регионы России

Летний номер CRE № 4 (459) объединил 250 страниц аналитики о перезапуске федерального девелопмента и рынках за пределами столиц. В фокусе — проекты комплексного развития территорий, которые ожидают «золотой эры» за пределами Москвы. Редакция подсчитала, где и по какой цене строить в регионах, а также выбрала 55 знаковых проектов будущего. Отдельный блок посвящен сделкам: аналитики оценили, как изменилась активность на региональных рынках и почему консультанты до сих пор выходят в регионы «как на минное поле». Туризм назван «новой нефтью» и локомотивом джентрификации территорий. Торговые центры в регионах остаются центрами социализации, но планы ритейлеров и рестораторов сдержанны. В номере — интервью с сооснователем DNS Дмитрием Алексеевым о специфике регионального спроса и материал о 30-летнем пути Ростислава Ордовского-Танаевского Бланко от первого фастфуда до федерального игрока. Эксперты, включая Алексея Новикова и Бориса Левянта, рассуждают об инвестиционной карте страны и отличиях региональных офисов класса А от московских.

Летний номер CRE №4 (459) посвящен перезапуску федерального девелопмента и развитию коммерческой недвижимости за пределами столицы. Аналитики оценивают привлекательность субъектов для строительства, сравнивая себестоимость, доходность и риски. Отмечается, что вход на региональные рынки через механизм КРТ измеряется сотнями миллионов рублей, что открывает двери для новых инвесторов. Туризм назван локомотивом экономики территорий, а проекты в индустрии гостеприимства — «новой нефтью». Московские консультанты выходят в регионы как на «минное поле» из-за отличий в бизнес-этике и гонорарах, но с 2022 года это направление стало одним из самых перспективных. Сооснователь DNS Дмитрий Алексеев в интервью объяснил, почему Москва оказалась для ритейлера самым сложным рынком и чем отличаются «три России». Также в номере обсуждается, как изменились сделки на региональных рынках за МКАДом.

Розничные сети сместили фокус складской экспансии с Московского региона на регионы России: в 2021–2025 гг. их доля в сделках достигла 58,1%, тогда как доля столичного региона сократилась до 31%. Среднегодовой объем сделок ритейлеров со складской недвижимостью по стране за этот период составил 819 тыс. кв. м — почти в четыре раза больше, чем в 2006–2010 гг. Пиковым для отрасли стал 2023 год, когда объем достиг 1,32 млн кв. м. Рост активности связывают с расширением логистических сетей в регионах присутствия и открытием распределительных центров на новых территориях. Федеральные сети переходят к распределенной логистической модели, размещая склады ближе к региональным рынкам потребления. В частности, «Х5 Недвижимость» строит более 600 тыс. кв. м мультитемпературных площадей, включая проекты на Дальнем Востоке.

По итогам 2025 года объем качественной складской недвижимости в регионах России достиг 22,6 млн кв. м, что составляет 40% общероссийского предложения. Наибольший объем региональных складов сосредоточен в Приволжском федеральном округе — 6,2 млн кв. м. В 2025 году на региональные рынки пришлось рекордные 4 млн кв. м введенных площадей, что на 89% больше, чем годом ранее. В 2026 году ожидается сохранение девелоперской активности с вводом порядка 4 млн кв. м. Доля вакантных площадей в регионах, включая субаренду, выросла до 5,2% по итогам 2025 года. Прогнозируется, что к концу 2026 года вакантность снизится до 4,5% за счет увеличения объема сделок до 1,6–1,8 млн кв. м. Средневзвешенная ставка аренды на региональные склады класса А составила 10 100 руб. за кв. м в год, в 2026 году ожидается ее стабилизация на уровне около 10 250 руб.

По итогам трех кварталов 2025 года на регионы России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) пришлось 53% от общего объема введенных торговых центров — 25 из 40 объектов. Совокупная арендопригодная площадь новых ТЦ в регионах составила 187 тыс. кв. м, что стало рекордным показателем с 2021 года. В III квартале в регионах введено 68 тыс. кв. м, крупнейшими объектами стали ТЦ «Солнечный» в Ставрополе (GLA: 13,2 тыс. кв. м) и ТЦ «Мегастиль» в Казани (GLA: 12,8 тыс. кв. м). Самыми масштабными проектами за 9 месяцев года в регионах стали «Гранд Сити» в Кемерово (GLA: 30,0 тыс. кв. м) и «СолнцеМолл» в Иркутске (GLA: 13,6 тыс. кв. м). Ожидается, что в IV квартале объем ввода в регионах составит 93 тыс. кв. м против 134 тыс. кв. м за аналогичный период прошлого года. По итогам 2025 года прогнозируемый ввод в регионах достигнет 280 тыс. кв. м, что на 11% ниже результата 2024 года (313 тыс. кв. м).

NF Group представила на XXI Складском форуме новый аналитический инструмент — Складометр, отражающий баланс спроса и предложения на рынке складской недвижимости в России. Показатель формируется на основе запросов топ-20 арендаторов и охватывает ключевые регионы страны. Индекс будет обновляться ежеквартально, обеспечивая прозрачную и актуальную картину рыночной активности. Складометр показывает, как соотносятся запросы на аренду и покупку со всем маркетируемым объемом складских площадей на рынке. В расчет включаются готовые к въезду объекты, свободные площади в строящихся проектах, а также «скрытая вакантность». Приближение к 100 фиксирует баланс, показатели выше 100 указывают на дефицит и рост позиций арендодателей. Коэффициент рассчитывается с учетом региональной специфики: в регионах основную долю сделок формируют крупнейшие компании, и именно от них зависит динамика спроса. По итогам III квартала 2025 года Складометр показывает, что рынок складской недвижимости в России приблизился к состоянию баланса. За последние полгода объем запросов на аренду вырос более чем в 1,6 раза, при этом объем маркетируемых площадей остался на прежнем уровне.

Региональные торговые центры остаются востребованным форматом, несмотря на насыщение рынка в крупных городах. К 2010–2014 годам в большинстве городов-миллионников уже работало несколько крупных ТРЦ, а в средних городах первые полноформатные проекты открывались с более скромным масштабом. Пик нового строительства пришелся на 2015 год, когда в регионах открылись такие объекты, как воронежский «Сити-парк „Град“» (145 000 кв. м) и самарский ТК «Амбар» (90 000 кв. м). При этом обеспеченность торговыми площадями сильно различается: Екатеринбург достиг 877 кв. м на 1000 жителей, тогда как в Перми и Волгограде этот показатель составляет около 304 и 303 кв. м соответственно. В небольших городах с населением 300–500 тысяч человек качественные ТЦ до 2010-х годов зачастую отсутствовали вовсе. Значительная часть региональных объектов, открытых 10–20 лет назад, запускалась не слишком профильными командами, что привело к множеству ошибок. Региональный покупатель более снисходителен к концепциям и арендаторскому пулу, но требователен к отделке общественных пространств и качеству сервиса.