Правила с неизвестными

Петербургский строительный комплекс столкнулся с многогранными изменениями нормативно-правовой базы, регламентирующей различные аспекты деятельности инвесторов, девелоперов, застройщиков. Корректировки происходят как на уровне подзаконных актов городского правительства, так и на уровне базовых региональных законов, регулирующих градостроительный процесс. Ожидается, что в 2011–2012 годах пройдет ревизия Генплана, Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), законов о режимах зон охраны (РЗО) объектов культурного наследия, а также будут приняты региональные нормативы градостроительного проектирования (РГНП). Перманентное изменение правил игры, даже в случае их логичности и обоснованности, может создать для строителей дополнительные трудности. Фактор регламентирующей неопределенности играет большую роль в ходе проектирования и получения разрешений, а в каких-то случаях возникают задержки, вызванные необходимостью переработки проектов и их нового согласования.

За прокурорским
реагированием
Городские власти скорректировали порядок предоставления объек­тов недвижимости инвесторам. Пре­дусмотренные постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30 декабря 2010 года № 1813 изменения были фактически инициированы прокуратурой города, предъявившей Смольному ряд претензий. Возражения прокуратуры вызвал установленный порядок, при котором разработка проектов планировки и межевания территорий (ППТ), принадлежащих городу, выполняются за счет заинтересованных инвесторов. Прокуратура потребовала от городских властей, в соответствии с нормами Градкодекса РФ, беспрепятственно выдавать застройщикам градостроительные планы на земельные участки, несмотря на отсутствие на них утвержденных ППТ.

Претензии прокуратуры поставили под сомнение действовавший в Петербурге порядок предоставления участков в аренду для проведения изыскательских работ на 11 месяцев, по итогам которых инвестор должен был готовить ППТ на весь квартал, где находится пятно под будущую застройку. Этот порядок был установлен базовым постановлением № 1592 от 21 сентября 2004 года, которое теперь, вместе с еще двумя десятками нормативных актов, отменено. Первый заместитель председателя городского Комитета по строительству Николай Крутов признает, что отмена привычной и вполне оправдавшей себя схемы закрепления участков в кратко­срочную аренду под изыскательские работы была вызвана критикой со стороны прокуратуры и УФАС. «Хотя, на мой взгляд, мы до конца не досудились», – полагает он.
В основе нового порядка – нормы Земельного кодекса РФ, предусмат­ривающие два способа предоставления участков под строительство. Во-первых, «без предварительного согласования мест размещения объектов», то есть через процедуру торгов – для участков, на которые имеются утвержденные ППТ. И, как подчеркивает г-н Крутов, этот способ в администрации города рассматривается как основной:

«Разрабатывается ППТ, задающий алгоритм развития территории, определяются земельные участки, пригодные для размещения тех или иных объектов, проводятся торги». Но в ряде случаев оправдан и второй способ – «с предварительным согласованием мест размещения объектов», то есть, по сути, «целевка». «Федеральный законодатель все-таки не зря оставил этот способ, – убежден Николай Крутов. – Он предполагает обратную логику – необходимость размещения конкретного объекта с конкретной функцией на конкретном же участке. И если заявитель хочет что-то построить, то почему бы не выбрать место размещения объекта и не согласиться с этим намерением, если оно идет на пользу государству, обществу и частному интересу».

Пройденные «изыскания»
Отмена механизма изыскательских работ при сохранении «целевки» – главное нововведение постановления № 1813. Причем, что важно, целевым способом могут предоставляться исключительно участки, на которые отсутствуют ППТ (иначе заявителю будет отказано в попытке получить объект в обход процедуры торгов).

Потенциальный инвестор, согласно новому порядку, обращается в Ко­­митет по строительству с заявлением о выборе участка. Чиновники этого ведомства с помощью других структур администрации собирают информацию об имущественно-правовом статусе объекта и заключения профильных комитетов. Затем они готовят проект акта выбора земельного участка, который в случае его согласования в КГА, КГИОП и КЗРиЗ утверждается соответствующим правовым актом. Таким образом, принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое официально публикуется. Инвестор, в свою очередь, выполняет кадастровые работы и учет, получает отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, собирает необходимый пакет документов. Наконец, правительство города по ходатайству вице-губернатора Романа Филимонова принимает постановление о предоставлении участка для строительства на инвест­условиях (оно будет действовать три года). Впрочем, в процессе подготовки по­­становления предусмотрена процедура оповещения в течение 30 дней других возможных интересантов, и, если появится вторая заявка на участок, вместо «целевки» он уйдет на торги. На весь процесс – от подачи заявки до принятия постановления – должно уходить не более трех месяцев.

