Полная перезагрузка: как складские и логистические проекты перезапускают территории
Текст: Екатерина Реуцкая
Цифровая революция, начавшаяся в 90-е годы XX века, принципиально изменила скорость и качество обмена информацией, а затем и глобальную торговлю и логистику. Именно быстрота, многочисленность и усложнение логистических цепочек и распределения единиц складирования привели к тому, что складские комплексы начали превращаться в передовые инженерные сооружения, а сегодня многие из них по уровню оснащения не уступают дата-центрам, рассказывает Антон Стружкин, партнер архитектурного бюро T+T Architects. В 20-х годах XXI века логистика становится одним из эффективных инструментов развития территорий в мире. Среди наиболее показательных примеров — индустриально-логистический кластер Oxagon в составе мегапроекта Neom в Саудовской Аравии, отмечает Анна Царёва, главный архитектор Asterus. Или City Logistics Berlin / Behala Urban Logistics в Берлине, где логистические центры интегрируются в городскую ткань, и развитие логистических кампусов вокруг Port of Rotterdam. Именно логистика стала в них во всех основой для формирования технологического и энергетического кластера, подчеркивает эксперт. Еще один «перезапускающий» территории проект — многоуровневая городская логистика, которую развивает Prologis в крупнейших мегаполисах, включая Сан-Франциско (Prologis San Francisco Urban Logistics Campus). «В складском и индустриальном сегменте мы обычно не используем термин „джентрификация“ в том виде, в котором его исторически принято применять к городской среде, — уточняет Александр Перфильев, партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости „Инвест7“. — Изменения территорий происходят здесь иначе: через развитие логистической инфраструктуры, индустриальных парков и постепенное формирование вокруг них новой экономической активности. Именно это в долгосрочной перспективе и становится драйвером трансформации регионов. Обратные ситуации — когда, например, торговый центр или офисное здание перепрофилируется в промышленный или производственный объект — также пока единичны. Один из известных примеров — проект в Ижевске, где торговый центр был адаптирован под производственные функции. Но такие кейсы скорее исключение».
«В российской практике джентрификация в прикладном смысле — прежде всего редевелопмент бывших промышленных и складских территорий под современные функции: офисные центры, шоурумы, выставочные пространства и общественные объекты, — соглашается Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate. — Петербург, например, исторически развивался слоями: сначала центр, затем вокруг него промышленные предприятия, а уже дальше строились спальные районы. И то, о чем мы говорим, началось именно в этом прежде индустриальном поясе. Показательные примеры — редевелопмент бывших промышленных площадок: „Севкабель Порт“, „Новая Голландия“, „Скороход“, постепенно развивается территория бывшего завода Степана Разина. Это старые производственные объекты, которые со временем получили современное функциональное наполнение». Классические склады там почти отсутствуют, и, как правило, речь идет о небольших складских помещениях, интегрированных в производственную или торговую функцию. Среди современных эксперт выделяет в Петербурге проекты, близкие к лайт индастриал, но фактически совмещающие производственную и торговую функции: iHub, Left& Right, Business Hub, а также L618.
Примеров, когда чисто складской или логистический проект кардинально изменял имидж района и окружения вокруг, в практике рынка пока нет, считает Евгений Саурин, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. Но очевидно, что такие решения даже на сложном рынке могут дать новый импульс развитию территорий и предложить более качественную инфраструктуру, чем индустриальные объекты прошлых лет. Одной из заинтересованных в территориальном развитии сторон и повышении качества жизни здесь выступают государственные институты. Так, для обслуживания более 2 млн кв. м новых московских складов, которые уже были заняты арендаторами или собственниками в 2025 году, потребовалось более 68,5 тыс. сотрудников. Число рабочих мест, созданных резидентами индустриальных парков, уже превысило 330 тыс., а накопленный объем инвестиций в инфраструктуру и производство достиг 2,6 трлн руб., сообщают в управляющей компании City& Malls PFM. Для региональной власти это очень понятный KPI. Неслучайно на Дальнем Востоке РВБ (Wildberries& Russ) прямо называет свои логистические объекты «точкой роста местного предпринимательства» и заявляет до 40 млрд руб. инвестиций в инфраструктуру округа до 2030 года.
Одним из ключевых событий в 2025 году стало изменение стратегии Москвы, которая теперь направлена на развитие производственных парков в черте города. Промышленность и создание мест приложения труда являются стратегической задачей; промышленный девелопмент пользуется целой программой мер поддержки от города. Еще большую поддержку город оказывает промышленным проектам, развитию стартапов. Самые динамичные сегменты — роботостроение, приборостроение, электроника, пищевое производство.
