BTS

Инвестиционная карта регионов России перестала быть однородной: инвесторы отказываются от оценки «региона вообще» в пользу глубокой экспертизы конкретных активов. В доминировавшей прежде иерархии ставок капитализации границы между сегментами стали менее жесткими. Традиционные покупатели офисных лотов теперь интересуются складскими активами при сопоставимых показателях, тогда как часть игроков исключает торговую недвижимость из-за сложности управления. Выбор все чаще начинается с вопросов управляемости, ликвидности и реалистичного сценария выхода из актива. В индустриально-складском сегменте объем вложений в 2020–2024 годах вырос более чем в пять раз — с 41 до 232 млрд рублей. В 2025 году инвестиции в склады составили 175 млрд рублей, или 17% общего объема вложений в коммерческую недвижимость России. Доля региональных складских рынков в инвестициях выросла с 11% в 2020–2023 годах до 34% в 2025-м. В денежном выражении это переход от среднегодовых 8 млрд рублей к 59 млрд рублей в 2025 году.

Проектное финансирование для строительства коммерческой недвижимости подешевело почти на треть за полтора года, но масштаб его использования не восстановился. Банки повысили консервативность оценки и по-прежнему закладывают в ставку высокую премию за риск. Плавающая ставка по продукту рассчитывается по формуле «ключевая ставка + фиксированная премия». Премия не является полным эквивалентом маржи банка, так как зависит от стоимости фондирования и рисков по конкретному проекту. До получения разрешения на строительство кредит обходится в «ключевая ставка + 7%», после запуска проекта надбавка снижается до 5%. Высокая премия разрушает экономику большинства проектов, особенно предполагающих сдачу недвижимости в аренду. Для возврата актуальности продукта необходимо, чтобы он подешевел еще на треть. Это может произойти во второй половине следующего года при продолжении цикла снижения ключевой ставки.

На «Движении» в рамках Дня CRE ключевым понятием стал «вектор» развития коммерческой недвижимости. В ходе первой сессии представили совместное исследование CRE и ТеДо по запросам девелоперов на 2026 год, где главным предметом диалога стала программа КРТ. Согласно данным, нормальная прибыльность объекта достигается при доле коммерческой недвижимости в 6% от площадей проекта, еще 14% приходится на социальную и дорожную инфраструктуру. Участники обсудили, чем наполнять инфраструктуру при требовании соотношения 50/50 жилья и инфраструктуры, чтобы девелоперу было выгодно строить. Отмечалось, что классический склад внутри МКАД будет востребован по ставке в три раза выше рыночной, но такой проект не пройдет ГЗК. Офисы в чистом поле не работают, а торговый центр имеет ограничения по площадям из-за насыщенности рынка. Основатель DDX Fitness Иван Ситников заявил, что в 99% случаев локации не нужен фитнес на 5 тыс. кв. м с бассейном, достаточно 1,5–2 тыс. кв. м «сухого» фитнеса. В качестве примера упоминался проект «Место встречи» от ADG group, все 26 объектов которого упакованы в ЗПИФ и вышли на Московскую биржу.

Ввод офисных площадей в Москве в апреле–мае 2026 года достиг рекордных 300 тыс. кв. м, из которых 45% (140 тыс. кв. м) пришлось на проекты BTS. Ключевыми объектами, реализованными в этом формате, стали штаб-квартира «Яндекса» (110 тыс. кв. м) и офисно-деловое здание А24 в «СберСити» (30 тыс. кв. м). По данным Nikoliers, высокая доля BTS-проектов стала одной из ключевых особенностей нового строительства в этот период. Отмечается, что такие проекты традиционно требуют более длительных сроков реализации, чем спекулятивные объекты. Средний девелоперский цикл по текущей выборке введенных зданий составил 3,8 года. При этом эксперты подчеркивают, что спекулятивные офисные объекты сегодня могут возводиться менее чем за четыре года.

