Апраксины слезы

Апраксин двор занимает квартал общей площадью без малого 17 га и ограничен улицами Садовой и Ломоносова, набережной реки Фонтанки и Апраксиным переулком. На этой территории расположены 78 строений общей площадью около 250 тыс. кв. м. Но под комплексное преобразование передается около 12 га, на которых находится примерно 172 тыс. «квадратов» коммерческих (и отчасти жилых) площадей. Треть из них выкуплена частными собственниками, остальное принадлежит государству. И сегодня Апраксин двор представляет собой запутанный конгломерат частной, городской и федеральной собственности. Город давно и безуспешно пытался наладить «цивилизованную» торговлю на этой территории. Теперь эта задача возложена на влиятельную бизнес-структуру.

Калейдоскоп инвесторов
Этот участок более 250 лет назад был пожалован императрицей графу Федору Апраксину, который и организовал здесь первые торговые лавки. С тех пор здесь торговали всегда, невзирая на пожары, голод и войны. До последнего времени здесь работал самый большой вещевой (если не сказать, блошиный) рынок в городе. Многие горожане опасались ходить сюда за покупками: тут процветало воровство, грабежи и мошенничество, случались криминальные разборки. Такая неприглядная картина в двух шагах от Невского проспекта не могла не беспокоить городских чиновников. И в начале нулевых власти решили провести полную реконструкцию комплекса и превратить Апраксин двор в рекреационно-пешеходную зону.
Для регенерации территории в начале 2003 года было создано ОАО «Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин двор"», 25% акций которого принадлежало Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ). Между комитетом и АРР был заключен договор на восемь лет, по которому агентство обязалось найти инвесторов и провести комплексную реконструкцию. Была согласована и программа обновления инженерных сетей, а также зданий, не подлежащих сносу. Помимо торговли, проект реновации предусматривал создание культурно-развлекательной инфраструктуры. Здесь должны были появиться галереи, художественные салоны, кафе, клубы, творческие мастерские, фестивальные площадки под открытым небом и прочее. За три года агентство во главе с Александром Шабасовым проделало определенную работу. В частности, была проведена историко-культурная экспертиза зданий, заключены инвестконтракты, реконструировано 11 корпусов и подготовлено к сдаче в эксплуатацию еще с десяток строений. Кроме того, 30% систем водоснабжения и канализации было полностью обновлено. Реновация территории во многом сдерживалась из-за дефицита электрических мощностей, их недостает и сегодня. Тем не менее Смольный остался недоволен ходом работ и в конце 2006-го неожиданно поменял свою политику, решив передать часть объектов в руки одного инвестора.
В начале 2007 года главный корпус Апраксина двора (самый большой – свыше 30 тыс. кв. м), выходящий на Садовую улицу, передали компании «Адитум», которая должна была расселить собственников и арендаторов. В ней чиновники видели единого девелопера, который превратит торжище в город-сад, хотя о готовности вложить деньги в реконструкцию заявляли и другие инвесторы.
Тем же летом чиновники в очередной раз пересматривают свою позицию в отношении Апраксина двора и начинают готовить условия инвестиционного конкурса. Договор с «Адитумом» спешно расторгается, хотя компания успела вложить в проект около $3 млн. Осенью Смольный объявляет конкурс на право реконструкции Апраксина двора. Заявки подали два «титана»: ООО «Главстрой-СПб», подконтрольное структурам Олега Дерипаски, и ООО «Ренессанс Апраксин двор» – партнерство шведской Ruric АВ и российской Russian Land, принадлежащей известному бизнесмену Шалве Чигиринскому. По условиям конкурса, победитель должен был создать на территории рынка общественно-деловой многофункциональный комплекс с паркингом, вложив в него не менее 10 млрд рублей. На реализацию проекта отводилось не более пяти лет.
Итоги конкурса подвели в январе 2008-го, губернатор отдала предпочтение варианту «Главстроя», который обещал многомиллиардные инвестиции в развитие города.
Архитектурную концепцию про­­екта-победителя выполнил известный зодчий Крис Уилкинсон, изюминкой его работы стала крыша нового комплекса в виде стеклянного облака. Проект предполагал снос восьми из 58 зданий и строительство около 350 тыс. кв. м торговых, офисных и жилых площадей (примерно в равной пропорции), а также подземной парковки на 2,5 тыс. автомобилей. В будущем собирались включить в состав комплекса здание «Лениздата», где планировалась гостиница высокого уровня. Тогда инвестор оценивал затраты на реализацию проекта в 40 млрд рублей, включая расходы на выкуп корпусов у частных владельцев.

