Как фабрика стала розой

История проекта
Работа над проектом началась в конце 2002 года и была завершена к концу 2004 года. В течение этого периода были получены все необходимые разрешения и согласования. Первоначально проект планировался как часть большого многофункционального комплекса, включающего в себя жилые и офисные площади, на основании чего девелоперы и разработали свою концепцию. В Лондоне такое решение не получило бы большой поддержки, так как многие знают, какой большой популярностью и спросом пользуются элитные квартирные комплексы, построенные на месте старых складов вдоль Темзы. По словам Владимира Ловтакова, члена Совета директоров ЗАО «Красная Роза 1875», «принципиально концепция офисного здания рассматривалась как часть большого проекта, включающего несколько корпусов». Г-н Ловтаков не уточнил, что именно он имел в виду; по-видимому, это означало, что переговоры об использовании земли все еще продолжаются. Такие переговоры могут изменить назначение не только здания «Красной Розы», но и всего участка. Изменения могут коснуться и направления движения транспорта. На сегодняшний день в окружении других зданий промышленного типа проект выглядит довольно изолированным, а его принадлежность к элитному квартирному комплексу не бросается в глаза.
Кроме того, квартиры в этом комплексе имели бы высокие потолки, большие окна, короче говоря, принадлежали бы к категории лофтов, предпочитаемых людьми творческими. Проблема заключается в том, что, по словам Андрея Патрушева, директора по связям с общественностью компании Knight Frank, снимающей помещение в этом здании, творческие люди в России в большинстве своем не зарабатывают много, хотя и есть исключения; таким образом, пока что спрос на подобное элитное жилье в Москве не так велик. Большинство богатых людей в Москве предпочитают фешенебельные квартиры с дверными ручками из золота, а не залы в стиле ретро с четырехметровыми потолками. «Перепрофилирование промышленных объектов в жилые – задача интересная, но сложная, - считает Олег Мышкин, глава офисного и инвестиционного отдела Colliers International Moscow. – Конфигурация здания предполагает, что при перепланировке здания в жилое площади будут использованы не самым удачным образом, несмотря на удачное расположение здания. Кроме того, спрос на лофты на московском рынке жилья еще не сформирован, хотя мы полагаем, что рано или поздно они появятся. Людей, покупающих дорогие квартиры, волнуют вопросы безопасности, наличия подземных парковок, обязательных для подобного типа девелопмента».
Другая причина – финансовая. По словам Владимира Ловтакова, на проект было потрачено не более $10 млн. На эти средства невозможно осуществить перепрофилирование объекта в жилой, включающее в себя возведение многочисленных несущих стен и затраты на коммуникации. Наличие историко-архитектурных ограничений предопределили решение девелопера в пользу реконструкции. Г-н Ловтаков объясняет занятую позицию следующим образом: «Если вашей задачей является не увеличение общей площади, а решение вопросов обеспечения коммунальных услуг, таких как вода, электричество, тогда наилучшим вариантом является реконструкция». «С инвестиционной точки зрения новое строительство безусловно позволит достичь более высокой капитализации проекта. Учитывая растущую стоимость земли в Москве все большее количество девелоперов будут выбирать новое строительство», – считает Олег Мышкин.
При оценивании правильности решения девелоперов следует принимать в расчет тот факт, что весь комплекс строительных работ, начиная от проектирования и до готовности объекта, как правило требует около трех с половиной лет, в данном случае проект был реализован менее чем за один год. К тому же «Красная Роза» ставила перед собой задачу создания офисного центра класса В, а не класса А. «Если бы мы пытались создать центр класса А, мы оперировали бы совсем другим набором критериев и использовали бы другие способы реализации проекта», – отмечает г-н Ловтаков.

Проблемы девелопмента
Однако даже создание бизнес-центра класса В из швейной фабрики с ограниченным бюджетом оказалось намного сложнее, чем рассчитывали девелоперы. Как только было принято окончательное решение строить вместо квартир офисы и осуществлять реконструкцию вместо перепланировки, встал вопрос: как строить офисы в помещении, где нет ни одной ровной стены или, к примеру, доступа от лифтов к двум главным крыльям в здании. Инженеры-проектировщики разработали основную планировочную и инженерную схему здания. Впоследствии частичное решение задач было возложено на архитекторов архитектурного бюро «Рождественка», имеющих опыт в восстановлении старых зданий. Однако архитекторы «Рождественки» создали дополнительные проблемы, предложив решения, требующие кардинальных изменений. По словам г-на Ловтакова, «специфические особенности здания создали много трудностей при реализации на практике разработанной архитекторами концепции». «Весь процесс был сложным, многие решения принимались экспромтом, механизм нельзя было привести в действие простым нажатием кнопки, – говорит девелопер. – К примеру, имели место проблемы с системой кондиционирования, которые можно было бы решить более эффективным способом, если бы мы заранее знали обо всех сложностях, с которыми столкнемся. Проблемы были даже с первым этажом – здание построено таким образом, что первого этажа просто не было, и нам пришлось буквально его создавать».

