Уроки архитектуры: Почему в будущее возьмут не всё
Текст: Екатерина Горячева
Один из старейших экспертов российского рынка недвижимости, Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris, называет первое десятилетие новой России «временем архитектурного вихря»: открылись границы, хлынули новые материалы и технологии, рухнул жесткий регламент советских норм. Москва превратилась в лабораторию идей, и отрасль мирно делили неомодернисты, постмодернисты, конструктивисты, деконструктивисты, приверженцы хайтека и национального историзма. К середине 90-х доминировала эклектика с национальными акцентами, рождая символы «капиталистического романтизма»: реконструированный «Балчуг», Marriott Royal Aurora, «Наутилус», позже Paveletskaya Tower, «Атриум», «Новинский пассаж», «Swissotel Красные Холмы». Г-н Волох называет все эти здания памятниками эпохи и своих лет — зачастую странными и избыточными, но честными.
Парад архитектурных идей притормозил кризис 1998-го, а новый Генплан Москвы до 2020-го во главе с Александром Кузьминым переориентировал столицу на концепцию пятнадцатиминутного города, развитие парков, лесопарков и других общественных пространств, дорог и пр. «Запрос на авторское высказывание» — что бы это когда ни значило — возвращается, но не сразу: «Дом-яйцо» на Машкова, ЖК «Патриарх» на Малой Бронной и т. д. Гораздо сложнее все складывалось в отдельных сегментах.
Классная работа
Первые офисы открывались в переоборудованных советских НИИ и административных зданиях. В не очень высоких домах, обыкновенно от 6 до 9 этажей, с небольшими окнами, добавляет Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF Group. В процессе реконструкции часто сохранялись лишь фасадные стены исторических особняков, а к ним пристраивалось то, что называлось тогда бизнес-центрами. Высота потолков была ниже сегодняшней, от 2 до 7 м, с расстоянием от фальшпола до фальшпотолка в 3,2–3,3 м. Кроме того, в старых офисных зданиях часто возникали проблемы с планировками: из-за архитектурных особенностей фасадов собственник мог получить глубокие темные помещения, нефункциональные пространства или многочисленные колонны в офисных опен спейсах. Все это снижало эффективность использования площадей и, как следствие, негативно влияло на ликвидность и востребованность объекта на рынке.
Девелоперы, как и вся страна, учились с колес и на ходу, по картинкам из западных журналов, констатирует Евгений Саурин, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. Пионеры нового офисного мира — «Чайка Плаза», «Мосэнка Парк Тауэрс», «Берлинский дом», «Садко Аркада», «Олимпик Плаза»; архитектура у самых продвинутых — эклектика с элементами постмодернизма с обилием темного стекла как символа «западности». «Первые большие деньги превратились в колонны, башни, обилие декора на грани китча, — вспоминает Екатерина Прокопова, директор по связям с общественностью Business Club. — Офисная архитектура при Лужкове была попыткой создать новый, узнаваемый образ Москвы. Первые иностранные девелоперы, перестройка Военторга, „Газетный, 17“. Но вся новая офисная история, конечно, началась с Riverside Towers».
В нулевые появляется первая классификация офисной недвижимости A/B/C, а будущим сегмента называются первые башни «МоскваСити», добавляет Евгений Саурин. Офисные архитекторы впервые говорят об атриумах и лобби как репрезентативном пространстве, об энергоэффективных фасадах, а потенциальные резиденты — об офисах как инструменте HR-бренда компании.
С середины нулевых начинается «эра краснокирпичных промзон» как нового формата городской среды: «Красная роза», «Даниловская мануфактура», «Арма», «Флакон» стали новыми городскими «якорями» и джентрификаторами своих районов. В сегменте закрепляется несложная формула: появление творческого кластера всегда предшествует волне жилой застройки и росту стоимости земли в радиусе 1,5–2 км.
Впрочем, проектом, перевернувшим и изменившим восприятие всего сегмента в стране, собеседники CRE называют все-таки ММДЦ «МоскваСити». «Амбициозный, спорный, но бесспорно переломный, — убежден Леонид Волох. — Девелоперы тогда открывают для себя навесные стеклянные фасады (curtain wall). Башни конкурируют высотностью, внутри, как правило, опен спейс, переговорные, ресепшен с мрамором. Архитектура во всем подражает западным образцам, нередко буквально». Ксения Харкевич, руководитель офисного департамента «Инвест7», выделяет «Башню на Набережной»: хотя это один из первых реализованных объектов в рамках ММДЦ, она до сих пор сохраняет актуальность.
Но другими «безликими офисными стекляшками» рынок очевидно перекормлен, и уже к середине нулевых возникают первые запросы на офисы как часть городской ткани, отмечает Леонид Волох. Появляются первые концепции mixed-use, архитекторы все чаще апеллируют к контексту — историческому, градостроительному. «Лофты, коворкинги, форматы со смешением функций, экологическая сертификация LEED/BREEAM именно тогда становится реальным требованием, а не маркетингом, — добавляет Евгений Саурин. — Всем нужен „офис как город“ — с собственной инфраструктурой и общественными функциями».
