В Петербурге стремительно развивается рынок высококлассных офисных площадей. В прошлом году объем предложения в этом сегменте практически удвоился, в 2004 году обещает побить все рекорды. Инвесторы намерены сдать в эксплуатацию около 120 тыс. кв. м в бизнес-центрах, где минимальный уровень арендных ставок превышает $300/кв. м в год.

По прогнозу аналитиков компании «Бекар. Консалтинг», до конца года на рынок выйдет примерно 170 тыс. кв. м новых офисных помещений всех классов. Только треть из них – скромные здания категории С, которые в посткризисные годы были наиболее востребованы арендаторами. Теперь же 60 % пополнения приходится на деловые комплексы уровня В и 10 % - на объекты А-класса. При этом границы (как ценовые, так и качественные) между двумя последними категориями офисной недвижимости становятся все более размытыми, а владельцы большинства новых бизнес-центров позиционируют их как здания уровня В+. Как правило, это означает, что по качеству отделки и инженерного оборудования они близки к комплексам высшего разряда, но уступают им по локации. В Петербурге, как и 10 лет назад, с престижным «Сити» ассоциируются Невский проспект и его окрестности, и максимальную оценку по офисной шкале могут получить лишь здания, расположенные в этой зоне.

Нетрадиционная ориентация
Между тем девелоперы уже убедительно доказали: дорогие офисы могут дислоцироваться на периферии исторического центра и даже за его пределами. В 2004 году застройщики активно осваивают Петроградскую сторону, Васильевский остров и некоторые из традиционно промышленных районов, примыкающих к центру города. Наиболее привлекательны для инвесторов набережные Невы и ее многочисленных притоков. На то есть много объективных причин. Это, во-первых, хорошая транспортная доступность набережных. Во-вторых, вдоль воды исторически располагались многочисленные заводы и НИИ, а потому здесь много административных и производственных объектов, подходящих для реконструкции и перепрофилирования. В-третьих, просторные земельные участки позволяют организовать здесь полноценный паркинг. Наконец, созерцание текущей воды способно умиротворить даже безнадежного трудоголика, а красивая панорама, открывающаяся из окон офисов, - один из критериев отнесения бизнес-центра к высокому классу.
Новая офисная география весьма разнообразна. Очаги деловой активности формируются на Выборгской, Пироговской, Ушаковской, Петроградской, Синопской, Свердловской набережных и даже вдоль Обводного канала, который еще недавно совершенно не котировался у потенциальных арендаторов, несмотря на близость к престижному центру. Офисные комплексы класса В и выше строятся с нуля или являются продуктом глубинной реконструкции существующих зданий, подразумевающей замену всех инженерных коммуникаций, монтаж систем приточно-вытяжной вентиляции и центрального кондиционирования, установку современных лифтов и организацию оптоволоконной связи. Помещения, предлагаемые в аренду, как правило, имеют свободную планировку. В числе обязательных услуг – кафе, круглосуточная охрана, клининговая служба.
Офисная площадь новых зданий, как правило, не превышает 10 тыс. кв. м, составляя в среднем 5–8 тыс. кв. м. Такие объекты достаточно быстро – примерно за полгода – заполняются арендаторами и не требуют многомиллионных инвестиций в строительство. Почти стопроцентная загрузка бизнес-центров среднего и высокого класса - как давно присутствующих на рынке, так и сданных в эксплуатацию в 2002–2003 гг. (комплексы «Петровский форт», «Сити-центр», «Аскольд», «Президент» и др.) - привлекает в этот сектор новых инвесторов.
Несколько девелоперских компаний, которые до недавнего времени специализировались только на жилищном строительстве, вышли на офисный рынок. Среди них - СК «Возрождение Санкт-Петербурга», «Строймонтаж», «Содружество», «ЛенСпецСМУ». Новички привнесли в коммерческие проекты схему долевого участия, столь популярную в квартирном секторе. В сооружение бизнес-центров начали вкладывать деньги банковские структуры, в том числе московские. Все более популярен сетевой подход, при котором девелоперы последовательно или параллельно развивают сразу несколько объектов.

