Мы не ждём, пока всё наладится

– С чего началась ваша российская страница биографии и как вы оцениваете деятельность Alfa Capital Partners, будучи топ-менеджером компании?

Впервые я приехал в Россию в 1986 г., когда был студентом, а потом работал здесь в 1992 г. Изначально я работал с одной из самых первых компаний по продаже недвижимости. Изобретательностью мы тогда не отличались, и я назвал эту компанию «Первая Российская недвижимость». Затем я продолжил работу в этой области и с парой других партнеров основал компанию Noble Gibbons. В то время в Москве было несколько других групп, задействованных в этой же сфере деятельности. Некоторые из тех ребят все еще работают с недвижимостью – Майкл Ланг, Мишель Паскалис, Престон Хаскелл, Олег Мышкин, Паркер Хадсон, Марк Стайлс, Сергей Рябокобылко и др. Наши офисы размещались в обыкновенных квартирах на Тверской улице, и занимались мы всеми видами недвижимости. Это было в 1994 году. Вскоре после этого каждый из нас стал налаживать партнерские связи с международными компаниями, такими как CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Colliers, Cushman и др. И из квартир мы переехали в настоящие офисы. Мы развивали свой бизнес так же, как наши коллеги и друзья на рынке. Нам удалось выстоять во время кризиса в 1998 г. В 2004 г. мы решили продать часть бизнеса “Альфе”, и позднее, совместно с “Альфой”, мы продали весь бизнес компании CB Richard Ellis, после чего я присоединился к Alfa Capital Partners.

– Какова общая стратегия и долгосрочные планы развития вашего фонда?
– Каково общее количество реализуемых вами проектов на данный момент?

На сегодняшний день мы инвестировали в четыре инвестиционных проекта. Это проекты в сегментах офисной, торговой и жилой недвижимости. Мы также участвуем в ряде девелоперских проектов, а основными рынками являются Москва, Санкт-Петербург и Киев, но мы также уверены в том, что и за пределами этих рынков, особенно в региональных российских городах, существуют интересные инвестиционные возможности.

Наш фонд недвижимости – это совместный проект Alfa Capital Partners и JER Partners (американская частная инвестиционная группа, которая активно работает с недвижимостью в США, Европе и Южной Америке). Здесь, в России они искали надежного партнера, мы же в свою очередь искали признанного и опытного международного игрока. В результате мы стали партнерами, уставный капитал нашего фонда составляет $321 млн , а вместе с заемными средствами – почти $1 млрд Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) является нашим ключевым инвестором. В числе инвесторов нашего фонда также Международная финансовая корпорация (IFC), а также американские и европейские пенсионные и университетские фонды. Alfa Capital Partners– это закрытый (на 7 лет) частный инвестиционный фонд, который инвестирует как в готовые проекты, так и в проекты, находящиеся на стадии девелопмента. Мы в большей степени фокусируемся на добавленной стоимости и девелопменте, нежели на получении основного дохода. Инвестор в российскую недвижимость сталкивается с чрезвычайно высокими арендными ставками и снизившимся за последние годы ставками доходности. В долгосрочной перспективе ставки стабилизируются, а в некоторых случаях даже начнут снижаться. В то же время ставки в Европе снижаются, в России также начался аналогичный процесс.

Один из заявленных нами проектов – совместный проект с компанией Storm Properties по застройке территории в 110 000 кв. м (офисный парк на Калужском шоссе, известный как К2). Многие крупные арендаторы сейчас стремятся переехать из центра города в более отдаленные районы, где их арендная плата составляла бы четвертую часть от той, которую они вынуждены платить за помещения в центре Москвы. Совместно с нашими партнерами мы строим первоклассный пригородный офисный парк, похожий на те, которые строятся в пригородах крупнейших городов мира. Это прекрасно оборудованное место со всевозможными удобствами и огромным паркингом для автомобилей. Это типичный для нашей компании инвестиционный проект, создаваемый совместно с такой опытной компанией, как Storm Properties.

– Соотношение долей партнеров по совместному проекту обычно 50/50 или это непринципиально для вас?

Это зависит от конкретного проекта. Обычно мы не соглашаемся на миноритарные позиции, поскольку наш фонд - это партнер, принимающий самое активное участие в совместном предприятии. Структура 50/50 предполагает наличие равных прав при принятии управленческих решений. Если доля одного из партнеров по совместному предприятию больше или меньше, то все нюансы управления проектом и право вето на принятие ключевых решений обсуждается отдельно. Такова суть любого совместного проекта.

– Какое количество проектов компания Alfa Capital Partners намерена реализовать, скажем, в течение пяти ближайших лет?

Обычно мы инвестируем около $50 млн в каждый наш проект. Может быть, немного больше или немного меньше. Итого: имея уставный капитал в размере $321 млн мы рассчитываем на общее количество в 6–8 инвестиционных проектов. Некоторые наши проекты будут включать в себя инвестиции в отдельные здания в то время как другие – это проекты, объединяющие несколько объектов недвижимости средней площади.

– Какие другие страны бывшего СССР находятся в сфере ваших интересов на сегодняшний день?

Я полагаю, что на Украине также есть ряд интересных инвестиционных возможностей. В настоящий момент мы не рассматриваем Казахстан ввиду сложной экономической ситуации в этой стране, однако мы уверены, что и там имеются потенциально интересные проекты. Однако сегодня нашими ключевыми рынками являются Москва, Санкт-Петербург, Киев и региональные города России.

