гибкие офисы

В I полугодии 2026 года в Москве закрыто 18 сделок с гибкими офисами — на 45% меньше, чем годом ранее. Совокупная площадь арендованных площадей составила 12,4 тыс. кв. м, сократившись в 2,6 раза. Крупнейшую сделку заключила компания «Колди», заняв 4,03 тыс. кв. м в гибком офисе Aspase «Кузнецкий мост». В июне на открытых площадках сетевых операторов насчитывалось 10,9 тыс. свободных рабочих мест. Средняя стоимость места в таких офисах составила 57 тыс. рублей в месяц с учетом НДС. Самые высокие ставки зафиксированы в Белорусском деловом районе — 75,9 тыс. рублей. По числу арендаторов лидировал сектор технологий, медиа и телекоммуникаций с долей 28%. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова отметила, что число свободных мест растет из-за выхода новых объектов и освобождения ранее занятых площадей.

Спрос на гибкие офисы в Москве по итогам первого полугодия 2026 года сократился на 31,5% в годовом выражении — до 32,3 тыс. кв. м. Средневзвешенная ставка аренды в июне достигла 58 144 руб. за рабочее место в месяц, увеличившись на 30,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост цен привел к закрытию части площадок, а некоторые проекты были переориентированы на классическую аренду или продажу. На фоне снижения активности арендаторов операторы стали чаще пересматривать коммерческие условия, темпы роста цен замедлились. Общая площадь гибких рабочих пространств увеличилась на 7,8% год к году и достигла 455,8 тыс. кв. м. Доля свободных площадей выросла на 13 п. п. — до 17,9%. За январь–июнь на рынок вышли три новые площадки общей площадью 9,6 тыс. кв. м. До конца 2026 года в Москве откроются еще шесть гибких офисных площадок общей площадью около 17 тыс. кв. м, часть проектов перенесена на начало третьего квартала.

Объем рынка гибких рабочих пространств Москвы по состоянию на май 2026 года достиг 454 тыс. кв. м, показав рост на 8%. Доля сегмента в общем предложении офисных площадей составила 2%. Уровень вакансии в гибких офисах увеличился на 11,1 п. п. и достиг 16%. Средневзвешенная ставка аренды выросла на 42% год к году, составив 63 320 руб. за рабочее место в месяц. Рост ставок обусловлен удорожанием аренды классических офисов, в которых размещаются операторы гибких пространств. Операторы не могут эффективно снижать ставки для заполнения площадей, так как сами арендуют помещения на классическом рынке. В условиях дефицита качественного предложения операторы предлагают кастомизацию пространства за 4–5 месяцев.

CMWP и Space 1 провели исследование запросов пользователей гибких офисов, опросив 150 сотрудников и 23 генеральных и административных директоров. Выяснилось, что 77% пользователей работают в офисах с открытой планировкой, а уровень удовлетворенности планировками составил 7,5 балла из 10. При этом 47% респондентов хотели бы иметь больше зон для индивидуальной работы, а 51% отметили недостаток зон отдыха. Совместное использование рабочих мест положительно оценивают 38% опрошенных, однако сотрудники ждут предсказуемости и закрепленных зон для команд. Фактические данные показывают, что 47% респондентов не имеют фиксированного места, но чаще всего занимают одно и то же. Для ЛПР совместное использование рабочих мест — инструмент управления площадью, тогда как для сотрудников это вопрос ежедневного комфорта.

Маркетинговое агентство арендовало 90 рабочих мест в сервисном офисе «Ясная Поляна» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Консультантом сделки выступила IPG.Estate. Изначально клиент рассматривал классический формат офиса, но в процессе подбора ему предложили альтернативу в виде сервисных офисов. Этот формат обеспечивает большую гибкость и позволяет быстрее организовать рабочее пространство. Ключевыми факторами выбора проекта стали удобное расположение, качественная отделка и развитая инфраструктура. В результате компания сохранила желаемую локацию без дополнительных затрат времени на запуск офиса. Сделка стала крупнейшей в сегменте гибких офисов Санкт-Петербурга с начала года. В городе практически не осталось свободных офисных блоков в действующих проектах коворкингов для крупных команд. Ожидается открытие двух новых проектов — «Пэйдж» на Наличной ул., 44 и «Практик» на Октябрьской набережной, суммарно на 597 рабочих мест.

