Предпроект

Государственная политика в строительстве всё жёстче требует «бесшовной» интеграции проектов в городскую среду, делая её главным критерием на этапе предпроектной оценки и при выдаче разрешений. Инвесторы и девелоперы перестали быть основными заказчиками: власти транслируют, что перспективы имеют исключительно объекты, ориентированные на долгосрочное использование. Эпоха «благоустройства для бумаг» закончилась, монетизация недвижимостью городских пространств стала доминирующим государственным запросом. Это существенно повышает себестоимость и требует нового уровня экспертизы и компетенций. Город теперь — полноценный участник процесса работы над любым зданием, а разворот государственной политики в сторону комплексного освоения территорий собеседники CRE называют «тектоническим изменением». Девелопер не может нести ответственность исключительно за то, что происходит в границах его участка, и становится градостроителем. Через механизмы КРТ город задает не только параметры застройки, но и ее состав, требуя смешанной функции с «местами приложения труда».

Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris, относит первые офисные здания новой России к «времени архитектурного вихря». По его оценке, в середине 90-х доминировала эклектика, рождавшая символы «капиталистического романтизма». Елена Акатова из NF Group отмечает, что первые офисы открывались в переоборудованных советских НИИ с низкими потолками и проблемными планировками. В процессе реконструкции часто сохранялись лишь фасадные стены исторических особняков, к которым пристраивались бизнес-центры. Архитектурные особенности фасадов приводили к появлению темных помещений и нефункциональных пространств, что снижало ликвидность объектов. Евгений Саурин из IBC Real Estate добавляет, что девелоперы учились по картинкам из западных журналов. Пионерами нового офисного мира он называет «Чайка Плаза», «Мосэнка Парк Тауэрс» и «Берлинский дом». Архитектура самых продвинутых из них представляла собой эклектику с обилием темного стекла.

С 2022 года российский рынок покинули девять международных гостиничных операторов, включая Hyatt, Marriott и IHG. В этих условиях основными игроками в «классическом» формате стали сети Azimut Hotels и Cosmos Hotel Group. Номерной фонд Azimut Hotels увеличился на 3 тыс. единиц за счет открытия новых объектов и принятия в управление действующих гостиниц. Cosmos Hotel Group нарастила портфель на 2 тыс. номеров. Уход международных игроков не привел к перераспределению объемов в пользу управляющих компаний, работающих с другими сегментами коммерческой недвижимости. Основную часть освободившихся объектов забрали в управление российские лидеры отельного бизнеса. Для сохранения качества продукта Cosmos Hotel Group на базе собственной академии гостеприимства создает кадровый резерв в 11 регионах. Azimut после 2022 года активно инвестировал в разработку фирменного агрегатора бронирования.