Офисное изобилие
Один из наиболее активных инвесторов – ОАО «ПСБ-Инвест Групп», дочерняя структура Промышленно-строительного банка (ПСБ). Она одновременно реализует четыре офисных проекта, которые должны финишировать в конце 2004-го – начале 2005 года. Самый масштабный из них – реконструкция исторического дома на Невском проспекте, 38 под офисно-торговый комплекс класса А, завершающаяся в сентябре. Вложения в этот проект оцениваются в 35 млн. евро. В 6-этажном здании-памятнике общей площадью 14 700 кв. м на первых двух уровнях разместятся дорогие магазины, а выше на 7000 кв. м расположится бизнес-центр. Если учесть, что городской рынок офисов категории А – это всего 30 тыс. кв. м (причем все они заняты), пополнение это достаточно серьезное. Средний уровень арендных ставок на Невском, 38 - $550/кв. м в год (без НДС, включая эксплуатацию), что соответствует верхней ценовой планке на офисы А-класса, установившейся в Петербурге. Такая дороговизна объясняется престижным адресом, роскошью реставрированных интерьеров и современной инженерной «начинкой», позволяющей отнести здание к категории «интеллектуальных».
Три других проекта – это деловые комплексы классов В и В+, ведущие историю от административно-лабораторных построек. Например, бизнес-центр «Адмирал» на наб. Обводного канала рядом с Балтийским вокзалом в прежней жизни принадлежал заводу «Подъемтрансмаш». Летом прошлого года объект сменил собственника. Общая площадь 4-этажного здания – 10 тыс. кв. м (арендопригодная – около 6500 кв. м). Первая очередь «Адмирала» заработает в III квартале 2004 года. Отремонтированные площади сдаются по 300 евро/кв. м в год.
Другой комплекс - бизнес-центр «Шереметев» на пр. Стачек, 47 – бывшая собственность Кировского завода. Это действующее офисное здание, которое перешло к новому владельцу вместе с арендаторами. По мере реконструкции его класс будет повышен с С до В+, при этом закрывать бизнес-центр на время работ управляющие не собираются. Арендаторам, на чьих площадях происходит ремонт, в этом же здании предоставляют альтернативные помещения из «маневренного фонда» или предлагают скидку за причиненные неудобства. Обновленные офисы оценены от 240 евро/кв. м в год.
Еще один адрес из инвестпрограммы – офисно-торговый комплекс на пл. Конституции (Ленинский пр., 153), который в 2005 году возникнет на месте недостроенных корпусов научно-производственного центра «Феррит-Домен». В ближайших планах инвестора - приобретение еще нескольких административных зданий.
По оценке специалистов «ПСБ-Инвест Групп», средние затраты на реконструкцию объектов класса В/В+ (с учетом расходов на их покупку) составляют $600/кв. м, а прогнозируемая доходность будущих офисных комплексов – 18–25 % годовых в валюте. «Бизнес-центры класса В – сегодня самый динамичный сегмент офисного рынка. По мере того как улучшается качество жизни городских предпринимателей, возрастает и их потребность в комфорте на рабочем месте. При этом роскошные офисы класса А у нас пока так же экзотичны, как «Феррари» на петербургских улицах. В Северной столице не слишком много богатых компаний и людей, зато активно развивается средний класс», - считает член совета директоров «ПСБ-Инвест Групп» Лев Пукшанский.
Весьма динамична и сеть бизнес-центров под общей маркой «Сенатор». Этот проект реализует холдинг «Империя». В качестве исходного материала для вполне респектабельных деловых комплексов выступают самые причудливые варианты. «Сенатор» № 1 возник в 2001 году на 2-й Советской ул. на месте типографии «Детская книга». Второй бизнес-центр появился в 2003 году на территории Обойной фабрики (Большой пр. Васильевского острова, 80). Третий «Сенатор» открывается к лету 2004 года на ул. Кропоткина, 1 (Петроградская сторона), в здании бывшей бани. Его общая площадь - 6000 кв. м (полезная – 4500 кв. м). Сумма инвестиций в проект оценивается в $3,5 млн. Евростандартные офисы сдаются по $360/кв. м в год. К моменту открытия комплекса было разобрано более половины помещений.
«Империя» уже приступила к работе над «Сенатором» № 4, он также располагается на Петроградке (ул. Чапаева, 15). Здание площадью 12 тыс. кв. м прежде занимала фабрика музыкальных инструментов «Арфа». К концу года бизнес-центр класса В+ с магазинами и фитнесом должен быть готов.
