Максим Першин: «Эйфории с точки зрения избытка ликвидности ни у кого уже нет»

– Каковы ключевые тренды на рынке заемного финансирования, если говорить об отрасли commercial real estate? В Европе 2012 год пророчат непростым с точки зрения заемного финансирования. Актуален ли этот тренд для России?
– Очевидный тренд сегодняшнего дня – отсутствие проектного финансирования как такового. Образовался некий вакуум с точки зрения появления новых строительных площадок, готовых под кредитование. Основное, что я вижу, – это активные сделки по покупке готовых объектов недвижимости. На рынке есть определенное количество игроков, которые занимаются активным поглощением качественного предложения на рынке, заключают сделки M&A. Это достаточно агрессивные игроки, которые покупают торговые центры, офисные объекты с прогнозируемым денежным потоком и платят за них высокую цену. Этот тренд, который я отмечаю, свидетельствует не о том, что на рынке появляются новые объекты, а о том, что на рынке идет консолидация активов. Скорее всего, у этих игроков в перспективе есть идея выйти на какое-то размещение, сделать private placement, IPO или что-то другое. Вот они и формируют у себя пул объектов качественной недвижимости. Кто-то формирует пул недвижимости различного формата, кому-то интересны только офисные центры класса А, и они скупают соответствующие активы по любым ценам. Для таких игроков цена вторична, создается впечатление, будто они стремятся создать некую естественную монополию, чтобы потом диктовать условия по арендным ставкам. Что касается нового строительства, то его я в принципе не вижу. В последнее время к нам как к банку не обращались девелоперы с предложением принять участие в реализации строящихся проектов.

– На последней выставке MIPIM эксперты сошлись во мнении, что сейчас хорошее время для старта новых девелоперских проектов. А по-вашему, получается, что спроса на проектное финансирование сегодня нет?
– Если взять 100% рынка, то львиную долю составляет или рефинансирование уже существующих кредитов, или приобретение новых объектов недвижимости с готовым денежным потоком. Это бóльшая часть тех денег, которые банки предоставляют для отрасли real estate. Безусловно, существуют проекты, требующие проектного финансирования, но это сложно назвать трендом, площадок под подобное финансирование не так много. Если мы берем Москву, то здесь это связано с тем, что произошли определенные ужесточения в получении разрешительной документации, сменилась административная команда. Это, безусловно, повлияло на процесс формирования пакета разрешительных документов, после получения которых банки начинают охотно финансировать проект. Из того, что я вижу, идет активное финансирование в ММДЦ «Москва-Сити». Там есть ряд объектов с имеющейся разрешительной документацией. Одну из башен тандема Рашников – Чигиринский финансирует ГазпромБанк; проектом достройки башни «Федерация» занимается Сбербанк. То есть в принципе проектное финансирование как таковое не умерло, и спрос на этот продукт существует. Проблема в том, что тех, кому нужен этот продукт, не так много. Фигурально выражаясь, у них нет того, что нужно финансировать. Есть еще такое направление, как реконструкция. Под проекты реконструкции сегодня есть спрос на финансирование. Но если говорить о доле таких проектов в кредитных портфелях банков, то она очень незначительна.
 
– 2011 год был достаточно активен с точки зрения приобретения компаниями активов real estate. Расскажите, какой процент заемных средств запрашивается в случае приобретения готовых объектов и какие условия вы предлагаете подобным заемщикам?
– Сроки кредитования и ставка могут существенно отличаться, так как каждый проект и его инициатор имеют свои особенности. Мы готовы все эти особенности учитывать. Но участие собственника должно составлять не менее 30% от стоимости проекта.