Одним из первых офисных объектов, где архитектура стала инструментом маркетинга и капитализации Леонид Волох называет Ducat Place III, Москва (2007, John McAslan + Partners). Он же стал и первым в России БЦ, сертифицированным по BREEAM в 2010 году. Стеклянный атриум, «человекомерный» масштаб, работа с историческим контекстом — эксперт убежден, что именно этот проект показал рынку «первый настоящий класс А».
Всего 40-50 лет назад в России существовали преимущественно проектные институты, министерские объекты, ведомственные конторы, а то, что мы сегодня называем бизнес-центрами, можно было увидеть только в других в странах. В советские годы архитекторы создавали, как правило, «дома-институты» — огромные здания, где трудились тысячи сотрудников по отраслевому принципу. Архитектура была функциональной, но обезличенной: длинные коридоры, одинаковые кабинеты, минимум удобств. Коммерческого смысла в строительстве таких зданий не было: всё определял Госплан.
В 1990-х ситуация кардинально изменилась. Появился частный девелопмент, земля обрела рыночную стоимость, заработали аукционы и конкурсы. Возник запрос на новые форматы: здания, которые должны не только вмещать сотрудников, но и быть привлекательными для арендаторов и инвесторов. Так началась история современных офисов в России.
В начале нулевых рынок был дефицитным: любое новое офисное здание быстро находило арендаторов. И требования к архитектуре оставались базовыми: здание должно стоять, работать и сдавать площади. Но довольно скоро стало ясно, что без повышения качества развитие невозможно. Именно тогда сформировались первые стандарты классов — A, B, C. Это была попытка структурировать рынок, чтобы инвесторы понимали, во что вкладываются, арендаторы — что получают. Классификация включала всё: от высоты потолков и глубины этажа до инженерных систем и параметров парковки.
При этом двадцать лет назад всё, что строилось в сфере офисной недвижимости, моментально продавалось, причем за бешеные деньги. Потом был существенный спад — росли и множились торговые центры, а офисов за последние десять лет было построено не так много. Поэтому сегодня в Москве мы все еще наблюдаем дефицит крупных площадей от 5 до 10-15 тысяч метров. Параллельно новые требования привели к тому, что теперь для строительства используются более качественные материалы и строительные решения, а это, безусловно, позитивный тренд.
Работая над проектами в нулевых, мы во многом ориентировались на западные подходы, но любое решение требует адаптации на новой почве. Так, в странах Европы, согласно правилам, регулирующим параметры освещенности, глубина здания от фасада до фасада может быть не больше 24 м, в Америке — 40-42 м. От этого напрямую зависит регламентированное расстояние от светового фронта до самого дальнего рабочего места. В Москве же в среднем около 60-80 солнечных дней в году, то есть примерно 17-22% от общего числа, поэтому странно говорить про подобные стандарты в офисе, где почти всегда будет включен электрический свет.
Баланс качества «офисной жизни» теперь достигается за счет целого комплекса параметров. Если в 1990-е арендатора устраивал сам факт наличия отдельного офиса, то теперь требования стали значительно выше, важны локация и транспортная доступность, сервисы и инфраструктура, качество общественных пространств. Фактически офис превратился в мини-город, где сотрудник может провести целый день, не выходя за пределы квартала.
Безусловно, каждое офисное здание отражает время, в которое было создано. Архитектура офисов стала частью экономики и культуры города. Москва вообще прошла большой путь: от безликих зданий к индивидуальным проектам, которые формируют среду и задают стиль районов. После относительно удачного опыта с районом «Москва-Сити», сейчас город формирует нескольких анклавов высотного строительства, но параллельно развивает и локальные деловые зоны. Хорошая архитектура, грамотная планировка, качественное благоустройство напрямую увеличивают стоимость продажи и аренды, и большинство девелоперов понимает, что экономия на этапе проектирования оборачивается потерями на стадии эксплуатации. В этом смысле мы все давно перестали противопоставлять архитектуру и бизнес: это части одной системы.
Торговая культура выживания
Намного сложнее все было с торговой недвижимостью. В 90-е стихийная торговля на рынках и в ларьках сформировала «торговую культуру выживания», с 1991 до 1996 года — время рынков и «стекляшек», делится Евгений Саурин. Вся новая торговля в стране вообще начиналась с рынков — крытых и открытых. «Лужники», «Садовод», Черкизовский («торгово-ярмарочный комплекс КБФ АСТ») — еще один «честный феномен» эпохи, считает Леонид Волох. Первые торговые павильоны — металлические конструкции с поликарбонатом, дитя строительного минимализма, но уже вполне себе коммерческая недвижимость из мира капитализма.
Первые торговые центры 90-х тоже представляли собой преимущественно быстровозводимые конструкции или переоборудованные здания, рассказывает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group. Леонид Волох вспоминает «Рамстор» на Ярцевской. «Коробочного формата, с якорным гипермаркетом и галереей арендаторов, — перечисляет он. — Архитектура функциональная, лишенная изящества, но понятная покупателю, а главное — максимально монетизирующая трафик».
