Назад
24 Марта 2011, 8:42
Гостиницы Петербурга
Объем предложения гостиничных номеров в Петербурге стабильно растет. За последние пять лет только номерной фонд дорогих отелей класса 5–4* увеличился более чем в 1,5 раза. На городской рынок вышли почти все крупные международные гостиничные сети.
К началу этого года в Петербурге, по данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, действовало 638 гостиничных объектов на 26,9 тыс. номеров (сюда отнесены объекты размещения всех классов и форматов – от пятизвездочных гостиниц до мини-отелей, хостелов и загородных пансионатов). Но к качественным объектам, каковыми являются отели уровня 5, 4 и 3*, расположенные в отдельно стоящих зданиях и включающие более 50 номеров, аналитики Praktis CB относят только 92 гостиницы на 17,9 тыс. номеров. Это 2/3 общего объема предложения номерного фонда на городском рынке. Однако, по подсчетам специалистов «АйБи Групп», суммарно номерной фонд к концу 2010 года достиг показателя в шесть номеров на одну тысячу жителей Петербурга, что пока еще более чем в два раза ниже среднеевропейского уровня. Есть куда расти.
Кризису вопреки
Кризис не очень сильно повлиял на развитие гостиничного сегмента, привнеся на рынок несколько важных трендов. Во-первых, в погоне за клиентом собственники действующих городских гостиниц начали вкладывать средства в качественное обновление номерного фонда. Частичной реконструкции или полной реновации подверглись сразу несколько гостиниц, построенных еще в советские времена. Помимо этого за последние два года значительно сократилась доля гостиничных проектов с участием непрофильных для рынка инвесторов и девелоперов (в основном из сферы жилищного строительства). По данным Praktis CB, большинство таких проектов были заморожены или выставлены на продажу. В частности, свои гостиничные проекты продают «Окстрой» (на ул. Солдата Корзуна) и «ИВИ-93» (14-я линия В. О.). Фирма «СУ-308» из-за нехватки средств на достройку гостиницы на Московском проспекте, 73–75 продала ее компании NAI Becar. Сумма сделки не разглашается, но известно, что годом ранее, осенью 2009-го, запрашиваемая цена составляла 300 млн рублей. С учетом готовности объекта (70%), общей площади здания (8,7 тыс. кв. м) и прилагаемого земельного участка (2,6 тыс.) это довольно выгодное капиталовложение. По словам президента NAI Becar Александра Шарапова, компания не намерена оставлять объект в своей собственности. После достройки он снова будет выставлен на продажу. Ориентировочная цена – $2,5 тыс./кв. м.
В целом, отмечают эксперты, для инвесторов появилась выгодная возможность выхода на рынок, и, вероятно, этап поглощения финансово нестабильных игроков еще не окончен.
Крупные международные гостиничные операторы в кризис практически не поменяли своих планов, касающихся развития в Петербурге. Во многом из-за того, что бизнес таких компаний строится на долгосрочной перспективе и учитывает риски, связанные с падением экономики. Правда, небольшие коррективы в планы были внесены. К примеру, некоторые гостиничные операторы отказались от вывода на рынок всей линейки представленных в сети брендов и сосредоточились на развитии уже проверенных форматов. Кроме того, по многим проектам сместились сроки открытия – максимум до трех лет.
По данным Maris Properties / CBRE, сегодня в Петербурге представлены десять международных операторов: Rezidor Hotel Group (2647 номеров), Sokos Hotels (893), Marriott International (589), InterContinental Hotels Group (557), Accor Group (454), Rocco Forte Collection (416), Corinthia Hotels & Resorts (389), Orient-Express Hotels (301), Kempinski Hotels (197) и Best Western International (150). Под их управлением находится 45% качественного номерного фонда города. Так, 8 из 11 пятизвездочных отелей управляются международными сетевыми операторами. В 2011 году ожидается выход на рынок еще четырех международных операторов – Fairmont Raffles Hotels International, Four Seasons Hotels & Resorts, Starwood Hotels & Resorts и Domina Hotels & Resorts (информация Colliers International SPb). О своих планах по запуску проектов в Петербурге неоднократно заявляли Hilton Worldwide и Hyatt International.
Звездная тройка
В прошлом году в Петербурге открылось восемь крупных высококлассных гостиниц почти на 1,2 тыс. номеров. Аналитики по-прежнему говорят, что городу остро не хватает качественных гостиниц уровня 3–2*, но девелоперы упорно реализуют проекты по созданию четырех- и пятизвездочных отелей.
В 2010-м был введен в эксплуатацию всего один объект класса 5*: «Талион Империал Отель» на Б. Морской улице увеличил свой фонд с 29 до 89 номеров. Это позволило перейти объекту из сегмента малых бутик-отелей в категорию качественных пятизвездочных гостиниц. В состав комплекса, помимо номеров, входят три ресторана, спа-центр с фитнес-залом, саунами и 20-метровым бассейном, а также семь парадных залов с дворцовыми интерьерами для проведения различных мероприятий.
По данным Praktis CB, сегодня сегмент пятизвездочных отелей занимает 12% городского номерного фонда, доля четырехзвездочных гостиниц – 36%. В минувшем году, как и в течение нескольких предыдущих лет, было введено наибольшее число гостиниц класса 4*. В Петербурге открылись сразу семь таких отелей.