Сейчас рынок в целом внимательно наблюдает за развитием проектов и новых решений, но влияет отсутствие качественного предложения. В московских городских проектах на сегодня, например, повышение ставок сдерживает старый арендный фонд. Однако по мере реализации программ КРТ и реновации промзон капитализация значительно вырастет.
Кроме того, в 2025 году прогрессивные финансовые институты стали изучать и классифицировать для себя такой продукт как многоэтажная индустриальная недвижимость и на сегодня активно разрабатывают и предлагают финансовые инструменты для приобретения резидентами помещений. Тренд 2026 года — финансовый лизинг промышленных помещений.
Валерия Савиных, управляющий партнер бюро городской среды Spaces («Пространства»), одним из показательных московских примеров называет обширную территорию на пересечении Ярославского шоссе и ул. Зеленая роща, между городами Пушкино и Ивантеевка, которые вместе с Королевом и Мытищами составляют гигантскую городскую агломерацию вдоль федеральной трассы — Ярославского шоссе. Юридически территория относится к Пушкино, но фактически расположена со стороны Ивантеевки. Сначала, по ее словам, здесь был построен торговый центр «Акварель», а потом появился логистический комплекс с производственными и складскими объектами. Теперь напротив строится и жилой квартал «Публицист» со всей социальной инфраструктурой, который будет востребован у тех, кто работает по соседству в торговом центре или логистическом комплексе. «Ивантеевка давно активно строится, но развитие города постоянно упирается во внутренние административные границы соседних городских округов, к тому же здесь есть сложности с ж/д маршрутом и с рабочими местами, — констатирует г-жа Савиных. — И в этом смысле логистический хаб вместе с торгово-развлекательной инфраструктурой и жилым комплексом стал драйвером и Ивантеевки, и Пушкино, фактически перезапустив территорию, которая раньше была чистым полем».
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, также уверен, что строительство склада или логистического хаба приносит новый бизнес в те места, где строятся крупные проекты (например, фулфилмент-центры для маркетплейсов), новые рабочие места, влияет на уровень зарплат, привлекательность для партнерских компаний и т. д. Еще более яркие примеры, по его словам, — строительство складских проектов в зонах ТОСЭР (территория опережающего социально-экономического развития), например в Невинномысске.
На логистической карте России уже появились новые крупные центры в ранее относительно не активных регионах — именно благодаря строительству складских комплексов для крупных игроков Омска и Оренбурга, говорит Александр Кацегоров, партнер NF Group. За последние пять лет объем построенных и сданных в аренду складов в этих регионах вырос в 4,7 и 4,4 раза соответственно. Эксперт напоминает и о рекордных объемах ввода складских площадей: 4,1 млн кв. м в 2024 году и 6,3 млн кв. м в 2025-м. «Помимо базовых позиций внутри логистического объекта, сразу появляется необходимость в узкопрофильных специалистах: техниках, монтажниках, электриках, — поясняет Александра Шакола, коммерческий директор RDS. — Это уже другой профиль занятости и другой социальный импульс для территории, предоставляющий возможность местным жителям строить карьеру и получать достойное вознаграждение без переезда. Именно этот фактор — удержание и привлечение квалифицированных кадров в конкретной локации — и является реальным механизмом джентрификации через индустриальный объект. Когда таких объектов в одной локации становится несколько, возникает эффект синергии».
