Первый брокерский. Версия 2.0

В Первом брокерском рейтинге по итогам 2011 года приняли участие 9 компаний, занимающих лидирующие позиции на рынке брокерских услуг коммерческой недвижимости Петербурга: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, East Real, Colliers International, GVA Sawyer, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Maris в ассоциации с CBRE, «МК ПСБ» и NAI Becar.

При составлении рейтинга его участникам были заданы вопросы о состоянии рынка коммерческой недвижимости Петербурга и месте компании на нем, об объемах совершенных сделок в различных сегментах и доле доходов, генерируемых компаниями в результате брокериджа. Также участникам Первого брокерского-2011 было предложено охарактеризовать уровень конкуренции на рынке и собственные портфели сделок за рассматриваемый период. Для улучшения качества информации и исключения из перечня спорных сделок в этом году были введены дополнительные пункты для анализа сделок, в том числе информация, которая чаще всего является конфиденциальной: об арендаторах, объектах аренды, занимаемых площадях и датах заключения договоров аренды.

В этом году в рейтинге не участвовали компании «АРИН», «БестЪ. Коммерческая недвижимость», «АйБи ГРУПП», LCMC, Praktis CB и «ВMБ-ТРАСТ». Основные причины – ничтожно малое количество сделок в анализируемых сегментах и отказ в предоставлении полной информации по ним.

При составлении Первого брокерского-2011 учитывались только сделки по аренде и продаже помещений в трех секторах рынка – бизнес-центры классов А, В (включая В+) и С; торговые и многофункциональные комплексы общей площадью не менее 1,5 тыс. кв. м; складские и логистические терминалы классом не ниже С (сделки должны быть закрыты в период с 1 января по 31 декабря 2011 года включительно). При ранжировании объектов по классам использовались данные сертификации бизнесцентров, разработанной Гильдией управляющих и девелоперов.

В рейтинге не учитывались сделки, по аренде и продаже помещений на первых этажах жилых зданий (так называемые встроенные помещения), помещений под стритритейл, помещений, расположенных в неклассифицированных объектах (административные, общественные и иные здания, не имеющие класса или обладающие классом ниже С или площадью менее 1,5 тыс. кв. м).

В рейтинге не учитывались сделки по продлению договоров аренды ранее занимаемых арендаторами помещений, кроме случаев, предусматривающих расширение занимаемых площадей (в последнем случае указывалась только новая арендуемая площадь). В Первом брокерском-2011 не принимали участие собственники реализованных офисных, торговых и складских помещений или аффилированные с собственниками таких объектов компании, а также не учитывались подобные сделки.

В 2011 году абсолютным лидером по сдаче в аренду офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С в Петербурге стала компания Maris / CBRE. За прошлый год компания реализовала 17,741 кв. м (33 сделки) офисных площадей.

По словам заместителя генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Надежды Ермишиной, доля доходов компании от брокерских сделок за последний год не изменилась и составила 35 %. Остальные 65 % приходятся на консалтинг и оценку, управление и эксплуатацию недвижимости, продажу жилой недвижимости.

На второй позиции рейтинга – компания Colliers International St. Petersburg (16 013 кв. м, 37 сделок). «Для нас все самое сложное осталось в 2010 году, когда департамент офисной недвижимости пришлось создавать практически с нуля. Конечно, простых сделок не бывает и сейчас, но тогда мы создавали фундамент для наращивания бизнеса в 2011-м. Нам это удалось», – констатирует генеральный директор компании Colliers International St. Petersburg Николай Казанский.

Замыкает тройку лидеров компания East Real с 14 985 кв. м (31 сделка). Среди объектов, в заполнении которых приняла участие компания, бизнес-центры «Греческий» (аренда 1,3 тыс. кв. м площадей фирмой «Орифлейм Косметикс»), BolloevCenter, «Стокманн Невский Центр», «Пулково Скай» и др.