«Охотный Ряд» — первый масштабный проект подземной торговой недвижимости в историческом центре Москвы под Манежной площадью, перечисляет Евгения Хакбердиева. «Атриум» — один из первых «привокзальных» ТЦ, ставший пионером нового подхода к пулу арендаторов и общественным пространствам. «С насыщением рынка архетип „магазин + парковка“ перестал работать сам по себе — торговые центры стали конкурировать за посетителя опытом, — рассуждает Мария Кочйигит, генеральный директор Nhood Россия. — Архитектура начинает учитывать досуговые форматы: в зданиях выделяли крупные развлекательные кластеры, кинотеатры, боулинги и игровые зоны; появлялись фудкорты (тогда их, правда, называли ресторанными двориками)». К середине 2000-х, с приходом крупных западных игроков, девелоперы стали уделять больше внимания эффективной организации пространства, а 2005–2014 годы становятся эпохой моллов, добавляет Леонид Волох: «Европейский», «Галерея» в Петербурге, «Метрополис». Торговые центры начинают конкурировать атриумами, инсталляциями, концепциями «город в городе». Появляется понятие лайфстайл-центр. Архитекторы думают о сценарии посещения, навигации, о световом сценарии и о том, как они влияют на монетизацию объектов. В середине 2010-х на авансцену выходят брендинг и фирменный стиль объектов; входные группы и навигация превращаются в часть стратегии продвижения, отмечает Мария Кочйигит, а публичные пространства комплексов — площади, сезонные сцены, площадки для поп-ап и мероприятий — в самостоятельные «якоря».
Одной из наиболее распространенных ошибок раннего этапа развития рынка было игнорирование городского контекста. Многие здания проектировались как автономные объекты, практически не взаимодействующие с окружающей средой. Наиболее проблемными проектами последних десятилетий, как правило, становились те, которые игнорировали городскую ткань и реальные сценарии использования пространства. Речь идет прежде всего о торговых центрах и офисных комплексах, построенных по принципу изолированных объектов без качественных общественных пространств и пешеходной доступности. Такие здания быстро устаревают, поскольку современный пользователь ожидает более сложной и насыщенной городской среды, чем просто функциональное пространство.
Со временем девелоперы поняли, что архитектура должна работать на уровне города: создавать общественные пространства, формировать улицы и площади, учитывать транспортную инфраструктуру и пешеходные маршруты. Если попытаться представить город будущего, то можно предположить, что границы между различными типами недвижимости постепенно размоются. Город будущего, вероятно, будет строиться вокруг смешанных функций и общественных пространств. Торговые центры превратятся в городские кварталы с улицами и площадями, офисы станут гибкими рабочими пространствами, интегрированными в городскую инфраструктуру, гостиницы будут совмещать функции проживания, работы и досуга. Логистические комплексы станут высокотехнологичными узлами городской экономики, а жилые кварталы будут проектироваться как полноценные городские экосистемы.
В 2014–2020 годы начинается переход к «экономике впечатлений». Е-ком уже давит, трафик падает — ТЦ отвечают развитием F& B, интертеймента, детских зон. Архитектура становится «инструментом удержания»: больше естественного света, общественных пространств, озеленения. «Авиапарк» открывает в России эру мегамоллов с претензией на дестинацию. «Метрополис» — проект, ставший настоящим фурором для своего времени, вспоминает Евгения Хакбердиева. Объект объединил в одном комплексе торговую и офисную функции; именно здесь впервые появилась площадь, которая стала общественным пространством — местом притяжения и для резидентов, и для посетителей ТЦ. Или «Кунцево Плаза» — построенный на месте одного из первых качественных торговых объектов («Рамстор») современный многофункциональный комплекс, продемонстрировавший очередной этап эволюции рынка; архитектурно сложное и концептуальное здание, американские архитекторы которого вдохновлялись русским импрессионизмом. Однако сложные конструктивные решения имели и оборотную сторону — существенную потерю арендопригодных площадей, что повлияло на эффективность проекта.
«Vegas Каширское» — объект, с которого в России началась эра тематических торговых центров. На момент открытия он стал крупнейшим в Европе. Архитектурное бюро KlingStubbins впервые предложило концепцию «города в закрытом пространстве»: ночная улица Гинза, восточный базар, фэшен-авеню. Проекты Vegas (Crocus Group) вообще оказались первыми джентрификаторами своих районов на рынке торговой недвижимости. Показателен пример «Vegas Сити» на 66-м км МКАД, который вместе с «Крокус Сити Моллом», «Твоим домом» и «Крокус Экспо» сформировал многофункциональный кластер.
Евгения Хакбердиева называет и «Афимолл Сити» — второй после «Метрополиса» проект, уникальный для российского рынка по сложности. Это не просто торговый центр, а часть транспортно-пересадочного узла, транзитная зона во все башни «Москва-Сити». Архитектура комплекса усложнена этой функцией, а уникальный купол и 3D-фасады сделали его одной из доминант делового центра. «Остров Мечты» — крупнейший крытый парк развлечений в Европе, не имеющий аналогов в России по масштабу и сложности — не просто ТЦ, а гигантский многофункциональный кластер с парком и набережной, также задавший новую планку для развлекательной монетизирующей архитектуры.
