Торговые комплексы Петербурга

Лидер предложения
В 2006–2008 годы объемы инвестиций в торговую недвижимость постоянно росли. На петербургский рынок выходили западные, столичные, региональные инвесторы. Местные инвестиционно-строительные компании диверсифицировали бизнес за счет непрофильных проектов в этой сфере. В 2009-м эти процессы приостановились и развитие рынка замедлилось. Ситуация изменилась лишь к концу 2010 года.
Генеральный директор компании Knight Frank SPb Николай Пашков называет прошедший год переломным для рынка торговой недвижимости. «Еще с лета на рынке стали явно ощущаться позитивные изменения, а конец года ознаменовался успешным открытием долгожданных объектов, крупными инвестиционными сделками и разморозкой нескольких докризисных проектов», – поясня­ет он.
По данным Knight Frank, в прошлом году в Петербурге было введено в эксплуатацию в четыре раза больше торговых площадей, чем в 2009-м: открыто 10 торговых цент­ров с арендопригодной площадью 268 тыс. кв. м.
В Colliers International подсчитали, что к началу нынешнего года в городе действовало 159 торговых объектов общей площадью 4,25 млн кв. м. Из них, по информации NAI Becar, 57% площадей приходится на торгово-развлекательные комплексы, 12–16% – на торговые центры и отдельно стоящие продовольственные гипермаркеты, 8 и 7% рынка занимают мебельные и DIY-гипермаркеты соответственно.
«К концу 2010 года обеспеченность населения Петербурга качественными торговыми площадями составила 658 кв. м арендопригодной площади на тысячу жителей (в Москве – 350 кв. м), что является максимальным показателем в России», – констатирует руководитель отдела маркетинга, департамента и консалтинга компании GVA Sawyer SPb Владислав Фадеев. Эта цифра вполне соответствует нормативам по минимальной обеспеченности населения торговыми объектами, принятым Правительством РФ в 2010 году. Эксперты же из ASTERA подсчитали, что за последний год уровень обеспеченности населения качественными торговыми площадями в Петербурге увеличился на 12% и составил 931 кв. м на тысячу человек. А данный показатель уже сопоставим с европейскими требованиями. Хотя специалисты по-прежнему сетуют на уровень качества торговых объектов города, который значительно уступает европейскому.

Центр рвется вперед
Возможно, переломить данную ситуацию помогут новые торговые комплексы. Так, особое значение для развития рынка имеет открытие двух крупных объектов в центре Петербурга (Galeria и «Стокманн Невский центр»), где до сих пор наблюдался явный недостаток качественных торговых площадей. Теперь Центральный район замыкает четверку лидеров по обеспеченности населения торговыми площадями (2526 кв. м на 1000 человек). Впереди только Приморский, Московский и Выборгский районы.
По данным ASTERA, в 2011 году в эксплуатацию может быть введено около 350 тыс. кв. м площадей в составе торговых комплексов. Правда, около половины ожидаемого прироста составят объекты, которые планировались к открытию еще в прошлом году. Среди них центр дизайна Aura на окраине Петербурга, растерявший арендаторов в кризис, или торгово-офисный комплекс «Звенигородский» над одноименной станцией метро, не открывшийся для покупателей по техническим причинам. Кроме того, в списке потенциальных торговых открытий-2011 значатся два действующих объекта – мебельный центр «Грэйт» и торговый центр «Рыбацкий», которые отправлены новым собственником на реконцепцию и откроются уже в обновленном формате.
С учетом реализации заявленных проектов общий объем предложения рынка торговой недвижимости Петербурга к концу нынешнего года достигнет 4,6 млн кв. м.

Торговля пошла
Сокращение потребительского спроса в период кризиса заставило многих ритейлеров пересмотреть планы развития, но уже с II квартала 2010 года наблюдается рост спроса среди арендаторов на высоколиквидные торговые площади. «Несмотря на ввод в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м арендных площадей в течение 2010 года, заполняемость торговых центров на начало 2011-го по-прежнему превышает 90%», – утверждает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International SPb Роман Евстратов.
По данным «Петростата», с января по октябрь 2010 года оборот розничной торговли в Петербурге составил 564,3 млрд рублей, что на 13% выше показателей 2009 года.
Наиболее активными категориями на сегодняшний день являются операторы одежды и обуви, предприятия общественного питания, продуктовые ритейлеры. Также возросла активность бывших игровых компаний, которые вышли на рынок в новом бизнес-формате.
Что касается торговых комплексов, то в прошлом году операторы отдавали предпочтение наиболее успешным комплексам с высоким покупательским потоком. Например, в торговых комплексах «Сенная», «ПИК», «Гранд Каньон», «Радуга» не только отсутствуют свободные площади, но и существует «лист ожидания» арендаторов. Низкий процент вакантных площадей (2–5%) наблюдается в торговых комплексах «Мега Дыбенко», «Мега Парнас», «Континент» и «Атмосфера».
Открытые в конце 2010 года торговые комплексы «Стокманн Невский центр» и Galeria заполнены почти на 100%. По данным GVA Sawyer, растет число арендаторов и в менее успешных объектах, которые в кризис были заполнены лишь наполовину: «Фиолент», «Миллер-центр», «Променад» и пр. Сейчас заполняемость в них превышает 85%. Торговые комплексы «Феличита», «Масштаб», «Пулково-3», «Космополис», «Север­ный молл» заполнены на 50–70%, добавляют в NAI Becar.
Средняя по городу заполняемость открытых для посещения торговых комплексов на конец 2010 года составила около 90–92% (информация GVA Sawyer). Низкий спрос в отдельных объектах объясняется неудачным месторасположением, затруднительным подъездом к комплексу, высокой конкуренцией вокруг или непродуманной концепцией.

Цена перестает быть красной
К концу 2009 года ставки аренды на торговые площади стабилизировались, в середине 2010-го начали постепенный рост. В итоге ставки аренды для якорных арендаторов за год повысились в среднем на 5–10%, для операторов галереи – на 20–30%.
Однако практически во всех торговых центрах крупные якорные арендаторы по-прежнему освобождены от фиксированной арендной ставки, их платежи рассчитываются в зависимости от оборотов оператора. Характерным является то, что ставки по одному и тому же адресу могут существенно различаться для новых и уже работающих арендаторов: разница в среднем составляет 20%.
В ближайшее время специалисты предрекают увеличение спроса на качественные торговые площади. Это объясняется продолжающимся ростом оборота розничной торговли, выходом на рынок новых операторов, а также нарастающим дефицитом качественных торговых площадей. А спрос вкупе с высокой заполняемостью торговых комплексов приведет к постепенному росту арендных ставок. По данным Colliers International, в 2011 году он может составить 10–15%.