Между тем позиции петербургских брокеров в отдельных сегментах выглядят несколько иначе. Так, больше всего площадей класса А за минувший год сдала в аренду компания Colliers International – 12 613 кв. м (28 сделок). Среди важнейших достижений офисного департамента в компании называют практически полное заполнение офисных площадей многофункционального комплекса «Стокманн Невский Центр» и 80 %-е заполнение бизнес-центра «Некрасова, 14» (здесь появились два крупных арендатора: компания Philip Morris арендовала 2,4 тыс. кв. м, «СПб Реновация» – 3,1 тыс. кв. м). Также Colliers International принимала участие в заполнении таких бизнесцентров А-класса, как «Греческий», «Линкор», «Невский, 38», Genеum, «Пулково Скай» и др.

В В-классе по итогам 2011-го лидирует компания ASTERA, сдавшая в аренду 9120 кв. м (15 сделок) офисных площадей. Кроме того, компания выступила посредником в одной сделке по продаже площадей в бизнес-центре данного сегмента – это еще 510 «квадратов». Среди объектов, участие в заполнении которых приняла ASTERA, – бизнес-центры «Медведь», «Гельсингфорсский», «Призма Центр», МДЦ «РЕСО» и др.

В классе С наилучшие результаты за 2011 год также принадлежат компании ASTERA – 3315 кв. м (10 сделок). Однако в общегрупповом зачете это позволило занять компании лишь четвертую позицию рейтинга.

Всего же за прошлый год 9 брокерских компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду и продали 86 220 кв. м (244 сделки) офисных площадей. В 2010-м этот показатель составлял 171 464 кв. м (287 сделок), что подтверждает практически двукратное сокращение объемов.

Условия большинства сделок на рынке по-прежнему являются конфиденциальными. Самая крупная сделка на офисном рынке в 2012 году заключена с участием компании Maris / CBRE. Крупный российский холдинг арендовал 3,5 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центре на ул. Рентгена. «Поиск будущей арендной площадки для клиента, имя которого мы разглашать не можем по условиям договора, занял крайне короткий промежуток времени, в отличие от сроков согласования всех условий по аренде. Данная сделка была сложной с точки зрения согласования технических и юридических вопросов, поскольку предусматривала субаренду помещения», – комментирует консультант департамента офисной недвижимости компании Maris / CBRE Елена Бондаренко, представлявшая в этой сделке интересы собственника.

По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International St. Petersburg Дмитрия Шишанова, офисный рынок в 2011 году показал активный спрос на высококачественные объекты, продолжилась ротация арендаторов из низкокачественных офисных центров, а также из старых офисных центров класса А и В – в новые. Возросла доля сделок по аренде крупных помещений – от 1 тыс. кв. м. «Общий объем сделок на рынке бизнес-центров класса А и В составил в 2011 году 150 тыс. кв. м (не включая сделки renegotiation – перезаключение договоров аренды). В 2012-м мы прогнозируем увеличение объема сделок до 160 тыс. кв. м», – резюмирует он. Госпожа Ермишина оценивает общий объем сделок на рынке качественных офисных площадей в 190 тыс. кв. м, но ее прогноз на 2012 год менее оптимистичный – не более 150 тыс. «квадратов».

Лидером в торговом сегменте по итогам прошлого года стала компания Jones Lang LaSalle. За рассматриваемый период компания сдала в аренду 32 681 кв. м (134 сделки) торговых площадей, а также выступила консультантом при заключении крупной инвестиционной сделки общей площадью 190 тыс. кв. м. Результат – 222 681 кв. м.

Однако в сегменте аренды площадей в торговых комплексах наилучший результат по итогам 2011 года показала компания Colliers International (40 899 кв. м, 105 сделок). Замыкает тройку лидеров ASTERA с 12 160 кв. м (65 сделок).

Всего же за прошлый год 9 брокерских компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду и продали 282 158 кв. м (309 сделок) площадей в составе торговых центров Петербурга. Годом ранее этот показатель составлял 161 942 кв. м. Но стоит учитывать, что на аренду в 2010-м приходилось более 147,4 тыс. кв. м площадей против 90 тыс. «квадратов» в этом году. Скатиться «в минус» в этом году брокерам не позволила инвестиционная сделка по продаже торгово-развлекательного комплекса «Галерея» (подробности в рубрике «Актуально»).