Так, в январе 2010 года в городе появилась первая российская гостиница сети Reval Hotels. Она разместилась в реконструированном холдингом «Адамант» здании на Литейном проспекте. В состав отеля вошли 173 номера, ресторан с баром, четыре конференц-зала, фитнес-центр и пр. Норвежская Linstow AS вложила в проект около 1,6 млрд рублей. «Мы в течение семи лет рассматривали различные варианты размещения отеля в Москве или Петербурге, прежде чем выбрать этот объект», – заявил тогда исполнительный директор компании Торе Бьорке. Но уже в июне 2010-го все отели Reval Hotels в странах Балтии и России перешли под управление Rezidor Hotel Group (RHG). Как объяснили в Linstow AS, компания приняла решение сфокусироваться на своих основных видах деятельности – инвестициях и девелопменте. В результате Reval Hotels Sonya сменил вывеску на Radisson Blu. А в сентябре RHG открыла в городе очередной отель под другим своим брендом – Park Inn. Гостиница Park Inn Nevsky разместилась рядом с Московским вокзалом. Она включает 270 номеров, два конференц-зала, фитнес-центр, ресторан на 400 посадочных мест и бар, подземную автостоянку площадью около 600 кв. м. «Инвестиции в проект составили 1,5 млрд рублей. В эту цифру входят затраты на приобретение участка, стоимость строительства и оборудования отеля. Думаю, окупить проект удастся в течение десяти лет», – сообщил на открытии гостиницы гендиректор компании «Феникс-Отель» (застройщик проекта) Майкл Миллер. С запуском этого отеля сеть RHG в Петербурге стала насчитывать пять объектов: три гостиницы под брендом Park Inn и два отеля Radisson.
Сразу два объекта в 2010 году взяла в управление в Петербурге сеть Cronwell Hotels & Resorts. Сначала в нее влился бутик-отель «Репино», расположенный в одноименном поселке Курортного района. Затем сеть открыла гостиницу Cronwell Inn в реконструированном здании на Стремянной улице.
Официальное открытие Courtyard St. Petersburg Center West Pushkin Hotel (один из брендов американской сети Marriott International) состоялось в июне 2010 года на пересечении набережной канала Грибоедова и Канонерской улицы. Номерной фонд отеля насчитывает 273 номера. Также к услугам гостей два ресторана, лобби-бар, мини-маркет, пивоварня, тренажерный зал, 8 конференц-залов, банкетный зал площадью 350 кв. м и бальный зал площадью 850 «квадратов», запланировано открытие салона красоты.
Два года назад InterContinental Hotels Group (IHG) объявила о появлении в России отелей нового бренда – Staybridge Suites. Отели этой марки ориентированы на гостей, останавливающихся, как правило, более чем на пять суток. «Наше исследование показало, что все большее число путешественников, которые находятся вне дома по несколько дней и даже недель, хотят, чтобы их отель походил на родной дом больше, чем обычная гостиница. Именно этот зазор между отелями и сервисными апартаментами мы планируем «перешагнуть», сочетая в отелях Staybridge домашний комфорт и традиционные гостиничные услуги», – в свое время объяснял концепцию отелей, работающих под этой маркой, генеральный директор IHG Эндрю Косслетт. Ввод первого такого объекта в Петербурге состоялся также в минувшем году – в составе многофункционального комплекса у станции метро «Московские ворота». Апартаменты Staybridge Suites площадью от 34 до 70 кв. м сдаются на длительный срок и включают кухню-гостиную и спальню. Годом ранее здесь открылась и гостиница Holiday Inn на 176 номеров, также находящаяся под управлением IHG.
Помимо вышеперечисленных отелей, в прошлом году госкомиссию прошли здания еще двух четырехзвездочных гостиниц – W Hotel на Вознесенском проспекте (оператор – Starwood Hotels & Resorts Worldwide) и Crowne Plaza Renaissance Forum на Лиговском (IHG). Однако ввод этих отелей состоится в 2011-м.
Гостиницы класса 3*, по данным Praktis CB, на сегодня составляют большую часть предложения на рынке – 52% номерного фонда. Но за последние два года этот сегмент развивался менее интенсивно. Так, в 2010-м в городе не было открыто ни одного трехзвездочного отеля. Правда, госкомиссию прошел один объект данной категории – Red Star Hotel в Дровяном переулке. Его открытие запланировано на ближайшие два месяца.
Еще 12% петербургского номерного фонда занимают гостиницы экономкласса – 2* и ниже, добавляют в Colliers International SPb.
Территория спа
Территориально в структуре предложения традиционно лидируют четыре района – Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Московский, которые в совокупности занимают более 70% общего предложения номерного фонда в Петербурге (54 отеля на 12,5 тыс. номеров). Менее всего, по данным АРИН, качественных гостиничных номеров представлено в удаленных от центра южных районах – Колпинском, Кировском и Пушкинском.
По словам генерального директора компании Praktis CB Сергея Федорова, в последние два-три года приоритеты развития гостиничных проектов несколько изменились. «Инвесторы и девелоперы гостиничной недвижимости не стали зацикливаться на проектах в нише бизнес-туризма и проявили интерес к рекреационным услугам», – утверждает он. Появились первые качественные и крупные проекты в курортных направлениях – Курортном, Петродворцовом, Пушкинском районах. В городе заметно увеличилось количество спа-отелей.
