Земельный кодекс

В 1990–1995 годах, на фоне приватизации госимущества, земельное законодательство в России отсутствовало. Сделки проводились по «инвестиционным контрактам» с городом, предполагавшим раздел прав в пропорциях 50/50 или 30/70. Земля оставалась в государственной собственности, и девелопер работал с правом аренды под строительство. Этот гибридный режим частных инвестиций при государственной земле сохранялся почти десятилетие. Он во многом определил специфику российского девелопмента как бизнеса, глубоко зависимого от административного ресурса.

Собственники коммерческой недвижимости сталкиваются с отсутствием в законе алгоритма определения площади публичного участка для выкупа под зданием. Нормы Земельного кодекса фиксируют исключительное право на приобретение земли, но не раскрывают правила расчета ее размера. Бремя доказывания необходимой площади возлагается на собственника, а пробелы восполняются неоднородной судебной практикой. Споры возникают при выкупе как исторически сложившихся участков, так и территорий, предоставленных по действующим правилам для строительства. Власти отказывают в выкупе, ссылаясь на несоразмерность участка параметрам здания. Суды подтверждают, что кадастровый учет сам по себе не доказывает необходимость всей территории для эксплуатации объекта. Размер участка обосновывается индивидуально, исходя из необходимости обеспечить «функциональное использование» здания. При этом закон не объясняет, как устанавливать «обеспеченность функционального использования». Близкая по смыслу формулировка содержится в Гражданском кодексе, но она не решает вопрос выкупа земли из публичной собственности.

С 1 сентября 2025 года аукционные торги в России проходят по единым правилам в электронном формате. Доля вложений в недвижимость, купленную на аукционах, достигла 24% от общего объёма инвестиций, что является максимумом за пять лет. Объём покупок на торгах за 9 месяцев 2025 года составил около 150 млрд рублей. Аукционы стали основным инструментом перераспределения качественных лотов и «точкой входа» для новых игроков. Девелоперы собирают земельные банки на десятки миллиардов рублей, оставаясь самой активной категорией покупателей. Усилилась конкуренция за участки в крупнейших агломерациях, а ликвидные лоты уходят с премией к стартовой цене.