Малоэтажная Россия

Вон из столицы

Объемы малоэтажного жилья в Подмосковье стремительно увеличиваются. Одна из главных причин такого роста – стремление столичных жителей выбрать более благоприятную среду для проживания. «Многие люди готовы селиться в доступных коттеджных поселках, лишь бы уехать из уж очень тесной Москвы, – считает Илья Терентьев, гендиректор группы «Земер». – В Московской области сейчас создаются десятки поселков вблизи МКАД. Такие поселки выбирают для постоянного места жительства люди, профессия которых позволяет работать удаленно, а таких все больше».

Впрочем, по мнению Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, перебраться за город москвичи захотят только в том случае, если вместе с жильем будет создан достаточный объем инфраструктуры, как социальной, так и коммерческой, а также налажены удобные коммуникации с городом, где люди будут работать.

Москвичи приобретают жилье за городом в районах с хорошей (насколько это возможно) транспортной доступностью, прежде всего из-за экологической ситуации в столице. И, как правило, это состоятельные и достаточно свободные люди, для которых загородный дом – не единственное жилье и которым не нужно каждое утро торопиться на работу к девяти.

Тенденция роста спроса на малоэтажное жилье прослеживается и в регионах. Однако там она, по мнению Ильи Терентьева, вызвана другими причинами: люди готовы жить в городе, но там нет доступного жилья. Остаются пригороды и собственный дом.

«Проведенное нашей компанией масштабное исследование в девяти российских регионах предпочтений потенциальных покупателей к технологиям и строительным материалам быстровозводимых домов показало, что 70% опрошенных при прочих равных условиях предпочли бы жить за городом в собственном доме, – отмечает Олег Ступеньков, генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Инвестиции в малоэтажное строительство».

Малоэтажки пошли в рост

Рынок загородной недвижимости Московского региона активно развивался до кризиса. Главную ставку инвесторы делали на новые проекты коттеджных поселков на престижных западных направлениях, особенно на Новорижском шоссе. Планировалось, что основным покупателем новых коттеджей и таунхаусов станет средний класс. Однако именно средний класс пострадал от кризиса больше всего. Загородный рынок жилья пережил больший спад в объеме сделок и ценах, что неудивительно: загородный дом обычно не рассматривается как покупка первой необходимости.

Со второй половины 2009 года на рынке загородной недвижимости Подмосковья наблюдается медленный подъем. Сначала появился спрос на земельные участки без подряда, потом – на нижний сегмент рынка. Постепенно восстанавливается спрос на таунхаусы и наиболее ликвидные коттеджи. С весны 2010 года, как отмечают эксперты рынка загородной недвижимости, наблюдается возрождение спроса на дома cтоимостью от $800 тыс. до $1,5 млн и выше.

Сегодня девелоперы загородного жилья продолжают развивать начатые до кризиса проекты и подготавливают на рынок выход новых, что позволяет прогнозировать развитие малоэтажного строительства и наращивание его объемов. По данным корпорации «Инком», сейчас первичные продажи ведутся более чем в 300 поселках Подмосковья.

«Сегодня можно говорить о том, что малоэтажное строительство стало отдельной отраслью, так как в среднем по стране около 30% жилья строится именно в таком формате, – считает Андрей Павлов, генеральный директор Союза застройщиков. – Уже в ближайшем будущем объемы строящегося малоэтажного жилья сравняются и даже превысят объемы строящихся высоток».

Илья Терентьев полагает, что быстрому росту малоэтажки будут способствовать большая территория страны, появление новых экономичных во всех планах проектов, вынос производства за пределы города. А если власти обеспечат снижение налогов и помощь в решении проблем по подведению коммуникаций (хотя бы с разрешительной документацией на подключение), то малоэтажное строительство может и превысить обещанные 60%.

Однако не все эксперты верят в возможную конкуренцию загородных малоэтажек с типовым жильем. Олег Ступеньков, генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Инвестиции в малоэтажное строительство», подобные прогнозы относит к излишне оптимистичным. «Возможно, в основе таких прогнозов лежит представление о существующих в России производственных мощностях, которыми обладает индустрия малоэтажного строительства, – говорит г-н Ступеньков. – Заводы по производству каркасных быстровозводимых домов дейст вительно есть, но отсутствует система, которая бы объединила все составляющие в целое».

По мнению эксперта, развитию малоэтажного строительства мешает отсутствие системного подхода к решению этого вопроса.

Нужны подготовленные земельные участки, дороги к ним, развитая инфраструктура. При этом стоимость жилья, его потребительские качества должны соответствовать ожиданиям конечного потребителя.

Жизнь за городом: цена вопроса

Интенсивное развитие коттеджного строительства зависит от спроса, который, в свою очередь, определяется стоимостью загородного жилья и ценой его содержания.

«Потребитель хочет получить качественный и надежный дом за доступные деньги. Что лучше: купить сразу готовый коттедж или участок с подрядом и ждать, когда тебе построят дом, или же приобрести участок без подряда и строить самому? Материальные затраты в итоге будут мало отличаться, – говорит Андрей Павлов. – Однако если считать временные затраты, разница окажется значительной». В случае покупки участка без подряда собственнику самому придется искать строительную компанию, заниматься многочисленными согласованиями и решать все проблемы. В то же время он получит именно такой дом, какой он хочет.

