Вениамин Голубицкий: «На большой территории можно строить современно»

– Почему тема комплексного освоения территорий (КОТ) сегодня стала настолько актуальной?

– Я рад, что эта тема стала такой актуальной и даже становится модной. Потому что мы о ней говорим с 2005 года. Дело в том, что основной продукт нашей компании – это как раз объекты комплексного освоения территорий. Мы этот продукт предложили рынку первыми, смею предположить. И в свое время нам вместе с Росстроем, а потом с Минрегином удалось убедить принять постановление правительства об экспериментальных проектах комплексного освоения территорий. А самое главное, «Академический» как проект уже состоялся, потому что там живут люди, проложены дороги, коммуникации, построены детсады и школа. Почему сегодня КОТ привлекает внимание? Во-первых, то, чего мы много лет добивались, наконец, вошло в федеральную целевую программу «Жилище», там появилась подпрограмма по комплексному освоению территорий. Эта тема обрела статус элемента государственной политики в сфере строительства. И естественно, когда появились деньги и внимание государства, потянулись девелоперы, потому что они ходят за деньгами. Вторая часть вопроса: почему это происходит? Потому что эти проекты доказали, на мой взгляд, свою жизненность. Чем доказали? Очень мало кто пережил и успешно выжил в кризис. У компаний поменялись хозяева, компании перешли к банкам, обанкротились, пережили огромные сложности, выживших крупных компаний остались единицы. А мы очень спокойно пережили кризис. Во многом благодаря проектам КОТ.– Как так получилось?– Потому что стратегия компании была рассчитана на трех-пятигодичную цикличность девелоперского рынка. На 20-летнем проекте она нас неизбежно должна была в какую-то яму погрузить. Поэтому сама модель проекта разрабатывалась с учетом падений: длинный проект, длинные кредиты. Второе. Не покупаются офисы – давайте офисы чуть позже построим здесь. Экономкласс покупается? Давайте строить экономкласс. В проекте он все равно заложен. Поэтому здесь такого рода риски минимизированы. И, наконец, конкурентные преимущества. Это проект комплексного освоения территории, а на большой территории можно строить современно, использовать все блага. Ты не зажат, как в точечном строительстве, в какой-то части города. Тебя не гнетет архитектурная среда вокруг, ты не зависишь от труб, которые проложили при советской власти 50 лет назад. Ты не зависишь от дороги, которая уже такая и никакой другой не может быть. То есть ты свободен в технологиях. Ты получаешь плюсы экологические, потому что наш проект в Екатеринбурге – это 400 га леса из общей площади в 1300 га. Ты получаешь заведомо экологичный проект и можешь с лучшими западными архитектурными бюро работать.

– Какова стоимость жилья в «Академи­ческом»? Как она соотносится со стоимостью жилья в Екатеринбурге?

– Наше жилье дешевле рынка процентов, наверное, на 15–30. Условно говоря, мы Минрегиону продаем квадратный метр по 33,6 тысячи, на рынке оно – от 42 до 46 тысяч, а сейчас на екатеринбургском рынке жилье такого уровня стоит около 54–56 тысяч за квадратный метр.

– Парковка отдельно?

– Отдельно. Подземная. У нас главная сложность была с психологией человека. Мы с французами («Валод и Пистр») запланировали город так, чтобы наземного транспорта практически не было. Идеология в том, чтобы каждый квартал был не для машин, а для людей. В рамках квартала – и школа, и детский сад. Машина не нужна, чтобы передвигаться по этому району. А когда ты приезжаешь туда, сразу можешь заезжать на подземную парковку. Но психология состоит в том, что сейчас многим не столько экология важна, сколько купить диски киев нежелание потратить лишний рубль. Потихоньку мы эту психологию меняем. Если хочешь жить в зеленом городе, нехорошо неприличные слова писать на заборе, а также не очень прилично у подъезда парковать автомобиль. Ломая здесь общественное мнение, мы ломаем и рынок.

– Я так понимаю, модель, которую вы отработали в Екатеринбурге, вы воплощаете еще и в других регионах?

