Trophy Assets

Встроенные коммерческие помещения остаются самым сложным сегментом рынка: лоты на центральных улицах не восстановились после пандемии и ухода транснациональных арендаторов. Специализированных управляющих компаний для «уличных» форматов в России почти нет, даже старейшие игроки предпочитают не связываться с этим бизнесом. Собственники таких объектов, получившие их в первые волны приватизации, часто живут за рубежом и не готовы обсуждать снижение ставок. Эти владельцы легко допускают простои без арендатора более года, лишь бы не уронить рынок. В новых жилых кварталах управленческая экспертиза формируется только последние пять лет. Девелоперы сохраняют за собой возможность влиять на пул арендаторов в течение всего жизненного цикла проектов. В такие объекты уже охотнее выходят старейшие российские брокерские и управляющие компании, считая их более цивилизованным рынком.

Штаб-квартиры остаются «штучным продуктом» на рынке офисной недвижимости: по данным NF Group и STONE, в октябре доля зданий, продаваемых целиком, составляла лишь 26% от общего объёма — шесть проектов площадью около 197 тыс. кв. м. Такие лоты называют «уникальным товаром», за который нередко разворачиваются закулисные аукционы. Значительная часть офисных зданий под штаб-квартиры находится в собственности компаний по историческим причинам, включая объекты, полученные ещё в советский период. Доля штаб-квартир, приобретённых или построенных за последние пятнадцать лет, остаётся небольшой. Дефицит крупных предложений в центральных районах и длительный цикл сделок заставляют интересантов рассматривать альтернативные локации, включая территории за пределами МКАД. Девелоперы, не дождавшись якорного резидента, вынуждены выводить здания в розничную реализацию, исключая возможность размещения там штаб-квартир. В качестве альтернативы компании выбирают выкуп здания на этапе строительства, формат build-to-suit или самостоятельное инвестирование в строительство. При этом build-to-suit считается дорогим и рискованным для девелопера форматом, поэтому чаще строят с возможностью предложить несколько этажей под крупного арендатора.

Наталья Круглова, управляющий партнёр Trophy Assets и независимый эксперт, констатирует кардинальное изменение роли аукционов на рынке недвижимости. По её словам, торги перестали быть экзотическим форматом, а институциональные инвесторы теперь готовы участвовать в аукционных сделках наравне с частными лицами. Это усилило конкуренцию за участки в крупнейших агломерациях и повысило темп вовлечения активов в хозяйственный оборот. Эксперт отмечает, что ликвидные лоты по-прежнему уходят с премией к стартовой цене. Круглова подчёркивает, что покупка активов с торгов больше не означает приобретение «актива с дисконтом». В сложившихся условиях девелоперы, по её наблюдениям, остаются самой активной категорией покупателей. Они собирают земельные банки на десятки миллиардов рублей, используя аукционы как инструмент для пополнения портфелей.

После пожара на складе индивидуального хранения «Чердак» в Московской области, в результате которого клиенты оператора, включая известных людей, готовят судебные иски, бизнес-аналитики заявили об утрате репутации игроками рынка self storage. Собеседники CRE, в свою очередь, считают, что ЧП влияют на всю складскую отрасль, и доверие придётся восстанавливать всем участникам. Среди ключевых операторов сегмента в материале выделяются «Куб», «Мой склад», «Мегасклад», «Чердак», а также «Хоумсклад», «Складовка» и «Альфасклад». В мини-формате автономных складов лидируют «Кладовкин» и «Складно». При этом, по оценке Дениса Кузнецова из ГК Юнити, большинство таких сервисов — это скорее «аренда замка на ячейку», а не полноценный склад индивидуального хранения.

Региональные торговые центры, открытые в пиковый период 2010–2015 годов, в материале названы ключевыми активами, сформировавшими современный ландшафт рынка за пределами столиц. Среди таких объектов — Сити-парк «Град» в Воронеже (GLA 145 000 кв. м), ТК «Амбар» в Самаре (90 000 кв. м), «Акварель» в Волгограде (90 800 кв. м), «Глобус» в Екатеринбурге (84 000 кв. м), «Планета» в Уфе (75 000 кв. м) и «Кристалл» в Тюмени (75 000 кв. м). Отмечается, что запуск таких объектов часто осуществлялся через реконструкцию советских зданий, преимущественно до 2010 года. К 2015 году региональный рынок достиг пика нового строительства, что привело к дисбалансу: Екатеринбург стал лидером по обеспеченности площадями (877 кв. м на 1000 жителей), тогда как Пермь и Волгоград остались с дефицитом (304 и 303 кв. м соответственно). Значительная часть этих объектов, по оценке экспертов, запускалась не слишком профильными командами, что привело к накоплению ошибок в управлении и концепциях.

Иностранные компании контролируют порядка 5% коммерческих площадей в России, что составляет примерно 6,3 млн кв. метров. Массовый уход зарубежных игроков переписал карту рынка и повлиял на оценку высококачественных активов. Именно иностранцы исторически владели премиальными объектами, соответствующими международным стандартам по локациям и техническим характеристикам. Стоимость таких лотов снижалась, открывая окно возможностей для локальных инвесторов. Покупатели могли приобретать премиальные лоты с дисконтом, зачастую по ценам ниже, чем у сопоставимых по качеству «отечественных» проектов. Одной из знаковых сделок стала продажа индустриального парка «Южные Врата» площадью 650 000 кв. м, который был основным активом Radius Group.

Управляющий партнёр Trophy Assets Наталья Круглова оценила рост спроса на отдых в российских санаториях по итогам 2024 года в 15–20%. Эксперт связывает динамику с изменениями в обществе после пандемии коронавируса, а также ограничениями и сложностями с передвижением. Значительная часть населения страны, включая военных и сотрудников силовых структур, объективно не может или не хочет выезжать за границу. При этом номерной фонд объектов, предоставляющих оздоровительные и медицинские услуги, ограничен, а число санаторно-курортных организаций ежегодно снижается. Рост количества мест в действующих объектах связан со стабильным спросом, тогда как закрытие — с устареванием фонда и несоответствием современным тенденциям рынка оздоровления. Лечебная база преимущественно досталась от СССР, уровень комфорта и сервиса часто невысок, а номерной фонд нуждается в реновации.

Наталья Круглова, управляющий партнёр Trophy Assets и независимый эксперт, комментирует изменение карты собственников в коммерческой недвижимости после 2022 года. Она отмечает, что отток иностранного капитала начался именно с торгового сегмента. По её словам, уход IKEA, Inditex, H&M, McDonald’s и десятков других глобальных брендов весной 2022-го воспринимался как начало системного кризиса. Ключевыми последствиями этого процесса стали пустые площади торговых центров и обрушение трафика. Эксперт указывает на неясные перспективы замещения ушедших арендаторов в тот период.