Ozon закажет около 3,8 млн кв. м складов и запустит собственный ЗПИФ

Текст: Павел Назаркин

Компания Ozon проводит предварительный отбор девелоперов для строительства 3,8 млн кв. м складов в течение ближайших двух лет в различных регионах России, рассказали CRE два источника на рынке складкой и индустриальной недвижимости, знакомых с планами компании. Корреспондент CRE обратился за подтверждением в пресс-службу Ozon, но к моменту публикации ответа получено не было.

Согласно имеющимся в распоряжении редакции документам, планы маркетплейса до октября 2026 года включают небольшие площади (6-10 тыс. кв. м) в таких городах, как Александров, Каспийск, Миасс и Россошь. А к осени 2027 года в тендерах на строительство значится около 2,5 млн кв. м, в том числе, крупные комплексы площадью от 80 тыс. кв. м.

Так, порядка 260 тыс. кв. м запланировано в Подмосковье по Калужскому, Новорязанскому, Новорижскому шоссе и в Химках, 80 тыс. кв. м на востоке Санкт-Петербурга. Комплексы площадью по 120 тыс. кв. м будут построены в Самаре, Казани и Туле, а в Красноярске аппетиты маркетплейса включают строительство 180 тыс. кв. м.

До осени 2028 года уже в планах Ozon строительство 1,3 млн кв. м. Таким образом, суммарно маркетплейс за ближайшие два года планирует занять не менее 3,8 млн кв. м. География запросов простирается от Южно-Сахалинска и Петропавловска-Камчатского на востоке до Дербента на юге и Брянска на западе.

Отметим, что сроки строительства склада на подготовленном участке могут составлять около 6-8 месяцев, а на неподготовленном — доходить до 1-1,5 лет. То есть, для реализации планов Ozon по запуску складов в работу до 1 сентября 2027 года сделки по строительству должны быть заключены уже в 3-4 кварталах текущего года, что ощутимо улучшит общие для рынка показатели спроса.

О динамике спроса

По оценкам аналитиков NF Group, в первом полугодии 2026 объем сделок составил всего 634 тыс. кв. м, а за весь 2025 год — порядка 3,2 млн кв. м против 5 млн кв. м в 2024-м. Снижение спроса обусловлено не только высокими ставками аренды складов, но и внешними факторами — давлением кредитной нагрузки на бизнесы арендаторов (за счет высокой ключевой ставки) и снижением платежеспособности населения.

В то же время, модель развития ключевых арендаторов складской недвижимости — крупнейших маркетплейсов и продуктовых сетей — подразумевает постоянное расширение логистических площадей. Стратегии развития пишутся не на год или полгода, а на 5-10 лет, и сокращение объемов в течение 1-1,5 лет чревато потерями оборотов в долгосрочной перспективе. Планы таких компаний, как Ozon и Х5 можно рассматривать в качестве индикаторов деловой активности. И эти индикаторы сейчас говорят о том, что период низкого спроса подходит к концу. Ранее сообщалось об уже заключенных контрактах по регионам на 874 тыс. кв. м для первых и о 860 тыс. кв. м для вторых.

Руководитель «Х5 Недвижимость» Денис Маслов на «Движении» говорил о планах по региональному расширению логистических мощностей, что вкупе с тендерами Ozon и долгосрочными планами РВБ (порядка 3 млн кв. м) говорит о начале постепенного восстановления спроса в связи с невозможностью дальше откладывать планы по экспансии. В структуре запросов Ozon можно обратить внимание на большое количество малых городов с населением по 50-100 тыс. человек, что позволит оператору уменьшить «логистическое плечо» и сокращать транспортные расходы. Сейчас такая стратегия выглядит максимально уместной. Хотя о непосредственном влиянии топливного кризиса на спрос говорить пока рано, но «звоночек» уже прозвучал, а значит, возможные перебои с топливом ритейлерам придется закладывать в стратегии — идти в сторону минимизации затрат на транспорт за счет расширения складской инфраструктуры.