– Первое – у нас изначально стояла идея тиражирования такого рода проектов. И более того, я думаю, это общегосударственная модель. Если мы хотим действительно большие объемы поставить на жилищный рынок, точечным строительством ничего не решить. Если мы хотим внедрять энергоэффективность и новые материалы, это можно делать на таких объектах. Проект тиражируем в подходах, в принципах работы с властями различного уровня. С архитектурной точки зрения каждый проект должен быть другим, иначе мы опять всю Россию на одно лицо сделаем.

– На каком этапе у вас другие проекты?

– В Ярославле – в активной фазе разработки. Мы много что там построили: таунхаусы, первые дома. Скоро с местными властями доработаем целевую программу и будем двигаться еще быстрее. Челябинский проект – в более замерзшей фазе в связи с состоянием местного рынка, но мы его сейчас начнем реанимировать.
Для таких проектов одна из сложнейших задач – сама консолидация земли. Потому что большой земельный участок готовым никто не предоставит. Как правило, приходится собирать по клочкам. В Челябинске мы очень долго землю собирали, там и индивидуальные предприниматели, и муниципальная земля, и земля юридических лиц, хозяйствующих субъектов. Сейчас мы завершаем этот процесс. Такой же проект КОТ мы начали реализовывать в подмосковной Щербинке, дорабатываем его идеологию. Кроме того, я являюсь принципиальным сторонником того, что такой проект нужен и Москве. И когда говорят, что нет земли, это неправда. Есть земля. И не требующая сноса архитектурных памятников – нужен просто грамотный подход.

– Вы говорите о промышленных землях?

– В том числе и промышленных, конечно. Здесь «микс» нужен, скорее всего. Но это программа и реиновационная: снос одного, постройка другого. Есть даже в пределах Москвы неиспользуемые земли сельхозназначения. Всё есть, если правильно поискать.

– Фонд РЖС как-то изменил ситуацию?

– Я надеюсь, что изменит. Мы много беседовали с фондом. Мне кажется, они эту проблему понимают достаточно глубоко, но я считаю, что задача фонда РЖС – это поиск таких участков, которые должны быть обеспечены инфраструктурой и так далее. На самом деле все, что нужно от фонда РЖС, – это поиск таких участков и дальше подбор fee-девелопера, который осущест­вит проект. Потому что если этим будет управлять государство, то ничего не получится. Начиная с того, что специалисты, которые этим занимаются, – они достаточно дорогие, квалифицированные. Нет возможности и не нужно в чиновном аппарате их содержать. Второе – сделать проект, обладающий рыночными преимуществами, в который население пойдет деньги сдавать, – у государства нет такой задачи. Сегодня фонд занимается аукционами по участкам, фонд пытается сам найти какие-то льготы, поговорить с ВЭБом, сказать, что мы часть квартир выкупим, – все правильно. Он сегодня подходит к этому примерно, как муниципалитет: торги, участок, чем-то он поможет – выкупайте, а дальше посмотрим, что из этого получится. РЖС ведь мало отвечает за дальнейшую судьбу этого участка. Для того чтобы поднять такой проект, нужна достаточно мощная финансовая структура. А в нынешней ситуации открыт путь спекулятивным сделкам, купил-продал. Во-вторых, если он ничего на этом участке не построит, ну можно утешаться тем, что участок вернется как-то в оборот, но время будет потеряно, город новый не возникнет. Последнее – РЖС не так много было выставлено крупных участков, на которых можно реализовывать такие проекты.

– С какими проблемами вы сталкивались и сталкиваетесь сегодня в проектах КОТ?