– А какие средние ставки на рынке проектного финансирования?
– Это очень индивидуально. Есть много факто­ров, которые влияют на стоимость заемного финансирования. Она будет зависеть от наличия или отсутствия разрешительной документации, от того, в полном она объеме или нет. Второй момент – собственное участие девелопера в финансировании проекта: сколько своих денег клиент вкладывает в проект. Многие клиенты, запрашивая кредитное финансирование, хотят, чтобы банки оценивали имеющуюся под строительство площадку как собственное участие девелопера в проекте. Ценообразование на рынке проектного финансирования сильно разнится. Банки предпочитают давать деньги в долларах, и ставку меньше чем 10% в долларах я на таких проектах не наблюдаю. Это связанно с тем, что в девелоперских проектах повышенные риски – и строительные, и юридические, и маркетинговые.
В чем проблемы проектного финансирования в коммерческой недвижимости? Очень большая проблема в том, что сейчас неясна ситуация с развитием европейских рынков. Совокупность европейских финансовых проблем сказывается на клиентах, которые работают в России. Поэтому и рынок недвижимости в среднесрочной перспективе сложно предсказывать. Когда мы прогнозируем ставку аренды на год – риск не угадать меньше, нежели когда ты прогнозируешь ставку на два или три года (пока объект недвижимости построится и заселится). Я считаю, что совокупность этих факторов, безусловно, влияет на стоимость финансирования для такого рода проектов. Если анализировать ситуацию 2008 года, то первое, что остановилось, – это девелопмент, самыми проблематичными стали именно строящиеся объекты. Ликвидность на рынке резко сократилась, длинные проекты зависли и т. д. Я думаю, что, когда идет обсуждение финансирования такого рода долгоиграющих проектов, банки экстраполируют ситуацию 2008 года на сегодняшний рынок и понимают, что, как бы ни развивался рынок коммерческой недвижимости, у этих проектов повышенный риск. Эйфории с точки зрения избытка ликвидности ни у кого уже нет.
Все прекрасно понимают, что развитие событий на макроуровне (Иран, Сирия, Греция, Испания, Италия) может сильно скорректировать ситуацию на локальном рынке с точки зрения наличия денег. В такой ситуации банки держат в своем портфеле минимальное количество подобных проектов, так как недофинансировать такой проект означает довести объект до дефолта. И если ты имеешь такие проекты в своем портфеле, нужно понимать, что ты должен иметь под собой подушку ликвидности, которая позволит тебе довести проект до логического завершения. Нюансов много, и в связи с этим банки стали более консервативными. Опыт предыдущих лет показывает, что это не самая плохая стратегия. Многие клиенты, к слову сказать, сегодня предпочитают вклады­вать в проекты большую долю собственных средств: агрессивное развитие в 2008–2009 годах за счет кредитов с минимумом собственных средств дало не очень хорошие результаты. Таким образом, риск должен быть сбалансирован и для девелоперов, и банков, чтобы ни те ни другие не оказались заложниками ситуации.

– Говорят, что классическое соотношение 30 на 70 (соотношение собственных и заемных средств в девелоперских проектах) все реже встречается на рынке…
30 на 70 – это декларативное заявление. Уровень собственного участия должен быть больше. И для меня как для банкира это более комфортная ситуация. В 2008 году, чтобы финансировать проекты, банки дрались. Я помню одного клиента, который пришел к нам с желанием профинансировать проект в соотношении 30 на 70, мы с ним все обсудили, но в итоге он принял решение финансироваться в другом банке, так как площадку, которая у него была для развития проекта, в другом банке ему оценили в 30 млн долларов. Это, собственно, и составило те 30% его собственного участия. Этот проект до сих пор не реализован. Тот банк, который за него агрессивно бился, предоставил только первый транш и прекратил финансирование с началом кризиса. Как следствие, проект завершился дефолтом.
Чем более агрессивно банки предлагают клиентам деньги – здесь и сейчас – тем, на мой взгляд, больше вероятности того, что проект встанет. Я считаю, что должна быть сбалансированная ситуация, при которой не только банк, но и девелопер несет риск.
 
– Меняется ли сегодня ситуация с кредитными сроками? Становятся ли заемные деньги «длиннее»?
– Если мы говорим о готовом объекте недвижимости, то, как правило, это 7–10 лет, с определенным баллоном (ballon repayment – метод погашения кредита, предусматривающий погашение существенной его части после истечения срока кредитования) на конец срока погашения кредита. Если речь идет о проектном финансировании, то там создается модель, при которой есть этап на проектное финансирование (условно 2–3 года) и впоследствии есть обязательства заемщика оформить объект недвижимости в виде незавершенного или готового объекта, – после этого идет рефинансирование кредита на срок минимум 5 лет.