Среди других торговых проектов, которые изменили восприятие территорий и стали драйверами их развития, г-жа Хакбердиева В 2014–2020 годах начинается выделяет «Место встречи» (ADG group) — сеть районных центров на базе советских кинотеатров. Девелопер вернул зданиям функцию социальных хабов: в каждом появились пространства с настольным теннисом, коворкингами, секциями и зонами досуга. В итоге проекты стали «третьими местами», ориентированными на запросы локального сообщества.
Национальная метрополия
Советское наследие стало одновременно активом и тяжелым грузом для индустрии гостеприимства новой страны: «Интурист», «Россия», «Москва», «Националь» — перечисляет Евгений Саурин. Первые международные операторы (Marriott, Kempinski, Radisson) приходили в существующие здания или перестраивали и строили по западным стандартам, нередко игнорируя контекст. «Основной задачей гостиничного рынка тех лет ведь было уйти от советского наследия и приблизиться к международным стандартам, — размышляет Евгения Игнатова, руководитель направления девелопмента гостиничного оператора Upro Group. — Акцент на внешней роскоши: золото, мрамор, огромные хрустальные люстры, лепнина, „дорого-богато“, строили для элиты и иностранцев, старались подражать Европе, но часто без чувства меры. В нулевые, когда пришли международные бренды, архитектура отелей становится заложницей корпоративных стандартов. Наступила эра функционального минимализма, стеклянных фасадов и типовых этажей. Собственно архитектура как высказывание отошла на второй план, отели строили по шаблонам, предсказуемо и безлико, главным было соответствие требованиям оператора».
Изменялся и подход к зданиям: сначала под реставрацией часто понималась формальная схема «сохранения фасада» при полной внутренней реконструкции, затем акцент сместился на более глубокую работу с контекстом и историей места, говорит Наталья Шумакова, исполнительный директор Wone Hotels. Экспериментов за 35 лет новейшей истории было предостаточно: в Москве и крупных городах в регионах появлялись дизайнерские отели, бутик-форматы, добавляет Александр Шевченко, главный архитектор Kravt h& h. Многие отели тех лет остаются бесспорными трофейными активами индустрии гостеприимства: «Балчуг Кемпински», «Арарат Парк Хаятт», The Carlton и др.
В десятые драйверами нового, в том числе кластерного строительства становятся Олимпиада в Сочи и чемпионат мира по футболу, напоминает Юлия Антонова, сооснователь бюро аналитики и подготовки инвестиционных проектов в коммерческой недвижимости «Предпроект». При этом с концептуальной гостиничной архитектурой в России по-прежнему было и есть «все сложно». Есть отдельные удачные примеры: например, яркий концепт туристического центра «Кудыкина гора» в Липецкой области. Moss в Москве эксперт называет примером тонкой реновации здания 1901 года. Есть пример экоархитектуры, деликатно встроенной в ландшафт, — отель «Заонежье» в Карелии. Небанальным примером модульного строительства с атмосферной архитектурой малого формата стал Basic Hotel в Нижегородкой области. Но в целом в России пока нет того уровня архитектурной свободы и бюджета, который позволяет создавать по-настоящему эталонные объекты международного уровня, такие как Lanserhof в Австрии и Германии или 2 Boutique Hotel в Цюрихе, убеждена г-жа Антонова. Александр Шевченко из удачных примеров последних лет называет Maidens 5* — реконструкцию здания бывшей телефонной станции с новым приспособлением под гостиничную функцию.
Всё в утилитарность
Склады же в 90-е и нулевые оставались «архитектурным антигероем», сохраняя функцию без формы, считает Евгений Саурин. Леонид Волох также называет складскую недвижимость «исторической Золушкой от архитектуры». В 1991–2003 годах первые склады представляли собой переоборудованные советские производственные базы, ангары, овощехранилища. Никакой архитектурной концепции, главный критерий — квадратный метр под крышей и наличие железнодорожной ветки или съезда с трассы.
В 2003–2012 годах строятся логистические парки первой волны. «Пушкино», «Северное Домодедово», «PNK-Чехов», «Логопарк Север» — появляются и специализированные девелоперы. Технология сэндвич-панелей делает строительство быстрым и дешевым. Складское здание обрастает стандартами: высота потолков, нагрузка на пол, шаг колонн, доковые ворота. Эстетика по-прежнему минимальна, но функциональная архитектура становится системной.
Редевелопмент бывших промышленных зон, таких как «Красный Октябрь», «Винзавод» или «Арма», сформировал новый тип городской активности — креативные кластеры.
Крупные проекты, такие как «Москва-Сити», создали новую идентичность города — деловую и глобальную. А комплексные редевелопменты, включая ЗИЛ, показали, что девелопмент способен формировать целые районы с новой экономикой и социальной структурой.
Напомню, что в 90-е и начале 2000-х девелопмент практически не учитывал городскую ткань. Участок рассматривался как автономная единица. Ситуация начала меняться в 2010-х под давлением города и общества. Сегодня «интеграция в город» стала обязательной нормой, хотя часто остается формальной. Однако появились мастер-планы, требования к уличным фронтам, интеграция с транспортом. Одно из ключевых изменений — переоценка роли общественных пространств. Если раньше пространство было «остатком» после застройки, то сегодня оно становится ядром продукта. И благоустройство влияет на продажи не меньше архитектуры. Фактически девелопмент переходит от модели «здание + двор» к модели «среда, внутри которой есть здания».