Девелоперы усматривают в упразднении изысканий приведе­ние нормативной базы в соответствие с фактическим положением дел. С учетом того, что «целевка» уже длительное время не распространяется на жилищное строительство, как отмечает заместитель гендиректора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров, «существенных перемен от появления нового постановления мы не ждем: в целом оно утвердило существующий порядок вещей». «Раньше на подготовку проекта планировки давалось 11 месяцев, и зачастую за это время сделать его было нереально и приходилось выпускать постановления два раза и более, – поясняет гендиректор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов. – Поэтому теперь, по сути, фиксируется имеющаяся ситуация: разработка ППТ длится более года. При этом по-прежнему, как и при изыскательских работах, объект не закрепляется за инвестором, он не защищен от отмены постановления в случае появления другого претендента или обращения кого-либо в суд. Только постановление о проектировании и строительстве дает инвестору гарантии».

Генеральный директор VMB Trust Group Александр Гришин, также указывая на распространенность практики повторных выпусков постановлений на изыскания, говорит об определенном упорядочивании рынка: «Добрая половина проектов заканчивалась в процессе изыскательских работ ничем, и теперь, наверное, для девелоперов будет меньше рисков. В то же время надеюсь, чиновники осознают, что город не будет получать определенных средств от предоставления участков в аренду на период изыскательских работ. Кроме того, новый порядок может затруднить достаточно распространенный бизнес по продаже компаний с постановлениями на изыскания. Они не давали гарантий передачи объекта на проектирование и строительство, но на эту удочку попадались непрофессиональные инвесторы, а также иностранный бизнес».

Однако можно отметить и явно спорный момент. Прежде всего, лишь от управленческих установок самих чиновников будет зависеть, насколько активно и в каких ситуациях власти станут использовать возможность предоставления «целевкой» участков без ППТ. Постановление № 1813 не содержит закрытого перечня, под объекты какого функционального назначения может выделяться земля по схеме «с предварительным согласованием мест размещения». Г-н Крутов признает: «У нас была попытка описать все возможные функции, но мы пришли к выводу, что всё перечислить невозможно. Если же в конце окажется «и т. п.», то это будет коррупциогенно, поскольку можно будет толковать по-разному. Лучше ничего, чем незакрытый перечень». Тем не менее, как заверяют руководители Комитета по строительству, широкой практики целевого предоставления объектов не предполагается. В частности, участки могут выделяться под малокоммерческие объекты социальной направленности (например, частные объекты спорта, здравоохранения, образования). «ПЗЗ разделили коммерческие объекты на связанные и не связанные с проживанием населения, а торговлю на объекты до 5 тыс. кв. м и свыше, – рассуждает Николай Крутов. – Поэтому я не вижу ничего страшного, чтобы для маленьких объектов торговли предоставлять участки «целевкой», а все участки под гипермаркеты, разумеется, пойдут через торги. Пусть сетевики торгуются!»

В очевидных случаях?
Новый порядок, надеются участники рынка, позволит решить традиционные проблемы с выдачей КГА градостроительных планов, необходимых для начала проектирования и строительства объектов. Сложности с их получением касались участков, не имеющих утвержденных ППТ. Как считается, КГА руководствовался логикой, что градплан, содержащий все ограничения застройки участка, должен учитывать параметры ППТ, чтобы не нарушались нормы по размещению объектов соцкультбыта, учитывались потребности в развитии улично-дорожной сети и пр.
Застройщики же исходили из того, что для составления градплана достаточно соблюдения требований действующего градостроительного законодательства (Генплана, ПЗЗ, закона о РЗО и др.). «Наша позиция состоит в том, что законодательство однозначно трактует обязанность госорганов выдавать градпланы без какой-либо увязки с подготовкой ППТ. Между тем сейчас в каких-то случаях градпланы не выдаются вовсе, а иногда выдаются даже под жилье. Ситуация оказывается абсолютно не системной», – констатирует г-н Возиянов. Позитивная оценка идеологии постановления № 1813, по мнению г-на Гришина, в частности, связана с тем, что оно идет вразрез с существовавшим в городе неписаным правилом: «Градостроительный план получить по Градкодексу вроде бы можно даже без ППТ, а по сложившейся практике – крайне сложно или практически невозможно». Впрочем, высказываются и противоположные мнения, исходящие из соображений комплексности развития территорий. «С точки зрения застройщика, мы считаем неоправданным выдачу градпланов на земельные участки без ППТ. Эта схема подразумевает, что застройщики, осваивающие свои участки внутри одного квартала, находятся в неравнозначных условиях. Тот, кто для своего небольшого участка сумел получить градплан быстрее, фактически диктует условия застройки всем соседям-коллегам, заставляя их подстраиваться под свой проект – по высотности здания, по его архитектурным особенностям и прочему, – подчеркивает гендиректор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин. – В противном случае каждый строит кто во что горазд, абсолютно не заботясь о целостной концепции квартала, не принимая во внимание необходимость строительства социальных объектов, дорожной инфраструктуры и других зон общего пользования».