Превратности проекта
Процесс освобождения казенных объектов от арендаторов и решение имущественных вопросов с собст­венниками, как и ожидалось, затянулся. Обитатели Апраксина двора инициировали многочисленные иски против городских властей. КУГИ, в свою очередь, учинил иски против ряда фирм, в том числе и структур, близких к Ruric AB. Еще в 2004 году город заключил с этой компанией инвестдоговор, по которому девелопер обязался реконструировать два корпуса (15 и 16) общей площадью 14 тыс. кв. м и выплатить в бюджет около $1 млн. В Ruric AB утверждают, что все условия контракта выполнены. А в КУГИ, напротив, говорят о том, что реконструкция проведена с серьезными нарушениями, и на этом основании комитет через суд требует освободить занимаемые площади. Тяжба длится уже второй год. Инвестор выиграл первую инстанцию, но проиграл вторую. Очередное заседание суда должно состояться в октябре этого года.
В мае текущего года гендиректор ООО «Рюрик Менеджмент» Крэг Андерсон заявил, что готов продать свою долю «Главстрою» по справедливой, по его мнению, цене – $2–2,5 тыс./кв. м.
По данным директора дирекции проекта «Апраксин двор» компании «Главстрой-СПб» Олега Спивака, помимо двух спорных зданий Ruric AB владеет еще одним корпусом (33), но права на него до конца не оформлены. «Причем инвестором по этим зданиям выступает не «Рюрик», а две компании – ООО «Крокус» и ООО «Инком». Поэтому нельзя сказать, что они в полной мере являются собственниками и хотят продать их. Кроме того, насколько я понимаю, между этими группами нет определенности по цене и отношению к "Главстрою"», – считает г-н Спивак.
«Да, мы реализуем свой проект с партнерами, но позиция у нас консолидированная. И пока идут суды по нашим корпусам, вряд ли можно говорить о равноправном диалоге. А споры с истцом могут завершиться мировым соглашением, во всяком случае мы двигаемся в сторону внесудебного урегулирования», – заявил исполнительный директор ООО «Рюрик Менеджмент» Ярослав Катаев.
Взаимных исков между КУГИ и владельцами объектов в Апраксином дворе было довольно много, большинство так или иначе разрешилось в пользу города, часть – по мировому соглашению. Но споры продолжаются, власти до конца не решили имущественно-правовые вопросы.
Если верить некоторым юристам, с тех пор как Смольный решил передать весь комплекс стратегическому инвестору, профильные комитеты стали отказывать другим инвесторам на территории рынка в оформлении документации (в выдаче градостроительного плана, в приеме проектной документации и др.).
Пока шли суды, «Главстрой» отказался от идеи строительства подземной парковки и стеклянного атриума над всем двором. Но окончательно перечеркнул всю концепцию Криса Уилкинсона вердикт, вынесенный в прошлом году КГИОП по результатам историко-культурной экспертизы комплекса. По рекомендации охранного ведомства разрешена реставрация только 10 корпусов (вдоль Апраксина и Ломоносовского переулков и Садовой улицы), в 18 зданиях возможна перепланировка внутреннего пространства, еще 26 строений можно реконструировать, но с сохранением внешнего периметра, высотных отметок и прочего. Исторической ценности не представляют только три корпуса и здание «Лениздата», остальное – памятники регионального значения.
«Когда мы начинали проект, он предполагал удвоение площадей, сегодня же площади, входящие в наше инвестсоглашение с городом, предполагают приспособление всего чуть более 172 тыс. кв. м», – констатирует Олег Спивак. Тем не менее девелопер обязуется работать строго в рамках правового поля, соблюдая рекомендации КГИОП.
Первые несколько объектов город передал инвестору в ноябре 2008 года, затем был почти трехлетний перерыв. В июне 2011-го «Главстрой» получил еще 12 корпусов общей площадью более 52 тыс. кв. м, за которые он перечислит в бюджет 50 млн рублей (примерно по 1 тыс. руб./кв. м). До конца года девелопер должен подготовить по этим зданиям проект приспособления под современные нужды, а через пять лет сдать их в эксплуатацию.
В сентябре КУГИ обещал еще девять зданий. Со своей стороны «Главстрой» продолжает выкупать имущество у частников, в собственности которых сосредоточено около 60 тыс. кв. м. Наиболее крупные владельцы – Ruric AB (более 14 тыс. кв. м) и КЦ «Питер» (около 8 тыс. кв. м). По словам г-на Спивака, переговоры с хозяевами идут трудно и долго, но безнадежных контрагентов нет. За это время удалось заключить около десятка сделок по выкупу. До конца этого года «Главстрой» надеется консолидировать в своих руках всю недвижимость на терри­тории комплекса.