За 2010 год были открыты три отеля, расположенных в курортно-рекреационных зонах, – «Новый Петергоф» в Петродворце, ForRest Mix Club и La Viva Hotel & SPA в Репино. Все они позиционируются в классе 4*.
Гостиничный комплекс «Новый Петергоф» открылся в июне 2010-го. В его составе 150 номеров, ресторан, спа-центр, игровая комната для детей, бильярдная, паркинг и конгресс-центр, включающий два больших зала-трансформера (320 и 200 кв. м).
ForRest Mix Club открыл свои двери для постояльцев в декабре прошлого года. В комплексе размещены 111 номеров, ресторан, спа-центр с фитнес-клубом, бассейном и термальной зоной.
В ноябре прошлого года в Репино открылся и другой гостиничный комплекс – La Viva Hotel & SPA. Здесь 66 номеров, спа-зона площадью около 2,5 тыс. кв. м с тремя бассейнами, финской и турецкой саунами, фитобаром, фитнес-центром и пр. Также к услугам посетителей два ресторана, два конференц-зала, ночной бар с бильярдом и танцполом, парковка.
Большинством загородных отелей сегодня управляют специально созданные собственниками компании. «Спрос на пригородные гостиницы еще в большей степени зависит от сезона. Но этот фактор можно нивелировать за счет дополнительных функций и привлечения к управлению известного бренда», – считает управляющий партнер компании GIA Priority Елена Игнатий. По ее словам, столь сложными объектами должны управлять международные операторы или признанные на рынке компании. Но крупные гостиничные сети пока неохотно идут за город, им необходим больший номерной фонд и менее ориентированная на сезонность заполняемость.
Высоко и низко
Наметившаяся было пару лет назад тенденция к нивелированию сезонности спроса на гостиничные номера из-за кризиса снова сошла на нет. По данным экспертов, в 2007–2008 годах некоторое выравнивание спроса происходило за счет конгрессно-выставочного туризма, но уже в 2009-м этот сегмент рынка просел, бизнесмены серьезно урезали свои затраты на участие в различных форумах и командировки.
Несмотря на это, в Colliers International SPb отмечают, что прошлый год можно считать успешным для гостиничного рынка. «Благодаря гибкой ценовой и маркетинговой политике многим отелям удалось увеличить среднегодовую загрузку на 5–15% по сравнению с 2009 годом. В высокий сезон большинство высококлассных гостиниц достигли показателей 85–90%», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева. «Уровень заполняемости отелей постепенно восстанавливается после падения в позапрошлом году. Однако этот показатель существенно ниже, чем в 2007–2008-м – на 10–14%», – констатирует г-н Федоров.
Повышения основных операционных показателей гостиниц эксперты также пока не отметили. В 2009 году, по данным Maris Properties / CBRE, уровень гостиничной выручки на один номер (RevPAR) снизился в среднем на 25–30% (в зависимости от категории отеля). Средневзвешенный показатель RevPAR в прошлом году для гостиниц класса 4 и 5* остался на уровне 2009-го, а в трехзвездочных отелях вырос на 5%.
При этом Петербург по-прежнему остается одним из самых дорогих городов как для российских, так и для иностранных туристов. В 2010 году в четырех наиболее престижных отелях города – «Астория», Grand Hotel Europe, «Kempinski Мойка 22» и Corinthia Nevskij Palace Hotel – средневзвешенная стоимость номера колебалась от 27 до 41 тыс. рублей в сутки, не включая НДС. В остальных отелях категории 5* стоимость проживания в течение года находилась на уровне 10 тыс. рублей в сутки за номер. Цена за номер в четырехзвездочных отелях в минувшем году оставалась на уровне 5,3 тыс. рублей, что почти в два раза дешевле, чем в гостиницах класса 5*. В трехзвездочных отелях средний уровень цен составлял 3 тыс. рублей за номер в сутки (Maris Properties / CBRE).
Однако в ценообразовании находит отражение ярко выраженная сезонность. Так, в сегменте четырехзвездочных отелей разброс цен является наибольшим: минимальная цена в четыре раза меньше максимальной в низкий сезон и в 4,6 раз – в высокий сезон. В сегменте пятизвездочных отелей эта разница минимальна и составляет 1,7–2,1 раза.
За два года, по подсчетам специалистов Praktis CB, наибольшей корректировке подверглись цены в отелях 5*: стоимость размещения в низкий сезон снизилась здесь на 15,8%, в высокий – на 24,6%. Помимо этого практически все отели предлагают специальные пакетные предложения для гостей. К примеру, на период белых ночей включают в стоимость размещения экскурсии, посещение салона красоты или фитнес-центра, завтраки, трансфер и пр. При этом стоимость пакетного размещения устанавливается существенно ниже (на 30–40%), чем в случае отдельного выбора тех же услуг. В сегменте трехзвездочных отелей снижение стоимости размещения за два кризисных года составило 5,7% и 14,2%, а в сегменте четырехзвездочных – 15% и 5,8% (соответственно в низкий и высокий сезоны).
