ключевая ставка ЦБ

Девелоперы перенесли ввод 21–31% офисных проектов в Москве, запланированных на 2026–2030 годы. Причиной стали высокая стоимость кредитов и рост себестоимости строительства. Стоимость возведения офисов в 2026 году может вырасти на 10%, до 220 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение спроса также ограничивает возможность привлечь капитал для завершения проектов. В январе–июне 2026 года объем офисных сделок сократился в 1,5 раза год к году. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть в том числе от скорости снижения ключевой ставки ЦБ.

Высокая ключевая ставка ЦБ названа основной причиной сокращения инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Подмосковья. По итогам первого полугодия 2026 года спад составил 30–53% в годовом выражении в зависимости от методики оценки. Уровень ставки ограничивает привлечение заемных средств, что напрямую влияет на доступность кредитования для участников рынка. На этом фоне вложения в офисную недвижимость сократились на 76%, до 24 млрд руб., а в логопарки — на 66%, до 5 млрд руб. Единственным растущим сегментом стала торговая недвижимость, где объем инвестиций увеличился почти втрое, до 91,8 млрд руб. По прогнозу IBC Real Estate, по итогам года объем вложений составит 550–600 млрд руб., что на 6–14% меньше показателя 2025 года.

Проектное финансирование для строительства коммерческой недвижимости подешевело почти на треть за полтора года, но масштаб его использования не восстановился. Банки по-прежнему закладывают в ставку высокую премию за риск, что разрушает экономику большинства проектов, особенно предполагающих сдачу в аренду. Плавающая ставка по продукту рассчитывается по формуле «ключевая ставка + фиксированная премия». Стоимость фондирования для банков не всегда полностью соответствует ключевой ставке, поэтому на размер премии влияют и риски по конкретному проекту. До получения разрешения на строительство кредит обходится в «ключевая ставка + 7%», после запуска проекта надбавка снижается до 5%. Для возврата актуальности продукта необходимо, чтобы он подешевел еще на треть. Это возможно во второй половине следующего года при условии продолжения цикла снижения ключевой ставки.

ЦБ предупредил, что пространство для снижения ключевой ставки сократилось. В связи с этим ожидается, что дальнейшее снижение будет идти медленнее, чем прогнозировалось ранее. Текущий прогноз по ключевой ставке на конец года составляет 13–13,5%. Александр Кудрин отмечает, что даже при снижении ставки до 10% немедленного оживления рынка не произойдет, на это потребуется от 9 до 12 месяцев.