Призрак бродит по Европе, призрак кризиса. Мы видим, как начались дезинтеграционные процессы Единой Европы, когда «низы» – страны PIGS (Португалия, Италия, Греция и Испания) уже не хотят, а «верхи» – Германия и Франция – не могут вынести бремя тяжести финансирования чужих экономик. И не надо обманываться тем, что Греция все-таки удержалась в Еврозоне, а Испания пока не помышляет (по крайней мере вслух) об этом. Волатильность евро увеличилась, сам он дешевеет, поскольку начался процесс заливания деньгами стран со слабой экономикой. Надежды на выздоровление теперь связывают с США и с азиатскими гигантами – Китаем и Индией.

Но у США свои проблемы, им не до спасения Европы. А вот Индия и Китай, достойно выдержавшие первую волну кризиса, пока чувствуют себя прекрасно. Однако в Индии мы видим замедление роста ВВП, традиционный для этой страны плохой инвестиционный климат, высокий уровень коррупции, 20 %-ное падение курса рупии за последний год, нестабильность банковской системы и неустойчивую социальную ситуацию. Все это делает страну не такой уж желанной для международных инвесторов, тем более что их не очень приветствуют в Индии. Похожую ситуацию мы наблюдаем и в России. Китай, справившийся с безудержным ростом цен на жилье посредством введения чрезвычайно жесткого законодательства в части доступности (вернее, недоступности) ипотечных кредитов, сейчас сталкивается с угрозой дефляции, т. е. со снижением внутреннего спроса, что пагубно для производителей. Для Китая, как и для России, характерен невысокий уровень внутреннего потребления (не более 30 % ВВП), что создает зависимость этих стран от внешних рынков.

Как же столь далекая от нас в географическом отношении ситуация может сказаться на России? На данном этапе у нас все относительно спокойно, что позволяет надеяться, что на этот раз «минует нас чаша сия». На фоне резкого спада инвестиций в страны Центральной и Восточной Европы рост их объема показывают только Польша и Россия. Цены на нефть, оказывающие определяющее влияние на всю экономику нашей страны, пока удерживаются на достаточно высоком уровне. Инерция подъема экономики 2010 года пока сохраняется в сознании большинства наших сограждан. Да и выступления руководителей страны вроде не дают повода для пессимизма. Однако им по рангу положено быть оптимистами. Не могут же они публично сказать: «Все плохо, идем ко дну». Падение же индекса промышленного производства уже весьма ощутимо. А с ценами на нефть вообще интересная ситуация. Как известно, стоимость российской нефти марки Urals жестко привязана к биржевой цене на североморскую нефть марки Brent. Но нефти Brent продается немного, она в принципе добывается в не очень большом количестве. Следовательно, при желании и возможностях можно влиять на ее цену в процессе торгов. А от этого изменится и стоимость российской нефти. То есть при относительно небольшом финансовом плече можно уменьшить доходы нашей страны от продажи нефти. Кстати, такая ситуация уже была на рубеже 1990–2000‑х годов. Бесспорно, на цену нефти, вернее, на будущую цену нефти – ведь торгуются фьючерсы – влияет и множество других факторов, но и этот не стоит сбрасывать со счетов.

Таким образом, можно назвать два основных фактора влияния на рынок инвестиций в недвижимость: ситуация на международных финансовых рынках и мировые цены на нефть. Россия достаточно глубоко интегрирована в мировую экономическую систему и не может оставаться замкнутой страной, ориентированной только на внутреннее потребление. Стране нужны внешние инвестиции. Большая же часть международных институциональных инвесторов ушла из России с началом кризиса 2008 года и пока назад не вернулась. Их нишу отчасти заполнили частные инвесторы, так называемые private equities, но не полностью, поскольку у них совершенно другие инвестиционные стратегии: для них важнее быстрый возврат вложений и высокая доходность проектов. При этом частные инвесторы готовы на более серьезный уровень рисков по сравнению с большими инвестиционными фондами. Также активизировались отечественные инвесторы. Если для международных фондов и компаний Россия лишь одна из возможностей для инвестирования, то россияне, как правило, вкладывают только в Россию, и пока не очень активно и системно работают на рынках других стран. В связи с этим для российских инвесторов характерно принятие более высокого уровня рисков, поскольку они умеют с ними работать.

Однако внутренние инвестиции сдерживает ряд причин. Первая – это недостаточный объем доступного банковского финансирования проектов. Банки испытывают, с одной стороны, недостаток ликвидности, а с другой – сталкиваются со все еще невысоким качеством предлагаемых к финансированию проектов. Это невысокое качество обусловлено такими факторами, как низкий правовой уровень проекта, проблемы с инженерной обеспеченностью участка, отсутствием гарантированного или доказанного спроса и отсталыми технологиями проектирования и строительства. Вторая причина – сохраняющийся крайне низкий уровень корпоративного управления, что напрямую увязывается с качеством проработки проекта. И тут – как в известной пословице о том, что «лошадь делает хорошего человека еще лучше, а плохого – еще хуже». Так и кризис, с его ожидаемой длительной рецессией, сделает эффективных собственников и управленцев еще лучше, заставляя их работать в жесткой конкурентной среде, а плохие управленцы сами «отомрут», не выдержав такого прессинга со стороны их более энергичных и качественных конкурентов.

Этому поспособствует и вступление страны в ВТО. Уже сейчас строители, привыкшие работать плохо, дорого и долго, да еще и в тепличных условиях, начинают говорить о том, что нужны меры по защите нашего рынка от шустрых иностранцев. Надо не закрывать рынок, а распахивать его двери настежь. Только тогда мы научимся работать качественно, по адекватным ценам и соблюдая сроки. Да и с инвестициями научимся работать, не стремясь обойти пресловутый ФЗ № 214. Иными словами, надо готовиться к худшему, надеясь на лучшее. Зима будет долгой.

Спецвыпуск