Сеть сервисных офисов «Практик» увеличила выручку на 31% по итогам 2025 года. Оборот компании вырос на 311 млн рублей по сравнению с предыдущим годом. Рост обеспечили новые пространства, открытые в Челябинске и Новосибирске, а также расширение коворкинга в Санкт-Петербурге. Совокупно новые проекты добавили 572 рабочих места. К концу года компания завершила участие в партнерских проектах, сосредоточившись на локациях в прямом управлении. Портфель сети теперь включает 16 проектов общей площадью более 28 тыс. кв. м на 5 739 рабочих мест. Управляющий партнер Евгений Лысый связывает рост с устойчивым спросом на качественные гибкие офисы. В 2026 году сеть планирует открыть одиннадцатую локацию в Санкт-Петербурге и усилить присутствие в Москве и регионах.

В 2025 году на офисном рынке Москвы введено 726 тыс. кв. м новых площадей, при этом более 600 тыс. кв. м, запланированных к вводу, перенесены на 2026 год. Девелоперы смещают сроки завершения строительства бизнес-центров из-за удорожания себестоимости и снижения спроса во второй половине года. Из четырех заявленных масштабных проектов штаб-квартир завершены только два — Национальный космический центр и комплекс Центробанка, их доля в фактическом вводе составила 40%. Здания штаб-квартир Яндекс и Сбербанк в очередной раз перенесены. Основной ввод новых площадей зафиксирован в высоких ценовых сегментах А и Prime, что связано с устойчивым спросом на качественные офисы. Стратегия девелоперов сфокусирована на проектах с высокой добавленной стоимостью.

Рынок гибких офисов Москвы достиг 451 тыс. кв. м, или 66 тыс. рабочих мест, при этом 89% площадей контролируют сетевые операторы. Премиальные и «люксовые» коворкинги остаются нишевым подсегментом: их доля не превышает 5% от общего объема столичного рынка. В разные годы в Москве запускались лишь единичные проекты такого формата, включая Meeting Point, Headway и недавно открывшийся Signature в Столешниковом переулке. Единственным игроком, близким к бизнес-модели классического офисного оператора, назван коворкинг Signature от IWG, однако он остается единичным и не масштабируется. После пандемии также развивались бизнес-клубы с функцией коворкингов, например «Атланты» и Noodome. Основную аудиторию элитных пространств составляют высокооплачиваемые самозанятые, блогеры и фрилансеры, которые ценят комфорт и статус. В таких гибких офисах предлагается упрощенный доступ без долгосрочных юридически сложных договоров, что оправдывает премиальную стоимость аренды.

Рокетбанк арендовал офис площадью 1 000 кв. м в пространстве Space 1 Jet «Красная Роза». Новое пространство рассчитано на 187 рабочих мест и оснащено решениями для гибкой работы. Консультантом сделки выступила компания Remain. Коммерческий директор Space 1 Мария Кабанова отметила, что сделка показывает, как рынок гибких офисов становится выбором для быстрорастущих технологичных компаний. После заключения договора вакансия в портфеле Space 1 достигла околонулевого показателя. В процессе работы над проектом изначальный запрос Рокетбанка на количество рабочих мест вырос более чем в полтора раза.

Яндекс арендовал 4000 кв. м в гибком офисе Flexity в бизнес-центре «Павелецкая плаза». Договор заключен с турецким девелопером Enka. Новое пространство рассчитано на 600 рабочих мест. Гибкий офис Flexity занимает около 12 тыс. кв. м всего комплекса и рассчитан на 930 рабочих мест. БЦ «Павелецкая плаза» был введен в эксплуатацию в 2003 году, его общая площадь составляет 91,3 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, арендные расходы Яндекса могут составить 40–45 млн рублей в месяц. Сделка считается одной из крупнейших в сегменте гибких офисов в 2025 году.