Согнём и разогнём
В случае с большинством индустриальных проектов корректнее говорить не о классической джентрификации, но о реиндустриализации и территориальном ребрендинге, считают в City& Malls PFM: речь идет в первую очередь о формировании новой функции через логистическую и индустриальную инфраструктуру. В Москве безусловными драйверами таких процессов остаются проекты лайт индастриал. По итогам 2025 года, по данным CMWP, их объем вырос на 52% год к году и, по разным оценкам, достиг почти 1 млн кв. м, подтвердив устойчивый спрос на более гибкий, «городской», формат, который совмещает производственную, складскую и сервисную функции и потому лучше других работает на перезапуск периферийных территорий. Именно такие проекты сегодня создают новую модель промышленно-логистического девелопмента: они не только обслуживают спрос со стороны резидентов, но и становятся инструментом качественного обновления территории, ее нового позиционирования и повышения инвестиционной привлекательности. Косвенно рынок это уже монетизирует: в Московском регионе по итогам 2025 года средняя ставка аренды в формате лайт индастриал выросла до 14 590 руб./кв. м в год, тогда как по классическому сухому складу класса А средняя ставка аренды составила 10 900 руб./кв. м в год. То есть более качественный, гибкий и «упакованный» продукт уже получает приоритет на рынке. Правда, на массовом рынке «территориальный эффект» по-прежнему часто воспринимается как приятный бонус, а не как самостоятельная часть девелоперской стратегии. На практике же самые сильные проекты — это как раз те, где еще на старте считают не только квадратные метры и CAPEX, но и кадровый потенциал, транспорт, сервисную модель и будущий образ места. «Спрос смещается в сторону качественных объектов класса А+, а развитие индустриальных парков идет к тому, что они становятся самодостаточной средой, в которой человек действует, учится, живет и развивается, — рассуждает Александр Никишов, управляющий директор Industrial City | ХСА. — И именно в промышленной недвижимости разница между „нормально“ и „действительно инвестиционно выгодно“ проявляется не в день сделки, а значительно позже, когда бизнес начинает работать по-настоящему. Поначалу может показаться, что все примерно одинаково: новые здания, пол, свет. Проблемы начинаются позже, когда завозится оборудование, когда устанавливаются стеллажи, доставляется дорогостоящий товар. Исправить это после запуска проекта в эксплуатацию уже очень тяжело. Это требует и больших вложений, и часто остановки самого производства или бизнес-процесса. Поэтому, как правило, дешевые парки становятся сильно дороже».
Раньше вообще считали только метры и ставку, напоминает эксперт. Теперь, особенно в премиальном сегменте лайт индастриал, девелоперы осознают: качественный актив остается ликвидным десятилетиями. Уже на стадии котлована известные девелоперы закладывают в концепцию высококлассную инфраструктуру. Люди — главный дефицит сегодня, а компаниям, особенно в секторе электронной коммерции и ритейла, важно, как выглядит их логистика, поясняет Александр Никишов. Техническое, инженерное и инфраструктурное оснащение привлекают высокотехнологичный бизнес с «белыми» зарплатами и налогами.
Качественный индустриально-логистический парк способен стать настоящим драйвером развития района или целого города — точно так же, как это делают торговые центры, бизнес-кварталы или «городские курорты». Ключевое слово здесь — «качественный». Разница между проектом, который перезапускает территорию, и тем, который просто занимает на ней место, определяется на стадии концепции. Это совокупность решений архитектурных, инфраструктурных, экологических и управленческих.
Почему с одними проектами получается, а с другими нет? На наш взгляд, это вопрос горизонта планирова-ния. Девелопер, который думает только о том, чтобы заполнить площади и выйти, строит совсем иначе, чем тот, кто планирует управлять объектом десятилетиями. И именно ориентация на человека — то, что отличает проект-драйвер от просто большого склада.
С тем, что успех индустриальной недвижимости определяется не «складами как зданиями», но комплексным подходом, позволяющим превратить проекты в ядро занятости, инфраструктуры и идентичности территории, соглашается и Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. У подобных продуктов и предсказуемая экономика, поэтому они намного интереснее, например, для банков. «Так что ставка на интегральную сборку факторов — не прихоть, а единственный рабочий путь к капитализации активов и устойчивому перезапуску промзон в крупных агломерациях, — уверен г-н Ахмедзянов. — Привлекательными с этой точки зрения выглядят Казань, Новосибирск, Краснодар, Екатеринбург, где логистика и промышленная база уже заданы».
Логистика и промышленность постепенно возвращаются в городскую среду, но уже в новом качестве и формате — более гибком, технологичном и гармонично интегрированном в городскую ткань, говорит Илья Левянт, партнер ABD architects. В NF Group в этом контексте выделяют технополис «Москва» в Печатниках — особую экономическую зону, созданную на территории бывшего автомобильного завода «Москвич», и площадку с развитой инфраструктурой для размещения инновационных и высокотехнологичных производств. Технопарки действительно стали одним из ключевых форматов недвижимости в России, рассуждает Илья Левянт. Рынок, по его словам, остановился на принципиально новой концепции: это уже не гибрид склада и офиса, а единая среда, объединяющая производство, логистику, рабочие пространства и шоурумы. Такая модель избавляет бизнес от необходимости арендовать разрозненные площади в депрессивных промзонах. Важным элементом ценности HR-бренда арендаторов стала и архитектура, привлекающая квалифицированные кадры в новые индустриальные центры. Такие объекты оцениваются на 15–20% выше типовых аналогов.