Чиновники утверждают, что практика выдачи градпланов при отсутствии ППТ вполне приемлема в ситуациях, когда очевидно: будущий объект не сможет существенно изменить градостроительную ситуацию в квартале. На взгляд г-на Крутова, чтобы в давно застроенном квартале возвести, к примеру, автомойку площадью 450 кв. м, нет необходимости требовать ППТ на всю территорию, дополнительно усложняя жизнь малому бизнесу: «Однако строительство жилья без проекта планировки невозможно».

Примечательно, что ограничи­ваться градпланом (без ППТ) чиновники собираются и при форми­ровании пакетов документов для участков, выставляемых на торги. Уже получивший название «средний пакет» будет включать градплан, заполненный в соответствии с ПЗЗ. Продаваться же на торгах будет право аренды участка на три года. Возможно, будут устанавливаться также дополнительные ограничения функций. Главным же отличием от «полного пакета» станет отсутствие ППТ. В адресном плане подготовки документов для торгов, как отмечает чиновник, помимо участков под жилье (они готовятся только по «полному пакету») значится около сотни небольших участков под различные функции, которые будут упаковываться подобным образом.

Не исключено, что эта практика еще встретит претензии прокуратуры или будет оспорена в судебных инстанциях. Заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам петербургского Законодательного собрания Сергей Малков убежден (и указывал это в депутатских запросах губернатору), что требованиям Земельного кодекса РФ противоречит включение в адресный план участков в границах территорий, на которые отсутствуют ППТ. Несоответствие законодательству он усматривает и в предложенной Смольным новой схеме предоставления участков «целевкой» при отсутствии утвержденной документации по планировке территории. Более того, г-н Малков считает «необоснованным и принижающим роль градостроительного регулирования» передачу части полномочий в Комитет по строительству от КГА. В частности, КГА лишился права представлять предложения о выборе участков в целях их предоставления для строительства, принимать решения о предварительном согласовании места размещения объекта или отказа в размещении и так далее.

Сохранить влияние
Особые беспокойства девелоперов вызывает изменение порядка подготовки ППТ и фактически (это следует из постановления № 1813) исключение из этого процесса самих инвесторов. Разработка ППТ теперь должна финансироваться из городского бюджета, выполнение же этой работы возлагается на ГУ «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга», подведомственное КГА. Хотя, как уточняет Николай Крутов, «никто этой обязанности с КГА никогда не снимал – это нормальная, обос­нованная практика». «Может быть, у НИПЦ Генплана не хватало денег. Может быть, был определенный взгляд на разработку ППТ, ведь старая школа планировщиков никогда проекты планировок кварталов не делала», – замечает он. Впрочем, теперь, по словам г-на Крутова, стали готовиться качественные ППТ.

Руководители Комитета по строительству не сомневаются в целесо­образности передачи госструктуре функций по разработке ППТ: «Нам не придется мучиться с земельными участками, которые по СанПиН не подходят ни для детских садов, ни для школ – есть такая проблема с ППТ, которые делают застройщики. Зачастую мы сталкиваемся с такими обрезаниями участков, что на них, к примеру, уже просто не садится школа, которую мы хотим, – с бассейном, с большим стадионом. Утвержденные проекты повторного применения для школ требуют 1,8 га, а когда ППТ разрабатывают застройщики, то под школу выделяют в лучшем случае гектар».

