ДКПБВ

Проектное финансирование для строительства коммерческой недвижимости подешевело почти на треть за полтора года, но масштаб его использования не восстановился. Банки закладывают в ставку высокую премию за риск, которая разрушает экономику большинства девелоперских проектов, особенно предполагающих сдачу в аренду. Плавающая ставка по продукту рассчитывается по формуле «ключевая ставка + фиксированная премия», которая не является полным эквивалентом маржи банка. На уровень премии влияют стоимость фондирования и стоимость риска по конкретному проекту и заемщику. До получения разрешения на строительство кредит обходится в «ключевая ставка + 7%», после запуска проекта надбавка снижается до 5%. Итоговая ставка определяется характеристиками заемщика, залогами, стадией проекта и его экономикой. Чтобы вернуть актуальность использования продукта, необходимо его удешевление еще на треть. Это может произойти во второй половине следующего года при продолжении цикла снижения ключевой ставки.

На фоне рекордного объема заявленного к вводу офисного предложения Москвы (5,47 млн кв. м до 2029 года) на рынке фиксируется перераспределение спроса в сторону небольших блоков. Причиной названы высокая инфляция и дорогое банковское финансирование, стимулирующие покупки за счет собственных средств малого бизнеса. В 2024 году на формат ДКПБВ пришлось 70% всех сделок на московском рынке офисной недвижимости. По прогнозам аналитиков, к концу 2025 года этот показатель достигнет 90%. Таким образом, договор купли-продажи будущей вещи становится доминирующим инструментом при приобретении офисных активов.