Архитектура
«Рождественка» начала работу в конце 2003 года, после того как были приняты основные решения по части планировки здания, в том числе расположение главного входа и размещение коммуникационных шахт. По словам Наринэ Тютчевой, генерального директора архитектурного бюро «Рождественка», в конце 2003 года девелоперы из «Красной Розы» обратились к ним, поставив задачу по сравнительно простому проектированию главного вестибюля, а затем и второго вестибюля этажом ниже, чтобы люди могли входить в здание со двора.
Архитекторы применили минималистский подход. «Мы просто стремились сохранить столько, сколько было возможно, поскольку здание показалось нам очень интересным», – отмечает Наринэ Тютчева. Преимуществом такого подхода была сравнительная экономичность его реализации. Первый этап работы «Рождественки» завершился после выполнения проектных работ. Но, как позже оказалось, работа архитекторов компании – Сергея Кравченко, Петра Попова и Ирины Кудрявцевой – только начиналась.
Когда проект вестибюля подходил к концу, они получили задание спроектировать еще один вход с задней стороны здания, ведущий на задний двор после того, как девелоперы частично подняли уровень первого этажа. Примерно в это же время, весной 2003г., девелоперы решили, что коридоры, ведущие от центрального лифта к офисам, находящихся в крыльях здания, слишком узки. Тогда архитекторы «Рождественки» предложили построить галерею. Это предложение было встречено девелоперами с энтузиазмом, так появилось не имеющее аналогов в России сооружение.
С тем, что колонны расположены близко друг к другу (на расстоянии от 3 до 5 метров), проблем у архитекторов не было. В здании высокие потолки и высокие окна, что означает, что в помещении хорошее естественное освещение. Там, где требовались ровные стены, например, на территории кафе, покрытие наносилось прямо на кирпич. В целом, однако, «здание было в идеальном состоянии, по сравнению с другими, над которыми мы работали», замечает Наринэ Тютчева.
Весной 2004г. «Рождественка» была назначена проектным менеджером всего проекта. На данном этапе компания занялась проектированием фасада галереи, столовой и других частей объекта. Главной сложностью, считает Наринэ Тютчева, было убедить девелопера в необходимости сохранить и отремонтировать стены из красного кирпича. Позицию девелопера можно понять, если учитывать тот факт, что стены пропитаны различными химикатами и осадками, оставшимися после производства.
Проектные менеджеры столкнулись с несметным количеством проблем, которые появляются при каждом строительстве в России, когда используются материал и оборудование российского производства. Было сделано две попытки размещения фасада галереи прежде, чем она заняла свое окончательное место. Фасад держится на трех опорах, так как одни кирпичные стены не в состоянии выдержать вес конструкции из металла и стекла. Фасад сформирован из набора металлических и стеклянных элементов, подогнанных друг к другу и повторяющихся 24 раза. Как отметила Наринэ Тютчева, «когда мы получили фасад от поставщиков, нам не удалось найти и двух одинаковых элементов».
Рассматривалась также и возможность строительства перекрытия над внутренним двором и создание атриума. Но так как к этому времени все основные строительные работы, касающиеся структуры здания, были уже завершены, то, по словам Наринэ Тютчевой, такое существенное изменение здания «повлекло бы за собой полную переделку систем безопасности и коммуникаций, отчего здание, без сомнения выиграло бы, однако с экономической точки зрения такое решение было бы довольно непрактичным».