Девелоперы в целом согласны, что разработкой ППТ следует заниматься городу. Их опасения главным образом связаны с тем, будут ли включаться в формируемый чиновниками тематический план подготовки ППТ интересующие их территории, в каком темпе будут выполняться работы и каково будет их качество. «Остается открытым вопрос, насколько эффективно, качественно и в какие сроки это будет выполняться, – отмечает г-н Берсиров. – Все будет зависеть от того, сколько сил и средств на это будет отпущено бюджетом».

Массовое изготовление ППТ, на взгляд Александра Гришина, имеет больше плюсов, чем минусов: «Независимая структура может комплексно смотреть на развитие квартала. А сейчас могут возникать ситуации, когда, к примеру, второй участник инвестиционного процесса в квартале оказывается заложником: ППТ был разработан соседом по участку, он первым получил постановления и теперь может, по сути, шантажировать». Разумеется, преимущество подготовки ППТ самими девелоперами – это возможность максимально «выжать» с территории, более скрупулезно подойдя к разработке документа. «КГА, в массовом порядке разрабатывая ППТ, не будет обладать подобной заинтересованностью, – признает г-н Гришин. – Все, что готовится массово, не учитывает индивидуальную специфику. Но эксперт убежден: «Если будет хотя бы такой утвержденный ППТ, когда инвестор придет на территорию, ему будет быстрее и легче скорректировать документ и получить градплан, чем самому проходить через все препоны».

От КГА девелоперы ожидают усиления работы по подготовке проектов планировки. Известно, что НИПЦ Генплана в 2009 году было подготовлено лишь два проекта (причем лишь 13% территории города было охвачено документацией). Как сообщили в комитете, за прошлый год было утверждено 97 ППТ на общую площадь более 6,5 тыс. га (11% к площади Петербурга). Всего же в 2010-м были приняты решения о разработке 1097 ППТ (39% площади города), включая проекты планировки, выполняемые самими инвесторами. Залогом более высокой динамики обеспечения территорий ППТ должен стать применяемый с прошлого года подход, состоящий в покрытии проектом планировки сразу особо крупных территорий. Так, уже разработаны ППТ для территорий муниципального образования № 6 (313 га), Лисьего Носа (913 га), Зеленогорска (878 га) и др. Сейчас, согласно утвержденному тематическому плану на 2011–2012 годы, разрабатываются 55 ППТ (10,3 тыс. га). Для наращивания «объема производства» проектов планировки штат НИПЦ Генплана был увеличен на 38 человек.

Для частных земель, как успокаивает застройщиков г-н Крутов, собст­венникам не запрещается самим разрабатывать ППТ, которые затем пройдут все предусмотренные согласования. Кроме того, судя по замечаниям девелоперов, найдены некие варианты участия частных компаний в разработке проектов планировки (к примеру, через заключение договора с НИПЦ Генпланом, официально выступающим заказчиком разработки документов).

Девелоперы пока не разделяют оптимистичных прогнозов чиновников об экономии времени, которую может дать новый порядок выделения участков. Беслан Берсиров полагает, что длительные сроки согласования проектов вряд ли существенно сократятся: «Количество согласующих инстанций не уменьшилось, а увеличилось за счет НИПЦ Генплана, Комитета по строительству, других профильных комитетов. По той же причине не стала проще и вся процедура предоставления участков». При благоприятном стечении обстоятельств, когда участок выделяется «целевкой» и требуется лишь получение градплана без разработки ППТ, по мнению Александра Гришина, процесс может занимать около полугода вместо деклариру­емых трех месяцев.

Скандальное наследие
В правовом вакууме пока остаются вопросы высотного регулирования на значительной части территории Петербурга – в границах зон охраны объектов культурного наследия. Верховный суд РФ оставил в силе принятое в декабре 2010 года решение городского суда, который удовлетворил требования градозащитников в борьбе с проектом 400-метрового небоскреба «Охта центра». Таким образом, в качестве незаконных оказались признаны нормы ПЗЗ о возможности возведения локальных доминант на территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2-1 (ЗРЗ 2-1). Высотные параметры будущих строений были включены в ПЗЗ в ходе рассмотрения законопроекта во втором чтении в феврале 2009 года и превышали базовый уровень высотности, предусмотренный законом о РЗО.