– Какие объекты коммерческой недвижимости сегодня находятся у вас в собственности – из тех, что перешли к вам в кризис? Что с ними происходит? Как управляются активы?
 – К счастью, у нас таких активов практически нет. Мы не берем на себя управление объектами коммерческой недвижимости и считаем, что банк должен оставаться банком, инвестиционная компания – инвестиционной компанией, хедж-фонд – хедж-фондом. Те объекты недвижимости, которые у нас были в собственности, они были у нас ровно столько, сколько требовалось, чтобы легализовать их, оформить юридический титул и т. д. Когда активы после юридических споров становились чистыми, мы находили на них покупателей. У Альфа-Банка остались небольшие активы, но они настолько незначительны (например, объекты стрит-ритейла), что я, в принципе, считаю, что у нас их нет. Во время кризиса мы стали рано анализировать ситуацию. К примеру, у нас есть банк в Казахстане. Кризис там начался раньше, чем российский, и ситуацию с недвижимостью в Казахстане мы вовремя экстраполировали на Россию. К 2008 году мы вышли практически из всех активов, которые имели рисковую составляющую. В сентябре 2008 года у нас не было проектного финансирования, наш портфель составляли объекты недвижимости с арендным потоком. В принципе, дефолты у нас произошли только там, где клиенты переставали платить. Тогда мы забирали объект и продавали. Единственный риск того времени – это реструктуризация кредитов на более длительный срок, но активов, по которым у нас были риски с точки зрения обязательств дофинансирования, у нас не осталось.

– В кризис у вас была довольно сложная ситуация с Mirax Group (сегодня – «Поток Бесконечность»). Как сегодня у вас складываются отношения с компанией? Все ли обязательства улажены?
 – У меня прекрасные, дружеские отношения с Сергеем Полонским, можете у него об этом спросить. Банк является агентом по реструктуризации всех долгов бывшей Mirax Group. Мы прошли тяжелый путь взаимоотношений, но при этом удивительным образом мы достаточно комфортно и эффективно работаем сегодня. Сергей дал нам мандат на реструктури­зацию его долговых обязательств, мы эксклюзивный агент по этому вопросу. Сейчас мы даже смотрим на определенные проекты компании «Поток Бесконечность» для предоставления финансирования. Одно дело – реструктурировать долг, другое – получить новый денежный поток, за счет которого будут гаситься эти кредиты.
Кроме того, могу сказать, что наряду со Сбербанком мы делали компании предложение по достройке башни «Федерация». Но наши условия были более агрессивными с точки зрения доходности, и компания выбрала предложение Сбербанка.

– А какие у вас были условия?
– Как минимум, наша кредитная ставка была выше на 1,5 –2%. Там правда были нюансы: у нас была ставка постоянная, а у Сбербанка она менялась в зависимости от этапа строительства. То, что компания выбрала Сбербанк, – это ее право. Мы понимаем, что существуем в рыночных условиях, и если есть более подходящее для компании предложение, то она вправе его выбрать. К слову сказать, сегодня для клиентов часто при выборе банка определяющим моментом является не ставка, а оперативность, гибкость банка. Во многих случаях это более важный вопрос. Поэтому на рынке есть место и Сбербанку, и Альфа-Банку, и другим игрокам рынка.
Чем Альфа-Банк хорош для клиентов? Мы – понятный банк. Если мы о чем-то договорились, то мы это делаем. Главное, чтобы договоренности выполнялись с обеих сторон. А то, знаете, в кризисные времена на рынке был распространен тезис «Проценты платят только трусы». Так вот, он не про нас и не про наших клиентов.

– Какой объем средств будет пущен Альфа-банком в 2012 году на долговое финансирование? Какими проектами вы занимаетесь в настоящий момент?
– У нас сейчас очень большой портфель, на миллиарды долларов. Я бы, честно говоря, не хотел озвучивать конкретные проекты – слишком суеверен. Те проекты, которые мы выбираем для финансирования, они очень хорошие, ведь у нас качественная экспертиза с точки зрения риск-менеджмента. Когда Альфа-Банк смотрит какой-то проект, удивительным образом этот проект попадает в поле зрения многих других участников рынка. А я не люблю работать «в корзину». Поэтому давайте повременим с ответом на этот вопрос.

– Расскажите тогда о приоритетах. Что для вас будет являться ключевым показателем проекта, в который вы будете вкладывать?
– Мы будем финансировать готовую недвижимость с понятным cash flow, с хорошим пулом арендаторов. И это не только объекты класса А. Суть в том, что у нас есть внутреннее понимание риска/доходности: чем хуже объект недвижимости, тем дороже окажется финансирование, тем меньший объем средств будет получен под этот проект. Работает четкая матрица. Соответственно, мы готовы рассматривать все объекты недвижимости. У нас нет проектов, которые мы сразу отправляем в корзину. Если говорить о готовой недвижимости, то у нас должен быть определенный объем торговой, офисной недвижимости, причем разных классов. С точки зрения доходности мы активно смотрим на строительство, оцениваем возможности по проектному финансированию. Одно из направлений, которое мы для себя видим, – жилое строительство. Спрос на жилье неудовлетворен, рынок активно растет. Практика показывает, что качественные проекты, которые есть на рынке, не нуждаются в банковском кредитовании, – квартиры там разбираются в процессе начала строительства. Соответственно, при правильном позиционировании и ценообразовании, получив кредитный продукт, можно получить двойной доход. В секторе жилой недвижимости мы, с одной стороны, кредитуем девелопера, с другой – покупателей на покупку квартиры. Делая такой совмещенный продукт, получаем диверсификацию рисков. В ближайшее время мы планируем достаточно активно участвовать на рынке жилой недвижимости. Особенно нам интересна локация Москва – Московская область, те объекты, которые скоро попадут в границы «новой Москвы». Сейчас у нас проходят активные переговоры со всеми девелоперами, площадки которых должны в ближайшее время войти в Москву. Потому что мы, как и они, прекрасно понимаем, что эти проекты на ровном месте дадут высокую доходность.