Все офисные здания – собственность холдинга и находятся в его управлении. Пока каждый новый объект сдается в аренду дороже предыдущих. Коммерческий директор «Империи» Андрей Пушкарский комментирует: «Мы ощущаем, что рынок площадей класса В постепенно насыщается, однако говорить о перепроизводстве таких объектов рано. Пока спрос растет адекватно предложению и комплексы с удачной локацией и качественной отделкой уходят на ура. Однако наш холдинг диверсифицирует бизнес и намерен заниматься не только бизнес-центрами, но и другими инвестпроектами (например, торговыми и гостиничными), чтобы минимизировать риски».
Одна из самых примечательных офисных новостроек – деловой комплекс «Веда-Хаус» на Петроградской набережной. Проект реализует холдинг «Веда-система», известный своим водочным бизнесом. Бывшая административная пятиэтажка завода «Вибратор» по ходу реконструкции подрастет на два уровня. Общая площадь комплекса составит 18 660 кв. м. Примерно 70 % помещений отводится под офисы. Кроме того, в состав «Веда-Хаус» войдут ресторан на 300 посадочных мест с собственной пивоварней, водно-оздоровительный комплекс на 1200 кв. м с бассейном, фитнес-залом, солярием и салоном красоты, теннисные корты, кинозалы, несколько VIP-апартаментов. Объект претендует на класс А.
Впервые после кризиса 1998 года в строительство бизнес-центра в Петербурге вложилась иностранная компания. В марте Госкомиссии был сдан комплекс Renaissance House на 2-й Советской ул., 17 (рядом с Невским пр.). Инвестором проекта выступила турецкая компания Renaissance Construction. До сих пор она работала на петербургском рынке только в роли подрядчика и впервые финансировала стройку из собственных средств. Сумма вложений составила $5 млн. Расчетный срок окупаемости проекта – 3–4 года. Бизнес-центр состоит из двух шестиэтажных корпусов общей площадью 8150 кв. м. Средняя арендная ставка - $340/кв. м в год (без НДС). Загрузка здания пока составляет 22 %. Самый крупный арендатор – французский Banque Societe Generale Vostok, занявший 1060 кв. м.
Сразу два инвестора осваивают площадку бывшего завода «Электрик» на Аптекарской набережной (Петроградская сторона). Имущественный комплекс предприятия – 32 тыс. кв. м отчасти заброшенных, отчасти недостроенных цехов – в прошлом году приобрела фирма «Гелиос Таун», специально созданная для реконструкции заводских объектов. Стратегический инвестор проекта – столичная компания «Промсвязьнедвижимость». К концу года на набережной должен заработать комплекс River House. Торговые площади займут в нем 17 тыс. кв. м, а офисные – 9500 кв. м. Один из недостроенных заводских корпусов «Гелиос Таун» уступил петербургской компании «Бест». Она намерена потратить $15 млн., чтобы превратить «незавершенку» в бизнес-центр класса В+ общей площадью 20 тыс. кв. м. Проект «Беста» совпадает по концепции с River House, однако соседи не опасаются взаимной конкуренции. Генеральный директор УК «Бест» Олег Корчак уверен, что переизбытка предложения в секторе высококлассных офисов нет и в обозримом будущем не предвидится: «Крупные западные и московские фирмы заинтересованы в таких помещениях. На них и ориентирован наш проект».
Постепенно оживает Синопская набережная, которая, несмотря на выгодную локацию недалеко от Невского проспекта и Смольного, пока остается депрессивной полупромышленной зоной. Один из первых офисных проектов реализует здесь петербургская компания В & D (Синопская наб., 50). Здание уровня В+ общей площадью 3600 кв. м сдается осенью. Уровень арендных ставок – $372-420/кв. м в год (включая НДС и эксплуатацию). Татьяна Кирсанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Адвекс-РОССТРО» (эксклюзивный агент по привлечению арендаторов в В & D), считает, что в течение пяти лет облик этой набережной изменится кардинально. Со временем здесь появятся сразу несколько деловых комплексов высокого класса.