«Основной тенденцией последних нескольких лет в отношении коммерческих условий является отход основных гостиниц от политики «твердых цен». Активный рост предложения усложнил конкурентную ситуацию на рынке, вследствие чего большинство отелей разнообразили свою ценовую политику различными скидками и специальными предложениями, направленными прежде всего на привлечение туристов в низкий сезон», – поясняет консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties / CBRE Наталия Киреева.
Среднегодовой показатель заполняемости гостиниц Петербурга в 2010 году составил 60% («АйБи Групп»).
В Colliers International SPb прогнозируют постепенное восстановление спроса и увеличение заполняемости гостиниц к 2013–2014 годам. Это, по мнению экспертов, будет напрямую связано с развитием инфраструктурных городских проектов – Морского пассажирского терминала на Васильевском острове и реконструкцией аэропорта «Пулково».
Рост стоимости проживания в отелях в течение 2011 года прогнозируется на уровне 10% (Maris Properties / CBRE).
Предельная готовность
В 2011 году, по данным Colliers International SPb, ожидается завершение семи проектов, предусматривающих новое строительство или реконструкцию отелей с общим номерным фондом более 1 тыс. номеров. Большинство из них реализуется в высшем ценовом сегменте (52% строящихся отелей – гостиницы уровня 5*). Рынок должен пополниться сразу четырьмя такими объектами.
Так, в этом году в Петербурге должен открыться первый российский отель сети Four Seasons – Four Seasons Hotel Lion Palace на Вознесенском проспекте. В нем разместятся 183 номера, семь конференц-залов общей площадью 286 кв. м, спа-центр (1,2 тыс. кв. м), несколько ресторанов и баров (всего 320 посадочных мест). Девелопер проекта – Tristar Investmet Holdings. Объем инвестиций оценивается в $200 млн.
Для открытия своего первого в Восточной Европе W Hotel гостиничная сеть Starwood Hotels также выбрала Петербург. Отель расположится в реконструированном компанией «Р.Е.Д.» здании на Вознесенском проспекте. На сайте W Hotel сказано, что его открытие состоится 20 апреля 2011 года. Он включает 137 номеров, четыре ресторана и бара, спа-центр с фитнес-залом, три переговорных комнаты.
Swissotel откроется в здании бывшего ДК пищевиков на улице Правды. В отеле 170 номеров, бассейн, спа-центр, рестораны и подземная парковка. Владелец здания – ЗАО «Международная Балтийская инвестиционная компания» – приобрел его на торгах за $4,1 млн в 2005 году. Договор с Fairmont Raffles Hotels International, управляющей брендом Swissotel, был подписан около года назад. Инвестиции в проект составили $25 млн.
О проекте эстонской Pro Kapital Grupp по созданию пятизвездочной гостиницы Domina Prestige на Б. Морской улице стало известно еще в 2007 году. Затем в СМИ проходила информация о заморозке проекта. Сейчас эксперты утверждают, что отель откроется в этом году. Объем инвестиций в проект ранее оценивался в 22 млн евро. Гостиница рассчитана на 108 номеров.
В сегменте 4* запланированы к открытию две гостиницы Crowne Plaza под управлением IHG. Одну из них достраивает компания Renaissance Development на Лиговском проспекте. Отель займет 9 тыс. кв. м в многофункциональном комплексе «Ренессанс форум». Гостиница будет включать 200 номеров. Ее открытие намечено на март-апрель 2011 года. Другой отель Crowne Plaza разместится в строящемся МФК «Аэропорт-Сити» в Пулково. Возведение и отделка здания и фасада гостиницы практически завершены, оно перейдет в распоряжение оператора в середине года. Это будет первый отель, расположенный фактически в аэропорту «Пулково» и связанный системой внутренних переходов с бизнес-центрами. В гостинице разместятся 294 номера, ресторанная зона, спа-центр, конференц-залы общей вместимостью 700 человек. На первом этаже будет отведено место под торговлю. Сегмент 3* должен пополниться уже упомянутой гостиницей Red Star Hotel. Отель откроется в нескольких минутах ходьбы от Мариинского театра. Он будет включать 54 номера, конференц-зал (вместимость – до 25 человек) и переговорную комнату, ресторан и бар.
В средне- и долгосрочной перспективе новые гостиницы различных классов должны появиться на Университетской набережной, 21 (ООО «Отель»), на Большой Морской улице, 3–5 (ООО «Новый проект»), на набережной реки Фонтанки, 3 (ГУП «Горэлектротранс») и 112 (ЗАО «УК «Дом на Фонтанке»), на Садовой улице, 62 (ЗАО «Никольские ряды») и на площади Труда, 2 (ООО «Аксиома»), на Гороховой улице, 47 (инвестор – ЗАО «Городское агентство по операциям с недвижимым имуществом»), в Дегтярном переулке, 7 (ООО «Творческая фирма "Совмаркет"») и 57 (ООО «Фаворит Плюс»), на Английском проспекте, 45 (ООО «Сигма-Инвест») и Лиговском, 229–231 (ООО «Форум»), на набережной реки Мойки, 26 (АО «Санкт-Петербург Девелопмент») и Обводного канала, 64 (ЗАО «Особое конструкторское бюро систем автоматизированного проектирования»), на Тульской улице, 3 (ООО «Строй-Нева») и др.
