Аструм Недвижимость

Рынок Light Industrial в Московском регионе столкнулся с системным дисбалансом: при рекордном вводе в 847 тыс. кв. м по итогам 2025 года и общем предложении более 1 млн кв. м сохраняется острый дефицит площадей для пищевых, фармацевтических и приборостроительных предприятий. Значительная часть объектов проектируется по упрощенным техническим условиям — под быструю продажу блоков частным инвесторам, а не под реальные потребности производства. Блоки с мощностью 10–25 кВт и без газа оказываются непригодны для энергоемких производств. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов отмечает, что большая доля нарезки работает в складском, а не производственном режиме. Коммерческий директор Linco Group Наталья Иголкина указывает, что жилые девелоперы активно выводят производственные блоки мелкой нарезки, но за красивой картинкой часто отсутствует понимание производственной специфики. Управляющий партнер RRG Денис Колокольников обращает внимание на активность непрофильных игроков, которые создают проекты под инвестиционный спрос, сокращая капитальные затраты на инженерную инфраструктуру. Арендаторы в таких условиях уходят в build-to-suit или реконструкцию, а инвесторы пересматривают модели доходности, сдавая объекты по складским ставкам вместо производственных.

УК «Аструм Недвижимость» сдала в аренду 64% коммерческих площадей в ЖК «Басманный от Гранель» в центре Москвы. За 15 месяцев компания заключила договоры на 5,5 тыс. кв. м из 8,6 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Еще 15% помещений находятся в стадии активных переговоров. Коммерческая часть проекта включает 39 лотов площадью от 25 до 3 100 кв. м, расположенных на пяти уровнях комплекса. Среди арендаторов — фитнес-клуб World Class, студия движения MOTI, «Аптечная сеть 36.6», медицинский центр и кофейня «Дринкит». Генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» Сергей Нюхалов отметил, что концепция коммерческой инфраструктуры разрабатывалась параллельно с жилой частью. Помещения проектировались заранее под конкретные профили арендаторов — фитнес, общепит и других специализированных операторов. Такой подход оказался эффективным на фоне текущей рыночной конъюнктуры, когда сетевые операторы в ЦАО стали избирательнее.

Инвестиции в стрит-ритейл остаются привлекательными для частных инвесторов, однако выбор объекта требует анализа. Эксперты IBC Real Estate и CMWP фиксируют снижение вакансии на ключевых торговых улицах Москвы до 7,2–8,8%, что сопоставимо с докризисным уровнем. Наиболее высокий спрос отмечен в Камергерском переулке, на Маросейке, Мясницкой, Новом Арбате, Покровке и Тверской. При этом на Патриарших прудах в 2025 году закрылось рекордное число ресторанов — 16, что привело к росту вакансии до 11%. Арендные ставки в верхнем сегменте достигают 360 тыс. рублей за кв. м в год, но уже испытывают давление из-за роста налоговой нагрузки. Арендаторы переформатируют бизнес и ищут более дешевые помещения, а рестораторы переезжают на Большую Никитскую. На 2026 год прогнозируется незначительное снижение доли вакантных площадей в пределах 0,5–0,7 п. п. Эксперты отмечают, что рост ставки НДС может сдержать динамику новых открытий, однако ритейлеры продолжат точечную экспансию в центральных кварталах.

УК «Аструм Недвижимость» по итогам 2025 года сдала 19 тыс. кв. м стрит-ритейла в жилых комплексах ГК Гранель, увеличив показатель на 30% к 2024 году. Компания заключила более 150 новых договоров аренды, а портфель в управлении достиг 184 тыс. кв. м. В структуре арендаторов усилилось присутствие федеральных сетей: подписаны договоры на открытие шести магазинов «Магнит» и X5 Group, а также восьми аптек, включая «Риглу» и «Здравсервис». Активно развивался e-commerce — открылись 30 пунктов выдачи заказов OZON, Wildberries, «Яндекс Маркет» и СДЭК. Число центров дополнительного образования выросло на 40%, медицинских учреждений — на 50%. Фитнес-операторы арендовали 3,5 тыс. кв. м. Генеральный директор компании Сергей Нюхалов отметил, что рынок смещается в сторону форматов «у дома» и социальной инфраструктуры. Отдельным направлением стала диверсификация портфеля: компания вышла в премиальный сегмент, приняв в управление коммерцию ЖК бизнес-класса Mypriority Басманный. Для проекта разработана обновленная арендная стратегия, среди привлеченных операторов — фитнес-сеть World Class.