– Как вы оцениваете сегодняшнюю конкуренцию банков за хорошего девелопера и качест­венные проекты?
– Дело в том, что большие проекты могут финансироваться небольшим количеством банков. Потому что есть определенные ограничения нормативного характера – нормативы Центробанка, плюс определенные ограничения внутри банка, в том числе с точки зрения рисков рассматриваемых проектов. Говоря откровенно, исходя из того, что я вижу, сейчас у нас рынок банков. Хотя за качественные проекты действительно идет большая конкуренция. Но касательно проектного финансирования, сейчас банки могут выбирать, потому что сегодня вновь идет конкуренция за ресурс. Как только сокращается ликвидность на рынке – рынок клиента перерастает в рынок банка. Не стоит забывать о том, что раньше очень много компаний финансировалось за счет западных банков, их российских «дочек», но сейчас ситуация изменилась. Теперь они не могут ни реструктуризацию получить, ни рефинансировать объект. Таким образом, большой пул достаточно качественной недвижимости хлынул на российский рынок и находится в поиске рефинансирования.

– Что у нас в стране происходит с коммерческой ипотекой? Есть ощущение, что на рынке нет устоявшегося мнения о том, что это. Поэтому одни говорят, что это направление развивается, другие крутят пальцем у виска…
– Есть очевидная проблема в «системе координат». Если мы сейчас устроим тайное голосование среди представителей ведущих банков­ских структур о том, что такое коммерческая ипотека, у каждого будет свое понимание на этот счет. То, что мы говорим о приобретении объектов, – это, на мой взгляд, в первую очередь сделки по слиянию и поглощению. Это не коммерческая ипотека. Возможно, кто-то считает иначе, но я понимаю это так. Для меня коммерческая ипотека – это финансирование различного рода компаний на приобретение объектов недвижимости под нужды собственного бизнеса. Дело в том, что приобретение готовых объектов недвижимости – это определенного рода спекуляция. Или инвестиция. Ипотекой это назвать тяжело. Мне кажется, что ипотека – это когда ты индивидуально, под себя или какое-то юридическое лицо приобретаешь офис или магазин, который в дальнейшем планируешь эксплуатировать. Второй момент: коммерческая ипотека – это точно не 7 лет. Это более длительные сроки. Сам продукт, сроки, срочность выплаты – все это отличается от кредита на покупку готовых объектов.
Пока у нас нет коммерческой ипотеки. Может кто-то из банков ее предоставляет, но индивидуально, не как серийный продукт.

– С каким капиталом будет работать в ближайшей перспективе российский рынок коммерческой недвижимости? Какие тренды будут развиваться на рынке финансирования в среднесрочной перспективе?
– Мы считаем, что в ближайшей перспективе будет рост кредитного портфеля – не только нашего, но общего по рынку. К тому же с учетом ограничения фондирования на западном рынке и с учетом обязательств при финансировании многих российских компаний, которые там привлекали деньги, заемщиков на российском рынке определенно прибавится. В целом кредитная масса, может, не сильно изменится, но она перераспределится – с западных рынков в Россию.
Еще один интересный тренд, который может быть актуален в среднесрочной перспективе, – участие банков в проектах не только в качестве кредиторов. Думаю, что компании рынка недвижимости будут предлагать банкам участие в капитале, в том числе за финансирование проектов. Этот тренд на рынке еще не до конца сформирован, но если ситуация на рынке с ликвидностью станет развиваться не в самом правильном направлении, то мы увидим, как банки будут участвовать в проектах с возможностью впоследствии реализовать свой опцион. То есть банки, с одной стороны, будут выступать кредиторами, с другой стороны, будут иметь право реали­зовывать определенные проекты с позиции компании, участвующей в капитале.