эскроу-счета

Эскроу-счета стали ключевым элементом новой модели финансирования, которая пришла на смену прежним механизмам привлечения инвестиций. В материале отмечается, что переход на этот инструмент изменил схему работы девелоперов с проектным финансированием. Использование эскроу-счетов позволило банкам взять на себя основную роль в контроле за расходованием средств. Это, в свою очередь, повысило прозрачность строительного процесса и снизило риски для покупателей жилья. Новая система финансирования стала одним из факторов, определивших современный облик отрасли. Она также повлияла на структуру рынка, усилив позиции крупных игроков, способных работать в новых условиях.

В Кисловодске стартовали продажи в первом инвестиционном отеле «Реликт», который реализуется по 214-ФЗ. Все сделки в проекте оформляются с использованием эскроу-счетов, что обеспечивает дополнительную защиту инвестиций покупателей. Продажа номеров через эскроу-счета предполагает, что средства дольщиков будут заморожены до момента исполнения обязательств застройщиком. Проект включает 264 номера и резиденции премиум-класса в 15-этажном здании в пяти минутах от Национального парка. Покупателям доступны студии, люксы и пентхаусы площадью от 21 до 130 кв. м с полной отделкой и мебелью. Управлять объектом будет единый отельный оператор «Антей Отель Менеджмент».

Поступления на эскроу-счета в 2025 году достигли 5,5 трлн рублей, увеличившись на 11% по сравнению с предыдущим годом. Рост обеспечило удорожание квадратного метра в договорах долевого участия (+14%), а также всплеск продаж в конце года на фоне ожиданий ужесточения «Семейной ипотеки». За январь–сентябрь на счета поступило 3,6 трлн рублей, что на 5% меньше, чем годом ранее, однако в четвертом квартале объем резко вырос до почти 2 трлн рублей — рекордный квартальный результат (+58%). В проектах с использованием эскроу-счетов реализовано 26,9 млн кв. м жилья (+2%), в денежном выражении продажи достигли 6,2 трлн рублей. Около 1,4 трлн рублей пока не поступило на счета — преимущественно по договорам с рассрочкой, доля которой достигает 15% стоимости заключенных ДДУ. Объем раскрытия эскроу-счетов составил 4,5 трлн рублей (+3%), а остаток средств на 1 января 2026 года достиг 7,4 трлн рублей. По прогнозу Банка России, в 2026 году остатки могут вырасти еще на 7–10%. В январе 2026 года поступления составили 534 млрд рублей (в 1,8 раза больше годом ранее), раскрытие — 665 млрд рублей, в результате остаток снизился до 7,3 трлн рублей.

Финансирование строительства гостиниц будет переведено на эскроу-счета в соответствии с 214-ФЗ. Поправки в закон «Об основах туристской деятельности» предполагают, что деньги покупателей юнитов будут поступать на специальный счет и замораживаться до завершения строительства. Девелопер сможет использовать эти средства только после окончания возведения объекта. Данная мера направлена на защиту средств инвесторов на случай дефолта застройщика. Ожидается, что изменения вступят в силу с 1 сентября 2026 года. Проект поправок также вводит обязательное определение гостиничного оператора до получения разрешения на строительство. При расторжении договора с оператором на стадии строительства запрещается реализация номеров на рынке.

Поступления на эскроу-счета ГК «А101» покрывают обязательства по проектному финансированию с коэффициентом 1,4. Долговая нагрузка группы сохраняется на комфортном уровне благодаря стабильному денежному потоку. Раскрытие эскроу-счетов происходит после ввода объектов в эксплуатацию. В первом полугодии 2025 года компания ввела семь жилых и два коммерческих объекта. Это обеспечило поступление средств со счетов эскроу в графике проектного финансирования. Выручка за период достигла 73,8 млрд рублей. Рост показателя обеспечен увеличением строительной готовности проектов до 67% в среднем. FFO составил 25,4 млрд рублей, что подтверждает способность группы обслуживать кредитные обязательства.

Группа «Эталон» получила разрешение на строительство трех корпусов в составе жилого комплекса Shagal на Автозаводской улице в Москве. Общая площадь нового объекта составит почти 32 тыс. кв. м, из которых около 18 тыс. кв. м отведено под жилые помещения. Девелопер уже разместил проектную декларацию в ЕИСЖС и открыл продажи квартир. Реализация жилья в новых корпусах будет вестись в соответствии с 214-ФЗ с применением эскроу-счетов. В домах запроектировано 374 квартиры различной планировки, а также 21 коммерческое помещение на первых этажах. Строительство будет проходить под контролем инспекторов Мосгосстройнадзора на всех этапах.