– Юридически не определен статус этих проектов. Что это такое – проекты комплексного освоения территорий? Сколько территории должно осваиваться и какие виды объектов должны там присутствовать, чтобы мы могли так назвать проект? Еще одна проблема связана с российской ведомственной разобщенностью. У нас существует масса целевых программ: в области образования, здравоохранения, науки и так далее. Эти все программы распылены по министерствам, по ведомствам – каждый ведет свою. Казалось бы, создаем новый город. Давайте, вместо того чтобы размазывать тонким слоем бюджетные деньги, мы программы эти направим сюда – значительный кусок. И все это вместе позволит сконцентрировать в одном месте ресурсы. То, что делается в Сколково. Сконцентрировать в одном месте финансирование науки и за счет этого прорыв обеспечить. Давайте, мы точки роста определим – таких у нас 25–30 по стране, сконцентрируем вокруг них финансовый ресурс с точки зрения дорожного строительства, образования, спорта, получим сразу прорыв. Ну и есть смешные проблемы, но тоже очень важные. Смотрите. У нас земля в собственности, на этой земле строятся школы, больницы, дороги. Эта земля выбывает из оборота частного собственника. Казалось бы, компенсируйте как-то, потому что иначе же повышается нагрузка на квадратный метр. Не сразу, но мы нашли вроде поддержку у правительства, ну ладно – нет денег, так можно компенсировать земельными участками. Отсюда забрали, чтобы школа была или больница, отдайте нам в другом месте или рядом. Для девелопера это решит всю проблему. А то школы, больницы мы вроде построили. Но, во-первых, передать на баланс муниципалитета не можем, потому что земля частная, а под муниципальным объектом она должна быть муниципальная. Во-вторых, мы не получаем никакой компенсации.

– В конце 2008 года вы сменили подрядчика в «Академическом». Чем вас Strabag не устроил?

– Нас все не устроило. Нас не устроило, что нам нужна была западная компания, а с точки зрения привнесения технологий и культуры труда мы ничего не получили. Strabag построил не то, что мы заказали. И специалистов они сюда завозить активно не стали, а наняли местных. Такого рода компетенции нам от них были не нужны, мы с этим сами справляемся. Мы готовы переплачивать, но за компетенции, а не за бренд. Мы сами достаточно авторитетны.

– Вы работает сейчас с зарубежными подрядчиками?

– С подрядчиками нет. Мы работаем с проектировщиками, с инженерными компаниями, с производителями материалов. Сегодня нужно привлекать западные компании, только если тебе необходимо качество, которое ты не можешь получить здесь. 

– Вы не получили качество и отказались от зарубежных строителей?

– Нет, почему? Если мы будем строить сейчас ТРЦ и западные компании предложат значительно лучшее качество, мы это примем. В гостиницах – тоже посмотрим. А на жилье я не вижу смысла брать западного подрядчика.

– У вас есть конкуренты среди российских девелоперов, которые работают в таких же масштабах?

– Если честно, я думаю, что нет. Есть крупные проекты. Но комплексных, с различными видами недвижимости и инфраструктуры практически нет. Я надеюсь, что их будет больше. Россия велика, места всем хватит. Во-вторых, специалисты под такие проекты единичны. И чтобы собрать нужную команду, необходимы годы. Мы на это потратили пять лет, и это наше конкурентное преимущество. Те, кто начинают сегодня, значительно запаздывают. А на рынке тот, кто первый пришел, увереннее себя чувствует, получает преимущество. «Интерфакс» на днях составил рейтинг крупнейших девелоперов КОТ – мы в нем на первом месте. И еще, журналом «Компания» мы признаны «Компанией года» в сфере девелопмента. Полагаю, этим все сказано.

– Какова составляющая коммерческой недвижимости в ваших проектах?

– Здесь присутствуют все виды недвижимости. В «Академическом» 9 миллионов квадратных метров жилья и 4,5 – коммерческой недвижимости. Сегодня проект «Академический» занимает 38% рынка Екатеринбурга. Для ритейлера важны люди. А здесь фактически автономный район, ты тут же получаешь конкурентные преимущества, если ты этот район заполнил собой. Поэтому магазины шаговой доступности на первых этажах жилых зданий разлетелись, как горячие пирожки. Это был правильный шаг. Потому что и население не осталось без услуг, и те, кто эти услуги предоставляли, сразу получили потребителя. Интерес был взаимный. Сейчас мы прорабатываем идеологию ТРЦ. Что касается офисной недвижимости, здесь у нас есть некоторая пауза, потому что, во-первых, этот рынок сегодня мертв, особенно в регионах. Во-вторых, нам надо до конца определиться c идеологией этой составляющей. Мы не хотим создавать Сити, которые сейчас по всей России строятся.