Столичные власти активно поддерживают капиталоемкие проекты индустриального строительства, а Москва через механизм КРТ выступает инициатором перезапуска промзон, добавляет Александр Никишов. По его словам, государство субсидирует ставки, потому что понимает: современный промышленный парк — это налоги и рабочие места. «Критически важно построить не просто коммерческую недвижимость, но инфраструктуру, которая генерирует добавленную стоимость и налоги в бюджет, — продолжает эксперт. — У нас был собственный опыт: резидентам предоставляются сервисы управляющей компании; основа формирования и развития интеллектуальной экосистемы, где размещены производства, арт-галерея с муралами площадью более 2500 кв. м, есть кафе, супермаркет, воркаут-площадка, робомойка для автомобилей и зарядная станция. Кроме того, собственный ЦОД, мобильное приложение от УК. В общем, производство, технологии и городская жизнь объединены единой цифровой логикой, в центре которой человек — и это как раз „выстрелило“ джентрификаторов того места, где проект находится».
Одно из ключевых преимуществ технопарков — гибкость, говорит Илья Левянт. Планировочные решения проекта базируются на модульности и взаимосвязанности процессов; использование в проекте регулярной сетки колонн и антресольных этажей позволяет нарезать блоки от 500 кв. м и при необходимости переформатировать их из склада в лабораторию или офис всего за неделю. Архитектурные решения формируют «лицо» объекта через создание активного фронта: витрины шоурумов и кофе-поинты на первых этажах стирают границу между производственной зоной и жилой средой. Единый дизайн-код вывесок и навигации сохраняет визуальную чистоту и эргономику инновационного пространства на протяжении многих лет.
Почти все удачные проекты в коммерческой недвижимости — часть фундаментальных изменений, в основе которых жилье (и развитие автомобильной доступности до него). Не нужно себя обманывать, что коммерческая недвижимость — локомотив процессов, поскольку жилая остается для девелоперов приоритетом. Прекрасными примерами джентрификации являются такие кластеры территорий, как районы Очаково-Матвеевское или Лианозово-Дегунино.
При этом освоение льготы МПТ послужило триггером создания продуктов, созданных ради выжимки максимального количества метров ТЭП из минимального объема земли. Если продукт собирали не под запрос потребителя, а ради миллиардов из Excel с суммой сэкономленной льготы, результат обычно получается соответствующий.
Удачная архитектура, технология и логистика внутри технопарка влияют на продажи и его пригодность для конечного пользователя. Если проект, опять же, удачный, то он будет жить с качественными резидентами и создавать «сложный» ВВП с высокой добавочной стоимостью, а значит, привлекать больший доход для людей и города. Именно такой запрос сейчас существует у Москвы и именно это отражается в ее градостроительном планировании на всех уровнях. Некоторые учатся на своих ошибках, некоторые на чужих, но сейчас практически все уже начинают понимать необходимость возведения именно качественной недвижимости. Москва буквально диктует эти правила. Регионы только учатся делать то же самое.
Ну и для массового потребителя, инвестора это действительно играет важную роль. Вложиться в надежную, как минимум для внешнего взгляда, недвижимость гораздо спокойнее, чем в хибары, которые развалятся через пару лет.
Создание на территории не только логистической дорожной сети, но и развитой структуры пешеходных связей и общественных пространств с благоустройством снова же формирует места притяжения и транзита сотрудников и посетителей. Это делает всю территорию технопарка более живой и полностью вписывает ее в контекст окружающего города. Также важна организация управления площадкой, сообщает Артём Хомышин, коммерческий директор ГК «Ориентир». Системы управления грузовым двором YMS позволяют сократить время пребывания транспорта на территории и возле нее, что положительно влияет и на экономику бизнеса, и на окружающую среду.
Рубль берегут
Учитывая, что банки сегодня очень избирательны, претендующий на статус «перезапускающего» проект с понятной концепцией развития территории, подтвержденным пулом потенциальных резидентов, с качественной архитектурой и УК получает финансирование быстрее, говорит Александр Никишов. Банки видят в таком проекте сниженные риски: он не обанкротится, если уйдет один резидент; он будет востребован и через 10 лет; у него высокая залоговая стоимость. В общем, объект с экономикой, построенной на долгосрочном росте стоимости территории, — это идеальный заемщик, считает г-н Никишов.
Для активно развивающегося рынка коллективных и непрофильных инвесторов, зачастую голосующих сердцем, «красивый» объект может стать главным фильтром доверия, отмечает Илья Левянт. «Частный инвестор воспринимает, например, качественный фасад и продуманную среду как гарантию технологического совершенства всего объекта, — поясняет он. — И, конечно, продукты с запоминающимся „лицом“, концепцией и историей легче продвигать на рынке. Инвесторы в таком случае покупают не просто квадратные метры, а причастность к инновационному и креативному производству и науке».