В 2012–2020 годах требования к складам меняет логистический бум электронной торговли. Появляются здания с кондиционированием, антипылевым покрытием, разветвленной инфраструктурой для персонала. Лайт индастриал — производственно-складские комплексы с офисной частью — первые попытки складских фасадов «с архитектурой». «Промышленная архитектура перестала быть „невидимой“, такой, которую хочется спрятать, — констатирует Милан Стаменкович, главный архитектор „Вектор Проект“. — Далеко, конечно, еще до того уровня развития архитектуры промышленных объектов, как в конце XIX — середине XX века, когда практически каждая фабрика или завод — архитектурно продуманный шедевр, но вот снова возник запрос на качество среды, лицом к городу, интеграцию с логистикой и различными сценариями использования, адаптацию к новым технологиям и масштабам, от микропроизводств до индустриальных парков со своей экосистемой». Артём Петрухин, партнер XCA|Industrial City, считает, что тридцатипятилетняя история архитектурных заблуждений российского девелопмента закончилась. «Мировой опыт показывает, что именно архитектура часто становится фактором, который определяет судьбу проекта через десятилетия, — поясняет он. — Через 30–40 лет в городах остаются не самые большие и не самые дорогие здания. Остаются как раз те, которые создают среду, формируют идентичность места и становятся частью городской жизни.
В этом смысле интересен Jewel Changi аirport в Сингапуре. Можно подумать, что это крутой терминал аэропорта, а на самом деле это торговый центр, прилегающий к одному из терминалов. Снаружи ничего особо интересного, зато внутри, кроме стандартных магазинов, есть бесподобное общественное пространство, известное на весь мир. Всю центральную часть занимает самый высокий в мире искусственный водопад, окруженный лесной долиной. Вода падает через дыру в крыше и стекает по прозрачным стенкам воронки сквозь нижние этажи торгового центра. По вечерам проводится музыкальное и световое шоу, включается подсветка джунглей. За стенами лесной долины располагаются магазины (и еще вниз на 4 этажа), а на последнем ярусе под самым куполом раскинулся Canopy Park».
Из знаковых проектов, которые стали символом перехода к более зрелому подходу к организации торговых пространств, я бы выделил все «Меги» — это первая профессиональная сеть в России, которая буквально вырастила несколько поколений потребителей. Интересен и путь ГУМа — главного советского объекта, который не потерялся в современности, как сейчас это происходит с «Охотным Рядом», а продолжает занимать лидирующие позиции на рынке. Феномен «Гринвича» в Екатеринбурге» — ТЦ, который разросся в целый торговый квартал.
В архитектуре коммерческой недвижимости выделю переосмысление конструктивизма с актуальным биотеком (органичной архитектурой). Казалось бы, сочетание двух таких разных стилей невозможно, но нет — получается интересно. И конечно, этника еще не раскрылась в полной мере в городской архитектуре, но, я думаю, это скоро уже случится. Мы видим это по динамике появления различных муралов — как на Сахалине, который полностью преобразился благодаря конкурсной системе и их массовому распространению. Дальше эволюция муралов спровоцирует все большее развитие этники и неоэтники в облике зданий.
Ну, а ТЦ будущего — это фабрика, выставка, впечатления. Я сравниваю с фабрикой, потому что ожидаю, что впечатления в ТЦ будут буквально печататься различными концепциями. Скорость изменений экспозиций и адаптивности можно будет сравнить со скоростью смены экспозиций на выставках. Индивидуализация потребления будет поддерживаться всевозможными инструментами. В архитектуре появится еще больше стекла и зеленых фасадов, парковых зон, начинающихся еще в самих ТЦ и вытекающих на улицу. Мы будем наблюдать гибридность практически во всем (фудхоллах, мастер-классах, сочетаниях фермерских рынков с супермаркетами), цифровые и арт-галереи и, конечно, бесшовное взаимодействие с городом. Здесь преимущество получат растянутые «площадные» объекты с эксплуатируемой крышей, их проще всего «вшить» в общественные зоны. Не забываем про дроновую революцию, развитие новых видов транспорта и о возможностях строить зоны парковки и остановки не в подземных этажах, а на крышах.
Многие печали
Первые МФК в 90-е были редкими гибридами офисов и торговли. Затем игроки начинают дружно усиливать гостиничную часть. Показательным примером Юлия Антонова называет бизнес-центр Riverside Towers с отелем «Swissotel Красные Холмы» и соседством с Московским международным Домом музыки, которые де-факто являются многофункциональным кластером на Космодамианской набережной. К началу 2010-х смешение функций стало инвестиционной стратегией застройки центральных городских локаций в мегаполисах с дорогой землей, хотя рынок тогда воспринимал многофункциональность как набор разных помещений, а сам сегмент был представлен всего 39 действующими объектами в городах-миллионниках общей площадью примерно 3,6 млн кв. м.