Заманчивая перспектива
Сейчас девелопер совместно с компанией Jones Lang LaSalle дорабатывает концепцию будущего комплекса и проектирует первую очередь, работы на объекте начнутся в следующем году. По словам заместителя директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, по результатам общения с потенциальными арендаторами – российскими и международными брендами – были разработаны рекомендации по зонированию: «Создана интересная концепция с разными тематическими зонами. Здесь запланировано размещение фэшн-ритейла с ключевыми брендами, антикварная и сувенирная торговля, товары для детей, ресторанная улица, офисная часть, две зоны для апартаментов в самых обособленных частях территории и прочее. Сегодня мы приступили к разработке детальных планировок». По предварительным оценкам, в Апраксином дворе появятся апартаменты бизнес-класса (15 тыс. кв. м), офисы (20 тыс.), торговая зона (25 тыс.), гостиницы среднего и экономичного сегмента (12 тыс.) и около 3 тыс. кв. м культурного пространства (приведены размеры арендопри­годных площадей). Жилье в чистом виде не предусмотрено.
По замыслу консультантов, фишкой Апраксина двора будет атмосфера старого города, с мощеными улицами, фонарями, малыми архитектурными формами, булочными, кафе, современной торговлей, а также арт-пространствами. По словам г-на Косарева, многие известные сетевые ритейлеры проявили высокий интерес к проекту, некоторые уже рассматривают возможность запуска здесь своих магазинов.
Вопрос с паркингом остается открытым, возможно, какие-то идеи появятся в ходе проектирования. «Есть интересные технические решения по использованию части корпусов для небольших парковок, но пока это на уровне идеи. Мы будем максимально приспосабливать под современные нужды имеющиеся площади. Там где можно – объединять здания, делать пассажные переходы, атриумы из легких конструкций. Но это не косметический ремонт, а качественное преобразование», – говорит Олег Спивак. В 2016 году реконструированный Апраксин двор должен быть сдан в эксплуатацию. Инвестиции в проект оценены в $1 млрд – окупить их планируют за 8–10 лет.
Мнения экспертов по поводу перспективы стратегического проекта разделились, но все отметили, что появившиеся ограничения ставят под сомнение его коммерческий успех. «Структура Апраксина двора такова, что размещать современную сетевую торговлю в ней крайне проблематично. Корпуса узкие и длинные. Внизу – лавочка, на втором этаже – склад, на третьем – личная конторка купца. Кроме того, там высокие грунтовые воды, дефицит электрических мощностей и непонятно, где строить паркинг. Власть передает объект инвестору, чтобы тот сделал там город-сад, а потом говорит, что ничего сносить нельзя. Но в таком случае города-сада не получится. Если соблюдать все предписания, то вероятность возврата инвестиций ничтожна», – полагает управляющий партнер «АйБи Групп» Сергей Игонин.
По мнению генерального директора компании Praktis CB Сергея Федорова, невзирая на имеющиеся ограничения, Апраксин двор выделяется уникальной локацией: «Он находится на пути двух торговых потоков – Невского проспекта и Сенной площади. «Сидеть» на этом потоке заинтересован любой розничный оператор. При правильной организации логистики даже в существующих объемах и планировках можно сделать хороший проект. И проблема с парковкой для этого комплекса – не самая больная, ведь традиционные торговые центры («Гостиный двор» и ДЛТ) тоже ориентированы на пешеходные потоки. Хотя, конечно, после экспертизы проект значительно потерял в привлекательности».
«В этом месте можно сделать современный комплекс, который станет центром притяжения. Судя по торгово-развлекательному комплексу «Галерея», спрос и поток будет. Но если не будет решен вопрос с парковкой, то перспективы проекта неоднозначны», – считает г-н Катаев.
«Я очень люблю это место, здесь можно было бы реализовать хороший проект, сочетающий коммерческую привлекательность и сохраненную атмосферу места. Но жесточайший регламент ставит все под сомнение. Чтобы вернуть $1 млрд за десять лет, нужно ежегодно получать по $100 млн прибыли, мне кажется, это нереально. Мы живем в прекрасном городе, но это не столица. И здесь никогда не будет таких высоких ставок аренды, как в Москве, и более высокого платежеспособного спроса», – уверен генеральный директор компании HANSA SPb Development Олег Барков. По его оценке, на территории Апраксина двора можно было бы построить эталонный многофункциональный комплекс, совмещающий абсолютно все функции: жилье, отели 3–4*, рестораны, фаст-фуд, офисы, торговлю (ориентированную на средний класс), а также зону для туристов – сувениры, город мастеров и прочее. «Но нужно понимать, что этот проект будет конкурировать с Новой Голландией, где предполагается примерно такая же концепция», – резюмирует он.