Гостиница более чем на 600 номеров заявлена в проекте Septem Sity, реализуемом компанией SRV. Этот проект будет занимать целый квартал между Магнитогорской и Якорной улицами, проспектами Шаумяна и Металлистов. Сроки реализации – 2010–2015 годы.
Сразу три здания в центре Петербурга передано под реконструкцию компаниям, связанным с «Плаза Лотос Групп» бизнесменов Михаила и Бориса Зингаревичей. Первое расположено на Марсовом поле, 5, второе – на Конюшенной площади, 1, третье – на Невском проспекте, 7–9. Через несколько лет здесь также должны появиться высококлассные гостиницы.
Кризису вопреки
Кризис не очень сильно повлиял на развитие гостиничного сегмента, привнеся на рынок несколько важных трендов. Во-первых, в погоне за клиентом собственники действующих городских гостиниц начали вкладывать средства в качественное обновление номерного фонда. Частичной реконструкции или полной реновации подверглись сразу несколько гостиниц, построенных еще в советские времена. Помимо этого за последние два года значительно сократилась доля гостиничных проектов с участием непрофильных для рынка инвесторов и девелоперов (в основном из сферы жилищного строительства). По данным Praktis CB, большинство таких проектов были заморожены или выставлены на продажу. В частности, свои гостиничные проекты продают «Окстрой» (на ул. Солдата Корзуна) и «ИВИ-93» (14-я линия В. О.). Фирма «СУ-308» из-за нехватки средств на достройку гостиницы на Московском проспекте, 73–75 продала ее компании NAI Becar. Сумма сделки не разглашается, но известно, что годом ранее, осенью 2009-го, запрашиваемая цена составляла 300 млн рублей. С учетом готовности объекта (70%), общей площади здания (8,7 тыс. кв. м) и прилагаемого земельного участка (2,6 тыс.) это довольно выгодное капиталовложение. По словам президента NAI Becar Александра Шарапова, компания не намерена оставлять объект в своей собственности. После достройки он снова будет выставлен на продажу. Ориентировочная цена – $2,5 тыс./кв. м.
В целом, отмечают эксперты, для инвесторов появилась выгодная возможность выхода на рынок, и, вероятно, этап поглощения финансово нестабильных игроков еще не окончен.
Крупные международные гостиничные операторы в кризис практически не поменяли своих планов, касающихся развития в Петербурге. Во многом из-за того, что бизнес таких компаний строится на долгосрочной перспективе и учитывает риски, связанные с падением экономики. Правда, небольшие коррективы в планы были внесены. К примеру, некоторые гостиничные операторы отказались от вывода на рынок всей линейки представленных в сети брендов и сосредоточились на развитии уже проверенных форматов. Кроме того, по многим проектам сместились сроки открытия – максимум до трех лет.
По данным Maris Properties / CBRE, сегодня в Петербурге представлены десять международных операторов: Rezidor Hotel Group (2647 номеров), Sokos Hotels (893), Marriott International (589), InterContinental Hotels Group (557), Accor Group (454), Rocco Forte Collection (416), Corinthia Hotels & Resorts (389), Orient-Express Hotels (301), Kempinski Hotels (197) и Best Western International (150). Под их управлением находится 45% качественного номерного фонда города. Так, 8 из 11 пятизвездочных отелей управляются международными сетевыми операторами. В 2011 году ожидается выход на рынок еще четырех международных операторов – Fairmont Raffles Hotels International, Four Seasons Hotels & Resorts, Starwood Hotels & Resorts и Domina Hotels & Resorts (информация Colliers International SPb). О своих планах по запуску проектов в Петербурге неоднократно заявляли Hilton Worldwide и Hyatt International.
Звездная тройка
В прошлом году в Петербурге открылось восемь крупных высококлассных гостиниц почти на 1,2 тыс. номеров. Аналитики по-прежнему говорят, что городу остро не хватает качественных гостиниц уровня 3–2*, но девелоперы упорно реализуют проекты по созданию четырех- и пятизвездочных отелей.
В 2010-м был введен в эксплуатацию всего один объект класса 5*: «Талион Империал Отель» на Б. Морской улице увеличил свой фонд с 29 до 89 номеров. Это позволило перейти объекту из сегмента малых бутик-отелей в категорию качественных пятизвездочных гостиниц. В состав комплекса, помимо номеров, входят три ресторана, спа-центр с фитнес-залом, саунами и 20-метровым бассейном, а также семь парадных залов с дворцовыми интерьерами для проведения различных мероприятий.
По данным Praktis CB, сегодня сегмент пятизвездочных отелей занимает 12% городского номерного фонда, доля четырехзвездочных гостиниц – 36%. В минувшем году, как и в течение нескольких предыдущих лет, было введено наибольшее число гостиниц класса 4*. В Петербурге открылись сразу семь таких отелей.