УК «Аструм Недвижимость» в декабре заключила договоры аренды с четырьмя федеральными ритейлерами. Компания, управляющая коммерческой инфраструктурой в ЖК ГК «Гранель», привлекла сети «Пятёрочка», «Дикси», «Магнит» и «Улыбка радуги». Общая площадь сделок составила 2,6 тыс. кв. м в четырёх проектах в Москве и Московской области. «Пятёрочка» займет 950 кв. м в ЖК «Mypriority Басманный», «Дикси» — 800 кв. м в ЖК HightWay. «Магнит» арендовал 700 кв. м в ЖК «Новая Рига», а «Улыбка радуги» — 150 кв. м в ЖК «Пехра». Открытие супермаркетов запланировано на январь-февраль 2026 года. Генеральный директор УК Сергей Нюхалов отметил эволюцию роли якорного арендатора как ключевого элемента качества жизни внутри ЖК.

«Аструм Недвижимость» — игрок рынка коммерческой недвижимости, чья деятельность рассматривается в контексте итогов девелоперского года. В материале отмечается, что основным вызовом для девелоперов стала высокая стоимость заёмного финансирования, повлиявшая на сроки реализации проектов. Участники рынка, включая «Аструм Недвижимость», были вынуждены отложить новое строительство и скорректировать стратегии. Игроки активно уходили от точечных продуктов к анонсированию расширенных портфелей. Жилые девелоперы укрепляли позиции в офисном и складском сегментах. Все участники научились работать «в режиме перманентной нестабильности».

Аналитики прогнозируют, что до 2027 года все сегменты коммерческой недвижимости сохранят статус «всё сложно». В условиях ограниченного доступа к финансированию рынок будет рассчитывать на государственные программы и средства частных инвесторов. Запуск новых проектов и активная инвестиционная деятельность у девелоперов пока на паузе. Отрасли придется серьезнее конкурировать за капитал, при этом сохранится интерес к программам, которые поддерживает Правительство РФ. Среди приоритетных направлений — развитие транспортной и социальной инфраструктуры, строительство логистических комплексов и ЦОД. Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group и сооснователь PARUS Asset Management, отмечает влияние государства на «карту» отрасли. Эксперт обращает внимание на проекты в рамках городской политики по изменению видов разрешённого использования. Складские, офисные и торговые объекты, построенные в рамках обязательств девелоперов, уже формируют новый ландшафт предложения.

УК «Аструм Недвижимость» в III квартале 2025 года сдала в аренду около 5 тыс. кв. м стрит-ритейла в жилых комплексах ГК «Гранель». Компания отвечает за коммерческую инфраструктуру этих проектов. Треть новых арендаторов составили пункты выдачи заказов и центры дополнительного образования. В частности, заключены договоры с семью ПВЗ маркетплейсов и четырьмя образовательными центрами. Среди новых арендаторов — Ozon, Wildberries и «Яндекс Маркет». Также в помещения под управлением УК приходят продуктовые ритейлеры «у дома», дискаунтеры, аптеки и заведения общепита. Генеральный директор «Аструм Недвижимости» Сергей Нюхалов отметил рост спроса на ПВЗ и образовательные услуги.

УК «Аструм Недвижимость» заключила договоры аренды с тремя федеральными ритейлерами для жилых комплексов ГК «Гранель». Компания привлекла сети «Магнит», «Дикси» и «Пятерочка», общая площадь арендованных помещений составила 1 340 кв. м. «Магнит» займет 430 кв. м в ЖК «Ильинойс», «Дикси» — 470 кв. м в ЖК «Аникеевский», «Пятерочка» — 440 кв. м в ЖК «Высокие Жаворонки». Ритейлеры уже ведут отделочные работы, открытие запланировано на конец сентября и середину октября. Генеральный директор УК Сергей Нюхалов отметил, что компания адаптирует планировочные решения под востребованные форматы. Это позволяет привлекать значимых игроков рынка и обеспечивать высокую заполняемость коммерческих площадей.

УК «Аструм Недвижимость» выступила арендодателем для нового фитнес-центра XFIT Point в ЖК «Новая Рига». Договор аренды подписан между партнёром-франчайзи сети и управляющей компанией, которая управляет коммерческими объектами ГК «Гранель». Объект площадью 123 кв. м разместится на первом этаже жилого комплекса на ул. Романовская, д. 23. Заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» Татьяна Козлова отметила рост спроса на компактные фитнес-форматы, ориентированные на жителей конкретного ЖК. По её словам, такие арендаторы не привлекают внешний трафик и обеспечивают спортивную инфраструктуру в шаговой доступности. Управляющая фитнес-клубом XFIT Point Мария Климашина пояснила, что выбор пал на «Аструм Недвижимость» благодаря профессиональному подходу компании к управлению коммерческой недвижимостью. Открытие клуба запланировано на конец осени 2025 года.