управляющая компания

Число вакансий для работников управляющих компаний в Москве в первом полугодии 2026 года сократилось на 43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Санкт-Петербурге, напротив, зафиксирован рост числа предложений на 13%. В столице сильнее всего упал спрос на техников по эксплуатации с графиком 5/2 — на 84%, а также на диспетчеров с режимом 5/2 — на 72%. При этом количество вакансий для операторов внутренней уборки с графиком 5/2 в Москве выросло на 47%, а для техников по эксплуатации на режиме 2/2 — на 226%. Медианная зарплата работников УК в Москве за год увеличилась на 3%, тогда как в Петербурге — на 12%. В северной столице спрос на диспетчеров с графиком 2/2 вырос на 60%, а на инженеров-механиков — на 55%. В Москве быстрее всего росли зарплаты техников по эксплуатации на графике 2/2 — на 21% за год.

Половина управляющих компаний России рискует прекратить работу в 2028 году из-за неготовности руководителей пройти независимую оценку квалификации. С 1 марта 2028 года свидетельство о квалификации станет обязательным для должностных лиц компаний, управляющих многоквартирными домами. Руководители, не выполнившие это условие, фактически будут вынуждены прекратить деятельность. Президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров заявил, что у многих специалистов нет профильного образования, и без помощи вузов они не смогут сдать экзамен. Он привел пример, когда руководящий состав одной крупной управляющей компании в полном составе не прошел квалификационное испытание. По его словам, 35 субъектов РФ уже участвуют в пилотном проекте по внедрению новой модели НОК, которая должна предотвратить кадровый дефицит в ЖКХ.

Управляющие компании торговых центров столкнулись с необходимостью пересматривать подходы к управлению на фоне роста вакансии до 10,5% к концу года, прогнозируемого аналитиками Commonwealth Partnership. На динамику влияют ввод новых ТЦ, последствия налоговой реформы и уход брендов, не удержавших позиции. Дмитрий Атопшев, партнер и управляющий директор NF PM, отмечает, что посещаемость ТЦ снижается ежегодно, а торговых площадей становится больше. Управляющие структуры, по оценке Игоря Коновалова из «Инпром Эстейт», часто пассивны и лишь получают арендную плату, не влияя на качество менеджмента. Резидентов необходимо стимулировать и обучать, а самим УК — выходить из зоны комфорта. В условиях кризиса выживают только те, кто быстрее реагирует на рынок. Управляющие компании продолжают искать «новые якоря», предлагающие решения, недоступные онлайн: городские курорты, массажные пространства и антистрессовые кабинеты.

Рекордный ввод коммерческой недвижимости в 2025 году (9,1 млн кв. м) создает беспрецедентную нагрузку на рынок эксплуатации. Управляющая компания сталкивается с необходимостью одномоментного подбора большого числа специалистов для работы с современной инженерией. Критическим этапом становится предэксплуатация, после которой УК переходит к полноценному управлению объектом. На практике ей приходится устранять недоработки строителей и обеспечивать синхронную работу всех инженерных систем. Отдельной проблемой для управляющей организации является отсутствие или некорректность исполнительной документации на новые здания. Восстановление схем и паспортов оборудования требует от УК дополнительных временных и финансовых затрат. Также управляющая компания вынуждена решать вопросы интеграции оборудования в системы диспетчеризации и BMS после ввода объекта.

Внутренняя УК девелопера Upside Development позволяет синхронизировать операционную деятельность с долгосрочными инвестиционными целями собственника. Собственная структура управления фокусируется на поэтапном увеличении капитализации актива на горизонте 10–20 лет. Владелец получает детализированную картину всех денежных потоков и затрат в реальном времени вместо агрегированных отчетов стороннего подрядчика. Средства, которые уходили бы на комиссию внешнего оператора, направляются на стратегические улучшения, включая энергоэффективное оборудование и смарт-системы. За счет контроля эксплуатации компания планирует сдерживать рост тарифов на уровне примерно 7% в год. Для сравнения, многие внешние УК закладывают возможность ежегодного повышения тарифов на 15%.

Вышел новый номер CRE «Гид управления недвижимостью», посвященный ключевым вопросам эксплуатации и управления коммерческими объектами. В материале анализируются модели управления, которые рынок предлагает собственникам, и разбираются плюсы и минусы собственной и внешней эксплуатации. Отдельное внимание уделено партнерским управляющим компаниям: Артем Санфиров отмечает, что для девелопера такая компания — скорее сервисная функция, а не предмет заработка. Эксперты Наталья Афанасова и Михаил Сафонов характеризуют рынок эксплуатации как «безумно тяжёлый» и рассуждают о мерах поддержки отрасли. В номере также рассматриваются изменения в подходах к управлению торговыми центрами, офисами и складами, включая вопросы цифровизации и сегментации.

Управляющая компания перестает быть сервисной функцией и становится оператором доходности офисного актива. Ее задача — не просто сдавать площади, а формировать среду, в которой арендатор сможет развивать бизнес и оставаться в здании надолго. От качества этой среды зависит устойчивость арендного потока и инвестиционная привлекательность объекта. Ключевой компетенцией УК становится управление составом арендаторов как инвестиционной составляющей: сильная стратегия предполагает сбор пула резидентов, снижающего ротацию и усиливающего позиционирование. Вторая зона ответственности — удержание арендатора через продление договоров, адаптацию площадей и скорость решения вопросов. Третья компетенция — жесткая операционная дисциплина на фоне рекордного роста операционных расходов в 2025 году примерно на 18%.