Перелом произошел в 2014 году, когда с появлением СП 160 «Здания и комплексы многофункциональные» МФК стали самостоятельным объектом архитектурного проектирования. Нормы закрепили разделение функций: отдельные входы, вестибюли, пути эвакуации, а также правила проектирования пожарных отсеков и вертикальных коммуникаций. Тогда для архитекторов стало важным проектирование пото ков, общественных пространств, логистической связности объекта с повседневным маятниковым трафиком, а сами здания стали строить в виде сложных городских транспортных узлов. В 2019, 2021 и 2024 годах нормы дорабатывали уже под зрелый рынок. Была уточнена терминология, противопожарные требования, коммуникационные пути, правила проектирования погрузо-разгрузочных зон и объемно-планировочных решений для торгово-развлекательных частей в составе МФК. Но именно в 2014 году многофункциональность в России окончательно оформилась как самостоятельная архитектурная дисциплина.
В 2020-е проектирование МФК стало повсеместным ответом девелоперов на неопределенность спроса и инструментом диверсификации рисков. По данным Investprojects.info, в октябре 2025 года в России насчитывалось уже 460 коммерческих МФК с объемом инвестиций около 5 трлн рублей. В Московской области уже в 2026 году доля торговых форматов в составе ТПУ и МФК станет сопоставимой с долей отдельно стоящих торговых центров. «В 90-е город воспринимался как источник ресурсов (участок, коммуникации, разрешения) и как препятствие (согласования, нормативы), — напоминает Евгений Саурин. — Понятия „интеграция в городскую ткань“ просто не существовало в лексиконе большинства участников рынка. Но сейчас здание и городское пространство — не оппозиция, а континуум. Лучшие застройщики последнего десятилетия это понимают: „ноль“ — уровень земли — как главный приоритет, при котором лобби, входная группа, подиум, первый этаж становятся территорией диалога здания с улицей. Правда, есть другой главный вопрос ближайших лет — кто управляет этим пространством между зданием и городом? В России это пока юридическая и управленческая „серая“ зона, которую только предстоит урегулировать».
Городские трансформации
Массовое жилье 1990-х — панельные серии СССР с минимальными улучшениями. Нулевые — первые попытки «украсить панель» — цветные фасады, переменная этажность, перечисляет Евгений Саурин. От типовых «спальных районов» 90-х, которые во многом повторяли практики советского городского планирования, через эпоху точечной и хаотичной застройки мы дошли до попыток воссоздать «сталинский ампир» в нулевых, соглашается Дмитрий Проскурин, коммерческий директор «Метриум». «В „элитных“ проектах, например, конца 90-х — начала 2000-х годов можно найти и готические мотивы, и модерн, и все, что так или иначе ассоциировалось у людей, проживших долгое время в замкнутом советском пространстве, с роскошью», — соглашается Виктор Садыгов, владелец международного агентства недвижимости Nika Estate. Бизнес-класс тоже прошел путь от «панели с лифтом получше» до полноценного продукта с авторской архитектурой, клубными пространствами и консьерж-сервисом. В моде были красный кирпич, стекло, разнообразие архитектурных форм, зачастую ярких и «кричащих» снаружи, но не всегда удобных или функциональных внутри, перечисляет Андрей Соловьёв, партнер NF Group.
Однако системных изменений не было до середины 2010-х, пока реновационная повестка и конкуренция за покупателя не заставили застройщиков инвестировать в среду: дворы без машин, ландшафтный дизайн, коммерческие помещения на первых этажах, перечисляет Евгений Саурин. Павел Крутолапов, генеральный директор ПАО «АПРИ», называет жилой сегмент самым драматичным в истории страны. Эксперт предлагает посмотреть на любой крупный город: серийные панельные дома формируют облик целых районов, и десятилетиями с этим ничего принципиально не происходило. По его словам, строительная отрасль, в отличие, например, от автопрома, застыла в развитии. И дело не в технологиях строительства, а в отношении к человеку и городской среде. «Панельный дом может быть комфортным и эстетичным — вопрос в том, как ты работаешь с фасадами, дворами, планировками, как встраиваешь его в среду, — убежден г-н Крутолапов. — Та же история с бизнес и элитным классом: в нулевые „дорого-богато“ считалось синонимом качества — мрамор в холле, золото на фасаде. Только потом пришло понимание, что архитектура элитного дома — не декор, а пространственный сценарий: как ты входишь в дом, как живешь, как взаимодействуешь с городом вокруг. Сейчас лучшие проекты в любом классе объединяет одно — уважение к контексту и к человеку. Рецидивы, конечно, случаются, но общий вектор обнадеживает. Ну, а когда я сам работал главным архитектором в Челябинске, мы начали с набережной — и ее перезапуск как общественного пространства потянул за собой все остальное: появились кафе, бизнес стал интересоваться прилегающими территориями, люди стали по-другому воспринимать центр».
