Семейная ипотека

Изменения условий семейной ипотеки названы дополнительным вызовом для строительных компаний. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов не исключил, что после вступления новых правил в силу часть покупателей переориентируется на готовое жилье. Это усилит интерес к вторичному рынку и может повлиять на продажи в новых проектах. Активность покупателей первичного жилья уже оказалась ниже прогнозов. Финансовые результаты застройщиков ухудшаются из-за высокой ключевой ставки. Расходы на обслуживание кредитов достигают около 10% всех издержек девелоперов. По оценке эксперта, около 40% застройщиков могут завершить 2026 год без прибыли.

В первом квартале 2026 года доля ипотечных сделок в ГК ФСК составила 80% от общего объема реализованной недвижимости. Значительная часть этих сделок пришлась на семейную ипотеку. В конце 2025 года покупатели стремились воспользоваться семейной ипотекой на прежних условиях, что обеспечило активный спрос. Однако в начале текущего года компания зафиксировала некоторое охлаждение рынка после этого всплеска. Доход ГК ФСК от продажи недвижимости за три месяца составил 45,8 млрд руб., что на 21% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Всего за квартал компания реализовала 145 919 кв. м недвижимости.

Ограничения по программе «Семейная ипотека» названы одним из ключевых факторов сокращения спроса на жилье в Москве. В I квартале 2026 года объем проданной площади в столице упал на 44,9% к предыдущему кварталу, достигнув минимума за пять лет. Ужесточение условий льготной программы, ранее выступавшей драйвером продаж, привело к снижению доли ипотечных сделок на 3 п. п., до 57%. Если в январе 2026 года доля сделок в ипотеку составляла 67%, то в марте показатель упал до 45%. Дополнительное давление на спрос оказали высокие рыночные ставки по кредитам и ужесточение банками требований к заемщикам. На фоне этого замедлился рост цен: по итогам квартала он составил лишь 2,8%, а в феврале—марте фиксировалась отрицательная коррекция.

В 2025 году поступления на эскроу-счета достигли 5,5 трлн рублей, увеличившись на 11% год к году. Росту способствовал всплеск продаж в конце года на фоне ожиданий ужесточения условий «Семейной ипотеки». В частности, обсуждалось ограничение «один льготный кредит на семью». В четвертом квартале объем поступлений резко вырос — до почти 2 трлн рублей, что на 58% больше показателя годом ранее. Это стало рекордным квартальным результатом. Всего в проектах с эскроу-счетами реализовано 26,9 млн кв. м жилья, в денежном выражении продажи достигли 6,2 трлн рублей. Около 1,4 трлн рублей пока не поступило на счета — в основном это жилье, приобретенное в рассрочку. Объем раскрытия эскроу-счетов составил 4,5 трлн рублей, а остаток средств на счетах достиг 7,4 трлн рублей.

Условия льготной «Семейной ипотеки» ужесточены с 1 февраля, также обсуждается введение дифференцированной ставки по программе. Аналитики Совкомбанка ожидают, что такие изменения приведут к сокращению выдачи кредитов по программе на 10–15% в 2026 году. Это происходит на фоне общего снижения объема выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 9% — до 4,5 трлн рублей. В конце года наблюдался всплеск активности заемщиков из-за ожидаемых изменений условий льготных программ. В 2026 году объем ипотечного кредитования может составить 5–5,5 трлн рублей. Аналитики прогнозируют постепенное возвращение интереса покупателей к рыночным программам на фоне смягчения денежно-кредитной политики. При этом рост себестоимости строительства на 12% и повышение НДС до 22% будут давить на рынок. Цены на первичном рынке могут вырасти еще на 11%, на вторичном — на 12–15%.

ГК «А101» отчиталась о продажах за первое полугодие 2025 года, объем которых составил 160 тыс. кв. м или 44 млрд руб. Снижение показателей к аналогичному периоду 2024 года в компании связывают с отменой ряда льготных ипотечных программ. Основным инструментом продаж в текущих условиях остается «Семейная ипотека». Доля рассрочек в портфеле продаж в 2025 году не превышала 15% и продолжает сокращаться. Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости выросла на 4% до 265 тыс. руб. В компании отмечают, что цены хорошо подходят под существующие льготные ипотечные программы. Выручка за период достигла 73,8 млрд руб., рост обеспечен увеличением строительной готовности проектов.