Договоры дороже денег: как меняются себестоимость и окупаемость строительства

Текст: Павел Назаркин

СКЛАДЫ: НУЖНО БОЛЬШЕ БЕТОНА И МЕТАЛЛА

По данным IBC Real Estate, себестоимость строительства составляет в среднем 70 тыс. рублей за кв. м, увеличившись с 2022 года примерно на 75%. В эту сумму включены затраты на основной конструктив, инженерные системы, услуги по проектированию и управлению строительством, но не входят оплата ВРИ и аренда земельного участка.

Андрей Свирин, руководитель по реализации коммерческой и индустриальной недвижимости «АФИ Девелопмент», оценивает долю земли в 11% от общей стоимости проекта, еще 5% приходится на управление строительством и около 3% на проектирование. Никита Иванов, генеральный директор ООО «АктивБау», говорит, что услуги генподрядчика могут составлять около 10% от общей себестоимости, а проектировщика — примерно 2%. Если суммировать данные компаний, то стоимость вместе с участком и услугами генподрядчика доходит до 80 тыс. рублей за кв. м, а распределение получается примерно следующим:

Эксперты оценивают средний рост стоимости строительных материалов в среднем в 10–15% в год. Если считать средние значения за пять лет, то пропорционально выросли и зарплаты линейного персонала, инженеров, услуги проектировщиков. Но разные пункты в этой ретроспективе росли по-разному.

В холдинге «Цемрос» (бывший «Евроцемент») отмечают, что себестоимость производства цемента растет по 10–15% в год в основном за счет индексации тарифов на грузоперевозки, стоимость которых может составлять до 40% в конечной цене продукта. В 2025 году тарифы на железнодорожные перевозки строительных грузов повышались дважды — сначала примерно на 5% за счет изменения понижающего коэффициента, затем еще на 10% был повышен тариф на порожний пробег вагонов; кроме того, было прекращено применение отдельных понижающих коэффициентов. В 2026 году Правительство РФ перенесло индексацию на более раннюю дату, теперь тарифы на грузовые перевозки увеличатся на 8,5% уже 1 октября. Аналогично растет стоимость услуг автоперевозчиков.

Влияют на стоимость цемента, кроме того, кредитная нагрузка (предприятия кредитовались по «плавающей» ставке, то есть привязаны к уровню «ключа»), рост заработных плат, индексация тарифов на воду и электроэнергию. 10–15% себестоимости составляют затраты на проведение ремонтов технологического оборудования цементных производств, а это включает закупку дорогостоящего импортного технологического оборудования.

В свою очередь, металлопрокат, доля которого в себестоимости металлоконструкций доходит до 60%, в 2025 году демонстрировал снижение цен. Зато в 2026 году отмечается рост на основные позиции проката, сообщает Евгений Коннов, коммерческий директор ГК «Северсталь Стальные Решения». По его словам, этот рынок высококонкурентен и включает более 1 тыс. производителей и поставщиков, что сдерживает цены на металлоконструкции.

Рост стоимости, однако, уже заметен на рынке. Никита Иванов уточняет, что тенденция наблюдается с середины второго квартала: по отдельным закупочным позициям и отдельным поставщикам, прежде всего арматуре, стоимость коммерческих предложений в пиковые моменты была до 70% выше показателей начала года.

Общие тенденции и внешние вызовы рынка складской недвижимости говорят о том, что конструктив новых объектов может измениться. Например, высокой популярностью будут пользоваться быстровозводимые небольшие объекты, которые позволят ритейлерам и дистрибьюторам не хранить весь товар в крупных логопарках, а больше распределять по разным локациям, минимизируя риски потери всех запасов сразу. Такие объекты строятся из металлоконструкций практически целиком. С другой стороны, крупные проекты могут пойти по пути усиления конструктива — строительства бетонной кровли, усиления колонн, что, по словам Евгения Бумагина, члена совета директоров, руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, увеличит стоимость строительства примерно на 30%, зато поможет избежать критического урона при атаках БПЛА. В этом случае вырастет спрос уже на цемент.