Главной целью заявителей было добиться признания невозможности локальной доминанты на Охтинском мысе. Для этой территории, относящейся к ЗРЗ 2-1, закон о РЗО устанавливал предельную высоту в 40 метров, но в ПЗЗ была предусмотрена стометровая локальная доминанта (а в дальнейшем Смольный утвердил ее превышение до 403 метров). В суде было доказано, что ни локальная доминанта на Охте, ни другие доминанты не согласовывались Росохранкультурой РФ, как этого требовало федеральное законодательство для территорий зон охраны. Всего, по подсчетам директора центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, на территориях ЗРЗ 2-1 было предусмотрено 114 локальных доминант и еще 19 объектов, также противоречащих закону о РЗО, попадали в другие зоны охраны. На сегодня считаются действующими 67 градпланов, выданных для участков, где планируются или уже построены «доминантные» объекты. Устранив противоречие между законами, суд четко обозначил, что все условия градостроительной деятельности на территории зон охраны определяются исключительно законом о РЗО.

Судя по всему, в Смольном пока не определились, как выходить из ситуации, при которой де-юре на огромных территориях, прилегающих к историческому центру (в том числе в зоне Обводного канала, Выборгской, Свердловской, Синопской набережных и т. д.), уровень застройки не может превышать 28–33 метров. При этом девелоперы понимают, что ответственность за это лежит на руководителях Смольного, не сумевших обеспечить последовательности в градостроительной политике, более того, допустивших фактически подлог при согласовании высотных парамет­ров с Росохранкультурой. В итоге вне закона оказалась не только одиозная 400-метровая башня, но и многие проекты, относительно корректные с точки зрения визуального влияния на историчес­кие панорамы и градостроительный ландшафт города.

Девелоперы опасаются повторения ситуации, имевшей место при принятии ПЗЗ, когда не был установлен переходный период для проектов, начатых еще по прежним правилам. «Многим строителям пришлось делать шаг назад и перепроектировать объекты с учетом новых вводных, это вылилось в дополнительные сроки и деньги, – вспоминает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – Сейчас по ряду объектов часть строителей даже не начала реализацию однажды переделанных проектов, поскольку очевидна перспектива возможного повторения этой ситуации. Безусловно, многие объекты уже находятся в стадии реализации, близки к завершению или построены, а это значит, что у них есть покупатели – будущие жильцы, которые приобрели квадратные метры на абсолютно законных основаниях. Власть города, принимая решение по таким адресам, должна четко это осознавать: важно минимизировать возможные негативные последствия». Кроме того, как подчеркивает г-н Тиктинский в связи с возможными правовыми последствиями решения Верховного суда для текущих проектов, «не стоит забывать, что если разрешение на строительство было выдано до вступления в силу ПЗЗ и закона «О режимах зон охраны», то они не могут быть пересмотрены ни при каких обстоятельствах – это подтвердит любой юрист».

Границы «историчности»
«Подвешенной» остается и ситуация с необходимостью согласования в Министерстве культуры (к которому переходят функции упраздняемой Росохранкультуры) ППТ на территории города как исторического поселения. Этот порядок вступил в силу с января 2011 года и коснулся Петербурга, который в прошлом году принятыми на федеральном уровне решениями был включен в этот перечень. Несомненно, этот шаг, учитывая градостроительную специфику города, имеет позитивное значение. Все известные градостроительные ошибки в Петербурге так или иначе стали следствием действий чиновников. Поэтому весьма полезна возможность задействовать на федеральном уровне дополнительные инструменты защиты. Для Петербурга особенно важно, что статус исторического поселения должен защищать не только отдельные памятники, но и все «исторически ценные градоформирующие объекты», в том числе историческую планировку застройки, природный ландшафт, подлежащие сохранению озелененные территории, весь комплекс объектов историко-культурного наследия.

Негативная реакция Смольного на это решение, публично обосновываемая опасениями, мол, ухудшится инвестклимат и замедлится градостроительное развитие мегаполиса, вылилась в попытки добиться на федеральном уровне «моратория» и даже исключения Петербурга из перечня исторических поселений. Впрочем, заявления руководителей Смольного о якобы достигнутых подобных договоренностях опровергались Минкультом РФ. В конце марта губернатор Валентина Матвиенко в очередной раз заявила, что принято решение заморозить действие федерального законодательства и ограничить в Петербурге историческое поселение пределами исторического центра города. Но, судя по дальнейшим комментариям представителей Смольного, не решен главный спорный вопрос о границах исторического поселения: будет ли оно исчерпываться лишь небольшой центральной охранной зоной или будет включать все территории зон регулирования застройки (согласно петербургскому закону о РЗО).

