NF Group: ритейлеры увеличили объем сделок со складами в четыре раза
Розничная торговля остается одним из ключевых драйверов спроса на складскую недвижимость в России, уступая по объему сделок только онлайн-торговле. В среднем за последние пять лет на этот сегмент приходилось около 18% всех заключенных сделок. Пиковым для ритейла стал 2023 г.: объем сделок с участием розничных сетей достиг 1,32 млн кв. м по стране. Высокая активность была связана с расширением логистических сетей в регионах присутствия, а в отдельных случаях — открытием распределительных центров в новых регионах, где собственные складские мощности прежде отсутствовали.
За последние годы рынок изменился не только количественно, но и географически. Если до начала 2020-х годов основным центром складской экспансии ритейлеров оставался Московский регион, где в 2016–2020 гг. заключалось 57,8% сделок сегмента в среднегодовом выражении, то в 2021–2025 гг. лидерство перешло к регионам России — их доля достигла 58,1%, в то время как доля Московского региона снизилась до 31%.
Такой сдвиг отражает переход федеральных сетей к более распределенной логистической модели: склады все чаще создаются ближе к региональным рынкам потребления, а не только вокруг крупнейшего московского узла.
«Складская инфраструктура остается для ритейла стратегическим активом: именно она во многом определяет скорость развития сети, устойчивость поставок и качество обслуживания покупателей. Сегодня в стадии строительства у „Х5 Недвижимость“ находится более 600 тыс. кв. м мультитемпературных площадей распределительных центров X5. Мы усиливаем складскую инфраструктуру как в регионах, где уже широко представлены, так и на новых для бизнеса территориях, включая Дальний Восток. В дальнейшем планируем наращивать портфель и расширять его географию», — отмечает Сергей Оганезов, директор по аренде и развитию объектов недвижимости «X5 Недвижимость».
Еще одним изменением последних лет стала трансформация структуры сделок. После пика 2023 года, когда на аренду объектов, реализуемых под требования конкретного заказчика, пришлось 69% сделок ритейлеров, структура спроса начала меняться. В 2024–2025 гг. доля такого формата аренды снизилась, тогда как доля покупок объектов, построенных под требования заказчика, выросла до 34% в 2024 году и 55% в 2025 году.
Такая динамика не означает снижения интереса ритейлеров к индивидуальным складским решениям. Скорее, меняется финансовая и операционная модель участия торговых сетей в подобных проектах. Крупные ритейлеры по-прежнему заинтересованы в объектах, адаптированных под их технологические процессы, температурные режимы, товарные категории и требования к скорости обработки потока. «По мере стабилизации рынка интерес ритейлеров к проектам, реализуемым под требования конкретного заказчика, может восстановиться — прежде всего в крупнейших региональных агломерациях, где федеральные сети продолжают развивать логистическую инфраструктуру».