Так, в январе 2010 года в городе появилась первая российская гостиница сети Reval Hotels. Она разместилась в реконструированном холдингом «Адамант» здании на Литейном проспекте. В состав отеля вошли 173 номера, ресторан с баром, четыре конференц-зала, фитнес-центр и пр. Норвежская Linstow AS вложила в проект около 1,6 млрд рублей. «Мы в течение семи лет рассматривали различные варианты размещения отеля в Москве или Петербурге, прежде чем выбрать этот объект», – заявил тогда исполнительный директор компании Торе Бьорке. Но уже в июне 2010-го все отели Reval Hotels в странах Балтии и России перешли под управление Rezidor Hotel Group (RHG). Как объяснили в Linstow AS, компания приняла решение сфокусироваться на своих основных видах деятельности – инвестициях и девелопменте. В результате Reval Hotels Sonya сменил вывеску на Radisson Blu. А в сентябре RHG открыла в городе очередной отель под другим своим брендом – Park Inn. Гостиница Park Inn Nevsky разместилась рядом с Московским вокзалом. Она включает 270 номеров, два конференц-зала, фитнес-центр, ресторан на 400 посадочных мест и бар, подземную автостоянку площадью около 600 кв. м. «Инвестиции в проект составили 1,5 млрд рублей. В эту цифру входят затраты на приобретение участка, стоимость строительства и оборудования отеля. Думаю, окупить проект удастся в течение десяти лет», – сообщил на открытии гостиницы гендиректор компании «Феникс-Отель» (застройщик проекта) Майкл Миллер. С запуском этого отеля сеть RHG в Петербурге стала насчитывать пять объектов: три гостиницы под брендом Park Inn и два отеля Radisson.
Сразу два объекта в 2010 году взяла в управление в Петербурге сеть Cronwell Hotels & Resorts. Сначала в нее влился бутик-отель «Репино», расположенный в одноименном поселке Курортного района. Затем сеть открыла гостиницу Cronwell Inn в реконструированном здании на Стремянной улице.
Официальное открытие Courtyard St. Petersburg Center West Pushkin Hotel (один из брендов американской сети Marriott International) состоялось в июне 2010 года на пересечении набережной канала Грибоедова и Канонерской улицы. Номерной фонд отеля насчитывает 273 номера. Также к услугам гостей два ресторана, лобби-бар, мини-маркет, пивоварня, тренажерный зал, 8 конференц-залов, банкетный зал площадью 350 кв. м и бальный зал площадью 850 «квадратов», запланировано открытие салона красоты.
Два года назад InterContinental Hotels Group (IHG) объявила о появлении в России отелей нового бренда – Staybridge Suites. Отели этой марки ориентированы на гостей, останавливающихся, как правило, более чем на пять суток. «Наше исследование показало, что все большее число путешественников, которые находятся вне дома по несколько дней и даже недель, хотят, чтобы их отель походил на родной дом больше, чем обычная гостиница. Именно этот зазор между отелями и сервисными апартаментами мы планируем «перешагнуть», сочетая в отелях Staybridge домашний комфорт и традиционные гостиничные услуги», – в свое время объяснял концепцию отелей, работающих под этой маркой, генеральный директор IHG Эндрю Косслетт. Ввод первого такого объекта в Петербурге состоялся также в минувшем году – в составе многофункционального комплекса у станции метро «Московские ворота». Апартаменты Staybridge Suites площадью от 34 до 70 кв. м сдаются на длительный срок и включают кухню-гостиную и спальню. Годом ранее здесь открылась и гостиница Holiday Inn на 176 номеров, также находящаяся под управлением IHG.
Помимо вышеперечисленных отелей, в прошлом году госкомиссию прошли здания еще двух четырехзвездочных гостиниц – W Hotel на Вознесенском проспекте (оператор – Starwood Hotels & Resorts Worldwide) и Crowne Plaza Renaissance Forum на Лиговском (IHG). Однако ввод этих отелей состоится в 2011-м.
Гостиницы класса 3*, по данным Praktis CB, на сегодня составляют большую часть предложения на рынке – 52% номерного фонда. Но за последние два года этот сегмент развивался менее интенсивно. Так, в 2010-м в городе не было открыто ни одного трехзвездочного отеля. Правда, госкомиссию прошел один объект данной категории – Red Star Hotel в Дровяном переулке. Его открытие запланировано на ближайшие два месяца.
Еще 12% петербургского номерного фонда занимают гостиницы экономкласса – 2* и ниже, добавляют в Colliers International SPb.
Территория спа
Территориально в структуре предложения традиционно лидируют четыре района – Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Московский, которые в совокупности занимают более 70% общего предложения номерного фонда в Петербурге (54 отеля на 12,5 тыс. номеров). Менее всего, по данным АРИН, качественных гостиничных номеров представлено в удаленных от центра южных районах – Колпинском, Кировском и Пушкинском.
По словам генерального директора компании Praktis CB Сергея Федорова, в последние два-три года приоритеты развития гостиничных проектов несколько изменились. «Инвесторы и девелоперы гостиничной недвижимости не стали зацикливаться на проектах в нише бизнес-туризма и проявили интерес к рекреационным услугам», – утверждает он. Появились первые качественные и крупные проекты в курортных направлениях – Курортном, Петродворцовом, Пушкинском районах. В городе заметно увеличилось количество спа-отелей.
За 2010 год были открыты три отеля, расположенных в курортно-рекреационных зонах, – «Новый Петергоф» в Петродворце, ForRest Mix Club и La Viva Hotel & SPA в Репино. Все они позиционируются в классе 4*.
Гостиничный комплекс «Новый Петергоф» открылся в июне 2010-го. В его составе 150 номеров, ресторан, спа-центр, игровая комната для детей, бильярдная, паркинг и конгресс-центр, включающий два больших зала-трансформера (320 и 200 кв. м).