Еще десять лет назад складская недвижимость воспринималась как сугубо утилитарная инфраструктура — коробка на окраине города, куда приезжают фуры и где нет никакой городской жизни. Сегодня ситуация меняется. Правильно спроектированный логистический или лайт индастриал-проект может стать драйвером развития территории, менять ее экономику, формировать рабочие места и даже новый образ района. Фактически мы наблюдаем процесс индустриальной джентрификации — когда бывшие промзоны, пустыри или недооцененные территории получают новую функцию и начинают жить по-другому.
На мой взгляд, в ближайшие годы основные точки роста будут во втором поясе Московской агломерации (вдоль ЦКАД и крупных трасс); в региональных центрах — в Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре — на территориях старых промзон рядом с городами. Туда будет интересно заходить трем категориям игроков: инвесторам — как в доходную недвижимость; девелоперам — как в новый сегмент индустриального девелопмента; предпринимателям — как в инфраструктуру для роста бизнеса.
Александр Никишов соглашается: частный инвестор давно разбирается в классах и теперь хочет вкладываться в «красивую историю» — прозрачный, современный объект под управлением профессиональной команды. Убедить его зайти в серую «коробку» вообще очень сложно. Именно по этой причине на рынке растет запрос на профессиональную экспертизу продуктологов в индустриальной недвижимости. В претендующих на «перезапускающие» проекты выигрывает не просто скорость строительства, а качество предпроектной сборки: мастер-план, транспорт, инженерия, сервис, бренд территории, пул резидентов и будущая эксплуатация. «За МКАД, к сожалению, основным драйвером джентрификации в большей степени остается строительство многоэтажных жилых домов, — напоминает Александр Сиваев, генеральный директор индустриального парка „Красный Яр“. — Так что запрос на „перезапускающих“ специалистов там очень высок, особенно в регионах. Но подавляющее большинство специалистов этого профиля располагаются в столицах и плохо представляют себе специфику региональных площадок».
Главный риск — как раз отсутствие необходимых компетенций, поддерживает Александр Никишов. Например, решившие активно строить склады девелоперы, ранее возводящие жилые дома, не знают рынок индустриальной недвижимости на таком уровне, как профессиональные игроки, специализирующиеся на строительстве производственно-складских помещений и индустриальных парков. «Отрасли необходима целая экосистема: практики, консультанты по рыночной нише, архитекторы-урбанисты, проектировщики инженерных систем под конкретного резидента, специалисты по брендингу территории и, главное, профессиональные УК», — перечисляет эксперт.
Алексей Слепов, директор департамента складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, парирует: для складской недвижимости ключевыми остаются функциональные параметры, локация и эффективность логистики. «В Новой Москве, например, является обязательным согласование с городом проектов с фасадами, которые дают „эффект джентрификации“, — размышляет он. — Однако в большинстве случаев это дает лишь визуальный эффект и не влияет на ключевые характеристики складской недвижимости». Олег Изотов, управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости», не согласен: именно вокруг правильно работающих с территориями логистических и складских кластеров начинают появляться сервисные компании, малый бизнес и новые коммерческие форматы, что изменяет городскую экономику и повышает инвестиционную привлекательность. «При строительстве корпуса формата „биг бокс“ в промпарке „Кувекино“, например, мы прибегли к языку современной живописи, что позволило интегрировать гигантское логистическое здание в окружающий пейзаж, — рассказывает Александр Манунин, управляющий партнер Parametr. — Помимо улучшения качества среды и создания нового символа идентичности этой территории, подобное решение повышает добавленную стоимость самого объекта: ведь для компании-резидента такое необычное здание — не только запоминающаяся визитная карточка, но и „престиж“ в глазах сотрудников и партнеров».
В City& Malls PFM выделяют четыре точки на карте для роста «перезапускающих» индустриальных форматов. Первая — Московский регион, прежде всего коридоры ЦКАД, М-12, юг и юго-восток области, где логистика сочетается с устойчивым спросом. Вторая — Волга, Урал и часть Сибири: Татарстан, Башкортостан, Свердловская, Челябинская, Новосибирская области. Третья — Юг России и коридор «Север-Юг»: Краснодарский край, Воронежская область, Дагестан, Северная Осетия. Четвертая — Дальний Восток, где региональная логистика становится отдельной стратегией развития.
