Девелоперы выходят на панель

Низкий спрос на рынке коммерческой недвижимости заставил многих девелоперов пересмотреть тактику и объявить своим приоритетом строительство жилья. На чахлую «панель», в лучшем случае на скромный бизнес-класс многие игроки рынка смот рят как на путь к спасению. «Сейчас в связи с неопределенностью со спросом на коммерческую недвижимость жилая функция остается более или менее понятной и прогнозируемой. Несколько наших клиентов, чьи проекты находятся на ранних стадиях, рассматривают возможность или полного изменения назначения (вместо офисно-гостиничного комплекса жилье с небольшим объемом коммерческой инфраструктуры), или увеличения доли жилой функции», – замечает директор по профессиональным услугам компании Knight Frank SPb Николай Пашков. Ситуация такова, что везде, где можно строить жилье, нужно строить жилье. Кстати, так было и после кризиса 1998 года, вспоминает он. Кроме того, жилой рынок, в отличие от всех остальных, и сегодня явно не насыщен.

Головная боль

Некоторые девелоперы оказались проворнее. Так, компания «Легион-Девелопмент» сразу же после начала кризиса приступила к строительству ЖК «Четыре солнца». До этого она жильем не занималась. «Нельзя сказать, что они перепрофилировались полностью, так как ведут и коммерческие объекты, но дифференциация девелоперского портфеля налицо, и решение о начале продаж именно в разгар кризиса говорит о целенаправленном решении руководства сделать акцент на жилье», – комментирует решение коллег Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании «Новое качество». Стоит отметить, что смена поля деятельности себя оправдала: проект продавался на протяжении всего года хорошими темпами.

Всем сердцем полюбили жилье ЛСР и ПИК, чьи скоротечные успехи на бирже были, казалось бы, еще совсем недавно одной из главных сенсаций. Чтобы сохранить верность курсу, ПИК вынужден был сбросить балласт и разорвал отношения с компанией Storm Properties, которая по-прежнему занимается главным образом качественными офисами. Многие считают: спрос на жилье сегодня более очевиден, чем спрос на офисы. Несмотря на то что кризис еще до конца не локализован, покупатели постепенно начинают возвращаться на рынок. Это связано с общей стабилизацией на рынке, наличием значительно подешевевших предложений, а также адаптацией к сложившимся условиям на рынке.

Впрочем, как отмечает ведущий аналитик компании «Сити XXI век» Игорь Лебедев, хотя многие девелоперы дифференцировали свой бизнес, это не кризисная тенденция, это стратегия компаний, принятая еще до 2008 года. «В период кризиса редкий девелопер, который не имеет опыта в жилой недвижимости, займется ее строительством. В любом случае такая переориентация будет являться рискованным шагом», – резонно замечает эксперт. По его мнению, в том, что приоритеты многих компаний сменились с офисов на жилье, кризис не виноват. «Говорить об этом как о кризисной тенденции также не стоит. Основной вал реконцепций такого рода связан с запретом на офисное строительство в центре города», – полагает он.

Азбучная истина учит нас, что в долгосрочной перспективе офисы (равно как и дорогие апартаменты) по-прежнему сохраняют свою привлекательность. Вопрос только в запасе прочности девелоперов. Многие компании не обладают достаточными ресурсами, чтобы выждать необходимые 5–10 лет, пока не активизируется спрос. Для них деньги, вложенные в офисы на пике спроса, сейчас отдаются ощутимой головной болью.

Основные преимущества жилья сегодня понятны. Спрос на квартиры более стабилен. В жилой недвижимости больше возможностей для снижения себестоимости. Например, панельное жилье в Москве всегда найдет высокий спрос, в каком бы районе ни находилось. А у коммерческой недвижимости много ограничений – по местоположению, конкуренции, стройматериалам.

Не верю!

«Практически все проекты, находящиеся на бумажной стадии, в том или ином виде прошли через реконцепцию, когда девелоперы столкнулись с финансовыми трудностями. Проекты на инвестиционной стадии проходили частичную реконцепцию в целях повышения ликвидности жилых продуктов», – рассуждает Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ».

На рынке коммерческой недвижимости уже давно трендом стало изменение концепции МФК, где офисы, гостиницы и прочие излишества сокращали в пользу жилой составляющей.

