Власти похоронили подземную торговлю

В марте этого года стало известно, что ряд проектов подземных торговых центров в Москве будет пересмот­рен. Так, торговая функция не будет реализована под Пушкинской площадью, а также под площадью Тверской Заставы, до минимума она будет сокращена и под площадью Павелецкого вокзала. Напомним, что еще в начале года появилась информация о том, что не будет осуществлено подземное строительство и под Смоленской площадью. Таким образом новая власть пытается разобраться с транспортными проблемами: с одной стороны, избежать новых нагрузок на дорожную сеть, а с другой – обеспечить все растущее число автомобилей парковочными местами в центре города.

Эти шаги власти носят обратный характер по отношению к городской политике прошлых лет. Напомним, что в конце 2008 года была принята «Городская программа подготовки к комплексному градостроительному освоению подземного пространства города Москвы на период 2009–2011 годов». Согласно программе, в Москве было выделено 37 зон высокой концентрации населения, где, по мнению разработчиков программы, было необходимо размещение подземных сооружений общественного назначения. По планам за три года количество подземных площадей в Москве должно было увеличиться более чем на 2,5 млн кв. м. Согласно подсчетам властей, под землей могло быть размещено до 80% складских помещений, 70% машино-мест и 30% предприятий сферы обслуживания.

Задача по освоению подземных пространств укладывалась в общий курс, которого придерживалась команда Лужкова, а именно стремления получить максимум прибыли от московской земли. Это привело к серьезным градостроительным ошибкам. Общим местом среди экспертов в области архитектуры и практиков проектирования стало указывать, к примеру, на ошибочность застройки площади перед Курским вокзалом торговым центром «Атриум», из-за которой уменьшилась как транспортная доступность самого вокзала, так и ухудшилась транспортная ситуация на самом Садовом кольце. Поэтому появление торговых центров под знаковыми московскими площадями могло только ухудшить транспортную ситуацию в городе.

К концу 2008 года в столице было выделено 25 участков, часть из которых располагалась в ЦАО, для застройки подземного пространства. К примеру, было запланировано строительство ряда подземных ТЦ на пересечении улицы 1905 года со Звенигородским шоссе, в районе площади Рижского вокзала, улицы Сущевский Вал и железной дороги Рижского направления возле станции Ржевская, на пересечении Третьего транспортного кольца и Шмитовского проезда в районе станции Тестовская. Реализации этих планов помешал разразившийся кризис, долгая окупаемость подземных инвестиций, а теперь и новая власть, установившаяся в городе.

Политика нового мэра Москвы Сергея Собянина заключается в оптимизации транспортной инфраструктуры. Журнал CRE уже писал о том, что город пересмат­ривает инвестконтракты, заключенные при Лужкове (подробнее об этом в CRE № 159). Предполагается, что ревизии будут подверг­нуты 1,2 тыс. инвестконтрактов на жилую и коммерческую застройку, из которых до трети может быть расторгнуто. К настоящему моменту известно, что рассмотрено уже более 300 инвестконтрактов, из них 70 с лишним расторгнуты или подлежат расторжению – в основном под предлогом просроченной разрешительной документации.

К примеру, не будет реализован проект по адресу: улица Прокатная, вл. 5Б, где предполагалось строительство многоуровневого паркинга. Согласно распоряжению городских властей реализация проекта прекращается без штрафных выплат, при этом инвестор (ООО «Доходный дом "Базис и компания"») получит компенсацию в размере более 7 млн рублей.

Получит компенсацию в размере около 70 млн рублей компания «Топ Лэвел», планировавшая произвести «реконструкцию с надстройкой здания многофункционального комплекса с подземной автостоянкой» по адресу: Большая Садовая улица, вл. 14, стр. 6.

Заройте ваши денежки
В числе проверяемых городом соглашений есть и подземные объекты. Заметим, что забираться под землю инвесторов зачас­тую вынуждали обстоятельства – отсутст­вие других возможностей для развития проектов. По данным Colliers International, себестоимость подземного строительства в Москве составляет около $5 тыс./кв. м.

При этом полезная площадь не превышает 40% от общей площади объекта, остальное приходится на коммуникации. За исключением каких-то особых мест, вроде Охотного Ряда, той же Пушкинской площади или Тверской Заставы, окупаемость подземных торговых центров превышает десять лет. По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, окупаемость наземных торговых комплексов в Москве сегодня составляет 6–8 лет. И в тех и в других случаях этот показатель немного увеличился после кризиса, прежде всего потому, что при сохранившемся объеме инвестиций в строительство средние ставки еще не достигли докризисного уровня. Впрочем, ставки в подземных ТЦ под площадью Белорусского вокзала, под Пушкинской и Павелецкой могли бы достигать докризисного уровня: «Они точно были бы востребованы на рынке благодаря своей локации, концепции и небольшому размеру (до 40 тыс. кв. м)», – отмечает г-жа Малиборская.

