Девелоперы не подсели на нишевый продукт

Автор:  Екатерина Геращенко

Проектное финансирование — гораздо более гибкий по сравнению с классическим кредитом банковский продукт. Для кредита банк оценивает потенциального заемщика по текущим финансовым показателям, таким как выручка, EBITDA, уровень долга. В проектном финансировании принципиален конкретный проект и денежный поток, который он будет генерировать. Банк дает деньги не единовременно одной суммой, а частями по ходу строительства и под потребности. Обеспечением выступает земельный участок под проектом и доли заемщика в нем. Погашение кредита привязано к выручке проекта — от аренды или после продажи площадей. «В отличие от кредита, выборка средств по проектному финансированию зависит от графика реализации проекта. Управляя выборкой, девелопер управляет и процентной нагрузкой, и сроками строительства», — поясняет старший вице-президент, руководитель департамента кредитования корпоративного бизнеса Альфа-Банка Елена Потемкина. 

Без кредитных продуктов сейчас почти не строят. «Привлечение банковского финансирования снижает потребность в собственном капитале девелопера и позволяет улучшить доходность проекта», — отмечает директор направления рынков капитала IBC Real Estate Иван Дранёнков. Доля заемных средств в инвестициях в строительство практически постоянна и достигает 80%, оценивает директор департамента земельных проектов NF GROUP Максим Чернядьев. «Спрос девелоперов на проектное финансирование остается высоким даже в условиях высокой ключевой ставки. Однако банки стали значительно дороже оценивать риски кредитования — как в жилых, так и в коммерческих проектах», — говорит он. 

Плавающая процентная ставка считается по формуле «ключевая ставка + фиксированная премия». Премия, по словам заместителя директора группы по работе с сектором недвижимости и строительства Kept Никиты Денина, не является полным эквивалентом маржи банка. Так как стоимость фондирования для банков не всегда абсолютно соответствует ключевой ставке. Кроме того, для банка важна чистая маржа с учетом стоимости риска. «Поэтому на ставку фиксированной премии влияют стоимость фондирования банков и стоимость риска по конкретному проекту и заемщику. Уровень рисков в экономике не снижается, поэтому серьезного снижения премии к ключевой ставке не происходит», — подчеркивает Денин. Управляющий директор инвестиционной группы «Эмуна Развитие» Алексей Черевиченко говорит, что до получения разрешения на строительство объекта, кредит обходится в «ключевая ставка+7%», после запуска проекта «надбавка» снижается до 5%. Итоговая ставка определяется совокупностью факторов: характеристиками заемщика, залогами и поручительствами, стадией проекта, сроками реализации, функциональным назначением, ликвидностью проекта и его экономикой. «Логика кредитования примерно такая же, как при покупке проекта. Если риски в сделке низкие, возврат денежных средств и доходность подтверждены, то нет причин не кредитовать такой актив», — объясняет заместитель директора департамента инвестиций и земельных активов инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Алексей Дубейковский. 

Ключевая ставка стала расти вместе с трансформацией российской экономики на фоне геополитических изменений в 2022 году. В конце 2021 года она была 8,5%, в феврале 2022 года ЦБ ее повысил сразу до 20%. После цикла последовательного снижения, она снова начала расти летом 2023 года, и к осени 2024 года достигла нового максимума в 21%. В конце 2024 года участники рынка оценивали стоимость проектного финансирования в 28%. Сейчас ставка плавно снижается, на последнем заседании ЦБ в июне этого года с очередным шагом снижения она достигла 14,25%. 

Но девелоперам все еще невыгодно массово привлекать кредитные средства. «При текущем уровне ключевой ставки и минимальной банковской надбавке в размере 4-5% стоимость привлеченного капитала выше потенциальной доходности проектов, которая у качественных офисных и складских объектов находится на уровне 10-12%», — констатирует сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. 

По словам Алексея Черевиченко, текущие условия проектного финансирования позволяют запускать проекты с коротким сроком реализации, так как высокие ставки критичны на длительном сроке использования денег. «Проекты в сегменте индустриальной недвижимости, в том числе light industrial, финансировать проще, так как в них инвестиционная фаза около двух лет, а крупный бизнес-центр строится не менее трех лет», — рассуждает он. По этой же причине — из-за длительности использования средств — текущую кредитную нагрузку не выдерживают проекты, в которых предполагается сдача актива в аренду, добавляет Иван Дранёнков. 