– Россия – это последняя в мире страна, где в ближайшем будущем можно ожидать снижение цен на недвижимость?

Изначально кредитный кризис не повлиял на Россию в таком масштабе, как на другие рынки. В основном это произошло из-за недостаточной сбалансированности российского рынка недвижимости при его фундаментальной прочности. Но сейчас влияние этого кризиса прослеживается довольно четко. Плюс геополитическая ситуация, связанная в первую очередь с Грузией, не может не играть свою роль. Развитие рынка недвижимости происходит циклично. Один из таких циклов уже имел место 10 лет назад, когда в 1998 г. произошла девальвация рубля и дефолт. Таким же образом повторяются и другие циклы. Ставки аренды не могут расти вечно, и в конечном счете предложение приходит в соответствие со спросом. С моей точки зрения, российский рынок недвижимости уникален тем, что до недавнего времени в нем практически не было высококачественных объектов недвижимости. Сейчас рынок постепенно насыщается и наверстывает упущенное, вызывая ажиотажный спрос со стороны как международных, так и отечественных арендаторов. Поэтому сравнение российского рынка с другими рынками недвижимости может быть очень относительным, хотя и, без сомнения, полезным. На него влияют многие факторы. Главная проблема – определить, на какой отметке прекратится рост ставок. Это повод для постоянных дискуссий.

– За последние 3 месяца кредитный кризис ощутимо ударил по России. В это же время произошел геополитический кризис: отношения России с остальным миром ухудшились по причине продолжающегося конфликта вокруг Грузии. Политические риски, связанные с Россией, сегодня гораздо выше, чем можно было предполагать несколько месяцев назад?

Да, определенное влияние на рынок эта ситуация оказала. Хорошо уже то, что что военные действия прекратились. Опять-таки, это очень непростая ситуация, которая к тому же осложняется грядущими выборами в США и прочими факторами. Думаю, стороны понимают, что разрешить данную ситуацию в их же интересах. Мы очень внимательно отслеживаем все факторы, потенциально влияющие на инвестиционный климат рынка недвижимости. Мы не можем просто сидеть и ждать, пока всё наладится. Если кто-то выберет подобную выжидательную стратегию, он попросту проиграет!

– Прямые инвестиционные фонды практически однотипны – одна и та же стратегия ведения бизнеса, схожие горизонты инвестирования (7-10 лет). Что выделяет Alfa Capital Partners на фоне других игроков рынка?

Структура каждого фонда может быть стандартной. Однако всё зависит от стратегии и от команды, которая эту стратегию внедряет. В России достаточно сильных инвестиционных компаний. Наш фонд уникален тем, что мы обладаем глубокими знаниями местного российского рынка. И при этом у нас сильна международная инвестиционная составляющая. Я думаю, мы привносим в партнерство оптимальный баланс отечественного и международного опыта. Наша компания находится на этом рынке постоянно –это не какой-нибудь “залетный” игрок. Если вы не вовлечены в эту деятельность постоянно, довольно трудно построить прочные долговременные партнерские отношения.

– Существует ли на рынке конкуренция между инвестиционными фондами?

Да, иногда конкуренция имеет место. Однако мы стремимся акцентировать наше внимание на внерыночных проектах, которые обычно требуют не конкуренции, а скорее - взаимовыгодного сотрудничества. Хорошо, когда на рынке существуют и активно действуют другие фонды. Это лишний раз подтверждает наличие интересных инвестиционных возможностей на рынке. Мы ищем совместные проекты и часто приглашаем к сотрудничеству конкретный фонд. Или же наоборот - в совместный проект приглашают нас для совместного инвестирования. Если мы видим потенциально интересный проект, который превышает наши инвестиционные возможности, мы обычно работаем совместно с другими инвесторами.

– В России сегодня господствует рынок предложения или рынок спроса?

На мой взгляд, и то и другое. Мы получаем до 10 инвестиционных предложений в день. Также мы теперь наблюдаем проблемы, связанные с бизнесом, у целого ряда компаний, а также случаи снижения цен. С этих позиций можно утверждать, что это рынок спроса. Однако лучшие возможности, соответственно, привлекают большее внимание, и с этих позиций можно говорить о рынке предложения. Мы видим разницу между тем, что есть сейчас, и тем, что было какой-то год назад. Определенно, на рынке возникают различные ситуации. Есть ряд интересных возможностей. Для многих девелоперов банковский кредит становится все большей проблемой. Некоторые из них увязли во множестве проектов в стадии развития при отсутствии средств на их завершение. Им приходится либо продавать часть своего уже имеющегося портфеля, либо привлекать другого партнера.

– Похоже, у нас появилась некая традиция расспрашивать о хобби. Например, Паркер Хадсон сейчас пишет свою третью книгу, некоторые прыгают с парашютом...

Ну… я не пишу книги, как Паркер, по крайней мере пока. У меня прекрасная дочурка, ей сейчас 10 месяцев, и, естественно, я посвящаю ей много времени. Обычно свое свободное время я провожу с семьей и с друзьями. У нас целая группа игроков в покер, и каждую неделю мы собираемся вместе. Я также люблю путешествовать и стараюсь не забывать о спорте.