апарт-отели

Загрузка петербургских отелей в первом полугодии 2026 года снизилась на 3 процентных пункта, до 59%, при этом средняя цена номера выросла на 8%, до 10,3 тыс. руб. Часть спроса перераспределяется в сторону альтернативных форматов размещения, включая апарт-отели, посуточную аренду квартир и хостелы. В экономичном сегменте загрузка упала сильнее всего — на 9 процентных пунктов, до 52%, при росте тарифов на 17%. В люксовом сегменте, напротив, загрузка выросла на 2 процентных пункта, до 48%. Дополнительным фактором снижения загрузки стало укрепление рубля, из-за которого часть туристов с высоким доходом выбирает зарубежные направления. В городе насчитывается 85 классифицированных объектов категорий 3–5 звезд с номерным фондом 19,6 тыс. номеров. За первое полугодие открылся только один новый объект — четырехзвездочный отель «Лахта Тауэрс» на 301 номер. До конца года заявлен ввод еще трех гостиниц суммарно на 412 номеров.

Первичный рынок апарт-отелей в Крыму и Краснодарском крае с конца 2022 года вырос в 2,5 раза, достигнув к началу 2026 года 84 комплексов. Совокупный номерной фонд таких объектов в двух регионах составляет 43,7 тыс. единиц, а общая площадь — 1,85 млн кв. м. На долю Сочи приходится 35% предложения на Черноморском побережье, Анапа занимает второе место с 21% лотов. В сегменте преобладают пятизвездочные апарт-отели: на них приходится 55% номеров и 53% площадей. Доля четырехзвездочных гостиниц составляет 46% от общего количества объектов, трехзвездочные комплексы занимают 12% рынка. Аналитики связывают высокие категории с тем, что девелоперы закладывают в проекты развитую инфраструктуру еще на этапе строительства.

Апарт-отели названы ключевым драйвером гостиничного рынка Санкт-Петербурга по итогам 2025 года. В прошедшем году в городе открылось семь таких объектов проектным объемом 2,4 тыс. юнитов. Из них 491 номер пополнил предложение средств размещения, что на 39% ниже уровня 2024 года. Совокупный объем предложения апарт-отелей достиг 64 объектов номерным фондом 9,1 тыс. единиц. К объектам, реализованным с привлечением капитала розничных инвесторов, относятся 58 апарт-отелей на 8,4 тыс. номеров, что составляет 92% предложения сегмента. На 2026 год запланирован ввод еще девяти апарт-отелей.

Рекордный ввод гостиничных номеров в 2025 году сопровождается снижением девелоперской активности в сегменте курортных апартаментов на юге России. Рост стоимости строительства на 30% и высокая ключевая ставка стали основными сдерживающими факторами для этого формата. В то же время государственная поддержка через льготное кредитование стимулирует строительство классических отелей: в четвертом отборе по Постановлению №141 одобрено 197 проектов на 31,6 тыс. номеров. Апарт-отели не вошли в перечень приоритетных направлений программы, которая делает ставку на гостиницы категорий 3–5* и круглогодичные парки развлечений. Инвестиции в поддержанные в 2025 году проекты превысят 856 млрд руб., а общий объем вложений по программе до 2030 года достигнет 2,1 трлн руб. На фоне этого курортное жилье и апартаменты теряют привлекательность для девелоперов из-за экономики проекта. Дополнительное давление на сегмент оказывает рост налоговой нагрузки и операционных расходов: стоимость часа работы горничных и официантов в Москве выросла на 40%.

Управляющие компании в 2025-м зафиксировали рекордный рост эксплуатационных затрат (OPEX) на объектах коммерческой недвижимости — в среднем на 18%. Основной причиной стал катастрофический дефицит кадров и повышение стоимости труда, что особенно остро сказалось на сегменте апарт-отелей. Партнер Nikoliers Анна Никандрова отмечает обострение всех тенденций предыдущих периодов: сокращение персонала и снижение уровня его квалификации. Заказчики, включая владельцев апарт-отелей, стремятся сдержать рост стоимости услуг и идут на сокращение объемов получаемых услуг. Генеральный директор «ФМ СЕРВИС» Владимир Костромин констатирует переход отрасли к системной перестройке, где уже недостаточно «людей и инструмента». Для апарт-отелей это означает необходимость внедрения технологий и управленческой культуры для адаптации к новым условиям.

