Такие легкие индустриальные парки

За последние 20–25 лет рос­сийская экономика прошла большой путь от планового социалистического хозяйства до свободной рыночной экономики. При этом этапы развития экономики и рыночных отношений в России во многом повторяют путь развития экономики стран Западной Европы и США. Характерной особенностью являются более быстрые сроки развития, когда каждый из этапов, на который развитые страны тратили десятилетия, в России был пройден за 3–5 лет.

Еще одной заметной особенностью развития рыночных отношений в России стал фокус государства, бизнеса и общественности на крупных промышленных и производственных предприятиях – их приватизации и последующем росте или, напротив, падении. При этом неоправданно мало внимания уделяется развитию малых и средних предприятий, которые играют большую роль в эконо­мике западных стран.
Одна из первых и наиболее важных проблем, с которыми сталкиваются ма­­лые и средние предприятия, является вопрос поиска помещений подходящего размера и качества. В настоящее время малый бизнес во многом вынужден размещать свои производственные площади на неиспользуемых площадках старых крупных производственных предприятий, оставшихся со времен СССР, на территории гаражных кооперативов и даже на первых этажах жилых зданий. Как правило, все эти помещения отличаются невысоким качеством и неудобны для использования.

Сегодня в России только начинает формироваться сегмент коммерческой недвижимости для малых и средних производственных предприятий. Одним из таких форматов являются бизнес-парки. Бизнес-парки как минимум на 60% состоят из офисных помещений, 20–40% их площадей отведено под производственные и складские помещения. Такие площадки ориентируются на компании, которым требуются офисные, производственные и складские помещения под одной крышей. Они не включают тяжелую промышленность и отрасли, требующие значительных энергозатрат. Арендаторами бизнес-парков часто являются исследовательские и сервисные компании.

Альтернативным форматом являются так называемые легкие индустриальные парки (ЛИП). Они представляют собой типовые производственно-складские блоки от 2 тыс. кв. м с индустриальным напольным покрытием, способным выдерживать нагрузки от двух тонн на квадратный метр и более. Особенности строительства позволяют иметь гибкие планировки с возможностью арендовать помещения от 200 кв. м до 2 тыс.
Потребности в инфраструктуре сравнительно небольшие: мощности электроэнергии 100 Вт/кв. м (ее увеличение возможно при повышении ставок аренды), объемы водоснабжения минимальные, газоснабжение используется только для отопления.

Участки под создание ЛИП варьируются по размеру – от 1 до 20 га и более. Площадь застройки составляет 40–45% земельного участка.
Блоки зачастую сдаются в аренду без отделки, она производится самим арендатором.

ЛИП обычно расположены на территориях, предназначенных для небольших промышленных предприятий и складских помещений. Арендаторы в таком формате, как правило, представляют собой предприятия, нацеленные на предоставление сопутствующих услуг и ориентирующиеся на конечного пользователя (в отличие от тяжелой промышленнос­ти). Такие компании не включают тяжелую, химическую, нефтеперерабатывающую промышленность и другие экологически опасные отрасли. ЛИП могут быть предназначены для специализированных форматов, таких как пищевое производство и упаковка, оптовая и мелкооптовая торговля и дистрибуция, центры исследований и разработок, склады и хранилища.

ЛИП, как правило, расположены на окраинах города, могут располагаться в районах, примыкающих к жилым кварталам. Отдельные площадки могут быть сгруппированы для сокращения издержек и совместного использования инфраструктуры.
ЛИП часто размещаются на пятнах, непригодных или непривлекательных для жилой недвижимости, и для некоторых девелоперов такой формат может являться единственной возможностью увеличить стоимость земельного участка.
Поскольку предприятия – арендаторы ЛИП ориентируются на конечных пользователей, то для их успешного функционирования важна удобная транспортная доступность. Как правило, такие парки расположены рядом с основными транспортными артериями города и с маршрутами общественного транспорта, часто рядом с кольцевой дорогой. Близость к железным дорогам и портам может быть желательной, но не обязательной.

Одной из исключительных характеристик ЛИП являются сравнительно невысокие требования к инженерному обеспечению: низкие требования по электро- и водоснабжению; газоснабжение вовсе не обязательно. Только к каналам коммуникации и связи предъявляются более высокие требования (телефония, Интернет, хорошее покрытие сотовой связи). Кроме того, арендаторам ЛИП предоставляются дополнительные услуги, такие как удобный доступ к кафе, ресторанам, магазинам товаров первой необходимости и поставщикам основных услуг для бизнеса.
Исходя из описанной концепции, основными преимуществами ЛИП являются:
 - короткие сроки строительства – от 6 до 8 месяцев;
 - невысокая стоимость строительства – около 500 евро/кв. м (применяются простые конструкции без отделки, с использованием стальных сэндвич-панелей на железобетонном основании);
 - высокое число потенциальных арендаторов;
 - низкие финансовые риски при потере арендатора (уход одного из арендаторов не приведет к значительному падению арендных доходов);
 - гибкость в использовании (конструкция зданий универсальна и не предполагает изменений по требованиям клиента);
 - недорогие земельные участки (пятна непривлекательные для других вариантов использования);
 - минимальные требования к инфраструктуре (одноуровневые здания с высотой потолков в 6–8 м);
 - низкое воздействие на экологию по уровню шума, загрязнения земли, воды и воздуха (может быть расположено в жилых кварталах);
 - арендные ставки выше, чем при big box девелопменте (гипермаркеты, DIY etc.);
 - малое присутствие тяжелого грузового транспорта.

В настоящее время мы реализуем несколько проектов ЛИП на территории Петербурга. Одним из основных преимуществ, которые могут привнести в проект профессиональные консультанты по коммерческой недвижимости, является реализация функции управляющей компании на таких объектах. Основными задачами, решаемыми такой УК, станут ротация арендаторов (из-за большого количества арендаторов – компаний малого бизнеса, которые часто прекращают существование), контроль за ними (необходимо постоянно следить и контролировать деятельность арендаторов), услуги и дополнительные доходы (арендаторы будут требовать предоставления дополнительных услуг от УК), управление зонами общественного пользования (парковка, подъездные пути, прилегающая территория) и прочее. Стоимость услуг УК включает издержки по open book плюс 10%.  

Робин Роулингс, директор инвестиционного департамента ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate