Четыре месяца назад Россию посетили представители Urban Land Institute с целью создания российского отделения. Членов делегации впечатлили масштабы девелопмента и строительных работ в Москве. В годовом отчете Urban Land Institute дал России высокую оценку по части прибыльности, но оценка по степени риска была низкой. Мы беседуем с Биллом Кистлером о проблемах российского рынка.

- Насколько ситуация в России в прошлом году оправдала ваши ожидания?
- Что касается инвестирования в недвижимость, то, сточки зрения ожидаемого дохода, даже превзошла их. Однако сектор недвижимости ничем не отличается от других, везде людей волнует политический риск, и, учитывая долгосрочную природу инвестиций в недвижимость, думаю, ожидания не оправдались. Хотя Россия и вошла в наш отчет «О новых тенденциях» за 2004 год как страна, предлагающая максимальные возможности, думаю, из-за фактора риска в этом отношении она не оправдала ожиданий.

- Каковы главные проблемы инвесторов и как, по-вашему, их можно решить?
- В первую очередь - политический и валютный риски. Кроме того, существуют извечный недостаток прозрачности, проблема с правами на собственность и всем тем, в рамках чего проходят операции с собственностью. За последний год сложилось общепризнанное мнение о необходимости серьезной работы в этих областях. Полагаю, многие считают прогресс в этих областях недостаточным.

- Среди иностранных инвесторов, работающих в России, популярно мнение, что эта страна никогда не станет подобной Западу, а российские правовая и банковская системы никогда не станут прозрачными или хотя бы совместимыми с западными. Однако для тех, кто сможет преодолеть все препоны, выгода очевидна. Не думаете ли вы, что пора признать этот факт?
- Я думаю, повод для этого существует. Образцом для подражания, пожалуй, является Китай, ставший уникальной незападной моделью, привлекшей огромные инвестиции и демонстрирующей экономическую активность. И это с учетом того, что им не пришлось полностью перестраивать правовую и экономическую системы и подгонять их под западные. Таким образом, судя поданным за последние десять лет, Китай вызывает уверенность у инвесторов. Однако российская модель все еще нестабильна. И если можно с уверенностью говорить об успехе китайской системы-«гибрида», то о России этого пока не скажешь.

- Что бы вы посоветовали потенциальным инвесторам в российскую коммерческую недвижимость?
- В первую очередь быть терпеливыми. Иметь достаточно времени и ресурсов, чтобы по-настоящему изучить рынок, а главное - все его местные нюансы. Атакже, как и на любом другом рынке и в особенности на российском - установить связи с партнерами, которым можно доверять и на чью поддержку можно рассчитывать. Это подтверждается на примере многих британских, американских и прочих инвесторов, начавших работать в Западной Европе. Те, у кого не было партнеров, встретили гораздо больше трудностей, чем те, кто объединился с местными партнерами путем приобретения, слияния или образования совместного предприятия. Должен сказать, в России такая же ситуация, поэтомутак важно найти того, кому можно доверять и в ком можно быть уверенным.

- Какой сектор коммерческой недвижимости в России будет развиваться быстрее всего?
- Я считаю, на первом месте сектор ритейла, а на втором - офисная недвижимость. В то время как развивается и остальная экономика, появляются новые банки, нефтехимические компании, промышленные игроки, пытающиеся занять свое место на рынке, на котором, по их убеждению, они должны присутствовать, и с успехом начинающие свою деятельность на этом рынке. И если уж они открывают какое-нибудь представительство на том или ином рынке, тотем самым они увеличивают спрос на офисные помещения. За последние десять лет развитие шло полным ходом, однако, учитывая местный спрос на офисные помещения и наличие ожидающих выхода на российский рынок международных игроков, на рынке имеется огромный дефицит офисов.

- Знают ли ваши сотрудники, что в России высокие прибыли?
- Да, прибыли высоки. Сейчас, когда в Западной Европе происходит снижение прибылей, нужно быть более гибкими и выходить на более рискованные рынки. Россия - один из таких рынков.

- Если бы у меня в распоряжении было $100 млн. и я хотел бы вложить их, например, в российский рынок логистики, посоветовали ли бы вы мне сделать это сейчас или подождать несколько лет и посмотреть, что произойдет?
- Лично я считаю, что рынок России сейчас может предложить довольно большие возможности. В Китае и большинстве стран Центральной Европы время уже прошло, так как рынки там не так активны. В Варшаве, Праге, Будапеште и подобных местах подъем также уже произошел. Найти на таких рынках еще один логистический комплекс или офис довольно сложно, так же, как и ждать от этого какой-либо прибыли. Думаю, любое исследование продемонстрирует, что в России в этом плане огромные возможности. Я оптимист и думаю, что «кот» уже не «в мешке». Ближайшие 5-10 лет будет нелегко, однако тенденция к улучшению очевидна. Те русские, которых я узнал за последние несколько лет, не собираются возвращаться, им много еще предстоит для себя открыть. Многие, побывав в других странах, еще больше стремятся сделать все, чтобы добиться и в России аналогичного жизненного уровня. Как и в Китае, произойдут сюрпризы в политике. Китай прошел через Тяньаньмэнь, однако два-три года спустя любой западный инвестор и де-велопер пытался найти там возможности для деятельности.

- Таким образом, вы бы стали вкладывать?
- Да, я бы разместил средства в России. Я бы вкладывал в свои знания рынка, мои связи и продолжал бы очень осторожно ждать реализации возможности, чтобы, когда звезды будут благосклонны, я смог бы сделать вложение. Ведь, как только это случится, все хлынут на рынок, и те, кто придут позже и попытаются воспользоваться ситуацией, окажутся в проигрыше.