Ряд крупных девелоперских проектов в Петербурге уже скорректирован с учетом возросшей ликвидности жилой недвижимости. Так, руководство холдинга RBI одним из первых приняло решение о радикальной реконцепции проекта МФК, предусматривавшего значительную офисную составляющую. Теперь проект освоения 2,2 га бывшей заводской территории на углу Свердловской набережной и Пискаревского проспекта переориентируется на строительство жилья (около 65 тыс. кв. м). «В ближайшие три года я не верю в офисы, а жилье – достаточно понятная вещь, и оно, несомненно, будет востребовано», – поясняет президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Осуществлению новых планов благоприятствует и то, что правила землепользования и застройки позволяют целиком застроить участок жильем, – это существенно облегчит дальнейшие согласования проекта. Очевидно, отказу от коммерческой недвижимости способствовал и опыт реализованного холдингом RBI проекта на Невском проспекте – элитного жилого дома Le Grand, включающего торговую галерею Esfera. Ключевую роль с точки зрения окупаемости проекта сыграла именно жилая составляющая; сложнее в условиях кризиса обстоит ситуация с продажей и сдачей в аренду коммерческих площадей (в расчетах с арендаторами собственник готов даже брать плату в виде процента с оборота). До 70% увеличится доля жилья в МФК «Театральный» на набережной Мойки, рядом с Мариинским театром и Новой Голландией. В этом проекте компанией «Рюрик Менеджмент» (структура шведской компании Ruric AB) первоначально задумывалось строительство шести подземных уровней, офисов класса А, торговой зоны, спортивного центра, гостиницы, апартаментов. Согласно новой концепции проект станет менее масштабным (общая площадь сократится с 220 до 100 тыс. кв. м, причем будет только один подземный этаж) и не столь дорогостоящим (объем инвестиций уменьшится с $800 до 300 млн). В составе МФК гостиница займет около 7%, офисы – 10–20%. «Жилье – это самый нормальный концепт для исторического центра Петербурга и такого шикарного места, как у нашего проекта, – говорит директор по PR и маркетингу компании «Рюрик Менеджмент» Дмитрий Кузьминский. – В центре Петербурга наблюдается острая нехватка хороших квартир бизнес-класса. Мы планируем к 2014 году завершить строительство комплекса, а к 2015 году, продав все жилье, окупить проект. Что же касается гостиницы и магазинов, то у нас уже сейчас ведутся предметные переговоры с инвесторами, готовыми их приобрести».

Президент Becar Realty Group Александр Шарапов отмечает, что до кризиса холдинг планировал инвестировать около $30 млн в строительство бизнес-центров класса В в примыкающих к центру районах (Охта, Выборгская сторона и др.). Однако теперь на приобретенном в собственность участке на Большом Сампсониевском проспекте вместо бизнес-центра проектируется жилой дом экономкласса. «Как и десять лет назад, после предыдущего кризиса, первым начнет восстанавливаться жилье экономкласса, и в расчете на такие проекты прежде всего мы и ведем переговоры о приобретении участков», – поясняет г-н Шарапов.

Все не переформатируешь

При этом путь на рынок жилой недвижимости не устлан розами. Перед девелоперами встает ряд непростых вопросов. Длительное согласование проекта, которое в общем может составлять два года, – лишь одно из многих препятствий. «Основные сложности связаны с отсутствием опыта в строительстве жилой недвижимости. В этой сфере огромное количество нюансов, которые важны для потребителя. И в данный момент развития рынка наблюдается высокая конкуренция на фоне невысокого спроса. Кроме того, к компании, у которой в активе нет построенных объектов, будут относиться недоверчиво», – предостерегает Игорь Лебедев.

Есть и чисто технические проблемы. Переделать офисы в жилье не так просто. Во-первых, подобная реконцепция применима в большинстве случаев только к проектам на ранних стадиях, поскольку после начала строительства это становится невозможным по техническим причинам либо слишком затратным как по времени, так и по вложениям и оправданно лишь в случае необходимости быстрого возврата вложенных средств. Во-вторых, для возведения жилой недвижимости вместо офисной необходимо изменение вида разрешенного использования участка (в том случае, если жилые площади в проекте изначально не предусматривались), изменение всей проектной документации, а также повторное прохождение всех процедур согласования. Все это может занять много времени, учитывая, что нормативы по жилью намного жестче офисных.

Возможным решением данной проблемы оказывается вариант представления вместо офисов не классических квартир, а апартаментов – нежилых помещений, выполненных в виде квартир, но без права прописки. Формально апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому соблюдать все нормы по жилью у застройщика необходимости нет. В то же время апартаменты могут реализовываться как площади для проживания, соответственно, будут интересны потенциальным покупателям жилья.

Тем не менее и это решение нельзя считать однозначно верным. Рынок апартаментов фактически еще не сложился, и потенциальный спрос на данную недвижимость далеко не очевиден: востребованность апартаментов будет зависеть как от расположения комплексов, так и от возможности их позиционирования. Если в элитном сегменте наличие прописки не является критически важным для покупателей, то уже в сегменте бизнескласса отсутствие прописки обязательно придется компенсировать ценой. При этом необходимо учитывать, что круг потенциальных покупателей апартаментов в любом случае будет уже, чем при продаже квартир. Реализация подобных проектов в рамках экономкласса, для покупателей которого прописка имеет принципиальное значение, по сути, невозможна.

