Кто покупает офисы в Москве и чего ждать к концу года

По данным CORE.XP за первое полугодие, замедление рынка затронуло оба направления: аренда сократилась на 21% (до 343 тыс. кв. м), а продажи лотов снизились на 15% (до 198 тыс. кв. м). На этом фоне застройщики сдали 648 тыс. кв. м офисов — максимальный результат с 2014 года. При этом почти треть запланированного ввода — 227 тыс. кв. м (29%) из 773 тыс. кв. м — могут перенести на 2027 год. 

Разрыв между высоким вводом и сдержанной деловой активностью привел к росту свободных метров. Доля вакантных помещений по итогам полугодия достигла 7% (1,4 млн кв. м), что на 0,3 п. п. выше уровня первого квартала. Офисы освобождались преимущественно в действующих деловых центрах. Такой уровень вакансии все же говорит о длящемся дефиците свободных офисных помещений — нормальный уровень вакансии на рынке составляет 10–15%. Это означает, что девелоперам нужно построить еще 1–2 млн. кв. м, чтобы его достичь. Офисы, которые вводят в эксплуатацию, часто не попадают на рынок свободных метров, поскольку обычно приобретаются не как инвестиция, а для собственного размещения.

Средние ставки аренды продолжают подниматься, хотя темпы роста заметно снизились. Квадратный метр в готовом офисе обходится в среднем в 41 тыс. руб. в год, что на 39% дороже помещений без отделки. При этом уровень ставок обычно измеряют в среднем по всей Москве, включая комплексы находящиеся за МКАД. Если же брать популярные сложившиеся бизнес локации, то арендные ставки здесь существенно выше, а свободных офисов меньше.

Существенная разница в стоимости и стремление бизнеса оптимизировать затраты напрямую сформировали структуру спроса. В аренде 87% сделок пришлись на помещения с отделкой, куда можно въехать сразу и без лишних расходов. Более половины договоров (53%) компании заключили на блоки до 300 кв. м. В сегменте купли-продажи 79% объема обеспечили строящиеся объекты. При этом самым востребованным форматом стали лоты площадью до 100 кв. м — они составили 47% сделок, так как доступный чек привлекает малый бизнес и частных инвесторов. Однако в объеме площадей и стоимости договоров купли-продажи продолжают доминировать привычные офисные форматы — этажи и крупные блоки.

О трансформации структуры покупателей говорит коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев. По его словам, если пять–шесть лет назад заметную долю на рынке составляли инвесторы, которые рассчитывали на доход от перепродажи или аренды, то сейчас наблюдается устойчивый приток конечных пользователей, приобретающих офисы для размещения своих компаний. Соотношение инвесторов и конечных покупателей изменилось с 80/20% на 50/50%. Компании приобретают офисы для себя по разным причинам, самые частые из которых — возможность выбрать современный офис в новом здании (офисные здания в аренду почти не строят, можно только купить), получение различных финансовых выгод от покупки, а также возможность зафиксировать расходы и защититься от повышения ставок.

«Модель офисного девелопмента изменилась. Застройщики реализуют новые проекты этажами и блоками на продажу, не выводя их в прямую аренду. Выбор в действующих офисных комплексах есть, но если компании требуется качественное помещение в современном строящемся деловом центре, покупка становится для нее основным способом получить офис высокого качества в нужной локации», — отмечает эксперт.

С середины сентября MR Office фиксирует рост запросов и возврат клиентов к переговорам после паузы. На активность влияют сезонный фактор, окончание III квартала и реализация отложенного спроса. Дополнительным стимулом для закрытия сделок до конца года выступает налоговое планирование. Компании на общей системе могут направить средства на приобретение офисов, что позволяет оптимизировать налоговую нагрузку, а также получить прямую налоговую льготу в размере полного НДС, который обычно включен в стоимость.

Благодаря сезонности и закрытию годовых бюджетов IV квартал традиционно обещает быть динамичнее предыдущих месяцев. Однако итоговый результат сезона определят общие макроэкономические условия: стоимость заемного финансирования, стабильность экономики и уверенность бизнеса в горизонтах планирования. В текущей ситуации компании сохраняют прагматичный подход и принимают решения о сделках исключительно на основе своей финансовой устойчивости.