По словам Олега Ступенькова, современные технологии строительства позволяют на участке без подряда всего за 2–3 месяца построить дом. Стоимость его будет зависеть от выбранной технологии, материалов, архитектуры и даже от вида грунта на участке, так как это влияет на стоимость фундамента. Цена такого дома может составлять от 12 тыс. руб./кв. м до 20–25 тыс. руб./кв. м, без внутренней отделки.

По мнению аналитиков группы «Земер», сейчас настал момент, когда возможность применять современные технологии, позволяющие строить дом за несколько месяцев, может дать существенный толчок развитию загородного рынка. Практика создания быстровозводимых домов есть уже не только в Европе, но и у нас. Качество «конструктора», из которого собирается жилье, постоянно совершенствуется. Это стал признавать и российский потребитель, постепенно теряя свой скептицизм к подобным проектам. Данный фактор может изменить рынок загородного жилья, переориентировав его на предложение готовых домов или участков с подрядом.

Как рассказал Илья Терентьев, сейчас появилась масса качественных проектов домов по канадским, немецким, австрийским технологиям, выгодных в эксплуатации, так как на их отопление тратится очень мало энергии. Плюс к тому – они недорогие в строительстве. Скажем, дом в 100 кв. м можно построить под ключ за 1,5 млн рублей, а иногда и меньше. Как показала выставка технологий малоэтажного строительства «Свой дом», отечественные строительные компании готовы вступить в конкурентную борьбу с европейцами. На выставке были представлены более 20 проектов каркасных, блоковых, деревянных домов стоимостью от полутора миллионов рублей.

Что касается участков с подрядом, кризис практически полностью затормозил появление полноценных поселков. Сейчас налицо дефицит такого предложения при увеличивающемся спросе. Вероятнее всего, в ближайшее время покупка просто участка уже не будет устраивать конечного потребителя, так как цена и качество предлагаемых в поселках с подрядом домов будет сопоставима и даже ниже той, которую бы он затратил, наняв строителей самостоятельно. «Путем долгих экспериментов мы вышли на оптимальную себестоимость строительства, – делится опытом Олег Ступеньков. – Мы полностью отказались от каркасных технологий и решили строить каменные дома на основе несущего монолитного каркаса. Мы оптимизировали комплектацию каменного дома, сделали ее простой и правильной, тем самым минимизировав издержки на материалах, складских и логистических расходах». Стоимость такого дома будет составлять всего 15 тыс. руб./кв. м. При строительстве поселков данная технология позволяет снижать стоимость еще на 1,5–2 тыс. рублей. При этом сроки строительства каменного дома не увеличиваются.

Не менее важным для потребителя является стоимость содержания загородного дома. При определении стоимости содержания коттеджа необходимо учитывать, к какому классу относится поселок, в котором планируется приобрести загородный дом, какова инфраструктура поселка и в каком объеме ее содержание ляжет на плечи владельцев домов. По словам Олега Ступенькова, средняя цена содержания загородного дома в месяц составляет $1/кв. м, включает в себя охрану поселка, вывоз мусора, эксплуатационные расходы на внутрипоселковые сети. Оплата коммунальных платежей: газ, вода, электричество – осуществляется по установленным та рифам.

«Содержание дома в поселке экономкласса будет обходиться по цене от 3 до 5 тыс. рублей в месяц, что вполне сопоставимо с содержанием городской квартиры, – говорит Тимур Сайфутдинов. – Содержание коттеджа в поселке бизнескласса будет стоить до 15 тыс. рублей в месяц, в элитном – от 30 до 35 тыс.». Вместе с тем эксперт сомневается, что активное строительство загородной недвижимости повлияет на стоимость жилья в Москве.

Как помочь девелоперу?

Одним из главных факторов, мешающих развитию малоэтажного строительства, эксперты называют достаточно высокую стоимость земли, по крайней мере в ближайших к крупным городам районах. «Дорогая земля стимулирует стремление девелоперов получать максимальный выход от полезных площадей, – говорит Тимур Сайфутдинов. – Также серьезным препятствием является несовершенство транспортной системы: быстрое сообщение с городом необходимо, а затраты на строительство коммуникаций и инфраструктуры очень высоки».

Проблема в том, что за подведение коммуникаций сегодня отвечают, как правило, государственные монополии. Поэтому их регуляторами должно выступать государство.

Соглашаясь с тем, что подведение коммуникаций и строительство инфраструктуры отражаются на сроках строительства и стоимости объектов, Андрей Павлов отмечает, что работу девелоперам усложняют бюрократия и проволочки на местах. «Не секрет, что «количество внесенных аргументов» по-прежнему влияет на получение того или иного документа, – говорит г-н Павлов. – Пока не будет четко отрегулирована работа всех организаций, участвующих в выдаче необходимой девелоперу документации, я думаю, мало что изменится».

По мнению Олега Ступенькова, силами одних застройщиков или частных девелоперов кардинально изменить ситуацию не получится. Без государственного участия выстроить систему взаимодействия между производителями, застройщиками, девелоперами и потребителями и реализовывать масштабные проекты комплексного освоения территорий малоэтажной застройкой не удастся.