ForRest Mix Club открыл свои двери для постояльцев в декабре прошлого года. В комплексе размещены 111 номеров, ресторан, спа-центр с фитнес-клубом, бассейном и термальной зоной.
В ноябре прошлого года в Репино открылся и другой гостиничный комплекс – La Viva Hotel & SPA. Здесь 66 номеров, спа-зона площадью около 2,5 тыс. кв. м с тремя бассейнами, финской и турецкой саунами, фитобаром, фитнес-центром и пр. Также к услугам посетителей два ресторана, два конференц-зала, ночной бар с бильярдом и танцполом, парковка.
Большинством загородных отелей сегодня управляют специально созданные собственниками компании. «Спрос на пригородные гостиницы еще в большей степени зависит от сезона. Но этот фактор можно нивелировать за счет дополнительных функций и привлечения к управлению известного бренда», – считает управляющий партнер компании GIA Priority Елена Игнатий. По ее словам, столь сложными объектами должны управлять международные операторы или признанные на рынке компании. Но крупные гостиничные сети пока неохотно идут за город, им необходим больший номерной фонд и менее ориентированная на сезонность заполняемость.
Высоко и низко
Наметившаяся было пару лет назад тенденция к нивелированию сезонности спроса на гостиничные номера из-за кризиса снова сошла на нет. По данным экспертов, в 2007–2008 годах некоторое выравнивание спроса происходило за счет конгрессно-выставочного туризма, но уже в 2009-м этот сегмент рынка просел, бизнесмены серьезно урезали свои затраты на участие в различных форумах и командировки.
Несмотря на это, в Colliers International SPb отмечают, что прошлый год можно считать успешным для гостиничного рынка. «Благодаря гибкой ценовой и маркетинговой политике многим отелям удалось увеличить среднегодовую загрузку на 5–15% по сравнению с 2009 годом. В высокий сезон большинство высококлассных гостиниц достигли показателей 85–90%», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева. «Уровень заполняемости отелей постепенно восстанавливается после падения в позапрошлом году. Однако этот показатель существенно ниже, чем в 2007–2008-м – на 10–14%», – констатирует г-н Федоров.
Повышения основных операционных показателей гостиниц эксперты также пока не отметили. В 2009 году, по данным Maris Properties / CBRE, уровень гостиничной выручки на один номер (RevPAR) снизился в среднем на 25–30% (в зависимости от категории отеля). Средневзвешенный показатель RevPAR в прошлом году для гостиниц класса 4 и 5* остался на уровне 2009-го, а в трехзвездочных отелях вырос на 5%.
При этом Петербург по-прежнему остается одним из самых дорогих городов как для российских, так и для иностранных туристов. В 2010 году в четырех наиболее престижных отелях города – «Астория», Grand Hotel Europe, «Kempinski Мойка 22» и Corinthia Nevskij Palace Hotel – средневзвешенная стоимость номера колебалась от 27 до 41 тыс. рублей в сутки, не включая НДС. В остальных отелях категории 5* стоимость проживания в течение года находилась на уровне 10 тыс. рублей в сутки за номер. Цена за номер в четырехзвездочных отелях в минувшем году оставалась на уровне 5,3 тыс. рублей, что почти в два раза дешевле, чем в гостиницах класса 5*. В трехзвездочных отелях средний уровень цен составлял 3 тыс. рублей за номер в сутки (Maris Properties / CBRE).
Однако в ценообразовании находит отражение ярко выраженная сезонность. Так, в сегменте четырехзвездочных отелей разброс цен является наибольшим: минимальная цена в четыре раза меньше максимальной в низкий сезон и в 4,6 раз – в высокий сезон. В сегменте пятизвездочных отелей эта разница минимальна и составляет 1,7–2,1 раза.
За два года, по подсчетам специалистов Praktis CB, наибольшей корректировке подверглись цены в отелях 5*: стоимость размещения в низкий сезон снизилась здесь на 15,8%, в высокий – на 24,6%. Помимо этого практически все отели предлагают специальные пакетные предложения для гостей. К примеру, на период белых ночей включают в стоимость размещения экскурсии, посещение салона красоты или фитнес-центра, завтраки, трансфер и пр. При этом стоимость пакетного размещения устанавливается существенно ниже (на 30–40%), чем в случае отдельного выбора тех же услуг. В сегменте трехзвездочных отелей снижение стоимости размещения за два кризисных года составило 5,7% и 14,2%, а в сегменте четырехзвездочных – 15% и 5,8% (соответственно в низкий и высокий сезоны).
«Основной тенденцией последних нескольких лет в отношении коммерческих условий является отход основных гостиниц от политики «твердых цен». Активный рост предложения усложнил конкурентную ситуацию на рынке, вследствие чего большинство отелей разнообразили свою ценовую политику различными скидками и специальными предложениями, направленными прежде всего на привлечение туристов в низкий сезон», – поясняет консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties / CBRE Наталия Киреева.
Среднегодовой показатель заполняемости гостиниц Петербурга в 2010 году составил 60% («АйБи Групп»).
В Colliers International SPb прогнозируют постепенное восстановление спроса и увеличение заполняемости гостиниц к 2013–2014 годам. Это, по мнению экспертов, будет напрямую связано с развитием инфраструктурных городских проектов – Морского пассажирского терминала на Васильевском острове и реконструкцией аэропорта «Пулково».
