Подмосковье

Спрос на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье к концу 2026 года может вырасти на 8% год к году, до 1,5 млн кв. м, из-за последствий атак БПЛА на логопарки. К августу с рынка выбыло 584 тыс. кв. м складов из-за повреждений инфраструктуры. Маркетплейсам может понадобиться создание резервных логистических мощностей, что повлияет на рост спроса. Онлайн-операторы традиционно занимают крупнейшую долю на складском рынке: в первом полугодии на них пришлось 31% всех сделок. При необходимости быстро восполнить потерянные площади компании будут выбирать готовые объекты. В январе–июне объем сделок достиг 600 тыс. кв. м, увеличившись на 8% год к году. Вакантность к концу года вырастет до 7,7% из-за выхода на рынок большого объема новых площадей. Средняя ставка в Москве и Подмосковье по итогам года снизится на 9,5%, до 9,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Новые девелоперские проекты в ближайшее время не ожидаются, а объекты на ранней стадии строительства могут быть заморожены.

Подмосковье вошло в число 16 регионов России, наиболее привлекательных для девелоперов при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Регион отнесен аналитиками CMWP к рынкам органического спроса или самодостаточным рынкам КРТ. Для этой группы характерен дефицит жилья, при этом платежеспособный спрос покрывает не менее 90% потребности. Маржинальность проектов в данных регионах также выше среднего уровня. Оценка проводилась на основе данных Росстата и Единого ресурса застройщиков. Аналитики учитывали потребность населения в жилье, потенциальный спрос, конкуренцию и расчетную маржинальность. Для таких рынков CMWP предлагает снижать регуляторные и инфраструктурные барьеры, а также ускорять техническое присоединение к сетям. Дополнительные меры стимулирования спроса в этих регионах не требуются.

В Королеве 15 августа открылся торгово-развлекательный комплекс «Мегалит» площадью 19 тыс. кв. м. Он занял первые четыре этажа жилого комплекса бизнес-класса «Дом-Мегалит» на улице Калинина. Арендопригодная площадь комплекса составляет 13 тыс. кв. м. Основными резидентами стали сеть фитнес-клубов DDX Fitness, ресторан быстрого питания «Ростикс» и супермаркет «Пятерочка». Клуб DDX Fitness стал первым объектом сети в Королеве, он занимает два этажа площадью 1,8 тыс. кв. м. Ресторан «Ростикс» занял 145 кв. м в зоне фудкорта, а супермаркет «Пятерочка» арендовал 603,4 кв. м на первом этаже. Открытие ТРК произошло на фоне сокращения новых торговых площадей в регионе: в 2025 году объемы ввода составили 41,4 тыс. кв. м, что на 29,7% ниже уровня 2024 года.

Вакантность качественных площадей под пищевое производство в Москве и ближайшем Подмосковье составляет менее 8%. Из почти 58 тыс. кв. м введенных объектов свободно около 4,4 тыс. кв. м, тогда как 92% площадей уже занято резидентами. Особенно ограничен выбор внутри МКАД, где близость к городу критична для пищевых компаний из-за расположения рынков сбыта и предприятий гостеприимства. В пределах МКАД и в радиусе до 10 км от нее расположено 2,07 млн кв. м качественных объектов формата «лайт индастриал». Однако только 17% этого объема, или около 352 тыс. кв. м, занимают участки с разрешенным пищевым производством. Наличие свободного помещения не гарантирует быстрого запуска цеха из-за требований к электрическим мощностям, вентиляции и канализации. Адаптация стандартных блоков «лайт индастриал» под пищевые предприятия требует значительных дополнительных вложений. На рынке появляются проекты, изначально учитывающие требования отрасли, например «Сезар Про Рябиновая 42» с мощностью 30 МВт и мокрыми точками.