Как полагает эксперт, запрет строительства подземных ТРЦ повлияет прежде всего на спрос на торговые площади в работающих комплексах в центральных районах Москвы («Атриум», «Охотный Ряд», «Европейский»), что приведет и к росту арендных ставок. Кроме того, снижение общего предложения торговых площадей на рынке Москвы повлияет на общее увеличение арендных ставок во всех успешных торговых центрах: «Точно можно сказать, что дефицит торговых площадей в Москве будет способствовать увеличению и без того высоких ставок аренды в ТРЦ с цент­ральным местоположением. Уже сейчас в этих ТРЦ имеется лист ожидания из операторов, желающих попасть в него и готовых заплатить ставку на 10–20% выше рынка», – говорит Галина Малиборская.

В качестве другого возможного негативного последствия эксперты отмечают уменьшение инвестиционной привлекательности Москвы. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова полагает, что изменение правил игры по ходу игры влияет на инвестиционный климат и пугает и без того осторожных западных игроков рынка недвижимости и ритейла. По ее мнению, дальнейший пересмотр проектов строительства московскими властями может привести к сокращению количества планируемых к вводу торговых площадей в столице, что взвинтит ставки аренды даже в периферийных торговых центрах: «В долгосрочной перспективе это повлияет на планы развития ритейлеров, в том числе отпугнет международных торговых операторов, для которых московская недвижимость и так представляется слишком дорогой», – говорит г-жа Дальнова. Кроме того, по ее мнению, рост стоимости торговой недвижимости снизит ее привлекательность для институциональных инвесторов.

Впрочем, эксперты видят и позитивные моменты для развития индустрии торговли в целом: «Девелоперам торговой недвижимости и ритейлерам при ограничении возможностей развития в Москве придется идти на региональный рынок», – считает Юлия Дальнова.

Несбывшееся
Проект создания ТРЦ «Тверская Молл» под площадью Тверской Заставы был принят к реализации в рамках комплексной реконструкции этого участка «Большой Ленинградки» (так при Лужкове был назван проект бессветофорного маршрута почти от Кремля и до аэропорта «Шереметьево»). По словам директора департамента по связям с общественностью компании-застройщика AFI Development Натальи Ивановой, одной из дополнительных сложностей осуществления работ стало конкурсное условие города для девелоперов сохранить транспортное движение на площади. Это было беспрецедентной задачей: «Примеров строительства подобных масштабов в центре столицы с сохранением движения, скажем, в Европе нет», – говорит г-жа Иванова. Застройщик начал осуществление строительства через семь небольших строительных точек, которые по мере строительства должны были переноситься. Право на строительство AFI Development получила еще в конце 2005 года, работы на площадке начались в 2007 году, изначально объект планировалось сдать в 2011 году, однако из-за кризиса сдача была перенесена на конец 2013 года. Согласно проекту, общая площадь торгового центра составляла 106 тыс. кв. м, там должны были разместиться около 200 магазинов, а на нижних этажах комплекса предполагалось оборудовать до тысячи парковочных мест.

Несмотря на выполнение условий конт­ракта (движение через площадь Тверской заставы не было перекрыто), площадь стала источником постоянных пробок. Напомним, что одно из первых заявлений о необходимости решения транспортных проблем Сергей Собянин сделал, поднявшись на четырнадцатый этаж бизнес-центра именно на площади Тверской Заставы.

Уже в конце 2010 года в СМИ появилась информация, что строительство на объекте заморожено. Публично утвердил факт пересмотра назначения объекта мэр Москвы в 20-х числах марта, заявив, что вместо ТЦ под площадью разместятся только парковки и переходы.
В AFI Development отметили, что это решение – результат совместных договоренностей. «Нами было достигнуто взаимопонимание. Правительство выкупает проект. Мы поддерживаем политику города. Упорядочивание градостроительной политики нам как девелоперам выгодно и интересно. Развязка обеспечит хорошую проходимость площади Тверской Заставы. Поскольку мы реализуем многофункциональные комплексы на Брестских улицах, Бутырском и Грузинском Валу, то для нас проходимость важна», – рассказала Наталья Иванова.