Рост стоимости проживания в отелях в течение 2011 года прогнозируется на уровне 10% (Maris Properties / CBRE).
Предельная готовность
В 2011 году, по данным Colliers International SPb, ожидается завершение семи проектов, предусматривающих новое строительство или реконструкцию отелей с общим номерным фондом более 1 тыс. номеров. Большинство из них реализуется в высшем ценовом сегменте (52% строящихся отелей – гостиницы уровня 5*). Рынок должен пополниться сразу четырьмя такими объектами.
Так, в этом году в Петербурге должен открыться первый российский отель сети Four Seasons – Four Seasons Hotel Lion Palace на Вознесенском проспекте. В нем разместятся 183 номера, семь конференц-залов общей площадью 286 кв. м, спа-центр (1,2 тыс. кв. м), несколько ресторанов и баров (всего 320 посадочных мест). Девелопер проекта – Tristar Investmet Holdings. Объем инвестиций оценивается в $200 млн.
Для открытия своего первого в Восточной Европе W Hotel гостиничная сеть Starwood Hotels также выбрала Петербург. Отель расположится в реконструированном компанией «Р.Е.Д.» здании на Вознесенском проспекте. На сайте W Hotel сказано, что его открытие состоится 20 апреля 2011 года. Он включает 137 номеров, четыре ресторана и бара, спа-центр с фитнес-залом, три переговорных комнаты.
Swissotel откроется в здании бывшего ДК пищевиков на улице Правды. В отеле 170 номеров, бассейн, спа-центр, рестораны и подземная парковка. Владелец здания – ЗАО «Международная Балтийская инвестиционная компания» – приобрел его на торгах за $4,1 млн в 2005 году. Договор с Fairmont Raffles Hotels International, управляющей брендом Swissotel, был подписан около года назад. Инвестиции в проект составили $25 млн.
О проекте эстонской Pro Kapital Grupp по созданию пятизвездочной гостиницы Domina Prestige на Б. Морской улице стало известно еще в 2007 году. Затем в СМИ проходила информация о заморозке проекта. Сейчас эксперты утверждают, что отель откроется в этом году. Объем инвестиций в проект ранее оценивался в 22 млн евро. Гостиница рассчитана на 108 номеров.
В сегменте 4* запланированы к открытию две гостиницы Crowne Plaza под управлением IHG. Одну из них достраивает компания Renaissance Development на Лиговском проспекте. Отель займет 9 тыс. кв. м в многофункциональном комплексе «Ренессанс форум». Гостиница будет включать 200 номеров. Ее открытие намечено на март-апрель 2011 года. Другой отель Crowne Plaza разместится в строящемся МФК «Аэропорт-Сити» в Пулково. Возведение и отделка здания и фасада гостиницы практически завершены, оно перейдет в распоряжение оператора в середине года. Это будет первый отель, расположенный фактически в аэропорту «Пулково» и связанный системой внутренних переходов с бизнес-центрами. В гостинице разместятся 294 номера, ресторанная зона, спа-центр, конференц-залы общей вместимостью 700 человек. На первом этаже будет отведено место под торговлю. Сегмент 3* должен пополниться уже упомянутой гостиницей Red Star Hotel. Отель откроется в нескольких минутах ходьбы от Мариинского театра. Он будет включать 54 номера, конференц-зал (вместимость – до 25 человек) и переговорную комнату, ресторан и бар.
В средне- и долгосрочной перспективе новые гостиницы различных классов должны появиться на Университетской набережной, 21 (ООО «Отель»), на Большой Морской улице, 3–5 (ООО «Новый проект»), на набережной реки Фонтанки, 3 (ГУП «Горэлектротранс») и 112 (ЗАО «УК «Дом на Фонтанке»), на Садовой улице, 62 (ЗАО «Никольские ряды») и на площади Труда, 2 (ООО «Аксиома»), на Гороховой улице, 47 (инвестор – ЗАО «Городское агентство по операциям с недвижимым имуществом»), в Дегтярном переулке, 7 (ООО «Творческая фирма "Совмаркет"») и 57 (ООО «Фаворит Плюс»), на Английском проспекте, 45 (ООО «Сигма-Инвест») и Лиговском, 229–231 (ООО «Форум»), на набережной реки Мойки, 26 (АО «Санкт-Петербург Девелопмент») и Обводного канала, 64 (ЗАО «Особое конструкторское бюро систем автоматизированного проектирования»), на Тульской улице, 3 (ООО «Строй-Нева») и др.
Гостиница более чем на 600 номеров заявлена в проекте Septem Sity, реализуемом компанией SRV. Этот проект будет занимать целый квартал между Магнитогорской и Якорной улицами, проспектами Шаумяна и Металлистов. Сроки реализации – 2010–2015 годы.
Сразу три здания в центре Петербурга передано под реконструкцию компаниям, связанным с «Плаза Лотос Групп» бизнесменов Михаила и Бориса Зингаревичей. Первое расположено на Марсовом поле, 5, второе – на Конюшенной площади, 1, третье – на Невском проспекте, 7–9. Через несколько лет здесь также должны появиться высококлассные гостиницы.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...