В Банке Дом.РФ подчеркивают, что при оценке проекта коммерческой недвижимости критически важно понимание будущей заполняемости объекта. На этапе строительства заключенных договоров аренды еще нет, но могут быть договоренности или соглашения о намерениях с потенциальными арендаторами. Для торговых центров это могут быть якорные арендаторы, для бизнес-центров — компании, заинтересованные в размещении офисов после завершения строительства. «Это позволяет оценить будущий денежный поток и устойчивость проекта после ввода в эксплуатацию», — подчеркивают в пресс-службе банка. Девелоперы в таком подходе в целом заинтересованы. «При текущей стоимости денег любая ошибка в сроках, себестоимости или темпах продаж быстро бьет по финансовой модели.  Сегодня нельзя запускать коммерческий объект просто в ожидании, что потом все выкупят», — согласна директор по продажам компании «Хайтэк Девелопмент» Светлана Соколова. 

Состояние спроса

Крупным девелоперам удается привлекать проектное финансирование на строительство коммерческой недвижимости, и все говорят о пристальном внимании банков к финансовой модели проекта. «Готовность банка финансировать тот или иной проект связана, в первую очередь, с финансовыми показателями конкретного проекта и отдельными коэффициентами, которые рассчитываются в прогнозной финансовой модели», — говорит президент ГК «Основа» Александр Ручьев, отмечая, что «Основа» постоянно находится в процессе привлечения финансирования.

«Учитываются не только локация, залог и общая финансовая концепция. Банк интересует, реальная ликвидность, кто конечный покупатель или арендатор, подтверждена ли рынком заявленная цена, есть ли предварительный спрос, кто возводит объект и насколько застройщик контролирует себестоимость», — рассказывает об опыте взаимодействия с банком Светлана Соколова. 

«Одобрение получают самые надежные проекты с существенным объемом собственных средств девелопера. Банки предпочитают финансировать низко рискованные проекты, тогда как рынок часто требует более гибких решений и новых форматов», — говорит заместитель генерального директора — руководитель функционального направления «Финансы» «Галс-Девелопмент» Василий Сугаченко. По его словам, для коммерческой недвижимости банки пока оставляют премию за риск на высоком уровне, поэтому снижение ключевой ставки не делает проектное финансирование существенно дешевле, его стоимость по-прежнему относительно высокая.

Алексей Черевиченко говорит, что «Эмуна Развитие» привлекала финансирование на строительство городского индустриального парка в 2025 году, а сейчас договаривается о кредите на аналогичный, но больший по площади проект, который включает затраты на покупку участка. «Мы видим реальную готовность кредитовать коммерческие проекты только у двух крупнейших банков», — поделился он. 

Эта оценка совпадает с данными партнера, руководителя практики консультационных услуг в сфере недвижимости «ТеДо» Андрея Тонконогова. Он говорит, что проектное финансирование продолжает развитие «по крайней мере у банков из топ-3». 

По словам директора по стратегии ИК «Финам» Ярослава Кабакова, для Сбера, ВТБ, Газпромбанка, Альфа-Банка и Банка Дом.РФ проектное финансирование коммерческой недвижимости никогда не было ключевым источником доходов, оставаясь важным, но сравнительно небольшим сегментом корпоративного бизнеса. «В 2025–2026 годах значение проектного финансирования коммерческой недвижимости как источника новой выручки для банков заметно снизилось», — добавляет он. «Для банков маржинальность сделок проектного финансирования исторически выше, чем по сделкам классического кредитования, т. к. такие сделки несут более высокие кредитные риски. Но и для девелоперов, и для банков текущая макроэкономическая среда снижает маржинальность сделок: бюджеты строительства растут быстрее, чем доходная часть проектов», — говорит Елена Потемкина.

Официальной публичной статистики именно по проектному финансированию коммерческой недвижимости Банк России не публикует. Такие кредиты обычно учитываются в более широких категориях корпоративного кредитования девелоперов и операций с недвижимостью. Кабаков приводит следующие данные: на конец 2021 года общий корпоративный кредитный портфель банков в секторе недвижимости составлял около 4,5–5 трлн рублей, из которых на коммерческую недвижимость приходилось около 1,2–1,5 трлн рублей. К концу 2025 года совокупный долг девелоперов коммерческой недвижимости перед банками вырос до 2,2–2,5 трлн рублей. «Рост в полтора-два раза отражает накопленный объем ранее выданных кредитов, удорожание строительных работ, дофинансирование действующих проектов, пролонгации кредитных линий и капитализацию части процентных расходов», — поясняет он. В новых же инвестиционных сделках доля заемного капитала существенно сократилась, а значительная часть инвестиций осуществлялась за счет собственных средств инвесторов.

«Объемы нового проектного финансирования снижаются. Не во всех проектах складывается экономика для его привлечения. Банки, в свою очередь, жестко зарегулированы, и не могут снижать условия по нему за пределами формулы ключевая ставка плюс 3-4%», — подтверждает Андрей Тонконогов. 