Что и как строить

При всех позитивных предпосылках общая экономическая ситуация с высокой нагрузкой на бизнес остается. Партнер NF Group Константин Фомиченко отмечает, что при дорогом заемном финансировании экономика многих сделок build-to-rent (строительство под заказ в долгосрочную аренду — от 7-10 лет) перестала сходиться, что может стимулировать игроков к строительству с последующим выкупом (build-to-suit). При этом стоит помнить, что для ритейлеров и маркетплейсов сама по себе модель работы с владением недвижимостью не будет приоритетной, потому что деньги логичнее пускать в оборот, а не закапывать в бетон.

Напомним, Ozon владел несколькими складами, но к 2022 году все они были компанией проданы по схеме sale&leaseback, при которой бывший владелец остается на объекте уже в качестве арендатора. После 2022 года свой портфель по этой же схеме продал логистический оператор FM Logistic. Еще в прошлом десятилетии на арендную модель полностью перешла Х5, как по торговым, так и по складским площадям. В 2025 году со своими офисами поступили таким же образом «Эталон» и ГК ФСК. Так что можно сказать, эта модель является устоявшейся практикой на рынке коммерческой недвижимости, тогда как выкуп арендуемого помещения привычной практикой не является.

Директор московского офиса IPG.Estate Дмитрий Герастовский говорит, что в идеальной модели рынок должен работать в основном через BTS и BTR, но в реальности складывается патовая ситуация, в которой для девелопера предпочтительнее первое, для заказчика второе, а классических фондов, ориентированных на долгое владение площадями на рынке практически не осталось. То есть, идеальная модель, где девелопер строит объект для маркетплейса в долгосрочную аренду, а потом продает институциональному инвестору актив с арендным потоком, работает только в отдельных случаях и не является для рынка основной.

Планы на ЗПИФ

По словам источников CRE из планируемых на ближайший год 2,5 млн кв. м около 1 млн кв. м Ozon может приобрести в собственность, чтобы затем упаковать в ЗПИФы и вывести паи на Московскую биржу. До сих пор компания отдавала предпочтение арендной модели, а занимаемые маркетплейсом склады входят в паевые фонды под управлением сторонних управляющих компаний, таких как Parus Asset Management, «Современные фонды недвижимости» и «ВИМ-Сбережения». Однако, как сообщал «Интерфакс» в июле 2025 года, компания зарегистрировала собственную УК — «Озон управление активами». Предполагается, что эта структура займется упаковкой в фонды складов, которые попадут в собственность маркетплейса.

По данным NF Group, объем инвестиций в складскую недвижимость за первое полугодие 2026 составил 67 млрд рублей, а аналитики IBC Real Estate прогнозируют 190-210 млрд рублей по итогам года. При этом в розничных ЗПИФ, инвестирующих в недвижимость, 72% из общих 6,2 млн кв. м площадей составляют склады — примерно 4,46 млн кв. м.

Казалось бы, это внушительные объемы, учитывая общее предложение складской недвижимости в России на уровне 60 млн кв. м, но здесь нужно смотреть на объемы ввода, которые кратно выросли в 2025–2026 гг. — совокупный ввод по прогнозам NF Group составит 13,4 млн кв. м. И такое количество складов едва ли смогут поглотить фонды, количество которых на рынке пока ограниченно.

Микаэл Казарян, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, отмечает, что интерес фондов к складам становится избирательнее, в результате чего в ближайшие годы доля складов в портфелях будет сокращаться, а вырастет доля офисов. По табличке IBC Real Estate мы видим, что и сейчас портфели специализированных УК не настолько велики, чтобы предполагать поглощение ими большей части ввода.

При этом Дмитрий Герастовский предполагает, что модель с упаковкой в ЗПИФ в ближайшие годы станет на рынке складской недвижимости доминирующей, потому что она позволяет собственнику в максимально короткие сроки вернуть деньги (за покупку или строительство) и вложить их в свой основной бизнес, а ситуация в экономике такова, что такими возможностями не разбрасываются.

Кроме указанных институциональных игроков на рынке есть пример создания девелопером NK Group площадки «Рентал Про», где в ЗПИФы упаковываются построенные компанией объекты (склады и дата-центры). Однако до сих пор не было примера создания специализированной УК конечным пользователем. И здесь Ozon может стать первооткрывателем.

