления бизнес-консалтинга и оценки агентства «МИАН». – Новое строительство будет осуществляться согласно Генплану Москвы, в первую очередь на территориях, высвобождаемых в результате сноса устаревшего пятиэтажного жилого фонда, и на месте выводимых промышленных зон. Подобные площадки есть во всех округах Москвы, однако их освобождение ведется непрогнозируемо и во многом зависит от активной позиции городских властей и девелоперов».
По объему жилого фонда сегодня лидируют Южный, Юго-Западный и Восточный административные округа.
Как рассказал Константин Ковалев, лидерами по объемам строящегося коммерческого жилья (учитывалась жилая площадь новостроек, введенных в 2008 и 2009 годах, и строящихся в настоящее время) являются ЗАО (23%, или 2 млн кв. м) и ЮАО (16%, или 1,4 млн кв. м). Среди крупных проектов ЗАО можно назвать такие объекты, как «Миракс Парк» (Mirax Group), «Кутузовская Ривьера» (Mirax Group), микрорайон Мичуринский (OAO «Главмосстрой»), Dominion (ЗАО «Интеко»), «Академия Люкс» (ЗАО «ПРОМИНДУСТРИЯ АГ»). Среди крупных проектов ЮАО выделяются микрорайон Царицыно (ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»), ЖК «Скай Форт» (ООО «Инвестиционно-строительная компания "Столица"»).
«В настоящее время наибольшее количество домов-новостроек, квартиры в которых выставлены на продажу, расположено в следующих районах: Хамовники (14 объектов), Раменки (12 объектов), Тверской (12 объектов), – говорит Владислав Луцков, гендиректор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ». – В районе Хамовники наиболее интересным представляется элитный район «Садовые кварталы», в котором предполагается строительство 4 кварталов (ул. Ефремова, вл. 12, ул. М. Трубецкая, вл. 28) в составе 32 корпусов переменной этажности. Девелопер проекта – УК «Уникор». В районе Раменки крупным жилым комплексом, возводимым в настоящее время, является ЖК Dominion, расположенный на пересечении Ломоносовского и Вернадского проспектов. Девелопер проекта – ЗАО "Интеко"».
Владислав Луцков сообщил, что при проектировании и строительстве квартала Dominion, впервые была реализована так называемая концепция «шести сфер» – шести основных составляющих, характеризующих качество проживания человека в городе: район, территория, двор, дом, подъезд, квартира. Каждая из этих составляющих должна быть продумана до мелочей, чтобы стать максимально удобной для жизни.
Наиболее масштабным проектом комплексной застройки, реализуемым в настоящее время, является микрорайон Царицыно, расположенный в ЮАО. Строительство ведется на территории бывшей промзоны. На площади 43,84 га будет возведено 15 монолитных домов жилой площадью 369,6 тыс. кв. м.
Еще одним крупным проектом жилой застройки на территории ЮАО стал второй строящийся жилой квартал. Он характеризуется крайне высокой плотностью застройки: на территории 6,14 га будет возведено около 390 тыс. кв. м площадей, из них жилых – около 208 тыс. кв. м. В ВАО осуществляется строительство жилого комплекса, расположенного недалеко от станции метро «Улица Подбельского». Жилой комплекс будет состоять из девяти корпусов общей площадью 135 тыс. кв. м. На территории ВАО заявлено строительство жилого комплекса бизнес-класса общей площадью около 61 тыс. кв. м.
Реализация самого большого среди заявленных жилых проектов планируется в ЗАО, в районе ул. Большая Очаковская: общая площадь составит около 200 тыс. кв. м. Микрорайон экономкласса будет состоять из панельных домов серии П-44Т и КОПЭ.
Меньше всего жилья строится в ЮВАО (1,6%, или 0,1 млн кв. м). Дело в том, что исторически этот округ развивался как промышленный, и сейчас он занимает ведущую позицию в городе по объему промышленной продукции. Кроме того, этот округ на одном из первых мест в списке самых неблагоприятных с точки зрения экологической обстановки. В связи с этим данный округ непопулярен как среди покупателей, так и среди девелоперов.