В 2024–2026 годах основными источниками финансирования самостоятельных коммерческих проектов стали собственный капитал девелоперов, средства частных и институциональных инвесторов, партнерские схемы, ЗПИФы, облигационные займы, форвардные сделки, предварительные продажи и долгосрочные договоры аренды с якорными арендаторами. «Рынок живет в условиях, когда классическое проектное финансирование коммерческой недвижимости перестало быть массовым инструментом и применяется точечно к наиболее качественным проектам», — говорит управляющий партнер RRG Денис Колокольников. 

Для девелоперов, офисной и складской недвижимости выходом стало привлечение средств частных инвесторов. «Выросло количество сделок по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). В этом случае потенциальный покупатель, фактически самостоятельно финансирует строительство», — продолжает Тонконогов. В отличие от договора долевого участия в строительстве (ДДУ) такая схема продаж не требует обязательного участия банка. В сегменте складской недвижимости девелоперов спасает строительство по договору BTS, где потенциальный покупатель принимает на себя высокую ставку проектного финансирования в инвестиционном бюджете. 

Тенденцию подтверждает директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. «Девелоперы с широкой линейкой проектов в портфеле, реализующие офисы по ДКПБВ, крайне дозированно подходят к использованию проектного финансирования. Привлечение банковских кредитов целесообразно при строительстве зданий под монособственника, когда покупатель находится на финальной стадии строительства, или в гибридных проектах, реализуемых одновременно по моделям ДДУ и ДКПБН», — говорит она. 

У банков разная степень оптимизма на счет динамики портфелей проектного финансирования на строительство коммерческой недвижимости. Елена Потемкина не замечает, что банки возвращаются к выдаче. «Рынок существует. Но его активность зависит не от банков, а от инициаторов проектов, их готовности рисковать и инвестировать в проекты с длинным периодом окупаемости», — отмечает она, добавляя, что в условиях высоких процентных ставок, низких темпов экономического роста инвестиционный спрос замедлился. 

«Спрос на проектное финансирование есть всегда», — говорит исполнительный вице-президент, начальник департамента финансирования проектов в недвижимости Газпромбанка Александр Саможенков. Просто его условия меняются с учетом трансформации рынка. «Банк продолжает кредитовать проекты коммерческой недвижимости, но с большей осторожностью смотрит на проекты со спекулятивной стратегией», — подчеркивает Саможенков. По его словам, по сравнению с 2022 годом «портфель существенно вырос» за счет спроса со стороны девелоперов складов, офисной недвижимости, жилья и рекреационной инфраструктуры. Последних поддерживает государственная программа льготного финансирования. «Объем новых кредитных сделок банка рос опережающими темпами. В этом году мы также прогнозируем рост портфеля, но уже не с той динамикой, как в предыдущие три года», — комментирует Саможенков.

Разрыв между спросом девелоперов на финансирование и готовностью банков выдавать кредиты сейчас значительно меньше, чем год назад. «Конфликта интересов банков и девелоперов нет, это, скорее, поиск баланса между стоимостью денег и уровнем риска проекта. Банки готовы финансировать хорошие проекты, а девелоперы готовы занимать при условии, что долговая нагрузка не уничтожает экономику проекта», — резюмирует Денис Колокольников. Но рынок вряд ли вернется к практике финансирования объектов исключительно под идею. «Основным условием получения банковского финансирования останется наличие подтвержденного спроса и работающей бизнес-модели будущего объекта», — уверен он.

По словам Елены Потемкиной, сейчас компании продолжают инвестиции в ранее запущенные проекты и с активным выводом новых не торопятся, но с продолжением цикла на снижение ставки и ростом экономической активности ситуация на рынке изменится. «Мы ожидаем, что тогда инвестиционный спрос будет расти», — отмечает она.

Рост объемов проектного финансирования в сегменте коммерческой недвижимости остается заблокированным до тех пор, пока ключевая ставка ЦБ превышает 11%. При рыночной формуле ценообразования проектного финансирования ставки по кредитам держатся выше 18-19%, что делает большинство девелоперских проектов нерентабельными, обращает внимание Андрей Тонконогов. В результате, рынок работает преимущественно на собственном капитале, а банки ужесточают отбор заемщиков. «Реальным порогом восстановления активности является снижение ключевой ставки до 10%, что может произойти не ранее второй половины 2027 г. На этом уровне ключевой ставки, ставка по проектному финансированию выходит в диапазон 13-14% и проекты с предарендой начинают проходить финансовую модель», — резюмировал эксперт.