– Почему?

– Потому что, как показывает западный опыт, удобнее всего человеку работать рядом с тем местом, где он живет. Сегодня в крупных городах приходится пробираться к месту работы через пробки, а потом обратно. И те экологические преимущества, которые мы создаем, мы их все убиваем, пока человек добирается с работы. Поэтому жить и работать нужно в одном месте.
Сити – это мертвая зона. Там никто не живет. Создавать в Екатеринбурге Сити неправильно, потому что так мы создадим мертвую зону в центре города. В которую все будут приезжать и из которой все будут уезжать. Насыщать эти районы магазинами и барами – не спасение.

– У вас в планах заявлен один ТРЦ чуть ли не как самый крупный в Европе.

– Мы, если честно, от этой идеологии потихоньку отходим. Потому что мы передумали создавать монстра. По одной простой причине. Это приходит в противоречие с общей идеей проекта. Мы делаем упор на экологичность. А когда мы представили, какие там будут автостоянки и все остальное – стихийный приток транспорта в одну точку и какую зону вокруг него нужно будет омертвить под эти цели, что не дай бог нам придется сарай создавать в архитектурном плане посреди того, что мы строим, мы решили, что мы не станем так делать. Мы будем создавать, наверное, не один торгово-развлекательный центр, и это не будет 300-тысячник точно. Думаю, что будет сначала от 40 до 100 тысяч, и у нас там есть серьезные задумки, как это сделать живым и обладающим набором преимуществ.

– Вы какой-то формат пытаетесь придумать?

– Да, мы думаем. Но не сами думаем, а вместе с теми, кто на этом рынке активно работает.

– С кем? С консультантами?

– Нет, с международными крупными консультантами мы не работаем, потому что с ними работают все. Я с большим уважениям отношусь к этим компаниям, но у нас очень неплохая команда консультантов работает. Фактически они не консультанты – они сами в этом бизнесе находятся. Поэтому изначально нашим условием было то, что нужно создать такой проект, в который люди сами готовы зайти.

– То есть они девелоперы?

– Они и консультанты, и девелоперы. Это немецкая компания, владеющая сетью универмагов и развлекательных центров по всему миру, в том числе и в России.

– Вы говорите, что земля у вас в собственности. А вы планируете выход из этого проекта?

– Да. Но смотрите, первое – мы продаем жилье, таким образом, в жилье присутствует составляющая стоимость земли, она у любого девелопера присутствует. Второе – мы реализуем коммерческие проекты. Дальше – то, что касается инфраструктурной составляющей. Поскольку она в собственности инфраструктурной компании, мы продадим компанию вместе с сетями. Вместе с водоводом и так далее. Мы продадим вместе с землей и вместе с тем, что на земле находится. Это набор бизнесов с кэш-потоком, который продавать можно кому угодно. Вот такая идея.

– Планируете ли в ближайшее время выход на IPO?

– В относительно ближайшее планируем. Вопрос в обсуждении. Зависит от конъюнктуры рынка. Я думаю, что сегодня мы можем говорить о 2014 годе. Там посмот­рим. Мы не торопимся, не хотим форсировать события. У компании хорошие темпы, она стремительно набирает капитализацию, для нас каждый год – плюс.

– Какова капитализация компании се­годня?

– Миллиард с небольшим долларов.

– В проекте «Сколково» активно участвует топ-менеджмент «Реновы». «Ренова-СтройГруп» будет здесь что-то строить?

– Как «Ренова-СтройГруп», скорее всего, нет. Мы кадрово и идеологически поделились со «Сколково». Так, наш гендиректор Виктор Маслаков сегодня там сити-менеджер. Но выходить на подряд в проект, осуществляемый под патронажем государства и на его деньги, нам с коммерческими целями не стоит. Все идеи, которые мы могли, мы отдали. И мы будем делиться своими технологиями со «Скол­ково». А оно, надеюсь, с нами.