Основной объем сделок аренды, заключенных в 2011 году, приходился на такие объекты, как ТРК Piterland, «Академ-Парк», «Сити-Молл» и «Рио». В сегменте торговых центров наиболее распространена практика эксклюзивных договоров, этим объясняется серьезный разрыв между лидерами рынка – компаниями Colliers International и Jones Lang LaSalle – и остальными участниками рейтинга. «По сравнению с 2010 годом объем эксклюзивных проектов в нашем портфеле увеличился более чем в три раза, общая арендная площадь выросла со 100 тыс. до 350 тыс. кв. м. Среди наших эксклюзивных проектов крупнейшие ТРК Петербурга: “Рио”, “Жемчужная Плаза”, “Евро’полис”, “У Красного моста”, “Электросила” и другие», – отмечает г-н Казанский. По его словам, в сегменте крупных торговых объектов (GLA от 4 тыс. кв. м), с которым работает компания, поглощение в 2011 году составило 170–180 тыс. кв. м. В 2012 году он оценивает этот показатель на уровне 120–130 тыс. «квадратов», в основном из-за сокращения количества новых проектов.

Лидером по сдаче в аренду складских площадей в Петербурге в 2011 году стала компания Colliers International St. Petersburg. За прошлый год компания сдала в аренду 102 165 кв. м (6 сделок) складских площадей, а также выступила консультантом при заключении одной сделки по покупке 1500 «квадратов». В результате общий показатель Colliers International составил 103 655 кв. м – это около 70 % всего рынка и абсолютный рекорд компании за последние пять лет. Одним из ключевых направлений деятельности складского и индустриального департамента Colliers International в 2011 году было привлечение на территорию региона крупнейших мировых производств. В результате при участии консультантов компании в Петербурге запущены заводы ведущих мировых производителей, таких как TPV Technology (крупнейший производитель мониторов и LCD телевизоров арендовал более 25 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах) и MAN Truck & Bus AG (один из лидирующих мировых производителей грузовой техники и автобусов занял 20,7 тыс. кв. м в производственно-складском терминале «Юнипак», также в Шушарах). Открытие новых и расширение действующих заводов изменило структуру рынка и увеличило долю производственных компаний в структуре арендаторов новых складских площадей до 32 %.

Самая крупная сделка аренды производственно-складских площадей 2011 года также заключена при участии Colliers International. Исходя из условий конфиденциальности, в самой компании называют только арендованную площадь (27,8 тыс. кв. м) и объект («Санкт-Петербургский терминальный комплекс» во Всеволожском районе Ленобласти). Однако в СМИ прошла информация, что эти помещения арендовал крупнейший российский автодилер – компания Major – под распределительно-дистрибуционный центр (подробнее – в рубрике «Новости»).

По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International St. Petersburg Венеры Лаухиной, рост объема продаж в автомобильном секторе в течение всего 2011 года стимулировал активное развитие сопутствующих отраслей экономики. Так, например, продолжали наращивать мощности логистические компании. Тем не менее наиболее активными участниками на рынке аренды складских помещений в минувшем году оставались торговые и торговопромышленные фирмы, которые арендуют площади для организации собственных распределительно-дистрибуционных центров (45 %). Однако, по прогнозам экспертов, в ближайшей перспективе на территории региона продолжится развитие индустриальных площадок.

На второй позиции рейтинга в складском сегменте – компания Knight Frank (51 500 кв. м, 5 сделок). Замыкает тройку лидеров ASTERA с 29 400 кв. м (10 сделок).

Всего же за прошлый год 9 брокерских компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду и продали 236 377 кв. м (45 сделок) складских площадей. В 2010-м этот показатель составлял 178 562 кв. м (74 сделки). Таким образом, складской сегмент – единственный сектор, показавший по итогам прошлого года не только существенное увеличение количества сделок, но и их укрупнение.