По словам Александры Кадченко, новое строительство практически не ведется в районах сформировавшейся типовой застройки (панельные дома 9–15 этажей, кирпичные дома), а также на территории новых, уже построенных микрорайонов. К таким территориям можно отнести, например, районы ЦАО.
Районы повышенного спроса
Наибольший спрос, как отмечает Константин Ковалев, традиционно приходится на районы ЗАО, ЮЗАО и СЗАО. Это связано в первую очередь с относительно благоприятной экологической обстановкой и более высоким качеством существующего жилого фонда. Покупатели жилья бизнес-класса предпочитают районы ЗАО и ЮЗАО также по причине развитой инфраструктуры и достаточно высокого уровня транспортной доступности. При выборе жилья экономкласса и эконом+ решающим аргументом для большинства покупателей, считает Александра Кадченко, является цена, а не район. Самый высокий спрос покупателей жилья экономкласса наблюдается в ВАО, ЮВАО и СВАО именно по причине относительно невысокой цены.
Стабильно высокий спрос в Москве на жилье, расположенное вблизи станций метро, природных лесопарковых зон, объектов культуры и т. д. «Цены предложения могут изменяться и в рамках одного и того же района в зависимости от удаленности от объектов транспортной, досуговой, социальной инфраструктуры, – рассказывает Владислав Луцков. – На уровень цены предложения в районе оказывает влияние и репутация данного района. Например, в районе Раменки, на территории которого расположены МГУ им. Ломоносова, 16 посольских городков и киностудия «Мосфильм», средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек на жилье бизнес-класса по состоянию на май 2010 года составила 212 тыс. руб./кв. м. В районе Измайлово аналогичное по качеству жилье предлагается по цене всего 140 тыс. руб./кв. м.»
Стоимость квадратного метра жилья во многом зависит от района застройки, однако данный фактор является не единственным: важную роль играют категория жилья, масштаб проекта, выбранная девелопером политика реализации.
Например, к числу самых недорогих округов Москвы можно отнести ВАО со средней стоимостью 108 тыс. руб./кв. м, ЮВАО – 112 тыс. руб./кв. м и СВАО – 128 тыс. руб./кв. м. Самыми престижными и традиционно дорогими являются ЦАО (566 тыс. руб./кв. м), ЗАО (189 тыс. руб.), ЮЗАО (152 тыс. руб./кв. м).
На уровень цен помимо местоположения влияет также качество возводимых домов, говорит Константин Ковалев. Так, в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО строят в основном монолитные дома бизнес-класса, а в ЮВАО и ЮАО преобладают новостройки экономкласса.
«Срок окупаемости жилых проектов зависит от множества факторов, в том числе от масштаба микрорайона, сроков строительства и реализации, – рассказывает Александра Кадченко. – Минимальный срок окупаемости для проектов панельной застройки при успешном девелопменте и отсутствии проблем с финансированием может составлять от двух лет, для проектов монолитной застройки срок окупаемости составит ориентировочно от 2,5 лет. Разница в сроках окупаемости связана с разными темпами возведения проектов панельной и монолитной застройки».
Сегодня инвесторы заинтересованы во вложении средств в проекты, которые будут не просто востребованы на рынке, а станут пользоваться повышенным спросом, благодаря чему появится возможность быстрого возврата инвестиций. Местоположение оказывает прямое влияние на популярность комплекса среди покупателей. Таким образом, привлекательность того или иного района или округа для покупателей напрямую влияет на активность освоения района застройщиками. Эксперты прогнозируют устойчивый спрос на жилье в ЗАО, СЗАО, ЮЗАО. Поэтому большинство девелоперов сегодня держат курс на запад. Строители элитного жилья старательно осваивают территорию Хамовников. Девелоперы, специализирующиеся на жилье экономкласса, не брезгуют и восточной частью Москвы: стоимость жилья здесь на порядок ниже, чем на более благополучном с экологической точки зрения западе столицы, но в условиях перманентного дефицита на жилье сравнительно недорогие квадратные метры здесь будут нарасхват.
Назад
Загрузка...