Манящая собственность
Новая тенденция петербургского офисного рынка – продажа площадей в строящихся бизнес-центрах. Характерно, что пока она проявляется только в секторе объектов В–В+. (Клиенты, ориентированные на помещения эконом-класса, недостаточно платежеспособны, а офисы высшей категории – слишком индивидуальный «товар».)
Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» первой в городе применила практику долевого участия при сооружении бизнес-центров и продолжает ее тиражировать. Этим летом корпорация завершает реконструкцию офисного здания В+ на Шпалерной ул., 54, недалеко от Смольного. Продажа помещений началась еще на старте проекта. Осенью 2001 года офисы оценивались в $950/кв. м, а в мае 2004 года последний вакантный блок предлагается по $1800 за «квадрат». Общая площадь здания - 9100 кв. м (полезная офисная - 6400 кв. м).
К концу года должен быть сдан в эксплуатацию второй бизнес-центр, на 14-й линии Васильевского острова, реконструируемый по такой же финансовой схеме. Более половины площадей уже распродано по $1200–1650/кв. м.
Третий объект СК «Возрождение Санкт-Петербурга» закладывает на пр. Добролюбова (Петроградская сторона). По плану он выйдет на рынок в середине 2006 года. Сколько будет стоить квадратный метр нового бизнес-центра, еще не определено. По словам генерального директора корпорации Ивана Романова, уже создана специализированная управляющая компания, которая по желанию покупателей будет эксплуатировать и сдавать в аренду приобретенные ими площади.
Опыт по продаже офисных площадей есть и у ЗАО «Содружество». Строительная компания завершает сооружение бизнес-центра на Коломяжском пр., 33 рядом со ст. м. «Пионерская» («спальный» район, где ведется активное жилищное строительство). Половину 9-этажного здания общей площадью 10 тыс. кв. м займет само «Содружество». Остальные помещения были реализованы еще прошлой осенью. Около 3 тыс. кв. м приобрела компания «ВМТ» , занятая в рекламном бизнесе. Сумма сделки не разглашается. Цена предложения составляла 850 евро/кв. м.
Вдохновленный успехом, инвестор приступает к строительству еще одного делового комплекса - на Петроградской стороне. Не исключено, что все офисное пространство – около 5 тыс. кв. м – станет собственностью одной компании. Заместитель генерального директора ЗАО «Содружество» Ирина Смирнова отмечает: «Сегодня чрезвычайно высок спрос на приобретение в собственность крупных площадей». Кстати, СК «Возрождение Санкт-Петербурга» также на стадии реконструкции продала «в одни руки» офисное здание на Галерной ул., 10 (полезная площадь – 2300 кв. м). Условия сделки и покупатель пока держатся в секрете.

Бизнес-центр на одного
В 2003 году в Петербурге было реализовано несколько действующих бизнес-центров под представительские офисы крупных компаний. Например, с двумя коммерческими объектами в центре города расстался международный концерн Skanska. Сначала комплекс на 8-й Советской ул., 31 (полезная площадь – 2000 кв. м), перешел в собственность одной из газпромовских структур. Несколькими месяцами позже бизнес-центр «Золотая Казанская» (ул. Казанская, 44) купила промышленно-строительная группа «ЛСР» – одна из самых крупных в Северо-Западном регионе. Цена, за которую респектабельное здание площадью 5600 кв. м выставлялось на продажу, составляла $7,8 млн. Сумма сделки неизвестна.
Есть случаи, когда новенькие бизнес-центры целиком сдаются одному арендатору. Так, оператор сотовой связи «Мегафон» занял в 2003 году здание на Караванной ул., 10, позиционированное как объект класса А (общая площадь – 10 300 кв. м).
Офисный центр В-класса на Московском пр., 120 (2800 кв. м) снял Территориальный фонд обязательного медицинского страхования по Санкт-Петербургу. Арендная ставка составила $310/кв. м в год (без НДС и эксплуатации).
Готовых – новых или реконструированных зданий – на всех не хватает. Солидные покупатели готовы приобретать на вторичном рынке объекты в сносном состоянии и ремонтировать их под себя. Чрезвычайно популярны особнячки площадью до 1000 кв. м. По оценке директора компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игоря Горского, средние цены на такие здания, расположенные в историческом центре, составляют $1200–1500/кв. м, при этом уникальные объекты выставляются на продажу по цене $3000/кв. м.