Эксперты также одобряют это решение. Архитектор Сергей Ткаченко, руководитель собственной мастерской и до недавнего времени глава НИ и ПИ Генплана Москвы, отмечает, что торговые центры в пределах ЦАО редко обеспечены подземными автостоянками и что в центре города наблюдается переизбыток крупных ТЦ: «Освоение подземного пространства для города – благо. Но в центре не надо развивать подземное торговое пространство. В этой части города не хватает доступных небольших магазинов, а крупным ТРЦ место за пределами исторического центра. Зато паркинги в любом количестве будут здесь только кстати», – считает он.

Разработчиком проекта «Тверская Молл» выступила в начале нулевых мас­терская № 19 «Моспроекта-2» под руководством Александра Асадова. По словам г-на Асадова, в его мастерской сейчас происходит изменение проекта исходя из актуальных запросов города: «Поверхность земли будет отдана под развязку. Ее теперь можно сделать более комфортной. Все посадки на такси, автобусы будут происходить на минус первом этаже. Это классический пересадочный узел. Минус второй этаж можно было бы максимально отвести под парковки. У всех разработчиков складывается мнение, что это оптимальная схема», – говорит он. Как рассказал Александр Асадов, пока представители городских властей в мастерскую не обращались. По словам архитектора, сейчас на площади ведутся работы по выводу городских подземных сетей, что необходимо при проведении дальнейших строительных работ вне зависимости от спецификации проекта. Г-н Асадов считает, что обновленный проект может быть реализован минимум в течение трех лет.
Следует оговориться, что официальных документов ни по строительству развязки, ни по прекращению реализации проекта ТРЦ на площади Тверской заставы пока нет.

Вместе с тем компания AFI Development выкупает у правительства Москвы 25-про­центную долю в только что открывшемся ТРЦ «Афимолл Сити» (179,93 тыс. кв. м), расположенном в ММДЦ «Москва-Сити». Консолидация 100% многофункционального комплекса обойдется застройщику в $310 млн.

Менее детализирован был проект создания торгового центра под Пушкинской площадью. Сама идея его постройки властями города то утверждалась, то опровергалась на протяжении последних нескольких лет. При Юрии Лужкове необходимость создания торгового центра тут объяснялась обязательной инвестиционной составляющей: тоннели, которые должны пройти под площадью в рамках «Большой Ленинградки», предполагалось построить за счет инвесторов. В свете смены градостроительной парадигмы необходимость в торговой составляющей исчезла, разговор идет опять же о парковках. Правда, по словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, проектом и в таком виде интересуются иностранные инвесторы. Впрочем, что именно их интересует, чиновник не сообщает. «Официальный документ об изменении проекта пока не представлен, поэтому сложно говорить наверняка, какую выгоду могут извлечь инвесторы из участия в нем. Если исключить прямую выгоду, то среди возможных бонусов – содействие московского правительства другим проектам участвующих инвесторов», – рассуждает Юлия Дальнова.

О пересмотре девелоперского проекта на площади Павелецкого вокзала стало известно в конце марта. По словам г-на Хуснуллина, вместо торгово-раз­влекательного центра тут будет построен подземный многоуровневый паркинг. Руководитель стройкомплекса сообщил, что проект находится в стадии разработки. Идея создания ТРЦ на площади Павелецкого вокзала появилась в 2002 году. Предполагалось, что здесь появится четырехуровневый подземный комплекс общей площадью 122,4 тыс. кв. м. В 2003 году инвестором проекта стала компания «Павелецкая», 30% акций которой принадлежало городу, а 70% – ЗАО «Ингеоком-Инвест». С 2007 года 100% акций сосредоточилось у структуры инвестиционно-промышленной группы «Евразия» Мухтара Аблязова.

Общее мнение участников рынка сводится к тому, что парковки городу куда нужнее, чем торговые центры. Если оставить в стороне вопрос о том, где был здравый ум рынка на протяжении долгих лет, то в какой-то степени можно сделать вывод, что кризис оказался на руку городу. При этом сам рынок ритейла, скорее всего, от мер власти пострадает, поскольку в перспективе его ждет рост арендных ставок в ТЦ и дефицит площадей. Возможно, в некой более отдаленной перспективе рынок и город выиграют от принятия нынешних решений, и даже иностранные инвесторы, поняв, что условия игры стали прозрачнее, а город – удобнее. Но так или иначе надо отдать должное игрокам рынка: теряя объекты и проекты, они признают решения властей здравыми и продолжают работать в предлагаемых обстоятельствах.