«Недавно на рынке было два примера, когда запланированное под офисы здание перепрофилировали под гостиницы. Но это единичные случаи. Говорить здесь о появившейся тенденции рановато. В принципе, имея на руках подтвержденное назначение объекта и готовые планировочные решения, перепрофилировать объект под жилой очень сложно, даже частично. С архитектурной точки зрения и юридически это будет дорого и займет много времени», – замечает Вячеслав Лимонов.

Как отмечает Игорь Лебедев, пока прецедентов подобной реконцепции уже на стадии строительства не было, однако разговоров на эту тему ведется довольно много. «Неоднократно слышал разговоры, что и дорогую жилую, и коммерческую недвижимость переводят на этапе строительства в экономкласс, мол, впоследствии проект пройдет новое согласование, и покупатели через суд защитят свои права. Но в реальной практике с подобными историями в нежилом секторе не сталкивался. На этапе проектирования изменение концепции, конечно, происходило, а вот на этапе строительства – нет», – сообщает эксперт.

Чем дешевле, тем лучше Не миновал интерес к реконцепциям и благословенный рынок жилья. Здесь компании думают главным образом о том, чтобы снизить стоимость строящихся объектов для конечных потребителей. Так, по данными «Миэль», доля спроса на новостройки бизнес-класса сократилась до 15% по сравнению с 40% до кризиса. Сейчас в Москве наиболее активно продаются проекты экономкласса со стоимостью до 120 тыс. рублей/ кв. м. В Подмосковье наиболее востребованы проекты со стоимостью до 80 тыс. рублей/кв. м в ближней зоне (до 10 км от МКАД) и до 60 тыс. рублей в средней зоне (до 30 км от МКАД). Под влиянием этого происходит также смещение предложения в более доступный сегмент.

«К сожалению, чаще всего основные изменения касаются классности объектов (в сторону понижения), повышения выхода площадей и ухудшения комфортности проживания. Такие меры позволяют вывести на рынок более дешевые, а следовательно, и более доступные квартиры, что вполне оправданно в краткосрочной перспективе», – сокрушается Владислав Луцков. По его словам, экономкласс – это жилье повышенной доступности для покупателя: «Зачастую это типовые жилые здания, использующие технологии массового промышленного производства с минимальными затратами на создание общественных зон и насыщение инженерной и социальной инфраструктурой». Можно выделить следующие виды реконцепции: смена функционального назначения застройки, изменение формата застройки, изменение типа и классности возводимых объектов и коррекция планировочных решений.

Если говорить о строящихся объектах, то речь может идти только о манипуляциях с площадью. «Уменьшить площади квартир – это единственное, что можно сделать на этапе строительства. Становится ли при этом жилье экономклассом? Нет. А вот стоимость квартиры точно снижается», – замечает Игорь Лебедев.

Если до кризиса минимальная площадь однокомнатных квартир составляла 40–45 кв. м в экономклассе и от 50 кв. м в бизнес-классе, то сегодня есть проекты, где площадь однокомнатных квартир в экономклассе уже закладывается на уровне 35–38 кв. м (например, в ЖК «Красная горка» в г. Люберцы). В бизнесклассе площадь «однушек» сокращается до 45–50 кв. м.

В ряде проектов для максимально эффективного использования пространства застройки стали разрабатываться нестандартные архитектурные решения и эргономичные планировки. Так, в жилом комплексе «Юбилейный» (г. Химки) в центральных секциях корпуса дома квартиры были спроектированы таким образом, чтобы свободное пространство внешнего радиуса дома могло быть максимально использовано внутри квартиры. Таким образом, в трехкомнатных квартирах были выделены дополнительные площади. Происходят изменения в так называемой комбинаторике квартир. Например, в больших по площади квартирах предлагается возможность разъединения. Так, в г. Апрелевка в новостройке на улице Парковая в трехкомнатных квартирах (105 кв. м) проектом предусмотрено большее количество окон, что дает возможность при желании организовать дополнительную комнату. Есть проекты, где, наоборот, заложена возможность объединения небольших по метражу квартир. Например, чтобы получить четырехкомнатную квартиру, объединяется трехкомнатная и однокомнатная. Это возможно в монолитнокирпичных проектах.

Насколько экономически выгодно бросать все силы на жилье экономкласса? Как отмечает Владислав Луцков, себестоимость строительства в экономклассе, безусловно, ниже. Однако это не означает повышения экономического эффекта от реализации проекта в целом. Все, что может дать дешевое жилье девелоперу, – снижение издержек (разумеется, при сокращении прибыли) и более высокую ликвидность. Понятно, что подобная реконцепция говорит о том, что девелопер испытывает серьезные финансовые проблемы и ему необходимо, чтобы проект окупился в кратчайшие сроки. Это не стратегия развития, а стратегия выживания. Смогут ли игроки за счет бросовых квартир пережить тяжелые времена и восстановиться или это уже агония, станет ясно в ближайшем будущем.