Отели становятся «якорями» гостинично-развлекательных кластеров нового формата, перезапуская целые регионы. Модель активно поддерживается государством, а в индустрии гостеприимства появились игроки, специализирующиеся на подобных решениях. Объем номерного фонда в гостиницах России по итогам III квартала 2025 года достиг 179,8 тыс. номеров. Объем нового строительства с начала года превысил 5,2 тыс. номеров, что втрое больше результата за три квартала 2024 года. Большая часть (39%) нового номерного фонда приходится на Краснодарский край, где открылись ZENITH Resort Hotel&SPA в Анапе и гостиница «Дивотель» в Геленджике. В перспективе трех лет темпы ввода сохранятся, в том числе за счет объектов, получивших льготы по Постановлению №141. Эффективный гостиничный продукт сочетает кредитование по 141-му постановлению, инженерные сети по инфраструктурным нацпроектам и гранты по сельскому туризму.

Минстрой и Минэкономразвития подготовили законопроект, который разрешит строительство апарт-отелей по схеме долевого участия. Новый механизм позволит гражданам приобретать номера в строящихся объектах через договоры долевого участия (ДДУ) и эскроу-счета. Владельцам номеров в таких комплексах запретят использовать их для постоянного проживания. Управлять апарт-отелями смогут только профессиональные гостиничные операторы. Они будут вовлечены в процесс проектирования и контроля строительства таких объектов. Инициатива призвана привлечь частные инвестиции в туристическую инфраструктуру и сократить дефицит гостиничных номеров.

IDEM-консалтинг и гостиничный оператор «25/7» подписали меморандум о стратегическом партнёрстве на площадке CRE Federal Awards 2025. Пилотным регионом для совместных проектов в сфере апарт-отелей выбран Крым. IDEM-консалтинг займётся оценкой инвестиционного потенциала проектов, включая прогнозирование продаж апарт-комплексов. «25/7» обеспечит сопровождение от привлечения финансирования до операционного управления объектами. В Крыму доля апартаментов составляет 33% от всего объёма рынка, а их средняя стоимость в сентябре 2025 года достигла 395 000 рублей за м². Продажи апартаментов в 2024 году выросли втрое относительно 2022 года, заключено 3590 сделок. Партнёрство предполагает продажу номеров частным инвесторам по 214-ФЗ для финансирования гостиничной инфраструктуры.

Апарт-отели стали драйвером роста туристического спроса в России, достигнув загрузки 87–90% в Петербурге и обеспечив 52% всех бронирований апартаментов в Краснодарском крае. В Калининградской области на этот формат пришлось 64% бронирований из-за дефицита классических гостиниц, а в Татарстане и Приморском крае спрос вырос более чем вдвое. Новые апарт-отели с фондом от 300 до 700 номеров демпингуют, устанавливая цены на 30–40% ниже классических отелей в высокий сезон, что вынуждает традиционные гостиницы проводить реновацию и переходить в этот формат. Объем качественного номерного фонда апарт-отелей в стране достиг 19,9 тыс. единиц, что составляет 13% от всех качественных средств размещения. Наиболее развит сегмент в Петербурге, который обеспечивает 46% общероссийского предложения апарт-отелей. С 2025 года все апарт-отели обязаны называться гостиницами, однако эксперты продолжают выделять их в отдельный сегмент.

В 2025 году 55% россиян планируют путешествия внутри страны, при этом основной проблемой индустрии гостеприимства остается дефицит средств размещения в регионах. По оценкам IBC Real Estate, темпы строительства новых отелей в России за последнее десятилетие снизились на 21%: за 2015–2024 годы было введено 48,7 тыс. номеров против 61,7 тыс. за предыдущие десять лет. Рекордные объемы строительства 2013–2014 годов были связаны с подготовкой к Олимпийским играм в Сочи, когда открылось 24,1 тыс. номеров, более половины из которых пришлись на Краснодарский край. При этом заявленные планы на текущий год составляют 10 тыс. номеров, что может сделать его рекордным с 2014 года. Стоимость размещения в некоторых регионах выросла в 2–8 раз, что делает поездки недоступными для туристов с бюджетом 99 тыс. рублей на человека.