Как указывает Степан Щедров, заместитель директора по работе с ключевыми клиентами компании Union Brokers,  разнообразие и постоянное совершенствование инвестиционных инструментов на рынке складов свидетельствует о его «взрослении»: «Безусловно, взлёты и падения средней ставки аренды, высокая волатильность этого ключевого показателя создают предпосылки для того, чтобы обезопасить свой бизнес через приобретение склада в собственность. Однако далеко не все компании могут себе позволить выдернуть из оборота существенную сумму и замедлить развитие. Здесь в качестве универсального инструмента может использоваться ЗПИФ. Диверсификация вложений является основополагающим принципом сохранения капитала. Мастодонты рынка идут этим путем, создают целые экосистемы, не выпуская движение средств за их пределы».

Итог

По прогнозам УК Parus Asset Management, в 2026 году общий объем недвижимости в ЗПИФах в денежном эквиваленте вырастет с 800 млрд рублей до 1,3 трлн. Фонды, нацеленные на продажу паев, уже точно заняли позиции классических институциональных инвесторов. Но хватит ли у них ресурсов поддерживать рынок — это вопрос, ответ на который скорее отрицательный, чем положительный. А значит, нужны новые фонды.

Высокие ставки по кредитам сейчас фактически делают ЗПИФы единственным способом выживания для торговых центров, владение которыми становится убыточным в виду высокой закредитованности. В результате активы массово переходят банкам в качестве залога. В складской недвижимости экономику проектов поддержал взрывной рост спроса со стороны маркетплейсов, благодаря которому, в том числе, ставки аренды кратно выросли за последние 5 лет (с 4 тыс. рублей в 2020-м до 12 тыс. рублей в 2024-м, по данным NF Group), но при всем этом позитиве, каждый месяц высокой ключевой ставки загоняет девелоперов в долговую яму, и уже в 2028 году спекулятивный ввод резко сократится, потому что сейчас реализуются объекты, заявленные на растущем рынке 2024-го года, а новых масштабных с тех пор практически не заявлялось.

Это значит, что уже сейчас можно прогнозировать дефицит спекулятивных площадей, даже если к концу года вакантность вырастет до 8-9%, как прогнозируют консультанты.

Ожидания у экспертов по будущему рынка самые разные. Константин Фомиченко предполагает, что BTS/BTR будет преобладать на рынке в ближайшие годы, Дмитрий Герастовский видит эту модель наиболее оптимальной, отводя спекулятивному строительству индикативную роль (около 10-20% ввода, по которым можно будет ориентироваться в плане ставок аренды), Микаэл Казарян уверен, что заявленных к строительству площадей на ближайшее время хватит всем, и новая волна строительства под заказ пойдет после постепенного поглощения вакансии — не ранее 2027 года.

Таким образом, есть три факта и три предположения.

Факты:

1)        Ozon запустил тендеры на 3,8 млн кв. м складов на ближайшие два года

2)        Запросы маркетплейсов и продуктовых ритейлеров концентрируются в основном в регионах, а Москва складами уже более-менее насыщенна

3)        ЗПИФы по складской недвижимости растут в деньгах по 50% в год

Предположения:

1)        Восстановления спроса можно ждать уже в третьем квартале, исходя из риторики ключевых арендаторов и их планов

2)        Эксперты привыкли переносить тренды Московского региона, как самого активного рынка, на другие территории, что может привести к когнитивной ошибке. На самом деле, вакантность в регионах будет сокращаться гораздо быстрее, а ставки должны обогнать московские (при условии, что девелоперы не будут копировать ценники с московских коллег) уже в этом году

3)        Создание ЗПИФ Ozon может стать прецедентом, когда УК принадлежит именно конечному пользователю, а не девелоперу или собственнику (фонду). Но это выглядит правильным решением в условиях, когда никто не готов брать на себя владение активом. Возможно, что другие ритейлеры с большими портфелями складов последуют примеру, и для рынка в целом это будет очень позитивным явлением.