В условиях стабилизации российской экономики и повышения инвестиционного рейтинга страны привлечение кредитного финансирования для реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости становится все более реальной и актуальной темой для девелоперов. Сегодня мы представляем в разделе «Инвестиции» материал, посвященный одному из практических аспектов кредитования — сбору пакета документов, необходимых для оформления кредитной заявки.

Весь массив документов, требующихся банку для принятия решения о финансировании Проекта, можно подразделить на пять основных блоков.
Первый блок, Согласования и Разрешения, связан с оценкой правовых взаимоотношений владельца Проекта с областным (городским) земельным комитетом, а также наличием согласований и разрешений, полученных в муниципальном комитете архитектуры, градостроительства и др. организациях на реализацию Проекта. Как правило, перечень документов данного блока включает:

Документы, регламентирующие земельные отношения, или комментарии по срокам их оформления;
Постановление местных органов власти, разрешающее осуществление строительных работ, либо комментарии по срокам оформления данного постановления;
Градостроительное обоснование размещения объекта;
Согласованную исходно-разрешительную документацию (ИРД) или комментарии по срокам ее получения;
Проектную документацию со свидетельством областного (городского) комитета архитектуры об ее утверждении и соответствующее заключение градостроительной экспертизы, либо комментарии по срокам оформления данной документации;
Договора о получении разрешений на подключение к сетям общего пользования на период строительства объекта, либо комментарии по срокам оформления данных документов.

Второй блок, Строительство, сфокусирован на утверждении и обосновании строительного бюджета проекта, а также минимизации строительных рисков. При оценке строительной документации банки преследуют две основные цели: выявить реалистичность объема требуемых финансовых вложений, прогнозируемые сроки строительства (1 – экспертиза бюджета) и возможное качество готового Проекта (2 – репутацию организаций, претендующих на роль генподрядчика и субподрядчиков). Документы, относящиеся к данному блоку, могут включать:

Проектную экспликацию;
Укрупненную смету строительства;
Помесячный финансовый план затрат с указанием видов строительных работ;
Информацию о компании-генеральном подрядчике и привлекаемых по проекту субподрядчиках, с указанием перечня выполняемых работ;
Условия расчетов с подрядчиками. (В России все расчеты с подрядчиками осуществляются, в основном, по факту выполняемых работ. Другая схема, распространенная преимущественно в европейских странах, предполагает, рассрочку на 3-5 лет, что собственно, представляет собой частичное финансирование проекта строительной организацией.)

Третий блок, Финансирование, содержит детальную информацию об источниках финансирования проекта, включая как собственные средства инвестора, так и дополнительно привлеченные финансовые ресурсы:

Перечень соинвесторов с указанием условий оформленных договоров (суммы, сроки, графики, особые условия о возвратности – гарантии банков, размеры и местоположение выкупаемых соинвесторами площадей); Перечень потенциальных соинвесторов, с которыми ведутся переговоры;
Размер собственных средств владельца проекта и график их поступления;
Размер денежных средств, которые планируется привлечь от якорных арендаторов. Перечень арендаторов, с которыми оформлены договора о намерениях или ведутся переговоры, с указанием расположения и размеров площадей, а также условий аренды. (Как правило, объем площадей, выделяющийся в торговом комплексе для якорных арендаторов, составляет примерно 30-50% от общей арендуемой площади. В отдельных проектах эта доля может достигать 70%).

Четвертый блок, Денежные потоки, посвящен оценке экономической рентабельности проекта. Данная экспертиза требует привлечения специалистов компании, представляющей консалтинговые услуги в области коммерческой недвижимости. Пакет документов включает:

Маркетинговое исследование рынка и оценку целесообразности концепции проекта;
Прогноз денежных потоков по проекту на основе авторитетного прогноза арендных ставок, графика сдачи в аренду, сроков договоров аренды, эксплуатационных расходов; рыночной стоимости проекта после ввода в эксплуатацию.

Наконец, пятый блок документов, Заемщик, объединяет всю информацию, относящуюся к компании-заемщику, включая юридический статус, репутацию, финансовые показатели. Основные документы, входящие в состав требуемого списка это:

Документы о создании организации (в зависимости от статуса заемщика, формы юридического лица – решение о создании, учредительный договор, заявка на регистрацию).
Копия Устава компании;
Свидетельство о внесение записи в Единый государственный реестр;
Карточка с образцами подписей и оттиска печатей;
Документы, подтверждающие полномочия должностных лиц;
Свидетельство о постановке на учет в территориальном налоговом органе;
Извещение страхователю о регистрации в Пенсионном Фонде РФ, Фонде обязательного медицинского страхования;
Документ, подтверждающий факт регистрации в Фонде социального страхования: страховое свидетельство;
Справка Госкомстата о присвоении кодов ОКПО;
Полная выписка из реестра акционеров по компаниям в форме ОАО и ЗАО на текущую дату;
Выписка из единого государственного реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документов на текущую дату;
Финансовая отчетность (Баланс, Отчет о прибылях и убытках, Отчет о движении денежных средств) — как минимум, за 2 последних года;
Расшифровка статей баланса: основные средства, инвестиционные проекты, дебиторская задолженность, кредиторская задолженность, финансовые вложения, кредиты/займы;
Информация о существующих отношениях с банками, кредитная история, существующие кредитные линии, залоговое обеспечение.