Кризис показал, что перспективы регионов сильно преувеличены. Компании, пытавшиеся там развиваться, столкнулись со значительными трудностями. Раньше в Москве трудно было найти землю, поэтому многие начали осваивать другие города, где цена входа была ниже. При этом многие компании не глядя покупали землю и только спустя время понимали, что участок расположен очень неудачно. Чтобы работать в каком-либо городе, надо хорошо знать специфику рынка, постоянно следить за ситуацией. Дистанционно управлять проектом гораздо сложнее. До кризиса многие в эйфории бездумно скупали по всей России участки за 100, 200 млн долларов, которые в итоги и потащили их на дно. Зачем эти участки нужны, люди задумались только после начала кризиса. Тогда рынок земли стал совершенно виртуальным. Владеть земельными участками оказалось невыгодно, их готовы были отдавать бесплатно, потому что не было денег платить налог.

Мне постоянно поступают предложения взять участок в регионах, достроить уже начатый проект. Сегодня можно получить практически бесплатно хорошие участки, однако заниматься этим не интересно. Регионы еще долго не восстановят свою привлекательность. Интересны только Москва и Московская область – там большие перспективы. Этот рынок всегда будет продаваться. В США есть Нью-Йорк, Детройт, Чикаго – много больших городов, где не сильно отличается уровень жизни. У нас пока другая история. В России есть только один город – Москва. Любой активный человек, у которого есть какие-то деньги, поедет в Москву. Те, у кого не хватает денег купить квартиру в Москве, покупают в Московской области.

До кризиса многие охотно несли деньги в регионы. Хотя миграция населения там не велика, продажи шли неплохо: все покупали квартиры про запас в инвестиционных целях. Потом наступил шок: земля, машины, самолеты – все продавалось за бесценок и оказалось никому не нужно. Сейчас ситуация выравнялась: у людей деньги есть, некоторые стали зарабатывать даже больше, чем до кризиса. Но урок не прошел даром. Все стали осмотрительнее. Так что сегодня строить в регионах малоинтересно.

Единственный вариант для развития крупных проектов – принять участие в большой госпрограмме. Но и здесь есть свои нюансы. Взятый правительством курс на снижение издержек привел к тому, что многие тендеры потеряли свою привлекательность. Например, сегодня главный очаг строительства в регионах – Сочи с его олимпийским проектам. Я мог бы начать работать с «Олимпстроем», но сегодня там бюджет урезан от первоначальной сметы на 25%. В таких условиях работать просто невыгодно. Многие проекты пересекли черту, когда можно оптимизировать расходы без потери качества, и стали убыточными.

У АИЖК есть региональные программы, под которые можно строить. Но там заложены очень низкие цены. Пока есть множество перспективных проектов в Москве и Московской области, ставших доступными благодаря кризису, принимать участие в таких программах с невысокой доходностью не интересно.

При этом сегодня мы ведем несколько региональных проектов. Так, мы много строим в Калуге, где до кризиса спроектировали микрорайон. Тогда в городе создавался новый индустриальный центр. Калугу стали позиционировать как будущий русский Детройт. В город зашло много крупных компаний. Везде все покупалось. На этой волне и мы начали работу с хорошим застройщиком. Помимо жилья, там еще строились ТЦ, гостиницы, но эти проекты заморожены, потому что пока спрос на них не ясен. После начала кризиса в городе свернулись почти все крупные индустриальные проекты. Но к этому моменту я уже вложил в проект 600 млн рублей. Чтобы не потерять эти деньги, надо довести проекты до конца. Тем более что продажи идут достаточно хорошо.

Также сейчас мы строим в Геленджике. Курортные города, как и Москва, способны привлекать покупателей из других регионов, в то время как в остальной России рынок очень ограничен. Есть Москва, куда все едут, чтобы работать, и курортные города, куда едут просто для души. 50% покупателей недвижимости в курортных городах из Москвы, 25% – из Сибири, 23% – из Краснодара и всего несколько процентов – местные. Все покупки эмоциональные: приехал, отдохнул, понравилось – сделал покупку.

Наши региональные проекты развиваются достаточно хорошо, но в ближайшее время не имеет смысла запускать новые проекты. Хотя сегодня в любой регион войти очень легко и администрация везде стала открытой для инвесторов, Москва дает гораздо больше возможностей. Своим присутствием можно охватить только ограниченное количество мест, поэтому сегодня будет разумно сконцентрировать свои усилия на работе в Московском регионе.

Спецвыпуск