214-ФЗ

Доля продаж офисов по ДДУ в Москве снизилась на 5 процентных пунктов — до 19% за первое полугодие 2026 года. Схема ДДУ подпадает под действие 214-ФЗ и проходит государственную регистрацию. Деньги покупателя перечисляются на эскроу-счет и остаются там до ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик получает средства только после завершения строительства. Это дает покупателю дополнительные юридические гарантии и государственную защиту на случай нарушения обязательств. Девелоперы большинства строящихся бизнес-центров предлагают помещения по договорам купли-продажи будущей вещи, что повлияло на снижение доли ДДУ. MR Office планирует запустить первый проект с продажами по ДДУ в бизнес-центре SET в Можайском районе. Компания готова выполнять требования 214-ФЗ и брать на себя предусмотренные им обязательства перед покупателем.

Федеральный закон 214-ФЗ стал ключевым этапом в эволюции российского девелопмента, изменив модель финансирования строительства. Материал прослеживает путь отрасли от инвестиционных контрактов с городом до современного регулирования. В 1990-е годы земля оставалась в государственной собственности, а девелоперы работали по гибридной схеме с правом аренды. Отсутствие земельного законодательства вынуждало заключать сделки по «инвестиционным контрактам» с разделом прав 50/50 или 30/70. Эта система, зависимая от административного ресурса, действовала почти десятилетие до появления первых попыток регулирования. В 1997–1998 годах ввели лицензирование строительной деятельности, что стало шагом к формализации правил. Принятие 214-ФЗ впоследствии закрепило переход к договорам долевого участия, заменившим прежние договоренности. Сегодня правовые нормы, включая положения 214-ФЗ, определяют управление жизненным циклом объектов и защиту интересов участников рынка.

Замглавы Минстроя России Никита Стасишин поддержал идею ввести критерии допуска девелоперов к проектам комплексного развития территорий (КРТ). В качестве основы для таких требований предлагается использовать федеральный закон 214-ФЗ, который уже устанавливает определенные требования к застройщикам. С инициативой выступил основатель форума «Движение» Илья Пискулин, отметивший, что на конкурсах по КРТ часто побеждают компании без отношения к девелопменту. Такие фирмы перепродают проекты профильным игрокам по более высокой стоимости. Стасишин назвал предложение «правильной идеей» и допустил распространение аналогичного 214-ФЗ подхода на конкурсы по КРТ. По данным ведомства, проекты КРТ реализуются в 81 регионе, проведено более 1 тыс. торгов и подписано 570 соглашений.

В Кисловодске стартовал проект первого инвестиционного отеля — резиденции премиум-класса «Реликт». Объект на 264 номера реализуется по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов. Продажа номеров осуществляется через эскроу-счета, что обеспечивает дополнительную защиту инвестиций. Все сделки по проекту оформляются одновременно — от ДДУ до договоров аренды и эксплуатации. Управлять отелем будет единый оператор «Антей Отель Менеджмент». Номера передаются покупателям с полной отделкой, мебелью и техникой. Проект расположен в пяти минутах пешком от Национального парка Кисловодска.

Дорабатываемый федеральный закон № 214-ФЗ назван в отчете CMWP дополнительным стимулом для строительства новых гостиниц в Москве. Документ позволит возводить так называемые «инвестиционные номера» в отелях. Предполагается, что нормы закона упорядочат и жестко регламентируют взаимоотношения между девелоперами, операторами и частными собственниками таких номеров. В условиях снижения доступности проектного финансирования принятие этих поправок может стать локомотивом гостиничного рынка. Аналитики связывают потенциал закона с текущим дефицитом нового предложения, который сохранится до 2028–2030 годов.

РСПП предложил учитывать в расходах девелоперов компенсации затрат на строительство другим застройщикам, входящим в ту же группу компаний в пределах одного региона. Предложение вошло в проект резолюции XXXV съезда организации, который планируется провести 26 марта 2026 года. Сейчас под каждый проект жилой застройки создается отдельная компания — специальный застройщик. Это требование связано с законом о долевом строительстве (214-ФЗ), который с 1 июля 2018 года установил правило «один застройщик — одно разрешение на строительство». Такая модель применяется для управления рисками при проектном финансировании, поясняют эксперты. В одном регионе у крупного холдинга обычно одновременно работают от трех до двенадцати таких застройщиков. Предлагаемая мера потенциально затронет значительную часть рынка и могла бы снизить налоговую нагрузку на девелоперов.

Финансирование строительства гостиниц будет проводиться в соответствии с 214-ФЗ, то есть с использованием эскроу-счетов. Деньги покупателей юнитов на стадии строительства будут сохраняться на счетах до завершения возведения объекта. Эта мера, ранее введенная для защиты дольщиков в жилом сегменте, теперь распространяется на объекты размещения. Соответствующие поправки готовятся в закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». Предполагается, что изменения вступят в силу с 1 сентября 2026 года. Проект также вводит требования по определению гостиничного оператора до получения разрешения на строительство. При расторжении договора с оператором на стадии строительства запрещается реализация номеров на рынке.

Группа «Эталон» получила разрешение на строительство трех корпусов в составе жилого комплекса Shagal на Автозаводской улице в Москве. Девелопер разместил проектную декларацию в ЕИСЖС и открыл продажи квартир в новом объекте. Реализация проекта ведется в соответствии с требованиями 214-ФЗ с применением эскроу-счетов. В рамках второго этапа четвертой очереди строительства возведут дома высотой от семи до 27 этажей общей площадью почти 32 тыс. кв. м. В корпусах запроектировано 374 квартиры, а также 21 коммерческое помещение на первых этажах.