Впрочем, как и в ситуации с отменой высотного регулирования ПЗЗ, девелоперов более всего раздражает отсутствие вообще какого-то алгоритма взаимодействия с Минкультом. Представители бизнеса надеялись, что он будет все-таки предложен структурами градостроительного блока – КГА и КГиОП. Разумеется, при подобной неопределенности работа над многими проектами затормозилась. «Никто еще не понимает, что делать, – сидим ждем», – признает г-н Гришин. «Основная проблема сейчас связана с высотным регулированием, и фактически инвесторы должны сами согласовывать каждый проект, получая право на какую-то высоту», – добавляет Михаил Возиянов.
Дополнительные согласования с Минкультом (на них отводится 35 дней) вызывают опасения девелоперов в связи с возможностью увеличения и так длительного цикла утверждения проектной документации, составляющего около двух лет. Хотя, по словам г-на Берсирова, при общих сроках согласования проектов эти 35 дней ничего не решают, если, конечно, этот срок будет соблюдаться: «Можно сказать, что это плата за громкие нарушения в сфере сохранения культурного наследия Петербурга, допущенные местными чиновниками».

Риски «турбулентности»
Неизвестная пока регламентирующая величина, которая будет существенно влиять на параметры проектов и возможные проблемы при согласованиях, – региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Документ должен содержать, в частности, минимальные расчетные показатели обеспечения населения объектами соцкультбыта, инженерной и транспортной инфраструктуры и их доступности для жителей, благоустройства территории. Вопреки логике федерального законодательства, в Петербурге РНГП не были утверждены до принятия Генплана в 2005 году. В 2009-м по инициативе Смольного в законе «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» было предусмотрено, что полномочия по подготовке и утверждению РНГП передаются правительству. Тем самым от процесса их разработки и обсуждения чиновники отстранили и депутатов ЗакСа, и общественные, профессиональные организации. В свою очередь, администрация и ее уполномоченные структуры, похоже, при подготовке этого сложнейшего документа испытывают трудности. В том числе и вследствие лоббистского влияния строителей. Как признают сами чиновники, сейчас рассматривается уже шестая редакция РНГП, но при этом еще далеко до достижения компромисса. Более того, нет определенности даже по важнейшим методологическим вопросам (структура и состав документа, формулы расчета показателей, степень дифференциации показателей для различных районов города и т. д.).

Итоговый вариант региональных нормативов, скорее всего, будет противоречить местами и Генплану, и ПЗЗ. Соответственно, с учетом РНГП потребуется корректировка этих документов, вносить изменения в которые планируется и по другим соображениям. Руководители Комитета по строительству заверяют, что на этот раз не произойдет смыслового разрыва: сначала будут утверждены РНГП, а затем уже предложен окончательный вариант изменений в Генплан и ПЗЗ. Однако пока остается неопределенность даже со сколько-нибудь реалистичными сроками принятия региональных нормативов и корректировки всей цепочки градостроительных законов. А значит, строительный бизнес неизбежно столкнется с массой неопределенностей и рисков. К примеру, не понятно, ориентироваться ли при разработке ППТ на действующий Генплан и нормативы ПЗЗ или на возможный проект РНГП. Если же на каком-то этапе разработки проектной документации не успеть отреагировать на очередные изменения правил игры, то придется проект перерабатывать и заново проходить согласования.

«В 2011 году мы в Петербурге вступили в очень большую турбулентность в законодательстве, и, как уже говорят сами чиновники, коммерческие риски для застройщиков выросли, – констатирует г-н Возиянов. – Ситуация развивается по нескольким линиям. Фактически отменены ПЗЗ в части зон охраны (а это около половины территории города). Готовится проект РНГП, который в текущей редакции противоречит Генплану и ПЗЗ. Готовятся параллельно изменения в Генплан, а также в ПЗЗ. В начале года у нас была одна законодательная ситуация, а в конце года она будет совсем другой. Но мы не может предсказать, какая она будет. Никто не знает, как проектировать, какие нормы закладывать в проект и как все это согласовывать. Сложность законодательства нарастает, растет количество потенциальных нестыковок, но при этом мы не видим, чтобы кто-то квалифицированно отслеживал бы системность и обоснованность всех этих изменений».

Девелоперам, заинтересованным прежде всего в четкости и предсказуемости правил игры, остается, похоже, лишь ожидать ответов на всевозможные вопросы. Более того, и теперь в условиях восстанавливающегося рынка приходится продолжать тратить дополнительные усилия, время и деньги на решение задач со слишком большим количеством неизвестных.