Ритейл и склады в «Движении»

Автор: Павел Назаркин

Новый виток трансформации ТЦ

Рынку качественных торговых центров России около 30 лет. Казалось бы, за такой срок рынок должен был прийти к устойчивому формату, но трансформация не останавливается: формат ТЦ сменился форматом ТРЦ, ему на смену пришли развлекательно-торговый и комьюнити-центр, а сегодня неторговые функции превращают торговые центры в МФК. Здесь уже речь не о развлекательной или спортивной составляющей, а об открытии в составе ТЦ полноценных гостиниц, офисов и коворкингов. 

Примечательно, что, как и с масштабированием развлекательных функций (открытие крупнейших термальных комплексов, океанариумов и крытых парков развлечений в составе ТЦ), добавление новых направлений бизнеса в проект идет преимущественно с региональных рынков. Так, проект ТРК «Гринн» в Брянске включает не только парк развлечений, фитнес-центр и концертный зал, но и отель на 150 номеров, и бизнес-центр площадью 1 500 кв. м. В уже действующем ТРЦ «Алатырь» этим летом должен открыться сервисный офис оператора SOK на 3 500 кв. м. В составе ТРК «Броско Молл» с 2024 года действует отель под собственным брендом Ruma фондом около 170 номеров. Таким образом, ТРЦ в регионах постепенно становятся многофункциональными хабами, закрывающими все потребности жителей и гостей, реализуют концепцию «город в городе».

Инфраструктура в ЖК и метрики КРТ

Отдельным драйвером развития торговли является стрит-ритейл в составе новых жилых комплексов и проектов комплексного развития территорий. В этом сегменте уже сформировались устойчивые тренды, появились новые направления и обозначились перспективы дальнейшего роста. К первым можно отнести высокую долю общепита и магазинов «у дома». Для крупнейших ритейлеров открытие магазинов в новых ЖК уже давно является интересным по умолчанию, а девелоперы закладывают специальные помещения с определенными техническими характеристиками специально под сетевые магазины и заведения общепита на стадии проекта. В процессе активной реализации сохранение помещений под ритейл частично или полностью в собственности застройщика (или партнерской управляющей компании). Это позволяет контролировать наполнение проекта и повышать его капитализацию. Пока только в перспективе открытие в составе ЖК магазинов одежных брендов, которые традиционно предпочитают размещаться в ТЦ или на ключевых торговых улицах. Одним из первых примеров может стать Melon Fashion Group, об интересе которой к формату на «Движении» рассказал Игорь Мальтинский.

Также на форуме RRG представила модель функционального наполнения жилого района численностью населения 100 тыс. человек (речь о среднем спальном районе Москвы между ТТК и МКАД). По расчетам компании, потребности населения такого района включают около 500 тыс. кв. м нежилой недвижимости (около 12,5-13% от жилой застройки). В том числе: около 220 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры (стрит-ритейл на первых этажах, районный ТЦ, фитнес, термы, спорт), 180 тыс. кв. м деловой застройки (офисы, коворкинги и лайт индастриал), 100 тыс. кв. м социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники). При этом совокупный рост стоимости жилья за счет сбалансированной инфраструктуры оценивается аналитиками в 7-15%.

Одним из ключевых драйверов нового строительства в ближайшие годы станут проекты КРТ, этой программе в рамках «Движения» было посвящено несколько сессий. Соотношение жилой и нежилой недвижимости по реализованным проектам примерно сходится с данными по базовым потребностям 90%/10%, однако в дальнейшем оно будет меняться. Так, по данным исследования CMWP и «Метриум» в проектах КРТ на стадии планирования нежилая недвижимость занимает уже порядка 37-38%, в том числе: 17% складской и производственной недвижимости, 15% офисной и 5% торговой. Безусловно, это не означает, что в каждом проекте будет около 17% складов и лайт индастриал, просто в структуре реализованных проектов только КРТ с основной жилой функцией, а запланированы и многофункциональные КРТ, где жилая и офисная части распределяются примерно в равных долях, и производственные КРТ, где на индустриальную недвижимость будет приходиться до 90%. В то же время, по прогнозам аналитиков, доля площадей под квартиры в жилых КРТ тоже будет сокращаться, и приведенные соотношения со временем могут сильно измениться в сторону расширения инфраструктурной части.

Склады в упадке?

Прогнозы аналитиков по основным показателям рынка индустриальной и складской недвижимости для девелоперов неутешительны. По прогнозам Ricci, к концу года вакантность достигнет 10%, а средняя ставка аренды снизится до 9 500 рублей за кв. м в год. Это может привести к сокращению количества игроков в ближайшем будущем, но девелоперы и управляющие смотрят на рынок более оптимистично, так как снижение спроса является временным, и связано оно в основном с высокой ключевой ставкой.

В компании Parametr подсчитали, что в Московском регионе до 2030 года около 12,8 млн кв. м потребуется только игрокам онлайн-ритейла, исходя из текущей и прогнозируемой степени проникновения. Более обеспеченный традиционный ритейл в этом же горизонте нуждается в 2,5 млн кв. м, логистика — в 3,3 млн, а производство — в 1,7 млн кв. м. Соответственно, общее предложение складов только в Московском регионе должно вырасти до 50 млн кв. м против нынешних 30 млн, чтобы закрыть те потребности, которые уже можно прогнозировать. 

Частично с этим соотношением соглашаются в Х5 Недвижимости: для компании как представителя традиционного ритейла обеспеченность складами в Москве уже достаточная на ближайшие годы, но есть большая потребность в региональных складах. И здесь, пожалуй, находится главная потенциальная тенденция развития рынка. А именно, создание мультиформатных производственно-логистических кластеров. В малых масштабах тренд уже реализуется, что мы видим на примере строящихся и развивающихся комплексов, где проектируются корпуса разных форматов: классический склад, кросс-док, лайт индастриал и земля с возможностью строительства для онлайн-ритейла под заказ. В более глобальном масштабе это отдельные кластеры в регионах, когда у каждого города будет производственно-логистический город-спутник, отдельно обеспеченный необходимой инфраструктурой. 

Положительным моментом для отрасли является стабилизация себестоимости строительства на уровне 69-70 тыс. рублей за кв. м. При этом эксперты видят возможности для снижения себестоимости без ущерба для качества и последующих потерь на обслуживании. Ключевыми возможностями в проектной компании Standart называют отказ от генподрядчика и оптимизацию сроков строительства (за счет быстрого принятия решений и грамотного изначального проекта). По мнению экспертов, эти опции могут приводить к сокращению затрат на 7% каждая. Но здесь нужно понимать, что отказ от генподрядчика будет эффективен лишь в том случае, если собственник готов максимально вовлекаться во все процессы, а команда обладает соответствующими компетенциями. В противном случае отказ от услуг профессионалов может наоборот увеличить сроки строительства и привести к таким ошибкам, которые сделают проект нерентабельным.

Выводы

Рынок торговой недвижимости эксперты единогласно называют наиболее пострадавшим от внешних факторов последних лет. По складскому рынку все чаще звучат слова о кризисе, хотя по актуальным показателям и на таком коротком сроке (1,5 года после рекордов спроса и дефицита предложения) говорить стоит только о временном снижении. Тем не менее, тенденции во многом схожи, игроки видят будущее в многофункциональности и встраивании форматов в глобальные проекты развития. Так сегменты коммерческой недвижимости органично встраиваются в жилые проекты, а специализированные темы — в крупные форумы. Хорошо это или плохо, надолго или навсегда — покажет время. Сейчас оно диктует необходимость мыслить, строить и рассуждать глобально.