Эксперты отмечают, что в последние годы сильно выросли цены на услуги проектировщиков и генподрядчиков. Однако связано это не только с общей инфляцией и кадровым дефицитом, но и с усложнением самих объектов. Теперь проектированию и архитектуре склада уделяется гораздо больше внимания, чем было пять лет назад. «Сегодня нужно учитывать не только требования экспертизы, но и пожарную безопасность, автоматизацию, электроснабжение, температурные режимы, стоимость материалов и дальнейшую эксплуатацию здания», — перечисляет Александр Бутримов, генеральный директор проектного бюро «Стандарт». Кроме того, сейчас наблюдается тренд на строительство многоэтажных складов в черте города. Такие проекты в разы сложнее и дороже по себестоимости, чем классические «коробки».

Если говорить о прогнозах, то эксперты ожидают в среднем такой же динамики по себестоимости, как в последние пять лет: удорожание на 10–15% за год. В разные периоды одни статьи расходов растут больше, другие меньше, но рост итоговой сметы приходит примерно к одному знаменателю. Таким образом, в 2028 году себестоимость строительства склада с учетом земли и налогов может перешагнуть рубеж в 100 тыс. рублей за кв. м.

ОКУПАЕМОСТЬ СКЛАДОВ: СПРОС ВОТ-ВОТ БУДЕТ, НО РАДОВАТЬСЯ РАНО

Сейчас средняя ставка аренды складских объектов оценивается в 9,5–10 тыс. рублей за кв. м в год без операционных расходов и НДС. Цена продажи — около 90–100 тыс. рублей за кв. м. Себестоимость классического складского объекта площадью 100 тыс. кв. м обойдется собственнику примерно в 8 млрд рублей, а приносить доход он может до 1 млрд рублей в год при полной загрузке. Но при этом не менее 2–2,5 млрд составят кредитные средства, что при нынешних ставках означает работу в течение трех лет только на возврат денег банку.

Учитывая ожидаемое снижение ключевой ставки, спрос через год может выйти на более высокий уровень, но пока сложно ожидать 100% загрузки новых объектов с учетом вакантности в существующих складах на уровне 6–7% и большого количества нового предложения (около 2 млн кв. м прогнозируемого ввода до конца года только в Московском регионе). На недавнем пресс-завтраке IBC Real Estate  упоминалось, что сейчас заморожено строительство около 700 тыс. кв. м складов, а некоторые собственники уже соглашаются и на ставки примерно 8 тыс. рублей за кв. м.

Экономика спекулятивных проектов, заявленных к вводу до конца года, будет совсем не такой, на которую надеялись девелоперы в изначальных расчетах: арендного дохода в первый год эксплуатации может даже не хватить на обслуживание кредита.

Впрочем, потенциал для роста спроса есть. Во-первых, ключевая ставка постепенно снижается, а крупные продуктовые ритейлеры и маркетплейсы не могут вечно откладывать свои планы по развитию. Во-вторых, спрос поддержит дробление селлерами товарных остатков, для чего им могут понадобиться небольшие складские блоки или услуги логистических операторов. На этом фоне расширить свои площади могут и сами специализированные игроки — 3PL и фулфилмент. В-третьих, пострадавшим маркетплейсам нужно возмещать потерянные площади за счет аренды действующих складов, что может сдержать рост вакантности. Но все эти предпосылки пока являются скорее гипотезами и при реализации все равно не приведут к дефициту, а как следствие — ощутимому росту средних ставок и снижению вакантности. Так что планировать новое строительство складов можно, но очень аккуратно и с прицелом на ввод в 2028 году.

ОФИСЫ: МОЖНО ТАКОЙ ЖЕ, НО С ПЕРЛАМУТРОВЫМИ ПУГОВИЦАМИ?