Покупатели из регионов в первом полугодии 2026 года обеспечили 12-15% спроса на коммерческую недвижимость Москвы и Подмосковья. Наибольший интерес иногородние инвесторы проявили к офисам, доля таких сделок достигла 15%. На торговые объекты и помещения свободного назначения пришлось 14% внешнего спроса, на складскую недвижимость — 12%. Лидером среди регионов по покупке офисов в столичном регионе стал Санкт-Петербург, обеспечивший 1,5% всех целевых обращений. В сегменте складской недвижимости первое место также заняли покупатели из Санкт-Петербурга с показателем 1,2%. При покупке торговых помещений и ПСН доля инвесторов из Санкт-Петербурга составила 1,1%. На рынке аренды коммерческой недвижимости доля клиентов из других регионов составила 12% в сегменте офисной недвижимости, 11% — складской и 9,2% — торговой.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы и Подмосковья по итогам первого полугодия 2026 года сократились на 30–53% в годовом выражении. Основной причиной участники рынка называют высокую ключевую ставку ЦБ, ограничивающую привлечение заемных средств. Объем вложений в регионе составил от 100,5 до 170 млрд руб. в зависимости от методики оценки. Вложения в офисную недвижимость за январь–июнь сократились на 76%, до 24 млрд руб. На рынке логопарков объем сделок уменьшился на 66%, до 5 млрд руб. Средняя ставка аренды логопарков в Москве и Подмосковье за первое полугодие снизилась на 15%, до 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Единственным сегментом с ростом вложений стала торговая недвижимость: объем инвестиций увеличился почти втрое, до 91,8 млрд руб. По прогнозу IBC Real Estate, по итогам 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Подмосковья достигнет 550–600 млрд руб., что на 6–14% меньше, чем в 2025 году.

АО «Элма», владеющее более 1 млн кв. м складской недвижимости, перешло в ведение государства по иску Генпрокуратуры. Компания оказалась под контролем ООО «Нефтехимремстрой», связанного с Росимуществом. В портфель «Элмы» входят логопарки и технопарки в Москве, Подмосковье, Ростове-на-Дону, Ленинградской и Тверской областях. Экс-владелец компании Дмитрий Гордица был фигурантом дела о хищении бюджетных средств. Генпрокуратура потребовала обратить активы в доход государства, оценив имущество в 120 млрд руб. Эксперты IBC Global и Ricci оценивают реальную стоимость активов в диапазоне от 45 до 90 млрд руб. Интерес к объектам «Элмы» будет ограниченным из-за высокой ключевой ставки ЦБ, отмечают аналитики.

УК «Аструм Недвижимость» по итогам 2025 года сдала 19 тыс. кв. м стрит-ритейла в жилых комплексах ГК Гранель в Москве и Подмосковье. Показатель вырос на 30% по сравнению с 2024 годом. В рамках пула арендаторов в регионе были заключены договоры на открытие шести магазинов сетей «Магнит» и X5 Group. Также в Подмосковье открылись восемь аптек, включая «Риглу» и «Здравсервис». В жилых комплексах региона начали работу 30 пунктов выдачи заказов маркетплейсов OZON, Wildberries, «Яндекс Маркет» и СДЭК. Число центров дополнительного образования в коммерческой инфраструктуре выросло на 40%, медицинских учреждений — на 50%. Новые операторы фитнес-клубов и студий арендовали в 2025 году 3,5 тыс. кв. м.

ГК «Основа» в 2026 году планирует открыть не менее четырех новых городских курортов «Термолэнд» в Подмосковье и регионах. Это позволит увеличить общую площадь сети почти до 185 тыс. кв. м. Сейчас сеть объединяет 15 комплексов, девять из которых расположены в Московском регионе. По итогам 2025 года совокупная площадь действующих объектов достигла 140 тыс. кв. м. Выручка сети превысила 5,3 млрд руб., более чем в 2,5 раза превысив результат 2024 года. За год объекты посетили свыше 3,5 млн человек. Прогнозируемая выручка на следующий год составляет около 9 млрд руб., ожидаемый поток посетителей — до 6 млн человек.

Индустриальные парки Московского региона переходят из категории логистических площадок в сегмент современной производственной инфраструктуры. Восточное направление — от трассы «М-7» до «М-12» — становится новой зоной притяжения для компаний, развивающих собственное производство. В рамках спецпроекта CRE.ru и ГК Промплан представлен первый материал «Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье». Он рассматривает рост интереса к производственным площадкам и влияние транспортной инфраструктуры на структуру спроса. Управляющий партнёр ГК Промплан Никита Бахчеев отмечает, что создаются площадки, отвечающие трём запросам производственников: доступ к трассе, наличие ресурсов и честные условия. Читателям также доступен интерактивный формат «Собери идеальный промпарк» для оценки параметров успешного проекта.