Кристина Томилина, директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость», вспоминает, что первые элитные дома Золотой мили, а тогда еще даже не Золотой мили, а «простого участка земли» около Пречистенской набережной, имели очень аскетичный облик — на фасадах преобладала штукатурка, стекло, алюминиевые профили, в общем не было как таковой запоминающейся архитектуры, которую можно было бы отнести к определенному стилю. В начале 2000-х годов стали появляться первые дома с ярко выраженным направлением в архитектуре, будь то минимализм, «шале» или классика. Многие из них до сих пор пользуются высоким спросом у потенциальных покупателей. Ну, а в 2010-х на рынок стали выходить первые действительно трофейные объекты, стоимость которых исчислялась десятками миллионов долларов. Именно с них начался отсчет так называемой вневременной классики, стиле архитектуры, который неподвластен никаким трендам или моде и остается актуальным на все времена.
Самые интересные архитектурные решения и реализация в городских общественных пространствах
Источник: «Пространства» (Spaces)
Парк «Краснодар» (Краснодар, 2017)
Прочно закрепил за собой статус главной достопримечательности юга России. Революционный ландшафтный проект бюро GMP Architekten, созданный по инициативе мецената Сергея Галицкого. Основная концепция парка — отрицание хаотичной городской застройки через создание изолированного «микрокосмоса» из воды, камня и уникальных растений. Пространство построено на сложной геометрии концентрических кругов и спиралей. На территории площадью более 20 га высажено около 2,5 тыс. деревьев и созданы интересные объекты: зеркальный лабиринт, амфитеатр и фонтаны-инсталляции. Парк стал лауреатом множества международных премий, включая Urban Parks Awards. Пример того, как ландшафтная архитектура может полностью изменить имидж целого региона.
Парк «Зарядье» (Москва, 2017)
Первый новый крупный парк в центре Москвы за 50 лет по проекту Diller Scofidio + Renfro. Концепция «дикого урбанизма» воссоздает четыре ландшафтные зоны России: тундру, степь, лес и заливные луга. В 2018 году журнал Time включил «Зарядье» в список 100 лучших мест мира.
«Якоря» — «Парящий мост» (70-метровая консоль над рекой) и «Стеклянная кора», под которой поддерживается микроклимат. Все павильоны деликатно интегрированы в холмистый рельеф, сохраняющий непрерывность зеленого пространства. Парк стал символом современной Москвы, объединив историю и высокие технологии.
Санкт-Петербург: редевелопмент и «морской фасад» города
Проект «Морской фасад» в Санкт-Петербурге является крупнейшим в Европе примером джентрификации через создание намывных территорий. С 2006 года на северо-западе Васильевского острова ведется формирование новой городской ткани на искусственно созданных 163 га суши. Согласно планам группы ЛСР и других девелоперов, здесь возводится около 960 тыс. кв. м недвижимости, включая жилые кварталы, деловые центры и социальную инфраструктуру (школы и детские сады). Это радикально меняет имидж Васильевского острова, превращая его из исторической окраины в современный морской центр.
Архитектурным и социальным фундаментом района стали такие проекты, как «Гавань Капитанов», где впервые на намыве была реализована полноценная социальная среда с бассейнами и общественными пространствами. Территория интегрирована в новую туристическую географию Петербурга и формирует триаду вместе с Новой Голландией и Севкабель Портом. Если Новая Голландия остается эталоном камерной реставрации, то проекты на Васильевском острове открыли городу «морской фасад», создав протяженные набережные и открытые виды на Финский залив. В 2026 году «морской фасад» окончательно закрепился как премиальный бренд Санкт-Петербурга. Экскурсионные маршруты к Лахта Центру и Севкабель Порту стали одними из самых прибыльных, а стоимость туров в этот «Новый Петербург» достигает 3200–6200 рублей за программу.
Развитие района продолжается через строительство новых школ и улучшение транспортной доступности, что делает намывные территории Васильевского острова ключевым вектором инвестиционной привлекательности города.
Сколтех (Москва, 2018)
Первое в России здание бюро Herzog& de Meuron, бионический кампус в форме огромного кольца. Архитектура основана на трех пересекающихся кругах, внутри которых расположены лаборатории и аудитории. Проект стал лауреатом премии Prix Versailles 2019 как лучший университетский кампус мира.
Ландшафт кампуса интегрирует здание в природную среду, продолжая рельефы равнин во внутренних дворах-садах. Центральный двор спроектирован как зеленый амфитеатр, открытый внешней среде, что подчеркивает идею свободного диалога. Кровля площадью 45 тыс. кв. м выполнена с учетом экстремальных снеговых нагрузок и покрыта декоративными алюминиевыми панелями. К началу 2025 года Сколтех превратился в ведущий научно-исследовательский центр: здесь обучается более 1500 студентов из 32 стран мира. В портфеле университета находится более 500 реализованных проектов для крупнейших российских госкорпораций. Кампус полностью подтвердил свою концепцию комфортной среды для инноваций, став сердцем экосистемы Иннограда.
ГЭС-2 (Москва, 2021)
Проект ревитализации старейшей московской электростанции, выполненный Ренцо Пьяно. Архитектор сохранил индустриальный каркас 1907 года, наполнив его светом через стеклянную кровлю со встроенными солнечными панелями. Здание-манифест открытого культурного пространства стало лауреатом AD Design Award 2021.
