Конституционный суд РФ

«Формула кино» обратилась в Конституционный суд РФ с жалобой на решения арбитражных судов, которые задним числом пересмотрели договор аренды с киносетью «Синема Парк». Поводом стал спор о двукратном снижении арендной платы за кинотеатр в Подмосковье. Суды снизили ежемесячный платеж с 3,98 млн до 1,96 млн руб., распространив новые условия на период с 22 февраля 2022 года. Заявитель оспаривает конституционность применения статей 451 и 453 ГК РФ, допускающего такой пересмотр. В жалобе отмечается, что арендатор может исполнять договор годами, а затем потребовать изменения условий задним числом. «Формула кино» настаивает, что изменение условий должно распространяться на будущий период, а ретроспективное применение допустимо лишь в исключительных случаях. Компания просит признать подобное толкование законодательства неконституционным и открыть возможность для пересмотра ранее вынесенных решений.

Конституционный суд РФ сформировал правовую позицию по вопросам изъятия земельных участков для государственных нужд, усилив защиту прав собственников. Поводом стал спор между госкомпанией «Автодор» и предпринимателем, у которого изымали участок под трассу Москва — Санкт-Петербург. Суд признал недопустимой практику, при которой имущество переходит государству до завершения спора о размере компенсации. КС обязал выплачивать собственникам возмещение до перехода прав на объект, даже если окончательная сумма оспаривается. Исключение допускается только при угрозе безопасности или если владелец не использует участок и не возражает против изъятия. В остальных случаях суд должен предусмотреть предварительную выплату по оценке оценщика, а при отказе собственника — внести средства в депозит нотариуса. Также КС указал, что бывший владелец вправе требовать возмещения убытков за задержку окончательных выплат. При просрочке по вине госорганов на разницу между предварительной и итоговой суммой начисляются проценты по ключевой ставке ЦБ.

Конституционный суд РФ признал право граждан регистрироваться по месту пребывания в апартаментах. Суд указал, что действующее правовое регулирование не учитывает реальную практику использования таких объектов для длительного проживания. В решении отмечено, что апартаменты не отнесены ни к жилым помещениям, ни к гостиницам, что ограничивает право на свободный выбор места пребывания. До внесения изменений в законодательство суд установил специальный порядок регистрации по заявлению граждан — по аналогии с регистрацией в жилых помещениях. Зарегистрироваться смогут собственники апартаментов, члены их семей и близкие родственники при наличии письменного согласия собственника. Суд подчеркнул, что решение касается исключительно регистрации и не меняет правовой статус апартаментов как нежилых помещений. Различия в налоговой нагрузке и тарифах на коммунальные услуги между апартаментами и жилыми помещениями сохраняются.

Конституционный суд РФ в 2026 году рассмотрит ряд системных вопросов, влияющих на рынок недвижимости. В числе ключевых тем — последствия отмены строительного моратория с 1 января 2026 года, что спровоцирует всплеск потребительских споров с застройщиками. Также суду предстоит оценить правовые последствия прекращения системы ориентировочных санитарно-защитных зон с 1 марта 2026 года. Отмена моратория возвращает обязанность застройщиков по оплате неустойки и убытков участникам долевого строительства. Прекращение системы СЗЗ потребует установления точных координат зон, иначе они будут аннулированы. Исчезновение зон освободит участки от ограничений и повысит их кадастровую стоимость для одних правообладателей, но лишит защиты промышленные и коммунальные объекты.