С себестоимостью офисных объектов все несколько сложнее, чем с классическими складами. В последних площадь застройки практически на 100% является и сдаваемой, тогда как в офисах поэтажная площадь включает в себя множество неарендопригодных зон. В итоге, по оценкам IBC Real Estate, себестоимость строительства составляет 215 тыс. рублей за кв. м, а по данным Stone — 380 тыс. за кв. м. В первом случае имеется в виду цена на «квадрат» общей площади, а во втором — полезной. И это цифры без учета расходов на маркетинг, приобретение земельного участка и сопутствующую налоговую нагрузку. Совокупные же затраты Марина Грицкова, руководитель аналитического центра Stone, оценивает примерно в 450 тыс. рублей за кв. м для класса А в среднем и от 500 тыс. рублей для офисного небоскреба (это связано с повышенными требованиями к инженерно-техническим и архитектурным решениям высотных зданий).

Кроме того, сильно отличается и структура затрат. Если в складах основной конструктив является главной статьей расходов, то в офисах первое место занимают внутренние инженерные сети, а на монолит приходится только около 16% — почти столько же, сколько на фасад.

Больше всего выросла стоимость фасадов. Только за последний год она увеличилась на 30%, а за два последних года суммарно — на 50%. Проектирование, по данным IBC Real Estate  увеличило стоимость на 100% за год, достигнув отметки 5% в общих расходах. Эта динамика является в первую очередь следствием требований города к архитектурному облику проектов. Материалы тоже подорожали, но здесь рост цен как раз укладывается в общую динамику — монолит и внутренняя отделка мест общего пользования (МОП) растут в цене в среднем по 10–15% в год. В Stone отмечают, что девелоперский цикл в офисных проектах долгий (около 3,5 лет), поэтому системные девелоперы около 5% закладывают на непредвиденные расходы, например на рост стоимости материалов в процессе строительства.

В контексте офисов главную роль сейчас играет отделка помещений: при повышенных объемах ввода большая часть объектов реализуется в мелкую нарезку без отделки и на продажу, тогда как покупатели и арендаторы небольших блоков не хотят самостоятельно заниматься фит-аутом, предпочитая помещения под ключ. В связи с этим многие девелоперы ищут возможности выполнять базовую отделку помещений за счет собственных специалистов или привлекая специализированные компании.

Стоимость отделки сейчас в среднем составляет 150 тыс. рублей за кв. м. Александр Алейников, управляющий партнёр, коммерческий директор Pridex, сообщает, что в целом услуги фит-аута растут в цене на 15–20% в год, а по структуре стоимость работы занимает 40%, материалы и оборудование — 60% (из них более половины стоимости приходится на инженерные сети). В динамике статей расходов здесь произошли изменения за последние пять лет. «Если в 2022–2023 годах наибольшее влияние на стоимость офисной отделки оказывали логистика, валютные колебания, ажиотажный спрос и др., то в последние три года на первый план вышли такие факторы, как рост затрат на ФОТ, увеличение налоговой нагрузки и высокая ключевая ставка», — продолжает г-н Алейников. В Pridex ожидают, что такая динамика роста стоимости сохранится и на ближайшие годы.

ОКУПАЕМОСТЬ ОФИСОВ: НЕ «СЭКОНОМИЛИ», А ПРЕДЛОЖИЛИ «НОВЫЙ ЛОФТ»

Если посчитать общие затраты на реализацию офисного проекта средней площади (70 тыс. кв. м, 55 тыс. кв. м полезной площади), то получается себестоимость около 25 млрд рублей и кредитное плечо примерно 7,5 млрд. Базовая отделка офисов потребует еще около 8 млрд рублей. Без учета кредитной нагрузки себестоимость такого офиса составит уже 600 тыс. рублей за кв. м полезной площади.