Частью проекта является «Березовая роща», высаженная на искусственном склоне рядом со зданием, что создает уникальный ландшафтный контраст. Пространство ГЭС-2 включает выставочные залы, кафе и мастерские, объединенные в единый прозрачный организм. Это эталон превращения промышленной руины в современный культурный хаб. Дом культуры ГЭС-2 в 2025 году остается самым популярным общественным пространством Москвы, регулярно принимая крупные фестивали и выставки. Организация V-A-C продолжает активную программу грантов для художников и кураторов, рассчитанную до конца 2026 года. Инсталляции современных авторов внутри и снаружи здания постоянно обновляются, делая ГЭС-2 динамичным центром актуального искусства.
Тула: «Искра» как катализатор возрождения центра
Арт-квартал «Искра» в Туле стал образцовым проектом джентрификации исторического ядра, реализованным на месте бывших военных казарм и епархиального училища XIX века. Проект является важным элементом концепции «Новая Тула», которая связала воедино Тульский кремль, обновленную набережную реки Упы и креативный кластер «Октава». Архитекторы Светлана Осташова и Роман Устименко сохранили аутентичную кирпичную кладку зданий 1842 года, наполнив их функциями, характерными для современных столичных площадок уровня «Флакона» или Новой Голландии.
Функциональное наполнение «Искры» ориентировано на «людей нового поколения»: здесь работают коворкинги, гастрономические рынки, дизайн-студии, лавки ремесленного хлеба и студии живописи. Все общественные зоны и кафе выходят во внутренние дворы под вековые сосны, создавая уютную европейскую атмосферу в самом центре индустриального города. Пространство функционирует круглосуточно, становясь площадкой для проведения гастрономических и творческих фестивалей.
В 2026 году «Искра» признана главным социальным магнитом Тулы, обязательным к посещению туристами наряду с Музеем оружия. Успех проекта стимулировал дальнейшее развитие «Музейного квартала» на улице Металлистов и повышение престижности центральных кварталов города. Квартал продолжает развиваться: планируется открытие апартаментов и новых культурных пространств, что делает «Искру» эталонным примером превращения закрытой военной территории в живое общественное пространство.
Казань: экологическая ревитализация и «Эластичная лента»
Набережная озера Кабан в Казани — проект мирового уровня, реализовавший концепцию «Эластичная лента» от консорциума Turenscape и MAP. Основная идея заключалась в возвращении горожанам доступа к воде через создание многослойного ландшафта, объединяющего экологическую очистку, культурное наследие и транспортную сеть. Главной инновацией стали первые в России фитоочистные сооружения — каскады из растений-фильтров, встроенные в рельеф набережной, которые естественным образом очищают озерную воду.
Ландшафтный дизайн объекта включает посадку более 12 тыс. растений в первой очереди и еще десятков тысяч во второй, что превратило 3 га в центре Казани в «зеленый оазис». Пространство наполнено интерактивными элементами: плавучей сценой, зонами барбекю, павильонами проката лодок и детским водным комплексом, где можно управлять потоками воды. Дизайн малых архитектурных форм адаптируется под контекст: в Старо-Татарской слободе преобладают дерево и этнические мотивы, а в промышленных зонах — металл и клинкерный кирпич.
К 2026 году проект вступил в стадию благоустройства нижнего яруса набережной площадью 2,2 га, что завершит формирование единого пешеходного маршрута вокруг озера Нижний Кабан. Джентрификация Вахитовского и Приволжского районов под влиянием этого проекта привела к росту малого бизнеса и превращению набережной в «место силы» города. В планах на 2027 год обновление верхнего яруса с расширением пешеходных зон и открытием нового амфитеатра, что окончательно закрепит статус набережной как главного экологического бренда Казани.
Калининград: «рыбная деревня» и поиск идентичности
«Рыбная деревня» в Калининграде — этнографический и торговый комплекс, ставший символом поиска новой идентичности города через реконструкцию его довоенного облика. Расположенный на острове Октябрьский (бывший Ломзе), квартал воссоздает атмосферу старого Кёнигсберга с его характерными фахверковыми фасадами, крутыми крышами и мостовыми. Несмотря на то что это современная застройка (первая очередь 2006–2010 гг.), проект стилизовал не только здания, но и всю городскую инфраструктуру от фонарных столбов до скамеек, создав цельный «открыточный» образ. Проект стал джентрификатором острова Октябрьский, связав его с островом Канта через исторический Медовый мост XIX века. «Рыбная деревня» сформировала вокруг себя туристический кластер, где сосредоточены лучшие рестораны, гостиницы и ремесленные лавки региона. Это позволило изменить восприятие территории, которая в советский период была занята складами и пустырями, превратив ее в главную достопримечательность эксклава.
На сегодняшний день проект продолжает развиваться через вторую очередь — «Рыбная деревня 2». В 2022–2025 годах здесь были введены в эксплуатацию жилые комплексы премиум класса, стоимость квадратного метра в которых достигла рекордных для региона значений (около 378 тыс. руб./кв. м). К 2026 году остров Октябрьский превратился в элитный жилой и деловой район, где историческая стилизация служит фундаментом для формирования современного инвестиционного бренда Калининградской области.