Арендаторы
Большинство арендаторов занимают большие площади, размером в пол-этажа и больше, то есть от 500 до 3000 кв. м полезной площади. 77% здания было занято сразу после завершения его строительства, а оставшиеся 22% – впоследствии. Сегодня среди арендаторов такие компании, как TNK-BP, AstraZeneka, РБР, Knight Frank, Lafarge и др. Поскольку лифты располагаются по краям этажей, в качестве арендаторов больше всего подходят крупные компании. Сдачу в аренду осуществляла принадлежащая «Красной Розе» управляющая компания Realty Trade, хотя многие арендаторы разместились в здании в результате крупных брокерских операций с девелоперами на начальном этапе проекта.
Все арендаторы, с которыми мне удалось пообщаться, в целом довольны зданием, однако их беспокоят наметившиеся проблемы, которые руководство компании сейчас решает. «Нам нужен был просторный офис с минимумом перегородок, благоприятным расположением и высококлассными офисами, – говорит Максим Хорошенков, глава финансового отдела компании Petrol Complex, арендующей 1700 кв. м. – Все это мы нашли здесь. Проблемы с парковкой нас не сильно волнуют (к зданию прилегает парковка – 213 мест на 122 600 кв. м общей офисной площади) – нам достаточно места, хотя она и не подземная. Когда мы въехали, у нас были некоторые … проблемы с управляющей компанией, вроде протекающей крыши, но все они постепенно решаются».
Возможно, это типичные проблемы всех только что открывшихся зданий, однако складывается впечатление, что замена управляющей компании на Realty Trade не совсем положительно отразилась на проекте. Арендатор, занимающий гораздо меньшие по размеру площади, – риелторская фирма Knight Frank – также в целом положительно отзывается о здании. Рассказывает Андрей Патрушев: «Наших посетителей впечатляют наши офисы и само здание в целом. Особенно мы довольны надежным и удобным контролем при входе». Тем не менее Патрушев упоминает и о прошлых трудностях управления, говоря, например, о «проблемах с лифтами, вентиляционной системой, запаха из столовой, проникающего в офисы. Эти проблемы были решены в течение первых двух-трех месяцев. Но существуют другие структурные проблемы, пока еще не решенные, такие как перегруженность лифта по причине запрета курения внутри здания.

Парковка
Судя по разговорам девелоперов о предстоящей реконструкции всего района, можно ожидать, что как только окружающие корпуса будут введены в эксплуатацию, появится больше парковочных зон. Проблема заключается не только в нехватке парковочных площадей на самом участке, но и в отсутствии удобного подъезда к ним с прилегающих улиц. По словам Андрея Патрушева, «машины ставят повсюду, даже на середине дороги. Порой грузовик не может проехать, и образуется огромная пробка. Со стороны ГАИ практически не ведется никакого контроля, поэтому движение иногда сильно осложняется. Планы расширить улицы есть, вопрос только в сроках».

Заключение
Проблемы, затронутые в этой статье, не помешали зданию стать весьма удачным проектом класса В, особенно учитывая тот факт, что оно было построено на сумму менее $10 млн., по словам девелопера. Это означает, что стоимость строительства 1 кв. м составила всего около $80 – удивительно мало по московским стандартам. Здание стало первой очередью большого проекта редевелопмента этой части Москвы.
Идея сохранения стен из красного кирпича практически всеми была встречена одобрительно и, несомненно, имела большое значение, так как в центре Москвы существует еще много крупных зданий из красного кирпича, которым предстоит пройти через редевелопмент в ближайшем будущем, включая корпуса фабрики «Красный Октябрь».
По словам Владимира Ловтакова, «это здание – часть большого проекта, и о многих решениях, принятых девелоперами, можно будет судить, пожалуй, тогда, когда мы, сможем взглянуть на всю схему в целом». Как бы то ни было, следующий проект, как считает девелопер, «будет много, много лучше». «Мы поставим для себя другую задачу, – говорит г-н Ловтаков. – Мы относимся к этому зданию не только как к источнику дохода, хотя в этом нет ничего плохого, а как к первому шагу в осуществлении большого проекта». Если все дело в этом, тогда некоторые недоработки в данном проекте могут быть вполне оправданны.

Информация:

Девелопер: ЗАО «Красная Роза 1875»

Тип офиса: класс В

Арендаторы (включая): TNK-BP, AstraZeneka, Russia Development Bank, Knight Frank, DMB&B, Lafarge, Inteko и др.

Площадь участка: 7190 кв. м

Общая офисная площадь: 122 600 кв. м

Парковка: 213 машино-мест

Управляющая компания: Reality Trade

Архитектор: Бюро архитектуры «Рождественка» (входные группы, холлы, вестибюли, галерея)

Инженеры-проектировщики: собственная инженерная служба ЗАО «Красная Роза 1875»

Система кондиционирования: включает оборудование компаний Trane, Gunter, Alfa-Laval, Danfoss

Лифты: 4 лифта OTIS (2 способны поднимать до 400 кг и 2 – до 1000 кг) и 3 запасных лифта KMZ, способные поднимать до 400 кг