Марина Грицкова приводит следующие цифры по средним ценам экспонирования объектов: класс А внутри МКАД на первичном рынке продается по 576 тыс. рублей за кв. м, а в наиболее востребованных деловых локациях показатель достиг 709 тыс. кв. м (по данным на август 2026 года). В аренду офисы без отделки предлагаются в диапазоне 45–55 тыс. рублей за кв. м в год с НДС, в то время как арендная ставка на офисы класса А с ремонтом начинается от 60 тыс. рублей за кв. м с НДС. При этом в IBC Real Estate  уточняют, что сейчас дисконты по отношению к запрашиваемой цене могут составлять до 30%.

Таким образом, девелоперу нужно строить в востребованных деловых районах («Москва-Сити», Белорусская) или идти на дополнительные затраты, чтобы выиграть конкуренцию в условиях растущего ввода. Рост предложения офисов с отделкой выглядит неизбежным, поскольку у малых компаний, которые интересуются офисами на 50–200 кв. м, нет средств и желания самостоятельно этим заниматься. Девелоперы, которые смогут реализовать все это раньше других, будут в выигрыше. Но будет сложно: изначально отделка в бюджеты не закладывалась. В результате, вероятно, произойдет расслоение рынка по ставкам аренды и ценам продажи: проектов с отделкой станет больше, а средняя цена в них будет около 800 тыс. рублей (70–80 тыс. рублей за кв. м в аренду), но многие игроки останутся в текущем формате и ценах — «новый лофт» для тех, кто накопил на офис, но еще не заработал на его отделку.

СЕБЕСТОИМОСТЬ РАСТЁТ, НО ЭТО МЕНЬШЕЕ ИЗ ЗОЛ

Производители отмечают снижение спроса на продукцию со стороны строительного сектора, в основном из-за стагнации в строительстве жилья. Коммерческая недвижимость, напротив, идет на рекорды по новому вводу, но все же не требует столько материала, как целые кварталы жилищных девелоперов.

В «Цемрос» отмечают в первую очередь рост сектора B2C — домохозяйства стали чаще и больше заказывать цемента для обустройства загородных участков и ремонта квартир. Для сдерживания стоимости продукции и сохранения собственной маржинальности в этих условиях предпринимаются определенные шаги — концентрация выпуска на площадках с максимальной рентабельностью и перебалансировка мощностей, включая консервацию наименее эффективных линий. По словам представителей производителя, средняя загрузка мощностей по году составляет 60–70%, но отличается резкой сезонностью: летом загрузка может в 3–4 раза превосходить показатели января-февраля. В условиях сниженного спроса и в преддверии зимнего сезона консервация выглядит оптимальным решением.

В ГК «Северсталь Стальные Решения» видят предпосылки для большего использования стали в строительстве за счет того, что металлоконструкции по-прежнему обходятся дешевле альтернативных решений. «Это прямой путь к снижению себестоимости проекта за счет ускорения стройки и ключевое преимущество стального каркаса перед альтернативными технологиями. И мы все чаще отмечаем, что клиенты просят нас пересчитать уже готовые проекты на металлокаркас», — говорит Евгений Коннов.

Но как бы ни старались производители сдерживать цены, инфляционное давление сохраняется, ключевая ставка снижается медленно, а транспортные расходы и долги бизнесов растут. Как показали последние годы, рынок может пережить даже резкий рост себестоимости. Если же прогнозы экспертов оправдаются и себестоимость продолжит расти в среднем по 10–15% в год, то это не критично, в отличие от «дорогих» заемных средств и низкого относительно предыдущих лет спроса.

По прогнозам консультантов, спрос на офисы может составить около 1 млн кв. м в 2026 году при новом вводе на уровне 1,5 млн кв. м, а спрос на склады достигнет 1,7 млн кв. м при вводе 3 млн кв. м. То есть основной риск для девелоперов — в слабой востребованности объектов, что при большой кредитной нагрузке может привести к дефолту по отдельным проектам и даже застройщикам.