iCity

Премиальный офисный проект iCity, введенный в эксплуатацию в августе 2025 года, показал рост стоимости квадратного метра почти в три раза за период строительства. Такая динамика зафиксирована на фоне общего повышения цен на качественные офисные объекты Москвы. Средневзвешенная цена экспонирования новых офисов по итогам 2025 года выросла на 8%, тогда как в ряде проектов MR Office рост составил 15–20%. В то же время доходность банковских вкладов снизилась: средняя ставка по депозитам в топ-10 банков упала с более чем 22% в декабре 2024 года до 13,04% по итогам мая. Уровень вакантности в Москва-Сити, где расположен iCity, остается около 1%. Инвесторы рассматривают офисную недвижимость как инструмент диверсификации капитала, смещая интерес к объектам с понятной стадией реализации и потенциалом роста стоимости.

Бизнес-центр iCITY признан победителем XXIII ежегодной московской премии CRE AWARDS 2026. Объект получил награду в номинации «Бизнес-центр класса А» в категории «Офисная недвижимость». Победа присуждена по итогам конкурса среди ведущих объектов коммерческой недвижимости столицы.

В Москве начал работать городской вокзал Москва-Сити, построенный на месте железнодорожной станции «Тестовская». Новый транспортный узел объединил МЦД-1, МЦД-4, МЦК, метро и аэроэкспрессы в Шереметьево. Дополнительный тоннель, выполненный по заданию девелопера MR, ведет прямиком в офисный проект iCity, введенный в эксплуатацию летом 2025 года. Аналитики MR Office и NF Group прогнозируют, что запуск вокзала поддержит рост ставок аренды и стоимости в близлежащих офисных проектах примерно на 10%. Для iCity и Top Tower это позитивный фактор, снижающий чувствительность транспортной доступности для будущих резидентов. Подобные инфраструктурные изменения усиливают привлекательность делового района и поддерживают его капитализацию.

В деловых башнях iCity в Москве-Сити открылась торговая галерея, расположенная в стилобате между башнями Space и Tower. Площадь галереи составляет почти 10 тыс. кв. м, где сформирована многофункциональная инфраструктура для резидентов и посетителей. Концепция проекта реализуется в рамках направления MR Office девелопера MR Group. В галерее начали работу аптека «36,6», супермаркет City Market, химчистка iCleaning, цветочный магазин Monte Luxe и пространство восстановления Noa. Значительная часть площадей отведена под гастрономическую составляющую, включая гастропространство от Maison Dellos, кофейни Surf Coffee и Pa Pa Power. В летний период 2026 года планируется открытие ресторана «Академия». Дополнительный сервисный пул формируют копировальный центр «Копирка», пункты выдачи Ozon и Wildberries, а также турагентство Coral Travel. Осенью 2026 года в комплексе откроется фитнес-клуб XFit Only iCity с панорамным бассейном, термальной зоной и гольф-симуляторами.

В деловых башнях iCity откроется фитнес-центр Xfit. Клуб площадью около 3 тыс. кв. м разместится на трех этажах комплекса и начнет работу в середине 2026 года. Новый фитнес-клуб Xfit Only iCity объединит спортивные зоны и восстановительные практики. Впервые в «Сити» в составе клуба появятся гольф-симуляторы и панорамный бассейн. Тренажерный зал оборудуют техникой ведущих мировых брендов, включая решения для профессиональных спортсменов. Инфраструктура также включит велнес-зону с ледяными ваннами, пространства для персонального тренинга и спа-восстановления. В составе комплекса планируется ресторан с авторской и диетической кухней. Проект позиционируется как система баланса тела и ума для аудитории с высокой интеллектуальной нагрузкой.

В феврале 2026 года доля свободных торговых площадей в башнях «Москва-Сити» достигла 11%, почти удвоившись за год. Рост вакантности связан с активной ротацией арендаторов, прежде всего в сегменте общественного питания. В 2025 году в эксплуатацию был введен небоскреб iCity, где под торговые площади предусмотрено 8,2 тыс. кв. м. Этот объем учитывается в общей структуре рынка делового центра, составляющей 59,7 тыс. кв. м. Новый объект дополнительно стабилизирует ситуацию на рынке за счет увеличения объема предложения.

В 2025 году введены в эксплуатацию башни Time Tower и Space Tower в составе бизнес-центра iCity. Совокупный GBA объекта составляет 230 тыс. кв. м. iCity вошел в число крупнейших офисных проектов, завершенных на рынке Москвы за отчетный период. Объект относится к сегменту качественных площадей, на которые пришлось более 90% всего ввода. Ввод iCity учитывается в совокупном объеме предложения офисного рынка столицы, достигшем 21,02 млн кв. м.

БЦ iCity «Space Tower» вошел в число крупнейших офисных объектов, введенных в эксплуатацию в Москве в 2025 году. Его площадь составляет 92 тыс. кв. м. Объект был учтен аналитиками Nikoliers в общем объеме нового предложения, который по итогам года достиг 704 тыс. кв. м. Это стало максимальным показателем за последние 10 лет. Из всех введенных в 2025 году площадей только 20% оставались вакантными в январе 2026 года.

Средневзвешенная ставка аренды на офисы внутри ТТК за девять месяцев 2025 года выросла на 20%, достигнув опережающих темпов по сравнению с рынком в целом. В классе A/Prime показатель увеличился на 37% — до 57 130 руб./кв. м/год, тогда как в классе B+/- прирост составил 16%. Рост ставок связан с изменением структуры предложения: рынок пополнился лотами с арендными ставками выше среднего. Объем свободных площадей с отделкой в классе Prime в диапазоне 58 000–94 000 руб./кв. м/год вырос более чем вдвое — до 18,5 тыс. кв. м. Также вышли крупные блоки класса А по 11–12 тыс. кв. м со ставками 50 000–71 000 руб./кв. м/год. Вакансия внутри ТТК за три квартала увеличилась на 0,7 п. п. — до 3,9% по классу А/Prime. Арендаторы формируют лист ожидания на востребованные качественные объекты в сложившихся деловых районах. По прогнозу Nikoliers, до 2030 года рост базовых ставок продолжится в среднем на 7% в год.

Ввод в эксплуатацию башни Space в составе офисного проекта iCITY стал причиной роста вакантности в Москва-Сити. В III квартале 2025 года уровень свободных площадей в деловом районе впервые с 2023 года превысил 2% и достиг 3,5%. По данным на сентябрь, в новой башне оставалось вакантно порядка 40% офисных площадей. Увеличение показателя составило 1,6 п.п. год к году. В IBC Real Estate отмечают, что стабилизация вакантности носит временный характер из-за выхода нового объекта с нереализованными площадями. Ожидается, что к концу года уровень вакантности в Москва-Сити может снова опуститься ниже 2%.