Чиновники президента поддерживают. Как утверждает министр финансов Сергей Кудрин, стоимость воплощения идем президента будет сведена к нулю, если правительство эффективно распорядится зданиями, имуществом и активами в центре города.
Мэр Москвы Сергей Собянин в эфире телеканала «Россия-24» заявил, что по сути речь идет о создании нового современного города-спутника в границах Москвы. Он отметил, что референдума по этому вопросу проводиться не будет, будут выясняться мнения жителей и муниципальных органов власти.
Проект нового административного центра, по словам мэра, будет разработан в течение двух недель. По договоренности с губернатором Московской области для этого создана специальная рабочая группа.
Из уст председателя правления Сбербанка Германа Грефа прозвучало также предложение строить Международный финансовый центр именно в новом городе-спутнике.
Как говорит Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International, в числе наиболее вероятных направлений для создания нового федерального округа рассматривается западная часть Московской области, примыкающая к границам Москвы. «И это логично, т.к. есть свободные земельные участки и развито транспортное сообщение: среди вылетных магистралей столицы наиболее подготовленными считаются Ленинский проспект, Можайское шоссе и Новая Рига. Дополнительные преимущества транспортного сообщения создает близость к международному аэропорту Внуково. Кроме того, здесь расположен инноград «Сколково», - добавляет она.
«У крупных лэндлордов столько свободной земли в Подмосковье, которая еще и в цене упала после кризиса, что такая идея, безусловно, придется им по вкусу! - в свою очередь комментирует Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. - Надеемся увидеть конкурсный отбор наиболее привлекательных территорий с привлечением профессионалов в области концептуальных разработок, мастерпланирования, инженерного обеспечения и других специалистов сферы градостроительства».
В целом эксперты рынка коммерческой недвижимости смотрят на планы правительства вполне позитивно.
Ольга Павлик полагает, что развитие такого кластера за пределами Москвы с переносом туда финансового центра и всех основных государственных учреждений может привести к постепенному изменению структуры предпочтений арендаторов и покупателей офисной недвижимости в сторону выбранного района и повышению инвестиционного потенциала данного направления.
Как говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, примеры успешной реализации таких схем за рубежом есть, вопрос в том, насколько государство готово вкладываться в этот процесс и насколько привлекательные условия входа в такие проекты будут предложены инвесторам.
Он предполагает, что в случае реализации этих планов вполне вероятны различные структурные изменения рынка коммерческой недвижимости Московского региона - децентрализация, появления масштабных доступных проектов комплексного освоения под коммерческую застройку - технопарков, бизнес-инкубаторов (за пределами существующих границ города), снижение популярности и потребности в офисах в центре, четкое разделение на front и back офисы, снижение количества представительств как российских, так и иностранных в Москве, стремление к улучшению качества именно жилой городской среды. С одной стороны, по его словам, это может отразиться на некотором снижении ставок аренды в пределах города, особенно в существующих прайм зонах, однако, маловеротяно, что эти корректировки будут кардинальными и длительными. В долгосрочной перспективе развитие рынка по такому сценарию должно оказать положительное влияние на весь сектор коммерческой недвижимости, уверен эксперт.
Сергей Матюхин, генеральный директор KR Properties, считает, что перенос за границы Москвы госучреждений во многом будем способствовать развитию транспортной и поддерживающей инфраструктуры вне существующих границ Москвы. Эксперт прогнозирует, что откроются новые возможности для инвестирования в гостиничном секторе, а с улучшением транспортного сообщения появятся возможности для строительства современных загородных бизнес парков с высокой экологической составляющей - эко-парков.
По мнению Татьяны Тиковой, директора отдела оценки Colliers International, создание удаленных центров администрации позволит сформировать новые деловые зоны, децентрализовать офисный рынок Москвы. Уже сейчас есть ряд офисных центров и даже целых бизнес-парков, которые расположены далеко от центра города, при этом они качественные и хорошо функционируют, напоминает Татьяна Тикова. И хотя такое решение не изменит ситуацию с нехваткой парковочных мест в центре, так как количество машин в здании, занятом администрацией и в здании, сданном в аренду под коммерческие нужды, приблизительно равно, некоторое перераспределение транспортных потоков все же произойдет, полагает она.
Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, отмечает, что параметры проекта пока слишком общие, чтобы говорить о конкретном влиянии на тот или иной сегмент недвижимости. «Само по себе создание города-спутника, носящего административную функцию, не должно оказать существенного влияния на уровень цен на коммерческую недвижимость столицы в ее современных границах. Это обусловлено локальностью проекта, который вряд ли серьезно изменит расстановку сил на столичном рынке. Если же речь идет о присоединении больших территорий вокруг границ существующего мегаполиса, то влияние на уровень цен будет различным. В центре столицы цены, скорее всего, не изменятся. А вот в периферийных районах существующей застройки и в районах, которые войдут в состав Москвы, могут быть даже несколько снижены за счет появления новых конкурирующих территорий», - говорит эксперт.
Однако, стоит отметить, что есть и более пессимистичный взгляд на этот вопрос. По прогнозам Татьяны Ковалевой, вице-президента ГК «Экоофис», «в связи с расширением границ Москвы и вывода госучереждений из центра города, на рынок офисной недвижимости выйдет большое количество офисных площадей, спровоцировав падение ставок аренды, что в общем не очень благоприятно скажется на офисном секторе».