Почти 30% общего объема спроса на складские площади Московского региона по итогам первого квартала 2026 года обеспечила единственная сделка — BTS-аренда Ozon в NK Парк Пушкино-2. Объем спроса без учета формата лайт индастриал составил 306 тыс. кв. м, что на 44% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. На фоне ограниченного спроса и повышенного объема нового строительства доля вакантных площадей в готовых объектах достигла 7,6%. Запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на BTS-объекты составила 10,8 тыс. руб./кв. м/год, что на 7% ниже уровня прошлого года. Для сравнения, ставка на готовые складские объекты упала на 19% год к году, до 10,1 тыс. руб./кв. м/год, а на строящиеся — на 15%, до 11,0 тыс. руб./кв. м/год. Все ставки указаны без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

Доля BTS-сделок (строительство под конкретного заказчика) на рынке складской недвижимости РФ в 2024 году составила 48% по классам А и В. Высокая стоимость заемных средств и рост цен на стройматериалы стимулируют девелоперов переходить на этот формат. Средняя себестоимость строительства склада без учета НДС в марте 2026 года достигла 72 337 рублей за кв. м. На материалы приходится 60% затрат, на оплату труда — 40%. Зарплаты строителей на складских объектах почти в полтора раза выше, чем на других объектах в Подмосковье. Самым затратным этапом является возведение каркаса — 17% стоимости. Подготовка к строительству занимает от 4 до 6 месяцев, а средняя продолжительность возведения объекта — один год.

В 2025 году на офисном рынке Москвы введено 726 тыс. кв. м новых площадей, при этом более 90% пришлось на классы А и A+/Prime. Совокупный объем предложения достиг 21,02 млн кв. м. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды выросли на 20–39%, составив 40 930 руб. за кв. м в классе А и 67 963 руб. за кв. м в сегменте A+/Prime. Уровень вакансии скорректировался до 5,5% в классах А и A+/Prime и 5% в В/В+. Более 600 тыс. кв. м, запланированных к вводу в 2025 году, перенесены на 2026 год, из-за чего анонсированный рекордный ввод в 1,34 млн кв. м не состоялся. Среди завершенных проектов — Национальный космический центр и комплекс Центрального банка России, их доля в фактическом объеме ввода составила 40%. Здания штаб-квартир Яндекса и Сбербанка в очередной раз перенесены. На 2026–2029 годы заявлен ввод порядка 2,75 млн кв. м, при этом более 70% будущего предложения планируется к реализации в формате продажи.

В 2025 году на долю BTS-проектов пришлось 45% офисных площадей, введенных в Москве за девять месяцев. Совокупный объем ввода за этот период составил 495 тыс. кв. м, однако спекулятивное предложение вводится замедленными темпами. Значительная часть новых объектов возводится под конкретного заказчика и не поступает в открытую продажу. Девелоперы все чаще используют формат built-to-suit для реализации проектов под штаб-квартиры крупных компаний. Такие объекты занимают порядка 70% введенных в первые три квартала площадей и недоступны для открытого рынка. При этом на фоне дефицита качественных площадей конкуренция усиливается именно за полностью готовые BTS-объекты.

По итогам девяти месяцев 2025 года 51% строящихся складских объектов в Московском регионе реализуется по схеме BTS (Build-to-Suit). Эта доля свидетельствует о сохраняющейся активности якорных арендаторов, готовых строить объекты под собственные нужды. При этом общий объем введенных в эксплуатацию big-box объектов достиг 1,122 млн кв. м, что в 2,2 раза превышает показатель прошлого года. Доля спекулятивного строительства в общем объеме ввода достигла рекордных 54%, а 37% площадей оставались свободными на момент завершения строительства. К концу 2025 года прогнозируется рекордный ввод около 2,5 млн кв. м складских площадей. Среди объектов, запланированных к вводу до конца года, 63% площадей пока не заняты.